*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
מיליוני מילים כבר נכתבו על תחום ההתחדשות העירונית במדינה, אלפי דעות כבר נזרקו לאוויר, התנגדויות, ועדות, ומחאות. בפועל, למרות שמדובר באחד הנושאים הכי מתוקשרים כיום, מרבית הפוטנציאל הטמון בהתחדשות העירונית טרם מומש. מספר הפרויקטים הספורים שיצאו לפועל - הן בתחום הפינוי בינוי והן בתחום התמ"א 38- בטל בשישים אל מול מצוקת הדיור בישראל.
אייל אוכמן, מנכ"ל חברת תל דן יזמות נדל"ן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית, אומר כי נקודת המבט השגויה על התחום היא זו אשר, למעשה, מונעת מהתוכנית לפרוץ אל עבר היעדים שהוגדרו לה. "תמ"א 38 היא הפתרון ולא הבעיה. כל הזמן מנסים לפתור את בעיות התמ"א ולא מבינים שבעצם התוכנית עצמה היא הכלכלה החדשה ומייצרת פתרון כולל בתחום הנדל"ן - ההשבחה תגיע אל כולם, אל כל התעשייה ואנחנו רק מבקשים שיתנו לה לקרות. תמ"א 38 פותרת את בעיית המיגון בבניינים ישנים, משדרגת את חוויית הדיור של בעלי דירות, יוצרת היצע חדש של דירות במרכזי ערים הצפופים ובאזורי הביקוש בהם אין כלל שטחים פנויים לבנייה חדשה, מעניקה מרווח נשימה כלכלי לאנשים ללא קרנות פנסיה כך שדירת 3 החדרים הישנה שבבעלותם הופכת לפתע לדירה חדשה בת 5 חדרים ומעצימה את יכולותיהם הכלכליות ללא היכר".
- אם כך, מה מונע מן התוכנית הזו מלפרוץ קדימה?
"כיום המצב הוא שהמדינה מרוויחה מהתוכנית שכן היא מהווה פתרון למצוקת הדיור, היזמים מרוויחים מהפרויקטים עצמם, הדיירים כמובן מרוויחים שכן ערך הנכס שלהם עולה באופן דרמטי והחברה ככלל מרוויחה הן משדרוג הדירות הקיימות והן מיצירת דירות חדשות באזורים מבוקשים. הבעיה המהותית היחידה היא שהרשויות המקומיות אינן מרוויחות כלכלית מהתוכנית במתכונתה הנוכחית ולכן מעכבות פרויקטים ויש לפתור את הבעיה הנקודתית הזו על ידי יצירת תמריצים ותקציבים ייעודיים לרשויות".
- לאילו תמריצים אתה מתכוון?
יש לקבוע יעדים כמותיים ואיכותיים לכל עיר ועיר ובמידה ותעמוד ביעדים אלו היא תזכה לתמריצים כלכליים מהותיים. אני מבטיח לך שבמידה וראש העיר ייווכח לדעת שהוא צפוי לזכות במיליוני שקלים אם יעמוד ביעדים, הבירוקרטיה תחתך לפתע והיתרי הבנייה יוענקו לא בתוך שנתיים כפי שהם ניתנים היום, אלא כעבור מספר חודשים בודדים. כמו כן, יש לקדם הסכמי גג מיוחדים לתחום אשר ידרבנו רשויות להירתם למטרה ולצאת לדרך ביחד עם הממשלה, הדיירים והיזמים".
- מדוע לדעתך מדובר כאן על כלכלה חדשה?
"עד היום כלכלות דגלו במדיניות סוציאליסטית או קפיטליסטית - או שהכסף הולך לעם או שהכסף הולך לכסף. פה מדובר בדבר חדש, שכן משתמשים בכלים קפיטליסטים על מנת לייצר פתרונות סוציאליסטים בשוק החופשי. בשנות התשעים למשל, בעת העלייה הגדולה, הממשלה העלתה את זכויות הבנייה לבעלי קרקעות קיימות וזה העשיר את העשירים, בניגוד לתמ"א שמייצרת פתרונות כוללים לחברה כולה ולא רק לחלק מאוד מסוים בה. בנוסף, תחום ההתחדשות העירונית מכניס שחקנים חדשים לתחום הנדל"ן, כאלו שבתנאי הכלכלה המסורתית לא יכלו להשתלב בין השחקנים המובילים, שכן הכלכלה המסורתית מחייבת הון רב על מנת להפוך לשחקן. בתחום ההתחדשות העירונית, שחקנים חדשים, צעירים ורעבים ללא הון עצמי רב הופכים למובילי דעה ולקובעי דרך של ממש. אני לא מתכוון אך ורק לקבלנים ויזמים, אלא גם לנותני שירות אחרים כדוגמת עורכי דין, אדריכלים ויועצים שונים שמפתחים את הנישה של ההתחדשות העירונית ומזרימים דם חדש וצעיר. גם בתחום הפיננסי קמים שחקנים שבשוק המסורתי לא יכלו באמת להשתלב, כך, לדוגמה, בנק ירושלים ראה כי באמצעות ההתחדשות העירונית הוא יכול להפוך לשחקן מרכזי בשוק והוא מקדם את הנושא וכיום הוא מבין המובילים".
- האם תכנית מחיר למשתכן הינה חלק מאותה כלכלה חדשה?
"רעיון מחיר למשתכן גם הוא סוג של כלכלה חדשה. הוא נותן פתרון שונה לשיטות הנדל"ן המסורתיות, בכך שהוא יוצר אפשרויות לחסרי הון שפספסו את הרכבת, להפוך בכל זאת לבעלי בתים ומכניס אותם חזרה לשוק. שילוב של שני פתרונות אלו רק מעצים את הפוטנציאל לשנות את השוק".
- ועדיין אין אנו רואים פתרונות של תמ"א 38 ופינוי בינוי בפריפריה, כך שלא ניתן לומר שהכלכלה החדשה הזו פותרת הכל.
"היכן שמחיר הקרקע נמוך מלכתחילה לא ניתן לקדם פרויקטים שכאלה, אבל גם אם בפריפריה זה לא תופש, אין זה אומר שהתוכנית איננה נכונה. אם לסל התרופות לא מכניסים תרופה מסוימת אין זה אומר שהסל אינו נכון, שכן יש בו מזור לחולים רבים אחרים שנהנים ממנו".
- מה ניתן לעשות על מנת שהחזון שלך על כלכלה חדשה יהפוך למציאות?
"חייבים לייצר המשכיות, תנו לנו לעבוד ואל תשנו כל הזמן את חוקי המשחק. ההון האנושי והתמחויות בתחום כבר קיימים, יזמים, עו"ד, אדריכלים, בנקים, כולם כבר מוכנים ליצור את השינוי רק שיתנו להם לעבוד בשקט מבלי לחשוש שישנו להם את החוקים בכל פעם מחדש ועבודתם תהיה לריק. תמ"א 38 היא סוג של טיטניק, סוג של נושאת מטוסים שאינה יכולה לעשות פניות פרסה פתאומיות, פשוט צריך לתת לה לשוט ולהביא תוצאות. אם עוצרים אותה כל פעם מחדש הרי שהיא קופאת במקומה ובעל כורחה יוצרת חוסר אמון באפקטיביות שלה. תנו לספינה לשוט במשך 3-5 שנים ואם אז תבינו שאינה שטה לכיוון הנכון תעצרו אותה ותכוונו אותה בשנית, אבל אי אפשר להכניס אותה למים ולאחר זמן קצר לעצור אותה עוד בטרם החלה במלאכתה".