ז'בוטינסקי 56 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
בדיוק חודש לאחר פסק הדין שיצא מבית המשפט המחוזי תל-אביב בעתירה מנהלית, שהורתה לצדדים להתייחס לעמדת היועמ"ש לממשלה, שצמצמה את פרשנות תמ"א 38, יוצא מבית מדרשו של אותו בית משפט פסק דין בעתירה מנהלית, אשר מעניקה זריקת עידוד שיפוטית להתחדשות העירונית בכללותה.
ראשית העניין בהתנגדות של תושבי שיכון דן בתל-אביב לבנייה גבוהה יחסית לשכונת מגוריהם במסגרת תמ"א 38, בטענות של שינוי ציביון השכונה המאופיינת בבנייה נמוכה, חוסר בתשתיות וכיוצא בזה.
בפסק דין ארוך ומנומק דוחה כבוד השופטת מיכל אגמון-גונן את טענות התושבים נגד סבירותה של החלטת ועדת הערר אשר דחתה את הערר שהגישו התושבים על מתן היתר בנייה על ידי הוועדה המקומית. אולם מעבר להתייחסות מעוררת השראה במיוחד בהתייחס לסבירותה של החלטת ועדת הערר, יש בפסק הדין אמירות כבדות משקל בעד קידום פרויקטים של התחדשות עירונית. אלו בעלות רלוונטיות עצומה בימים אלה בהם דנים בפרשנות תמ"א 38 בקשר למתן זכויות הבנייה שהיא מעניקה. כך למשל דוחה פסק הדין את זכותם של המתנגדים לשמור על ציביון שכונתם, או להתנות התחדשות עירונית בפיתוח תשתיות, זאת מפאת האינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית וציפוף הערים.
להלן קטעים מתוך פסק הדין המדברות בעד עצמן: "אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא של התשתיות. זאת, בעיקר, כיוון שאם נמתין לפיתוח מלא של התשתיות, כתנאי בלעדיו אין, לכל פרויקט של התחדשות עירונית, נכשיל בכך פרויקטים רבים. בנוסף, כאשר ההתחדשות העירונית מבוצעת בשלבים, ניתן לשקול גם את שאלת התשתיות על פי ההתפתחות, בשים לב למרקם החברתי שנוצר, לפיתוח תחבורה ציבורית, וכיו"ב שיקולים".
עוד קובעת השופטת כי "כאשר שוקלים מדיניות מימוש זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 או פרויקטים אחרים של התחדשות עירונית יש לקחת בחשבון את אופי השכונה ויכולת התושבים להתערב ולהשפיע. יש לדאוג שלא יווצר מצב בו אוכלוסיות חזקות, בעלות גישה למוקדי השפעה, יעשו שימוש בתכנון מדיר, יישארו בשכונות ירוקות, צפופות פחות, בעוד שהציפוף יתבצע בעיקר או רק בשכונות המוחלשות".
בנוגע לתשתיות תחבורה נאמר בפסק הדין כי "המגמה בעולם, כמו גם בארץ, היא פיתוח תחבורה בת קיימא, המבוססת על מערכות הסעת המונים לצד טכנולוגיות מתחדשות כמו אופניים חשמליים ומודלים כלכליים חדשים של שיתוף תחבורתי. היינו, מעבר מתשתיות התומכות בכלי רכב פרטיים לציפוף עירוני המבוסס על מיעוט רכבים פרטיים בעיר. כך, הפתרונות יהיו בפיתוח התחבורה הציבורית חלף (במקום - א.ל, ע.א) הוספת כלי רכב והרחבת תשתית הכבישים... לפי נתונים של פרויקט מדיניות התחבורה האמריקאי, דווקא ב-23 המרכזים העירוניים שהגדילו את נפח הכבישים שלהם בשנות ה-90 גדלה כמות השעות שהתושבים מבלים בפקקים ב-70.4%. המירוץ אחר עוד כבישים מביא לקניית עוד מכוניות ולצורך בכבישים חדשים".
אין למנוע מימוש זכויות בנייה
לגבי הטיעון כי אין לאפשר בנייה לגובה בשל המצב הקיים בפועל, נכתב כי "אין לקבל טענה זו מפיהם של אלו שיש בידם לרכוש מגרש או בניין שיש בו זכויות בנייה נוספות ולא לממש זכויות בנייה אלו. אין לאפשר למי שיש בידם, למנוע מאחרים לממש את זכויות הבנייה ולאפשר כניסת אוכלוסיה מגוונת מעט יותר, שיכולה להרשות לעצמה לקנות רק דירות קטנות יותר באזור ...
לדברי השופטת, החלטה אחרת... הייתה פוגעת באופן בלתי סביר בזכויות קניין של המעוניינים בבנייה ובמימוש זכויות הבנייה המוקנות להם. עצם העובדה שבעבר בחרו חלק מהרוכשים להישאר בבתים צמודי קרקע אינה שוללת מהם את זכויות הבנייה הנלוות, המהוות זכות קניין מהמעלה הראשונה... אין לקבל תוצאה לפיה, כל מה שיהיה על התושבים לעשות הוא 'לגרור' את היזמים די זמן, ללחוץ לשינוי המדיניות, ואם הדבר יצלח להחילה רטרואקטיבית, כפי שהם מנסים לעשות במקרה שלפני.
"אין לאפשר תכנון מדיר (exclusionary zoning). אין לאפשר לתושבים שידם משגת להישאר בבתים צמודי קרקע, על אף שיש להם זכויות בנייה בהם, ובעת ובעונה אחת למנוע מאחרים מימוש אותן זכויות בנייה, ולהביא לבנייה צפופה יותר על אותם מגרשים. בנייה המקודמת על ידי התוכניות הארציות והמקומית".
בפסק הדין סוקרת כבוד השופטת אגמון-גונן מאמרים ומחקרים רלוונטיים מהארץ ומהעולם, ואף מנתחת את שינוי מדיניות הציפוף בראיה היסטורית-חברתית. זהו פסק דין חשוב מאין כמותו בימים אלה וחשיבותו היא דווקא בהתייחסות לשאלות העקרוניות החורגות מנסיבות המקרה.
*** לקריאה נוספת: עת"מ 50776-04-15 לזובסקי נ' ועדת ערר מחוזית לתו"ב מחוז תל-אביב, ניתן ביום 21.10.15