בניין בשיפוץ של תמ"א 38 / צילום: איל יצהר
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
"לרוב כל דבר בנדל"ן צומח מלמטה, כפתרון של השוק לנעשה בו ברגע נתון", אומר אייל אוכמן, המשמש כיו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר ומנכ"ל חברת תל דן. "חברות גוש חלקה, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה ועוד, צצו בשוק מתוך צרכים אובייקטיביים, אשר אותם למד הרגולטור והביע את דעתו בנושא. את חלקם הוא החליט לבטל, את חלקם קידם על ידי כך שתפר לו מידות, התניות ותקנות והפך אותו למוחלט יותר בגודל הראוי לו".
לדברי אוכמן, בענף התמ"א 38 וההתחדשות העירונית התרחש תהליך הפוך: "בתחום שלנו, השוק הותווה מלמעלה, שכן המדינה היא זאת שהביאה את סוג הפתרון לשוק וכעת כאשר הוא יורד ומחלחל מטה, מסתבר שהפער בין התיאוריה לבין השטח הוא עצום ודברים רבים לא נלקחו בחשבון ונותרו פרוצים". בשל שוני זה, כך טוען אוכמן, נוצר הצורך להתאגד, "לפרוט את התורה שנחתה עלינו לפרוטות מעשיות שהופכות את התיאוריה, הנכונה אך החסרה, לשוק שמניע את עצמו". לדבריו, תמ"א 38 עדיין מצוייה בחבלי הלידה שלה והשוק עדיין עסוק בלעצב את עצמו. הנושא החם של עמדת היועמ"ש ופרשנות מצמצמת בחישוב זכויות בהריסה ובנייה מחדש הוא דוגמה מצויינת לחשיבות קיומו של איגוד לתחום. "האיגוד צריך להבטיח את הוודאות וההמשכיות של השוק והתעשייה הסובבות אותו".
איגוד חברות התמ"א 38 וההתחדשות העירונית נוסד לקראת תום שנת 2011 בעת תיקונו של תיקון 3 לתוכנית התמ"א 38, מתוך הבנה כי על מנת לקדם את הנושא יש לאגד כוחות בשוק יחדיו ולפתור סוגיות אשר נותרו לוטות בערפל. נכון להיום, על פי אוכמן, מונה האיגוד כ-30 חברות יזמיות אשר באמתחתן מאות פרויקטים בעיקר בתחום התמ"א 38, אשר שיעורן, כך הוא מעריך, כמחצית מכלל השוק. האיגוד פועל דרך צוותי עבודה המקדמים נושאים שונים בתחומי תכנון, מיסוי, מסחר, קניין, ועוד, בניסיון ליצור אינטגרציה בין התהליכים והעלאה שלהם אל מול הרגולטור - באמצעות שליחת ניירות עמדה, מפגשים מול וועדות ועוד. וכן על מנת לייצר שיח ציבורי נכון שיסייע לצמיחת השוק.
- מדוע לא בחרתם, כמו רוב הפעילים בענף הנדל"ן לפעול תחת התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים לשעבר)?
אוכמן: "הפעילים בתחום התמ"א 38 והתחדשות העירונית בד"כ אינם קבלנים ולא יכולים להיכלל תחת הארגון הנ"ל. עסקאות תמ"א אינן עסקאות קבלניות אלא יזמיות ויכולת קבלנית ניתן לרכוש. תמ"א 38 זה יזמות נדל"ן בקטן, ואנו לא רוצים להיות עוד גוף המיוצג על ידי הגוף הגדול התאחדות 'בוני הארץ' אלא לפעול בעצמנו על מנת לקדם החלטות בוערות בתחום שאינו וודאי. יזמות התחדשות עירונית צריכה לדעת לצמוח ובין היתר על חשבון היזמות המסורתית על קרקע בתולית. בנוסף, ב'בוני הארץ' חברות יזמיות אשר פועלות בתחום המסורתי בלבד ולכן לא תמיד האינטרסים הקבלניים זהים לאינטרסים של יזמים בתחום ההתחדשות העירונית. מכאן נוצר הצורך להקים גוף נפרד אשר חי ונושם רק התחדשות עירונית שיכול להתמודד על ידי איחוד כוחות מול החסמים הכלכליים, המיסויים, המשפטיים, הבירוקרטיים ובעיקר מול החסמים העסקיים".
- אם כך מדוע החברות היזמיות הגדולות, להן היקף שוק גדול משלכם, לא רואות את הצורך להתאגד בגוף משלהן, הרי גם הן אינן קבלניות?
"אכן רוב היזמויות בשוק הנדל"ן המתפתח אינן נעשות באמצעות חברות יזמיות בעלות סיווג קבלני ולמעשה יזמות נדל"ן הפך למקצוע בפני עצמו. לעניות דעתי בתחום היזמות המסורתית השוק יותר ברור ולכן השינויים שכל חברה יזמית רוצה לעשות הם שינויי מיקרו - כמו לקבל תוספת זכויות לפרויקט מסוים, או לזכות בהקלות לתב"ע ספציפית - ומהלכים כאלה היא יכולה לקדם בעצמה, שכן התחום אינו נאבק על חייו ואינו מנסה לנטוע שורשים בריאים כמו שאנו עושים. בתחום התמ"א 38 הנושא יותר סבוך כי לנו יש אינטרס לעשות שינויים שיוסיפו אלפי ועשרות אלפי יחידות דיור לשוק ולצורך כך חובה להתאגד".
- יש אשר יפרשו צעד זה שלכם, כצעד אינטרסנטי של מספר חברות לשלוט בתחום התמ"א 38 וההתחדשות העירונית?
"ראשית האיגוד אינו גילדה מקצועית סגורה והוא פתוח לכל חברה העוסקת ביזום התחדשות עירונית מא' ועד ת'. אם הגורמים שאנו עובדים מולם בשוק היו חושבים לרגע שאנו אינטרסנטים שרוצים לקדם את השוק רק עבור החברים באיגוד מזמן היו סוגרים או מתעלמים מאיתנו. אנו גוף שטוח, שאינו היררכי, שקוף הנותן לכל חבר להביע דעתו ולקדם את הנושא, שבחר לקדם. כך למשל לעו"ד שפעיל בתחום, קל יותר לעיתים לפעול דרכנו ובמקביל ללשכת עו"ד כי אצלנו תהליך קבלת ההחלטות הרבה יותר מהיר. מכירים בנו כגוף ראוי מכיוון שאנו מנסים תחילה להבין מה האינטרס של הרגולטור ובוחנים דרכים לפתור זאת כך שיקודם האינטרס המשותף לרגולטור ולכל החברות היזמיות בתחום, ללא כל קשר אם הן חברות או לא באיגוד. אנחנו לא ממדרים אף אחד, ההפך הוא הנכון, קברניטי האיגוד מעורבים בהקמה והפעלת תוכניות לימוד וקורסים ייעודיים באקדמיה. אנו עושים זאת מתוך הבנה שמדובר בתחום חדש וחשוב להפיץ את הידע שנרכש ולהשקיע בחינוך בנוסף לקידום מול גורמי הרגולציה. לנו זה טוב שייכנסו שחקנים חדשים לתחום מכיוון שאז ההתחדשות העירונית תהפוך למוחלטת יותר ויש בענף מספיק עבודה לכל מי שירצה להיכנס".
- אם כך, מה האינטרס של חברה יזמית שאינה נמצאת בארגון להצטרף אליו, הרי אתם פועלים עבור כולם?
"יש בזה חצי אמת, אנו פועלים בשביל כולם. אך ככל שיהיו יותר חברים באיגוד נדע יותר טוב לנטר כשלים בשוק ולהבין האם בעיה נקודתית של יזם אחד, פוגעת בכלל השוק והאם מדובר בבעיה רוחבית של כלל הענף שיש להעלותה ולפתור אותה מול הרגולטור. ככל שיש יותר חברים, אנו נכיר יותר לעומק את שלל הצרות והסוגיות שיש לתת עליהם את הדעת. כמו כן, כל חבר באיגוד יכול להשפיע על השוק שבו הוא עובד. זה חשוב שלמנכ"ל חברה יזמית תהיה היכולת להשפיע על עיצוב השוק שבו הוא מסתכן, מפסיד ומרוויח".
- למרות הגדרתכם כאיגוד הפועל בתחום ההתחדשות העירונית, אתם מקדישים את רוב תשומת הלב לתמ"א 38 ופחות לפינוי בינוי
"הדבר נובע מתנאי הפתיחה השונים. לתחום הפינוי בינוי חוקקו חוק משל עצמו ולכן הנושא הרבה יותר מוחלט, עם תשובות ברורות וסמכויות רבות. לתמ"א 38 אין חוק ספציפי, היא נשענת על תוכנית הנסמכת על חוקים מתחומים שונים למשל חוק תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין וכו', ועל כן יש צורך רב יותר להתערב ולקדם את הנושא על מנת להביא בו לוודאות גדולה יותר".
- מהו היעד הסופי של האיגוד?
"כפי שציינתי קודם, צריך לייצר המשכיות וליצור תחום בו קיימת ודאות עסקית אשר באמצעותה ניתן להגדיל משמעותית את כמות יחידות הדיור בכלל השוק. כבר היום תחום ההתחדשות העירונית גדל במאות אחוזים והוא מהווה כמעט 10% מכלל התחלות הבנייה בישראל. היעד לדעתי צריך להיות שבעוד שנים אחדות כבר נביא פתרון שיגדיל את הצע הדירות החדשות במשק והשוק יחלוש על כ25%. מהתחלות הבנייה בישראל".