גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שינוי מגמה בשוק התמ"א: היזם הופך ממחזר למחוזר

בעקבות התאוצה של תחום תמ"א 38 גדל היצע הדירות להשבחה ועמו הנכונות של הדיירים לבחון ולהיכנס לפרויקטים ■ מנגד יזמים בעלי מוניטין מעדיפים שלא להתעכב על פרויקטים בעייתיים ■ כיצד משפיע מצב חדש זה על השוק והאם יש לו לאן לצמוח

בניין בחיזוק לפי תמ"א 38 בר"ג / צילום: תמר מצפי
בניין בחיזוק לפי תמ"א 38 בר"ג / צילום: תמר מצפי

 *** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

אם בתחילת הדרך תמ"א 38 פנתה רק למספר בניינים מצומצם יחסית בתחום תוספות הבנייה, הרי שכיום, לאחר כל התיקונים והתוספות, שהגדילו את אחוזי הבנייה והוסיפו את פתרון ההריסה והבנייה מחדש, ההיצע רק הולך וגובר. כפועל יוצא מכך אם בעבר היזמים היו אילו אשר רדפו אחר הדיירים, כיום מתחילה מגמה של איזון. לעיתים הדיירים אף מחזרים אחרי יזמים מובחרים מתוך הבנה כי מדובר בהטבה כלכלית ושיפור באיכות החיים. "בעבר היחידים שהאמינו בתוכנית היו היזמים, הם לקחו את החלום הזה שניקרא 'התחדשות עירונית' ורצו עימו קדימה, והנה היום למעשה אין מישהו שלא יודע מה זה תמ"א 38, מה זה פינוי בינוי. ככל שהזמן חולף ויותר פרויקטים החלו להתממש - בניין אחר בניין, פרויקט לצד פרויקט, חל שינוי מהותי", אומר עו"ד ארנון יהב שותף במשרד עורכי הדין "יהב ושות'" ומנכ"ל חברת up to A capital.

הטמעת הפתרון בתודעה הציבורית הביאה, כאמור, למצב של איזון מסוים, אם כי הדרך למנוחה והנחלה עדיין רחוקה ומסובכת. "היזמים, בעיקר בעלי המוניטין שביניהם, הופכים לפחות סובלניים. יש הרבה היצע בשוק ולכן יזם רציני ומבוקש לא יחכה יותר מדי לדיירים, אלא יפנה לבניינים אחרים בהם סיכויי המימוש גבוהים יותר, מסביר עו"ד יהב ומוסיף כי גם בצד השני החלו ללמוד: "הדיירים הבינו שכדאי להם "לרדת אל הקרקע" ולבוא מוכנים לעסקים עם דרישות מציאותיות".

בראש רשימת הסיבות הגורמות ליזמים, בעיקר הגדולים שבהם, להעדיף שלא להתחרות על בניין ספציפי ניצבת תופעת הדיירים הסרבנים. עו"ד יהב טוען כי למרות ההתקדמות בשוק, יש לערב את המחוקק על מנת שתופעה זו לא תמשיך להוות צל של אי וודאות לתחום ההתחדשות העירונית כולו: "תופעת הסחטנים והסרבנים תלך ותקטן, אך כל עוד לא יצמצמו מכוחם על ידי חקיקת חוקים והתקנת תקנות כבר בתקופה הקרובה של טרום תיקון 4 לחוק, כפי שקורה במדינות רבות בעולם, הם יגרמו לכך שפרויקטים ימשיכו שלא להתממש ובניינים עם הפוטנציאל יוותרו במצבם המקורי. המיעוט הזועם עדיין עושה הרבה רעש ולעיתים דוחף את שאר הדיירים לכישלון בשל משיכה לכיוונים עצמאיים שלא תמיד עולים בקנה אחד עם ההיגיון המסחרי של הפרויקט וכן בשל בקשות מוגזמות בעיקר בכל הקשור לתמורות. ההבנה לכך נוצרת בעיקר לאחר שמספר יזמים חווים את הבעייתיות וזונחים בשל כך את הפרויקט".

ארנון יהב / צילום: יח

הולכים הלאה לפרויקט הבא

ההיגיון אומר כי התיאבון הרב בקרב הדיירים והגדלת היצע הדירות במסגרת התיקונים בחוק תמ"א 38, עשויים לשחק לטובתם של היזמים. אולם עו"ד יהב מפנה את הזרקור להשלכה פחות חיובית: "לא מספיק ה'צרות' שיש ליזם מצד הרגולטור, הרשויות המוניציפאליות ושאר המכשולים שבדרך, אלא שגם הדיירים, שמצידם עושים 'דוקטורטים' מיותרים, עוסקים בטקטיקת התשה, ויוצרים תחושה אצל היזמים כי הם עובדים לשווא והצעתם מהווה רק קלף מיקוח אל מול יזם קיים נוסף. במצב כזה , הבכירים והמנוסים שבהם, שמים סטופ למהלך והולכים הלאה לפרויקט הבא. היזם הבין כי כמות הפרויקטים בהם הוא זוכה ומוציא לפועל יחסית קטן לעומת סך הפרויקטים בהם השקיע. זו הסיבה שפרויקטים ממומשים חייבים להיות ריווחיים ביותר - על מנת לכפר על הזמן והכספים שבוזבזו על אלו שלא יצאו לפועל. לחלופין, לעיתים בוחר היזם להשקיע כספים אך ורק בפרויקטים אשר לדעתו סיכויי התממשותם גדולים והמו"מ אל מול הדיירים אמיתי ולא מתוך אינטרס זר".

- האם לדעתך שיעורי המימוש הנמוכים וכניסתם של יזמים גדולים לשוק התמ"א 38 והפינוי בינוי, יוציאו שחקנים קטנים מהשוק?

"חובה להבדיל בין פעילות היזם לבין זו של הקבלן. התנהלות השוק כיום משחקת לידי הקבלנים. שינויי החקיקה ומה שמסתמן כגישת הרשות הלאומית לדיור היא שישנה בעיה עם תוכנית התוספת והחיזוק כפי שהיא קיימת היום, אך מצד שני ישנה תמיכה ממשלתית לפרויקטים גדולים יותר קרי 'הריסה ובנייה' ופינוי בינוי. הפתרונות הגדולים יותר משחקים לידי היזמים הגדולים. בפרויקטים הקטנים יותר יש יתרון לקבלנים-יזמים (המבצעים בעצמם את הבנייה - א.ש.), כי יש מחסור בכוח אדם איכותי וזמין לביצוע עבודות חיזוק, ונוצר יתרון למי שיכול לממש בעצמו פרויקט ללא תלות בהצעת מחיר של גורם קבלני.

למרות זאת ובכפוף לתוצאות מהלך הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, כמות היזמים תגדל לדעתי. לשוק יש הרבה מאוד לאן לצמוח וכניסת היזמים הגדולים והחזקים לתחום, לא תגרום, לפחות לא בשלב הראשון, לנטישתם של הקבלנים הקטנים. יחד עם זאת, אני מאמין כי הביקוש לקבלנים הגדולים ולאילו שכבר הוכיחו את עצמם יעלה, בעיקר בשל העובדה שרשויות מקומיות מנסות לקדם פתרונות כוללים יותר, כדוגמת, איחוד בניינים לתמ"א ופינוי בינוי".

- מה יש לעשות על מנת להעלות את שיעור מימוש הפרויקטים?

"חובה לערב בעלי מקצוע מהשטח, כאלו אשר ידרבנו ויגרמו לעסקה לקרות באמצעות נקיטת פעולות בונות אמון בין כל הצדדים. למשל מינוי עו"ד אקטיבי לצד הדיירים אשר יטפל בסוגיות. הדיירים עצמם צריכים ללמוד בעזרת בעלי המקצוע שלא כל יזם מתאים לכל פרויקט, ולראיה אני שומע כיום על יותר יזמים, גם גדולים ומוכרים, המתלוננים שהם לא מצליחים לעבור את השלבים שלאחר החתימה הראשונית (NON SHOP - א.ש.). לכן יש לבחור מלכתחילה את היזם הנכון וזאת, כאמור, על ידי אנשי מקצוע מתאימים".

עוד כתבות

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו