אבן גבירול 7, תל אביב - יפו / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
רובע 4 של תל אביב הוא המרוויח הגדול ביותר מתוכנית הרבעים העירונית. לכשתאושר סופית התוכנית, לאחר חבלי לידה קשים שטרם מומשו לחיים, צפוי הרובע הגובל ברחוב שאול המלך בדרום, הירקון בצפון, רחוב אבן גבירול במערב, ודרך נמיר במזרח (כולל שכונת בבלי), להפוך ל"מכרה הזהב" הן מבחינת היזמים והן מבחינת הדיירים שלו. זאת משום שעל פי התוכנית הוא צפוי לקבל זכויות בנייה (6 קומות פלוס שתי קומות נוספות בנסיגה), אשר הופכות פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה לכדאיות כלכלית. זאת לעומת רובע 3 אשר זוכה על פי התוכנית לתוספת של קומה אחת פחות, ומכאן, שלהבדיל ממקרים מיוחדים, לא תיווצר ברובע זה התכנות כלכלית להקמת פרויקטים של הריסה ובנייה והיזמים והדיירים, לצערם הרב, יסתפקו בתמ"א המסורתית של חיזוק מבנים.
תור להיתרי בנייה
"המיקוד התל אביבי בתמ"א עבר לרובע 4. כיום אין למעשה בניין ברובע שאיננו נמצא בשלב כלשהו של תהליך תמ"א 38 הריסה ובנייה", טוען רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר, העוסקת בהתחדשות עירונית. "מדובר ברובע הגדול והמרווח ביותר בתל אביב, בו הדירות גדולות עם ממוצע של 80-90 מ"ר לדירה, לעומת 60-70 מ"ר ברובע 3, שם הצפיפות גבוהה יותר. מאחר ורוב החברות והדיירים מעדיפים פרויקטים של הריסה ובנייה כולם מטים את עצמם לאזור של רובע 4. ברובע 3 אשר בו, כאמור, אין היתכנות לפרויקטים של הריסה ובנייה, חלק גדול מהדיירים מתקשים להבין זאת ומבקשים ולעיתים אף מתעקשים על תוכנית זו, ועלינו להסביר להם מדוע לא ניתן לעשות כן ומדוע עליהם להסתפק בתמ"א 38 חיזוק מבנים".
אך על מנת שהדיירים והיזמים ברובע 4 יתחילו ללקק את הדבש הנכסף עליהם להתאזר בסבלנות, כי בתל אביב, כמו בתל אביב, לפחות בתחום ההתחדשות העירונית, הדברים זורמים בקצב איטי יחסית. ראשית, בל נשכח, כי תוכנית הרבעים טרם אושרה סופית, כך שלפחות נכון להיום, רובע 4 הינו מכרה זהב עם כוכבית מעליו. שנית, מאחר וכאמור, כולם רוצים ליזום ברובע, הרי שנוצר עומס כבד. "בשנה שנתיים הקרובות צפוי מבול של בקשות להיתר לעירייה ויווצר צוואר בקבוק מאוד גדול", חושש חן. "כבר היום מורגש העומס ולצערי צפוי מצב דומה לזה שקרה ברמת גן, שהייתה חלוצת תחום התמ"א 38 הריסה ובנייה - שם נוצר בשנים האחרונות לחץ אדיר להיתרי בנייה שמורגש עד היום". עוד מוסיף חן כי "מאחר ותוכנית הרבעים טרם אושרה סופית, הרי שעל מנת להוציא לפועל פרויקט על פי עקרונותיה, צריך את אישור הוועדה המחוזית והדבר מוסיף לתהליך עוד זמן יקר. כך שלדעתי, מרגע הבקשה להיתר ועד ההיתר בפועל צפויים לעבור כשנתיים".
תמהיל האוכלוסיה ישתנה
לא רק סוגיות רגולטוריות ובירוקרטיות עומדות על פרק. כפועל יוצא של הזכויות העודפות שיינתנו במסגרת התוכנית, רובע 4 צפוי לעבור מתיחת פנים במהלך השנים הקרובות, לא רק במובן של שינוי פיזי של חלק ניכר מהמבנים על ידי הקמתם מחדש, אלא גם וכנגזרת לכך, שינוי בתמהיל התושבים בו. "בעוד כעשור רובע 4 יורכב מבניינים חדשים לגמרי, הדירות תהיינה יקרות ביותר ומכאן שיזרמו לעיר בעיקר משפחות מבוססות, מבוגרים המהגרים מערים אחרות וכן תושבי חוץ", מנבא רון.
בשל הפיכת הרובע לאזור יוקרתי במיוחד, חלק מתושביו הנוכחיים לא יוכלו לעמוד בנטל, "סטודנטים ושוכרים פשוטים יתקשו מאוד לשרוד ברובע וייעלמו מן השטח לאזורים אחרים בעיר או לערים שכנות ויחד עימם, לצערי, צפויה האווירה הצעירה המאפיינת כל כך את העיר להיעלם אף היא. כבר היום אנו רואים זאת באזורים שונים ברובע 4, שם הוקמו מגדלים יוקרתיים (בניין סוטין, רמז, הגימנסיה, בארי נהארדע ועוד) ששינו את תמהיל האוכלוסייה באזור. על מנת להילחם בכך על העירייה לקדם פרויקטים של שכירות מוזלת לסטודנטים ואוכלוסיות אחרות כי חשוב לשמור על הצביון באזור", אומר חן.
יוצא אפוא כי רובע 4 צפוי להפוך בעקבות הזכויות העודפות במסגרת התמ"א 38 לסוג של אזור מבודל - מגנט לאוכלוסיה סוציו-אקונומית מבוססת ביותר- מה שמחדד את הטענות הנשמעות בקרב גורמים שונים, וביניהם ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי, כנגד התוכנית.
"בצורה קרה, אם הייתי מתכנן עיר, הייתי נותן כמה שיותר זכויות וברובע 4 כאמור ניתן לתת", טוען חן, "יחד עם זאת, על מנת שלא ליצור בידוד וריחוק של הרובע במרכז העיר, הייתי נותן יותר זכויות, באזורים נוספים, דוגמת רובע 3, בהם אין צפיפות רבה, כך שניתן יהיה גם שם להקים בנייה חדשה".
לדעתו של חן, ללא כל קשר האם התמ"א 38 עומדת ביעדיה המקוריים, היא הפתרון היחיד לבנייה חדשה בעיר ומכאן שיש לקדם אותה, למרות שאינה פתרון מספק: "אני מעריך כי ברובע 4 קיים פוטנציאל לתוספת של למעלה מ-10,000 יח"ד על פי עקרונות תוכנית הרובעים. על פניו זה נשמע הרבה, אך מדובר על תקופה של 15-20 שנים קדימה, כך שבפועל התוספת היא של כ-500 יח"ד בשנה בלבד והשוק התל אביבי יבלע את זה בלי בעיה".
המיקום הנכסף ותג המחיר הצפוי ברובע 4 הופכים באופן ישיר את תמ"א 38 הריסה ובנייה לפרויקטי יוקרה של ממש ברובע. "כשבונים בניין חדש בתל אביב, הדיירים יודעים טוב מאוד מה יש להם ביד ולכן הם מבקשים את הסטנדרט הגבוה ביותר. מאחר והמחירים של דירות בבניינים חדשים ברובע 4 נעים סביב ה-50 אלף שקל למ"ר, הרי שעל הסטנדרט לעמוד בהתאם למחיר. זה כולל לעיתים מפרטים, הן חיצוניים והן פנימיים, מפנקים במיוחד כמו חיפויי עץ ואלומיניום, מערכות בית חכם, מזגנים חדישים ריצופים ואריחים יקרים ברמות גבוהות מהותית מהסטנדרט הרגיל", מסכם חן.