שוויה של עסקת מיזוג בין חברות, שנעשית בדרך של העברת מניות, יחושב לפי שוויין הכולל של מניות החברה הנרכשת, ולא לפי שווי המקרקעין שלה - כך קבע לפני מספר ימים בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, בעתירה שהגישה חברת בריטיש ישראל נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.
תחילת הפרשה לפני 8 שנים, אז רכשה בריטיש ישראל, היום בשליטת מליסרון, את כלל עסקי הנדל"ן של איש העסקים פויו זבלדוביץ' בישראל, תמורת 171 מיליון שקל. בין עסקיו של זבלודוביץ' הייתה גם חברת טמרס נדל"ן, שהחזיקה נכסים רבים בהיקף של כ-90 אלף מ"ר להשכרה, לרבות שטחי מסחר.
אלא שבבריטיש לא אהבו את החלטת רשות המסים, שלפיה - מאחר שטמרס נחשבת על-פי חוק כ"איגוד מקרקעין" - מס הרכישה (העומד במקרה של מיזוג על 0.5%) יחושב מתוך שווי הקרקע שבבעלות טמרס, ולא מתוך שווי מניותיה.
להחלטה של רשות המסים הייתה משמעות רבה מבחינת בריטיש, הרוכשת, שכן שווי המניות שהועברו אליה במסגרת העסקה עמד על כ-228 אלף שקל, ואילו שווי המקרקעין של טמרס, הנכס המוחשי שעבר לידי בריטיש, היה גבוה בכ-50% ועמד על 325 אלף שקל.
על כן טענה בריטיש בעתירתה לבית המשפט כי את שווי הרכישה יש לחשב על-פי שווי המניות שהועברו בעסקת המיזוג, ולא לפי שווי המקרקעין של החברה הנרכשת.
כאמור, בית המשפט קיבל את טענתה של בריטיש, וקבע כי בניגוד לחוק מיסוי מקרקעין, המטיל את מס הרכישה על שווי הקרקע גם כשהנכס המועבר הוא מניות - הרי שבהעברת מניות במיזוג, המס צריך לחול על שווי המניות ולא שווי הקרקע.
"צריך לזכור כי הקביעה ולפיה ישולם המס לפי שווי המכירה הנגזר משווי המניות הנמכרות, ולא משווים המשוער של המקרקעין, אינה בהכרח הטבה לרוכש בעסקת המיזוג", כתב השופט ר. סוקול בהכרעתו. "הפירוש של המונח 'שווי המכירה' יהיה נכון בין אם שווי המניות נופל משווי המקרקעין, ובין אם שווי המניות עולה על שווי המקרקעין. ניתן להניח כי יהיו מצבים בהם הצדדים לעסקת המיזוג יסכימו על שווי מניות העולה על הערבות שמאיות בדבר שווי המקרקעין".
עו"ד אורית קוך ממשרד זיו שרון ושות', שייצגה את בריטיש בהליך לצד עו"ד זיו שרון, אמרה ל"גלובס" כי "פערי שווי העסקה המתקבלים בשיטות החישוב השונות יכולים במקרים מסוימים להיות אדירים ולהגיע לעשרות מיליוני שקלים. זאת, משום שלכל חברה יש לא רק נכסים, אלא גם התחייבויות: מאחר שערך המניה שווה את ההפרש בין שני המשתנים, ייתכנו מקרים שבהם הוא יהיה אפסי.
"כשבאים להטיל את מס הרכישה, לעומת זאת, מתעלמים מההתחייבויות האלה, ומחשבים את שווי העסקה לפי שווי הקרקע בלבד. ופה הגדולה של פסק הדין", מסבירה קוך, "שקבע שטמרס, על אף היותה איגוד מקרקעין, העבירה מניות ולא קרקע, ובכך נמנע מלהרחיב את תחולת מס הרכישה באופן שהיה מקשה על ביצוע עסקאות נדל"ן".