הקרקע בגני יהודה / צילום: איל יצהר
מכרז לקרקע בלתי מתוכננת (מקב"ת) שפירסמה רשות מקרקעי ישראל לפני קרוב ל-20 שנה (בשנת 1996) בישוב גני יהודה הסמוך לסביון, אמור היה להניב שכונה בת 4,000 יחידות דיור. לפחות חלק מהשכונה כבר יכול היה בוודאי להיות מאוכלס בימים אלו, ולשחרר בכך, ולו במעט, את לחץ הביקוש לדיור במרכז הארץ. שורת עיכובים בתכנון גרמה לכך שרשות מקרקעי ישראל נטלה מידי היזם שזכה בקרקע את זכויותיו והודיעה לו שתשווק אותה בעצמה. כעת גם מתגלע סכסוך בין עיריית יהוד והמועצה האזורית דרום השרון, לגבי הרווחים שתניב הקרקע לכשיתחילו בה מהלכי הבנייה והפיתוח.
בעתירה שהגישה המועצה האזורית דרום השרון נגד עיריית יהוד-מונוסון לבית המשפט המחוזי מרכז, באמצעות משרד עוה"ד ש' הורוביץ, מגוללת המועצה את הצד שלה בפרשה: בטקס חגיגי שהתקיים בעיריית יהוד בחודש אפריל 2010, נחתם הסכם בין העירייה לבין המועצה האזורית דרום השרון, להעברת קרקע בת 800 דונם בישוב גני יהודה מהמועצה האזורית דרום השרון לעיריית יהוד. בטקס ההוא נכחו ראש עיריית יהוד לשעבר יוסי בן דוד וראש המועצה האזורית דרום השרון מוטי דלג'ו. ההסכם, המעביר הכנסות מהקרקע שכיום נמצאת בתחום יהוד לידי המועצה, עוד לא אושר בחתימת שר הפנים, ומשרד הפנים מצהיר כי הוא טרם סיים את בחינת הסוגיה. עיריית יהוד מצידה מציגה הסתייגות מהשלכותיו על תקציב העיר.
עכשיו נלך עוד כמה שנים אחורה. מאז שנות ה-90 מקדמת רמ"י תכנון לשינוי יעוד הקרקע המדוברת מחקלאות למגורים, כשבה פוטנציאל להקמת 4,000 יחידות דיור. בשנת 1996 פירסמה רמ"י מכרז לתכנון הקרקע (מקב"ת), שבו זכתה חברת שובל אייל. ההחלטה להפקיד תוכנית התקבלה ב-2007, הוועדה המחוזית אישרה הפקדת 4,300 יחידות דיור, כשבשלב הראשון יתוכננו 800 יחידות דיור מתוכן. רמ"י, שרצתה לקדם תוכנית בעלת אופי עירוני, ביקשה מראש המועצה האזורית דרום השרון לקדם את התוכנית בתחום שיפוטה של עיר ולא מועצה. לאחר משא ומתן שנמשך שנים הגיעו יהוד ודרום השרון להבנות לגבי העברת הקרקע לשטח שיפוטה של יהוד, בד בבד עם הסכם חלוקת הכנסות בין הרשויות, שימומש לאחר הבנייה.
בעתירת המועצה נכתב כי באותם הימים ההסכם הוגדר על ידי עיריית יהוד כ"היסטורי", ונחתם על ידי ראשי הרשויות וגזברי הרשויות לאחר שאושר במועצות העיר ובוועדות התכנון המקומיות. מלבד ההסכמה להעברת קרקע מתחום שיפוט המועצה האזורית דרום השרון לתחום שיפוטה של עיריית יהוד, כלל ההסכם גם הסכמה של הרשויות לחלק ביניהן את ההכנסות מפיתוח הקרקע. אלא שכפי שמתברר היום, חלוקת ההכנסות הללו עלולה לגרום לגרעון תקציבי בסך 100 מיליון שקלים, כך לפחות טוענת עיריית יהוד-מונסון, שהפיתוח הלכה למעשה עומד להתרחש בשטחה.
הבחירות טרפו את הקלפים
בעתירה נטען כי ההסכם קבע שהיטלי השבחה שתגבה עיריית יהוד במשך 10 שנים מיום הוצאת היתרי הבנייה יתחלקו באופן שווה בין הרשויות, 65% מההכנסות מאגרות היתרי בנייה יועברו לעיריית יהוד ו-35% לדרום השרון, ורווחי התפעול השוטפים שתפיק יהוד מהנכסים הבנויים בקרקע (למעט ארנונה למגורים) יתחלקו באופן שווה בין הרשויות לתקופה של 10 שנים מיום הנפקת ההיתרים. בעתירה מדגישה דרום השרון כי לא היתה לעולם מעבירה ליהוד את הקרקע, לולא הובטח לך חלק בהכנסות. לטענת דרום השרון, היא קיימה את התחייבויותיה בהסכם, וסייעה בקידום תוכנית לבניית שכונת מגורים בעלת אופי עירוני מובהק על גבי הקרקע בשיתוף עיריית יהוד ורמ"י, וזאת מתוך כוונה שהקרקע תועבר ליהוד לאחר אישור התוכנית. דרום השרון אף פנתה בבקשה משותפת עם יהוד לשר הפנים להקים ועדת גבולות לצורך שינוי תחום השיפוט של הקרקע. באוקטובר 2013 נבחרה יעלה מקליס לראשות עיריית יהוד במקומו של בן דוד אשר חתם על ההסכם. בעתירה נטען כי מהרגע שמקליס נבחרה, נמנעה עיריית יהוד מליצור קשר עם נציגי המועצה האזורית דרום השרון בעניין זה. עוד נטען בעתירה כי בתום דיוניה של ועדת הגבולות וערב השלמת עבודתה, הודיעה לפתע עיריית י הוד לדרום השרון על ביטול התחייבותה להסכם חלוקת הכנסות בעוד את החלק בהסכם שמזכה אותה בקבלת הקרקע מדרום השרון עדיין תקף.
"הנהלת העיר פועלת כשלנגד עיניה שמירה על האינטרסים של תושבי העיר", נמסר מעיריית יהוד בתגובה לפניית "גלובס". "מועצת העיר החדשה בחנה את פרטי ההסכם באופן מקצועי ומדוקדק, וגילתה לתדהמתה כי יישומו עלול להוביל אותה לגירעון תקציבי של למעלה מ-100 מיליון שקלים, שיעברו למועצת דרום השרון".
"מנסה להתנער"
העירייה טוענת עוד כי ההסכם הוא מהלך פסול מבחינה ציבורית מאחר ושיוך מוניציפלי אינו מטבע עובר לסוחר. יישום ההסכם כלשונו מעביר למועצה השכנה הכנסות מהשטח העומד לקראת מהלך פיתוח, שבהוצאותיו ישאו תושבי העיר לבדם. לכן "מועצת העיר החליטה פה אחד שלא להמשיך במתווה הישן והמעוות שיגרום לעיר ולתושביה נזק כלכלי בלתי הפיך". דרום השרון מצידה טוענת כי משרד הפנים מעודד הסכים כאלה, ובעתירה אף מוזכרת הדוגמה של חלוקת ההכנסות בין ירוחם למועצה אזורית רמת נגב, לאחר העברת שטח עיר הבה"דים לירוחם. את הטענה לכך שקיום ההסכם יביא לקריסתה הכלכלית, דוחים בדרום השרון בכך שיהוד לא הביאה כל מסמך או חוות דעת כלכלית שיתמכו בכך. מעבר לכך, דרום השרון טוענת שידוע לה שיהוד מקדמת מגעים עם משרד האוצר ורמ"י לחתימה על הסכם גג במסגרתו המדינה תתחייב לתקצב הקמת תשתיות ומוסדות ציבור, מה שימנע את המעמסה הכלכלית על עיריית יהוד ויבטיח את הגדלת הכנסותיה, כתוצאה מגידול במספר התושבים ומתחמי התעסוקה שבשטחה.
בנוסף טוענת דרום השרון כי השינוי הפרסונלי בלשכת ראש העיר הוא השינוי היחידי שחל מאז החתימה על ההסכם, והוא אינו מוריד ממחוייבותה של כי אם יהוד היתה מודאגת באמת ממצבה הכלכלי, הרי שלשם כך נקבע המנגנון של אישור הסכם חלוקת הכנסות על ידי שר הפנים. אלא שבפועל, המציאות היא שיהוד מנסה באמת להתנער מההסכם.
"הניסיון להתנער מההסכמה בעניין חלוקת ההכנסות ובד בבד לדרוש את העברת השטח לתחום שיפוטה של יהוד תוך הסתמכות על המנדט המוגבל שניתן לוועדת הגבולות מהווה שימוש לרעה של ממש בוועדה שהוקמה מכח חוק", כותבת מועצת דרום השרון בעתירה.
ממשרד הפנים נמסר כי ועדת החקירה לבחינת שינוי גבולות בין דרום השרון, יהוד-מונוסון וסביון טרם סיימה עבודתה. מרמ"י נמסר כי החלטה לגבי קיום מקבת"ים מתקבלת על ידי מועצת מקרקעי ישראל, הקובעת את המדיניות לפיה פועלת הרשות.
ממשרד האוצר לא רצו להתייחס למסלול המקב"תים ולדיבורים על החזרתו, למרות הניסיון המר בסיבוב הקודם.
גם היזם לא מוותר: תביעה בסך 300 מיליון שקל
אם לא די בסכסוך בין שתי הרשויות לגבי הקרקע, בא גם סכסוך בין חברת שובל אייל, שזכתה בתכנון הקרקע בשנת 1996, לבין רמ"י. בשנת 2013 הודיעה רמ"י כי תשווק בעצמה את הקרקע וכי היא מפקיעה משובל אייל את התכנון, ללא פיצוי או תמורה, וזאת משום שהחברה לא סיימה את תכנון הקרקע בזמן שהתחייבה לו במכרז. שובל אייל מצידה הגישה לאחרונה עתירה בסך 300 מיליון שקל נגד המדינה, בטענה כי לא הצליחה לסיים את התכנון בגלל קשיים שהערימה עליה המדינה.
בעבר נהגה רמ"י למכור קרקעות בלתי מתוכננות ליזמים שהיו אמורים לתכנן אותן בעצמם, מתוך כוונה לזרז את הליכי התכנון בשיטה זו. לאחר שהיזם סיים לתכנן, הוא מחזיר את הקרקע למדינה, תמורת שיעור מסוים מסך יחידות הדיור שתוכננו. זו היתה הנוסחה שבה קיבלה שובל אייל את הקרקע המדוברת.
בעתירה, טוענת שובל אייל כי רכשה 20% מהזכויות תמורת 20 מיליון שקל. במשך 17 שנה קידמה תוכנית ל-4,000 יחידית דיור, והיא היתה אמורה לקבל 800 מתוכן. אלא שתנאי המכרז קבעו כי משך זמן התכנון יהיה שנתיים, ובפועל התוכנית לא אושרה עד היום, בגלל שורת עיכובים. כך למשל, המדינה היתה צריכה לאשר את סלילתו של כביש 461, שהוא כביש הגישה המרכזי לשטח, המהווה גם תנאי לאישור התוכנית כולה. רמ"י הזמין תכנון לכביש 461, שנפסל על ידי משרד התחבורה, שמצידו התנה את המשך התכנון בהכנת תוכנית אב לתחבורה לכל בקעת אונו. תנאי זה לא הוצג במסמכי המכרז, ועלה רק לאחר שהחברה היתה בעיצומה של הכנת התוכנית. המדינה גם לא הסיטה קו חשמל מתח גבוה שעובר בקרקע, שגם הסטתו מהווה תנאי לאישור התוכנית. כתוצאה מכך, האריכה רמ"י את תוקף המכרז, תמורת 4.5% נוספים מסכום הזכייה במכרז, ובנוסף בכל שנה ב-0.5% נוספים. כעת, משנטלה רמ"י את זכויותיה של רם אייל, דורשת החברה לממש את ההסכם כפי שהוצג במכרז, ולחילופין לקבל פיצויים בסך 300 מיליון שקל.
שינוי מבנה הזכויות בקרקע מסבך את חברת שובל אייל בשרשרת בעיות נוספות: בשנת 1998 היא חתמה על הסכם עם אפריקה ישראל, ולפיו אפריקה תרכוש 50% מהזכויות של שובל אייל בקרקע, בהתאם למספר היחידות שיאושרו. בחודש אפריל 2007 חתמה שובל עם עוד חברה בגין אותה קרקע: חברת י.ח דמרי קיבלה אופציה ל-25% מהזכויות של שובל. לאחר שרמ"י הודיעה לשובל אייל כי לא תהיה זכאית לממש את זכויותיה, דיווחו החברות לבורסה לניירות ערך כי הן שוקלות צעדיהן באשר להלוואות שהעמידו לטובת שובל - אפריקה ישראל העמידה הלוואה בסך 20 מיליון שקל, ודמרי בסך 17 מיליון שקל.
"זה כמו פרונקל אחד אשר מצביע על כך שהגוף כולו חולה"
בזמן שהממשלה משתעשעת פה ושם ברעיון להשיב את המקב"תים, כדי לתת ליזמים עצמם להריץ תוכניות ולפתור את מצוקת ההיצע, פרופ' רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית וחוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן למחקרי מדיניות לאומית בטכניון, סבורה כי מכרזים על קרקע בלתי מתוכננת הם מנגנון תכנוני שאינו יכול להצליח כשיטה.
"מקב"ת הוא כמו פרונקל אחד אשר מצביע על כך שכל הגוף חולה", אומרת אלתרמן. "המשמעות של מקב"ת היא שהמדינה מרימה ידיים ומכריזה שאינה יכולה לעמוד במשימה ומעבירה אותה ליזמים הקטנטנים, שאולי יצליחו יותר טוב ממנה לזרז תוכניות. מדינה לא יכולה להריץ תוכניות והמדינה לא יכולה להיות בעלים של כל הקרקע. תכנון יעיל לא יכול להתבצע על ידי גוף צנטרליסטי שמחזיק בקרקע כולה. ובכל זאת, אי אפשר לקחת מונופול, ולהגיד שבתוך המונופול נותנים חלק קטן מהתכנון לגורם פרטי".
- בראש העין המקב"ת הצליח.
"זה המקום היחיד, וגם בו זה לקח 17 שנה. בנוסף לכך, גם במקרה הזה תכנון המיקרו היה של חברה פרטית, אבל ההחלטה להקים דווקא שם את השכונה היתה של המונופול, של המדינה. ואולי הכי חשוב: השכונה בראש העין לא עובדת. והיא לא עובדת כי היא לא אורבנית, מנותקת מהעיר".
- אם לא המדינה ולא גורם פרטי - מי כן?
"רק שילוב של יזמים ורשויות מקומיות יכול לייצר תכנון רציונלי, שתשתיות לא יקפצו רחוק מידי, ושלא יהיה קיטוב חברתי בין מרכז עיר לשכונה חדשה ומנותקת מהעיר. גם הסכמי הגג נגועים באותה רעה חולה. אז בטח שמקב"ת, שהוא סוג של בוטיק בתוך מונופול, לא עוזר בחצי דבר ליצירה של הרצף העירוני".