דירת 4 חדרים ברמת גן, במגדל המגורים סקיי ליין ברחוב סוקולוב / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
"מהר יותר גבוה יותר חזק יותר", סיסמת הספורט האולימפי יכולה לייצג נאמנה את מדיניות ההתפתחות העירונית של עיריית רמת גן. אין ספק כי היא זו שפעלה מהר יותר מבין הערים ונחשבת לחלוצה בתחום התמ"א 38, שכן באמתחתה מספר רב של פרויקטים גמורים ובביצוע. יחד עם זאת המספר הגדול של הבקשות להיתרים לפרויקטים עתידיים וצוואר הבקבוק שנוצר לנוכח הקיפאון של התקופה האחרונה, אשר רק טפח לנוכח הודעת אותה עירייה כי תחדל מלאשר פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, מרמז כי יכול להיות שהרצון לקדם את הפרויקטים היה חזק מדי .
אם נמשיך עם הסיסמה האולימפית רמת גן אף מכוונת גבוה יותר, ולאחרונה אף קיבלנו הוכחה לכך. לפני כחודש הגישה העירייה הצעה לוועדה המחוזית, לאישור תוכנית עירונית אשר מחלקת את העיר לכמה אזורים, שבחלקם ניתן יהיה לבנות מגדלים עד לגובה של עד 31 קומות, באזורים אחרים יוקמו מגדלים בגבהים של 21-30 קומות, ובאזורים נוספים הגובה ינוע סביב 11-20 קומות. התוכנית למעשה מקדמת הליך של איחוד מגרשים למגרש אחד עליו ניתן יהיה לנצל את הזכויות המוקנות מתוקף התב"ע והתמ"א, בבנייה לגובה.
למרות תופעות הגאות והשפל המאפיינים את עיריית רמת גן באשר לקידום תוכניות מתאר, האדריכל אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, מאמין כי לאחר הסדרת נושא זכויות הבנייה, העירייה תחזור למסלול הפעולה הנכון. במקביל מעניק שאול קרדיט לא קטן לקברניטי העיר, שהשכילו להבין כי המצב הקיים מכתיב לנו כי פתרונות בנייה לגובה, ואלו יעילים ביותר, במציאות הצפופה של המדינה.
"עיריית רמת גן צועדת אל העתיד בתפישה האורבנית מודרנית, שכן היום צריך לבנות לגובה ולא לרוחב", אומר שאול, "אין מה לעשות, במדינת ישראל רוב רובה של האוכלוסייה מתגוררת במרכזי הערים וקצב בניית הדירות אינו מספק את הביקוש הרב. עיריית רמת גן רוצה להתחדש ומקדמת פתרון נכון ברמה הכוללת, שכן המעבר מרמת הבניין הבודד לפרויקטים גדולים בהם ניתן לאחד מגרשים, נכון לתכנון העירוני ולאיכות חיי התושבים".
- מדוע פתרונות הבנייה לגובה נכונים לתושבים?
"ברמת גן אפשר היום על פי התמ"א לבנות עד 8.5 קומות מעל קומת עמודים, שקלול הזכויות אל מול הגובה המותר מצריך אותנו לעיתים לתכנן 6 ואף 8 דירות בקומה, מה שאומר שהדיירים לעיתים נאלצים להסתפק בכיוון אוויר אחד. בנייה לגובה, לא רק ברמת גן, אלא בכלל בערי ביקוש, מאפשרת תכנון נכון של עד 4 דירות בקומה כך שיש יותר כיווני אוויר, יש יותר מרחב ציבורי, ניתן להפקיע שטחים להרחבת כבישים ומדרכות, הגינון רב יותר ועוד , כך שזה משרת את האינטרסים של כולם וגם של היזם, שכן דירות המכירה שלו תהיינה שוות יותר".
-האם התוכנית באה כסתירה ל-רג 53, תוכנית המתאר של העיר הנמצאת כיום בתהליכי רישוי, ולפרויקטים של פינוי בינוי?
אין שום סתירה בין רג 53 לבין תוכנית הבנייה לגובה. מדובר בשתי תוכניות משלימות. תוכנית הבנייה לגובה אינה מגדילה את זכויות הבנייה, אלא אומרת קחו את הזכויות ובמקום לבנות אותם לרוחב בנו אותם לגובה. באשר לתחום הפינוי-בינוי, הרי שמדובר על הליך מבורך אך בירוקרטי וארוך מדי שיכול לקחת למעלה מעשור. על פי תוכנית המגדלים המקודמת, ולהבדיל מפינוי-בינוי אין צורך לעבור בוועדה המחוזית, אלא מדובר על זכויות מוקנות מכורח התב"ע החלה על המגרש ומתוקף זכויות התמ"א, כך שמספיק אישורה של הוועדה המקומית ליציאתו של פרויקט לדרך, לכן מדובר על קיצור הליכים מהותי".
- הניסיון מלמד אותנו כי ככל שהפרויקט גדול יותר ומספר הדיירים המעורבים בו רב יותר, הסיכוי ליציאתו לפועל קטן יותר. אתה לא חושש מכך?
"אין ספק ולכן כצעד משלים, וללא כל קשר ספציפי לעיריית רמת גן, צריך להוריד לדעתי את אחוזי ההסכמה של הדיירים, כך שפרויקטים רבים יותר יוכלו לצאת לדרך. הורדה כזו יכולה ליצור לחץ בריא יותר על הסרבנים שכוחם יקטן. כמו כן, כדאי להכיל בתיקוני תמ"א עתידיים את סנקציות הדייר הסרבן שחלות בחוק פינוי-בינוי , כך שדיירי הבניין יוכלו לתבוע את הסרבן לדין והוא יחשוב פעמיים בטרם יעשה את המהלך".
- מגדלים גוררים אחריהם עלויות אחזקה גבוהות יותר. כיצד ניתן להתמודד עם עול זה?
"גם בבניין של 8.5 קומות עם מרתפי חניה ומעלית יש עלויות אחזקה כבדות. יכול להיות שמגורים במגדל יצריכו תוספת של 200-300 שקל בחודש, אבל זה סביר אם לוקחים בחשבון את כל האיכויות הנוספות הנלוות מעצם המגורים בבניין שכזה".