גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם המדינה והרשויות המקומיות תורמות להתחדשות העירונית

לצד היזמים הפרטיים פועלים בתחום ההתחדשות העירונית גם גופים ממשלתיים ומוניציפאליים, הלוקחים אף הם חלק במשחק ■ כיצד ניתן לרתום אותם לטובת התחום והיכן טמון החשש מפני תחרות לא הוגנת בשוק

בניין בשיפוץ לפי תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
בניין בשיפוץ לפי תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

 *** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

על פניו נראה כי בתחום ההתחדשות העירונית, הממשלה קובעת את הכללים, אך נותנת לשוק הפרטי לעשות את העבודה בשטח וליהנות במידת האפשר מהרווחים. אולם מסתבר כי הממשלה עצמה היא שחקנית משמעותית במשחק ההתחדשות העירונית לצד היזמים הפרטיים. ולא זו בלבד, יש גם צלע נוספת למשולש בדמותן של הרשויות המקומיות. הללו נכנסות לתחום ההתחדשות העירונית לא רק כאחראיות על התכנון, אלא גם כשחקניות לכל דבר באמצעות חברות כלכליות, חברות ניהול ועוד פלטפורמות ההופכות את העיריה ליזמית בשטח למטרות רווח. וכאן מסתתרת בעיה מובנת.

לדברי עו"ד ארנון יהב שותף במשרד עורכי הדין "יהב ושות'", ומנכ"ל חברת  up to A capital, העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, למרות ההנחה הרווחת כי הערוץ הפרטי הוא הנכון ביותר לשוק  ישנם מקומות בהם הפיכתה של הממשלה, באמצעות גופים שבבעלותה, ליזמית בשטח, נכונה וראויה. הוא מסביר כי מאחר וישנם מתחמים רבים בישראל אשר חלק מהבעלות על הדירות בהם היא של עמידר הרי שקל לגוף זה לקדם פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. "הממשלה, באמצעות עמידר, יכולה כך לקצר הליכים בצורה מהותית ולהוציא לדרך פרויקטים של התחדשות עירונית גם באזורים בהם יזם פרטי לא היה נכנס מלכתחילה מהיעדר כדאיות כלכלית. יש בידה של הממשלה להפוך לקטר באזורים אילו ולקדם פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 בפריפריה הקרובה והרחוקה".

 עו"ד יהב מוסיף כי  כי גם האזרח מרוויח מן המהלך: "שאלת החוסן הכלכלי איננה רלוונטית כאן מכיוון  שהדייר בטוח כי היזמית - המדינה עצמה - לא הולכת לשום מקום ועל כן מדובר במנוע ראוי למימוש פרויקטים. גם משום  שלהבדיל מהיזם הפרטי, המדינה מחזירה את רווחיה לציבור".

"בפועל הממשלה הופכת ליזם גדול במדינה בתחום ההתחדשות העירונית באמצעות עמידר", מסביר עו"ד יהב, "מדובר בגוף ממשלתי שהופך עורו בשנים האחרונות מכזה שתכליתו העיקרית שיכון ותפעול זכאים לגוף שמקדם פרויקטים של התחדשות עירונית וביכולתו לעשות זאת בצורה מהירה הרבה יותר מיזם רגיל".

האינטרס של העיריות

עד כאן הכל טוב, יפה וידוע, אבל לדעת עו"ד יהב בנוגע לשחקן השלישי בתחום ההתחדשות העירונית - הרשויות המוניציפליות -  כלל  לא נעשה דיון ציבורי: "לכאורה, הרשויות אמורות בעיקר לטפל בכל הקשור לפן התכנוני, לקבוע את כללי המשחק ולהפעיל שיקול דעת נרחב בדבר זכויות תכנון,  עם השנים,  העיריות והרשויות הקימו או ירשו מנגנונים אשר מייצרים בעבורם הכנסה, כדוגמת עזרה וביצרון, החברות הכלכליות העירוניות, חברות מנהלות מוניציפאליות ועוד. וכך ברגע שהרשות מחד נותנת היתרים ומאידך מתחרה באותו (או כמעט אותו) שוק הרי שיש בכך קושי מסויים, שכן קיים סיכוי לתחרות לא שוויונית. זאת  מאחר שבאופן תאורטי, מעצם היותה הגוף המתכנן והגוף המאשר, הרשות עלולה שלא לתת את הפרויקט ליזם מסוים - מכיוון שהיא מעוניינת לקדם את הפרויקט או את התכנון שלו בעצמה".

 "אינני טוען כי דברים כאלו נעשים", מדגיש עו"ד יהב, "אך כל עוד קיימת האפשרות זה עלול להיות כשל שוק ופוטנציאל לבעיה, שכן ברגע שהעירייה מקימה בתוכה גוף אשר 'חייב להרוויח כסף' זה מאוד בעייתי לשוק הפרטי ועלול לפגוע בתחרות ההוגנת".

"כמובן שניתן לראות גם את הצד השני של המטבע בסיפור המוניציפאלי" , הוא מוסיף, "הרי יכול להיות מקום נרחב יותר לשיקולי הציבור, על חשבון שיקולי הרווח הקר".  אולם לדברי יהב קיים שוני מהותי בין הצד הממשלתי לזה המוניציפאלי, "מאחר והממשלה אינה אחראית על מתן אישורים ואינה אמונה על הנושא התכנוני, הרי שהחשש מתחרות שאינה הוגנת בין חברות פרטיות לבין חברות מטעם הממשלה הוא נמוך ומוקדי הפעילות של החברות האלו שונים. זאת בניגוד לועדות התכנון או החברות הכלכליות העירוניות, שכאמור, מתחרות, או יכולות להתחרות באופן תאורטי, ביזמים הפרטיים על אותם פרויקטים וכאן מצויה הבעיה".

שיעורי מימוש נמוכים

זאת ועוד, לדברי עו"ד יהב אחת הסוגיות המרכזיות בהן קשורה הרשות, המשפיעות באופן ישיר על הבשלתם של פרויקטים, עוסקת במועד יידוע ושיתוף הציבור: "על פי רוב, שיתוף ציבור בעלי הקרקע  בפרויקטים הנעשים על ידי יזמים פרטיים מוקדמת יותר, מאשר בפרויקטים המנוהלים על ידי הרשות המקומית.או חברה ציבורית מטעמם מכאן ששיעור מימושי פרויקטים הנעשים על ידי העיריות עשוי להיות נמוך מדי". הוא נותן כדוגמה לכך את תחום הפינוי הבינוי בו ישנם שני מסלולים מרכזיים - מסלול המיסוי, המקודם על ידי היזמים הפרטיים ומסלול הרשויות המקודם על ידי העיריות.

עו"ד יהב טוען כי קיים  אבסורד במבנה הפעילות הזו: "דווקא במסלול הרשויות, במסגרתו הרשות המקומית מקבלת תקציב לפרויקטים מהמדינה, הציבור מעורב בשלב מאוחר מדי, בין היתר, משום שלקידום השלבים הראשוניים אין צורך בהסכמת הבעלים. זאת בניגוד למסלול המיסוי בו היזמים נדרשים הלכה למעשה להסכמת בעלי הקרקע על מנת להתקדם בהליך תכנון הפרויקט. זו אחת מהסיבות לשיעור הבשלה נמוך של הפרויקטים". הוא מוסיף כי "יכול להיווצר מצב בו הרשות מקדמת תוכנית באזור מסוים, כאשר דיירי אותו אזור מקדמים במקביל פרויקט עם יזם פרטי, מבלי לדעת על תוכניות הרשות והדבר מוביל לכפילות ובמקרים קיצוניים אף לחוסר אמון בין הדיירים לרשות".

"נושא שיתוף הציבור בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית הוא הכרח, שכן מדובר על קניין קיים של בעלי הדירות, ולכן ככל שהוא נעשה מוקדם יותר, שיעורי המימוש גבוהים יותר. יש כאן סוגייה  כלכלית גדולה - האם נכון יותר שגוף פרטי או גוף ציבורי יובילו מהלכים של התחדשות עירונית? יש כאן שאלה של נקודות מבט אך מה שבטוח הוא ש-2 המערכות פועלות במקביל - המטרה היא להמשיך את השיח הציבורי בכדי להעלות את שיעורי המימוש. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בתקציב שכולנו כאזרחי המדינה משלמים עליו - ושיתוף ציבור בעלי הקרקע בשלב מוקדם יותר במסלול רשויות בהחלט ישפר את אחוזי המימוש", הוא מסכם.

עוד כתבות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?