בניין בחיזוק לפי תמ"א 38 בר"ג / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
אם בתחילת הדרך תמ"א 38 פנתה רק למספר בניינים מצומצם יחסית בתחום תוספות הבנייה, הרי שכיום, לאחר כל התיקונים והתוספות, שהגדילו את אחוזי הבנייה והוסיפו את פתרון ההריסה והבנייה מחדש, ההיצע רק הולך וגובר. כפועל יוצא מכך אם בעבר היזמים היו אילו אשר רדפו אחר הדיירים, כיום מתחילה מגמה של איזון. לעיתים הדיירים אף מחזרים אחרי יזמים מובחרים מתוך הבנה כי מדובר בהטבה כלכלית ושיפור באיכות החיים. "בעבר היחידים שהאמינו בתוכנית היו היזמים, הם לקחו את החלום הזה שניקרא 'התחדשות עירונית' ורצו עימו קדימה, והנה היום למעשה אין מישהו שלא יודע מה זה תמ"א 38, מה זה פינוי בינוי. ככל שהזמן חולף ויותר פרויקטים החלו להתממש - בניין אחר בניין, פרויקט לצד פרויקט, חל שינוי מהותי", אומר עו"ד ארנון יהב שותף במשרד עורכי הדין "יהב ושות'" ומנכ"ל חברת up to A capital.
הטמעת הפתרון בתודעה הציבורית הביאה, כאמור, למצב של איזון מסוים, אם כי הדרך למנוחה והנחלה עדיין רחוקה ומסובכת. "היזמים, בעיקר בעלי המוניטין שביניהם, הופכים לפחות סובלניים. יש הרבה היצע בשוק ולכן יזם רציני ומבוקש לא יחכה יותר מדי לדיירים, אלא יפנה לבניינים אחרים בהם סיכויי המימוש גבוהים יותר, מסביר עו"ד יהב ומוסיף כי גם בצד השני החלו ללמוד: "הדיירים הבינו שכדאי להם "לרדת אל הקרקע" ולבוא מוכנים לעסקים עם דרישות מציאותיות".
בראש רשימת הסיבות הגורמות ליזמים, בעיקר הגדולים שבהם, להעדיף שלא להתחרות על בניין ספציפי ניצבת תופעת הדיירים הסרבנים. עו"ד יהב טוען כי למרות ההתקדמות בשוק, יש לערב את המחוקק על מנת שתופעה זו לא תמשיך להוות צל של אי וודאות לתחום ההתחדשות העירונית כולו: "תופעת הסחטנים והסרבנים תלך ותקטן, אך כל עוד לא יצמצמו מכוחם על ידי חקיקת חוקים והתקנת תקנות כבר בתקופה הקרובה של טרום תיקון 4 לחוק, כפי שקורה במדינות רבות בעולם, הם יגרמו לכך שפרויקטים ימשיכו שלא להתממש ובניינים עם הפוטנציאל יוותרו במצבם המקורי. המיעוט הזועם עדיין עושה הרבה רעש ולעיתים דוחף את שאר הדיירים לכישלון בשל משיכה לכיוונים עצמאיים שלא תמיד עולים בקנה אחד עם ההיגיון המסחרי של הפרויקט וכן בשל בקשות מוגזמות בעיקר בכל הקשור לתמורות. ההבנה לכך נוצרת בעיקר לאחר שמספר יזמים חווים את הבעייתיות וזונחים בשל כך את הפרויקט".
הולכים הלאה לפרויקט הבא
ההיגיון אומר כי התיאבון הרב בקרב הדיירים והגדלת היצע הדירות במסגרת התיקונים בחוק תמ"א 38, עשויים לשחק לטובתם של היזמים. אולם עו"ד יהב מפנה את הזרקור להשלכה פחות חיובית: "לא מספיק ה'צרות' שיש ליזם מצד הרגולטור, הרשויות המוניציפאליות ושאר המכשולים שבדרך, אלא שגם הדיירים, שמצידם עושים 'דוקטורטים' מיותרים, עוסקים בטקטיקת התשה, ויוצרים תחושה אצל היזמים כי הם עובדים לשווא והצעתם מהווה רק קלף מיקוח אל מול יזם קיים נוסף. במצב כזה , הבכירים והמנוסים שבהם, שמים סטופ למהלך והולכים הלאה לפרויקט הבא. היזם הבין כי כמות הפרויקטים בהם הוא זוכה ומוציא לפועל יחסית קטן לעומת סך הפרויקטים בהם השקיע. זו הסיבה שפרויקטים ממומשים חייבים להיות ריווחיים ביותר - על מנת לכפר על הזמן והכספים שבוזבזו על אלו שלא יצאו לפועל. לחלופין, לעיתים בוחר היזם להשקיע כספים אך ורק בפרויקטים אשר לדעתו סיכויי התממשותם גדולים והמו"מ אל מול הדיירים אמיתי ולא מתוך אינטרס זר".
- האם לדעתך שיעורי המימוש הנמוכים וכניסתם של יזמים גדולים לשוק התמ"א 38 והפינוי בינוי, יוציאו שחקנים קטנים מהשוק?
"חובה להבדיל בין פעילות היזם לבין זו של הקבלן. התנהלות השוק כיום משחקת לידי הקבלנים. שינויי החקיקה ומה שמסתמן כגישת הרשות הלאומית לדיור היא שישנה בעיה עם תוכנית התוספת והחיזוק כפי שהיא קיימת היום, אך מצד שני ישנה תמיכה ממשלתית לפרויקטים גדולים יותר קרי 'הריסה ובנייה' ופינוי בינוי. הפתרונות הגדולים יותר משחקים לידי היזמים הגדולים. בפרויקטים הקטנים יותר יש יתרון לקבלנים-יזמים (המבצעים בעצמם את הבנייה - א.ש.), כי יש מחסור בכוח אדם איכותי וזמין לביצוע עבודות חיזוק, ונוצר יתרון למי שיכול לממש בעצמו פרויקט ללא תלות בהצעת מחיר של גורם קבלני.
למרות זאת ובכפוף לתוצאות מהלך הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, כמות היזמים תגדל לדעתי. לשוק יש הרבה מאוד לאן לצמוח וכניסת היזמים הגדולים והחזקים לתחום, לא תגרום, לפחות לא בשלב הראשון, לנטישתם של הקבלנים הקטנים. יחד עם זאת, אני מאמין כי הביקוש לקבלנים הגדולים ולאילו שכבר הוכיחו את עצמם יעלה, בעיקר בשל העובדה שרשויות מקומיות מנסות לקדם פתרונות כוללים יותר, כדוגמת, איחוד בניינים לתמ"א ופינוי בינוי".
- מה יש לעשות על מנת להעלות את שיעור מימוש הפרויקטים?
"חובה לערב בעלי מקצוע מהשטח, כאלו אשר ידרבנו ויגרמו לעסקה לקרות באמצעות נקיטת פעולות בונות אמון בין כל הצדדים. למשל מינוי עו"ד אקטיבי לצד הדיירים אשר יטפל בסוגיות. הדיירים עצמם צריכים ללמוד בעזרת בעלי המקצוע שלא כל יזם מתאים לכל פרויקט, ולראיה אני שומע כיום על יותר יזמים, גם גדולים ומוכרים, המתלוננים שהם לא מצליחים לעבור את השלבים שלאחר החתימה הראשונית (NON SHOP - א.ש.). לכן יש לבחור מלכתחילה את היזם הנכון וזאת, כאמור, על ידי אנשי מקצוע מתאימים".