האם אדם שערב לחובות של שוכר במסגרת הסכם שכירות, ערב לחובותיו של השוכר גם במצב בו הוארכה השכירות? זו השאלה המשפטית שהתעוררה בפסק דין בית ברחוב לילנבלום 17 ת"א בע"מ נ' חברת גאל דין פרויקטים בע"מ ואח'.
בחודש דצמבר 2006 השכירה התובעת, ("המשכירה") לחברת גאל דין פרויקטים בע"מ ("השוכרת") נכס הממוקם ברחוב לילנבלום 17 בתל אביב וזאת לצורך הפעלת פאב בשם "מישמיש". במסגרת הסכם השכירות נקבע בין היתר כי תקופת השכירות תמשך שנה, מיום 1.1.07 ועד 31.12.07, ולשוכרת ניתנה האופציה להאריך את תקופת השכירות ל-3 תקופות נוספות בנות 12 חודש כל אחת, דהיינו עד לסוף 2010. עוד נקבע בהסכם השכירות כי דמי השכירות יועמדו על 2,600 דולר + מע"מ לשנה הראשונה, ולדמי השכירות יתווספו 3% בכל שנה בתקופות האופציה.
הנתבעים הנוספים היו הערבים שערבו לכל התחייבויות השוכרת הקבועות בהסכם השכירות. השוכרת אכן הפעילה את הפאב במשך מספר שנים, כאשר בתום שנת השכירות הראשונה היא מימשה את האופציה שניתנה לה והאריכה את תקופת השכירות עד לסוף שנת 2010.
ביום 20.12.10 נכרת בין המשכירה לשוכרת הסכם הארכה ( "הסכם ההארכה") בו נקבע כי תקופת השכירות תוארך ב- 18 חדשים נוספים עד לסוף יוני 2012.
ב-2011 התברר שהשוכרת לא עמדה בהתחייבויותיה לפי חוזה השכירות. שיק שיועד לתשלום דמי השכירות סורב בשל הוראת ביטול וכך גם סורבו שיקים נוספים. בשל כך חילטה המשכירה סך של כ - 34,000 שקל שהיוו פיקדון במסגרת הסכם השכירות. השוכרת המשיכה בהפרותיה ובתום תקופת השכירות תפסה המשכירה את הנכס. נסיונות להגיע לעמק השווה לא צלחו ומכאן התביעה.
המשכירה טענה כי לא זו בלבד שהשוכרת הפרה את התחייבויותיה בכך שלא שילמה את מלוא דמי השכירות אלא שהיא אף הסבה נזק כבד לנכס. לטענתה, מנהל השוכרת בעצמו עקר ציוד וגרם נזק לנכס במהלך הפינוי. סך החוב לטענת התובעת עמד על 192,626 שקל. השוכרת לעומת זאת טענה שחישובי המשכירה בעניין דמי השכירות שגויים וכן לא נגרם כל נזק לנכס, מה גם שהיא הותירה בנכס מזגנים בשווי 100,000 שקל.
ביחס למחלוקת זו קבע בית המשפט כי לא נסתרו תחשיבי המשכירה, והשוכרת אף לא הגישה סיכומים כנדרש, ולפיכך חויבה השוכרת במלוא סכום התביעה.
אלא שהדיון לא הסתיים בכך שכן התביעה הופנתה גם (ואולי בעיקר) כלפי הערבים שערבו לחובות השוכרת. השאלה שהתעוררה הייתה על איזו תקופה חלה הערבות? לטענת הערבים, הערבות עליה חתמו הסתיימה בתום תקופת האופציה שצוינה בהסכם, קרי, בסוף 2010. לטענתם הם כלל לא הסכימו ואף לא ידעו על הארכת תקופת השכירות בתום שנת 2010 וממילא לא יכלו להיות ערבים להתחייבות זו. לעומת זאת לטענת המשכירה, הערבות עליה חתמו הערבים התייחסה לכל תקופות ההארכה, קרי עד לסוף יוני 2012 וזאת לאור לשון הערבות המציינת כי :"התחייבות זו וערבותינו לשטרי החוב לבטחון שנתנו למשכירה, תהא תקפה לכל תקופת השכירות על פי חוזה זה, ולכל תקופת שכירות נוספת, אם תוארך תקופת השכירות על ידי הצדדים."
במחלוקת שבין הצדדים פסק בית המשפט דווקא לטובת הערבים וכנגד המשכירה. הסוגיה המשפטית עסקה בפרשנות כתב הערבות. במקרה זה נקבע כי כתב ערבות איננו חוזה רגיל שכן בחוזה רגיל נוטל אדם אחריות על חובותיו שלו ואילו בחוזה ערבות נוטל אדם אחריות על חובותיו של אחר. בשל כך ההשלכות בגין כריתת חוזה ערבות עלולות להיות קשות ולהטיל על הערב חיובים משפטיים וכלכליים כבדים. כך בערבות בכלל וקל וחומר בערבות שאיננה מוגבלת בסכום ובזמן. העדר הגבלה על סכום הערבות מסיר גם את ההגבלה על היקף הסיכון לו נחשף הערב. כתוצאה ממשמעותו של כתב ערבות והסיכונים שהוא מגלם ביחס לערב, יש לבחון בכובד ראש באם התקיימו התנאים להתחייבות בכתב הערבות.
בית המשפט לא קיבל את עמדת המשכירה שכן לפי פרשנותה, כתב הערבות עליו חתמו הערבים צריך להמשיך לחול גם אם השוכרת הייתה מסכימה להארכת תקופת השכירות ב - 20 שנה שכן כך הוסכם.
לפי בית המשפט עמדה זו לא ניתן לקבל באשר היא איננה נלמדת מלשון הערבות ואיננה עולה בקנה אחד עם מוסד הערבות. כתב ערבות, ככל חוזה, מגלם הסתמכות הדדית. הסתמכות של הנושה על הערב שביום פקודה יטול על עצמו את חיובי החייב; והסתמכות של הערב על הנושה שיפעל כלפיו בתום לב ולא יגדיל את הסיכון לו ערב מעבר לזה שלו התכוון לערוב. כשמדובר בערבות לחוזה שכירות, הערבות מתייחסת בדרך כלל לתנאים מוגדרים מראש ולא מעורפלים. התקופה ידועה כמו גם דמי השכירות.
לפיכך במקרה בו נקבע בלשון ברורה שערבות לחיובי שוכר תתחדש מאליה בהארכת תקופת השכירות ללא כל מגבלה ביחס לאורך התקופה וללא מגבלה בתנאי השכירות הרי שיש לתת תוקף לכך מכוח עקרון חופש החוזים. אולם במקרה בו הלשון אינה חד משמעית ביחס לתקופת השכירות יש להניח כי הערב לא היה מעוניין בהיעדר מגבלה. במקרה דנן לשון הערבות לא הייתה ברורה וניתן היה לפרשה מבחינה לשונית למספר כיוונים, ולפיכך יש ליתן לכתב הערבות פרשנות דווקנית המגנה על הערב. פרשנות שנקודת המוצא שלה היא הסכמה לערבות בתנאים ברורים וידועים במועד ההתחייבות ולא מעבר לכך. במקרה זה גם הנסיבות מצביעות על כך שהערבים לא הסכימו לערוב לחובות השוכרת מעבר לתקופת האופציה. מצב של ערבות נמשכת שאיננה מוגבלת היא סבירה יותר כאשר הערב הוא שותף הנהנה מהצלחת העסק או שהינו קרוב משפחה של החייב, אולם במקרה זה הערבים לא היו בני משפחה ואף לא היו שותפים לעסק.
פסק דין זה מהווה תמרור אזהרה הן לציבור המשכירים הן לציבור הערבים. המשכיר שאינו מעוניין להגביל את הערבות מבחינת הזמן צריך לנקוט בלשון חד משמעית הקובעת כי הערבות אינה מוגבלת בזמן והיא מתייחסת לכל הארכה של חוזה שכירות באשר היא, אף מעבר לתקופת האופציה הנקובה בחוזה השכירות. הערב שאינו מוכן לערוב ללא מגבלה, צריך לשים לב שאינו מתחייב לערוב מעבר לתקופת זמן ספציפית ולסכומים ברורים.
ד"ר רוני רוזנברג, מרצה בכיר בבית הספר למשפטים המרכז האקדמי כרמל, מומחה לדיני חוזים ולמשפט פלילי.