הגשת ערר / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** המאמר בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
פרויקט תמ"א 38 מתחיל בניתוח זכויות הבנייה האפשריות במגרש מסוים על בסיס מדיניות או הנחיות הרשות המקומית. רק אם ניתוח זה מלמד כי הפרויקט אפשרי ורווחי מתחיל תהליך של מציאת יזם ו/או מו"מ בין היזם לבעלי הדירות. לאחריו נחתם הסכם, ומתחיל מירוץ מתיש של שכנוע מתלבטים והתגברות על סרבנים, ובמקביל עם הגעה לרוב הדרוש יוצא לדרך תהליך הכנת והגשת הבקשה להיתר בנייה. מדובר על תהליך הנמשך בממוצע 3 שנים(!) עד לקבלת החלטת היתר בתנאים של ועדה מקומית לתכנון ובנייה.
במציאות שנוצרה בשנים הספורות לקיומה של תמ"א 38, לכל אורך תקופה זאת נתונים בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט והיזם שהשקיע בו ממיטב כספו, באי וודאות גבוהה הנובעים מהשינויים התכופים במדיניות התכנון והבנייה, בפרשנות תמ"א 38 או תוכניות בניין עיר אחרות או יחסי הגומלין ביניהן לתמ"א 38. אחד הגורמים העקריים שתרמו לכך ובמיוחד בתקופה האחרונה, הן ועדות הערר לתכנון ובנייה, שכן ערר מוגש אליהן רק בשלב המאוחר שלאחר החלטת ועדה מקומית - כלומר לאחר שההסכם בין היזם לבין בעלי הדירות חתום וגמור, וחלפו בממוצע 3 שנים מתחילת הפרויקט. כאשר מתקבלת במועד זה החלטת ועדת ערר שמשמעותה המעשית היא שינוי זכויות הבנייה, כל הפרויקט עלול לרדת לטימיון או לחזור לנקודת ההתחלה שלו. אולם זה עוד המקרה הקל, שכן משמעותו היא שהערר הצליח ואכן לדעת ועדת הערר הוא היה מוצדק.
הבעיה החמורה יותר היא במקרים הרבים מספור בהם הערר נדחה. פעמים רבות הדבר קורה לאחר דיון בפני ועדת הערר שנקבע לחודשים רבים לאחר יום הגשת הערר, וזאת גם כאשר הערר חסר בסיס או מוגש בחוסר תום לב. היות ובוועדות הערר לא מקובל לפסוק הוצאות נגד המפסיד, ואף לא לקיים דיון מקדמי או הליך מהיר של מחיקה על הסף, למעשה לעורר "אין מה להפסיד". עצם הגשת הערר מביאה לעיכוב משמעותי בפרויקט ומשכך מהווה "פירצה" לשימוש לרעה בהליכי הערר, מנוף להפעלת לחצים על היזם, העלולים להגיע לכדי סחטנות.
שני המנגנונים הנ"ל - פסיקת הוצאות ומחיקה על הסף - מהווים חלק בלתי נפרד מסדרי הדין בבתי המשפט מכוח תקנות סדר הדין האזרחי, כאשר השימוש בהם נתון לשיקול דעתו של השופט היושב בדין. לעומת זאת, שניהם, כאמור, נעדרים לחלוטין הן בתקנות סדר הדיון בועדות הערר והן בפועל בדיונים בוועדות הערר. ומי משלם על כך? היזמים ובעלי הדירות כמובן, אך גם הציבור, הן עקב ריבוי הליכי סרק בוועדות הערר, והן בשל העיכוב בביצוע של פרויקטים רבים, המתבטא בסופו של דבר בפחות התחלות בנייה ובעליית מחירי הדירות.
האם ומהיכן לוועדות הערר יש סמכות לעשות שימוש במנגנוני פסיקת הוצאות ומחיקה על הסף? אני טוען כי מדובר בסמכות טבועה של ועדות הערר מעצם היותן גוף מעין שיפוטי, אשר לפיכך רשאיות ומחוייבות ליצוק תוכן של סדרי דיון כשהם חסרים ולא להיצמד למה שהותר להן בתקנות הרלוונטיות בלבד. בהיותן גוף ציבורי הן אף מחוייבות לשקול גם את שיקולי טובת הציבור והשלכות הרוחב של מדיניות אי השימוש במנגנונים המדוברים. פסיקת הוצאות יכול שתיעשה במשורה, מחיקה על הסף צריך שתיעשה בדחילו ורחימו ולאחר מתן זכות תגובה לעורר, אך גם במגבלות שימוש כאלו, שני המנגנונים הללו ייעלו את דיוני ועדות הערר ויפחיתו לאין שעור שימוש לרעה בהליכי הערר.
*** עו"ד עמית ארד מנהל את מחלקת יצוג דיירים בהתחדשות עירונית במשרד אברהם ללום ושות'
*** עו"ד אברהם ללום הוא סגן יו"ר לשכת עוה"ד ויו"ר משותף של פורום המקרקעין הארצי של לשכת עוה"ד