בניין בחיזוק לפי תמ"א 38 בר"ג / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
סעיף 23 לתמ"א 38, מאפשר, למעשה, לטרוף את קלפי ההתחדשות העירונית, או לכל הפחות לסדרם מחדש. הסעיף מתיר לכל רשות מקומית לקדם תוכנית מתאר משל עצמה בתחום ההתחדשות העירונית, אשר מסתמכת על הוראות תמ"א 38. בפועל הרשות יכולה להגדיל, להקטין ולשנות הזכויות ויתר ההוראות החלות בתמ"א 38.
"תמ"א 38 על תיקוניה קבעה מהו פוטנציאל 100% הזכויות שיוקנו במסגרת התמ"א לבניינים זכאים, אך יחד עם זאת היא הותירה מקום ואף עודדה את הרשויות המקומיות לקדם תוכניות ספציפיות לעיר או לרובע מסוים בתוכה", מסביר אילי בר מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי העוסקת בתמ"א 38 במרכז תל אביב וראש אגף תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר תל-אביב.
לדבריו, סעיף 23 נועד להגביר את הוודאות בתחום: "בערים בהן לא מקודמות תוכניות מתאר, ליזם אין ודאות באשר לזכויות העתידיות אותן הוא יקבל מהוועדה המקומית, שכן תמ"א 38 מגדירה אמנם את הטווח הפוטנציאלי של הזכויות הנוספות אך הוועדה המקומית בכל רשות מחליטה בכל מקרה לגופו לעניין היקף המימוש של אותן זכויות. בערים בהן ישנן תוכניות מתאר מכוח סעיף 23 הסיפור הוא שונה, כיוון שקיימות הגדרות ברורות וחד משמעיות באשר לזכויות הבנייה המותרות למימוש ולכן היזם, הדיירים, המתכננים ואף הוועדות המקומיות יודעות עוד בתחילת הדרך מהן הזכויות שיינתנו והדבר מגביר משמעותית את הוודאות בפרויקט לכל הצדדים ואף מקצר את הזמנים באופן מובהק", מציין בר.
למעשה, תוכניות המתאר המקומיות יכולות לקבוע כי באזורים מסוימים לא יערכו פרויקטים של תמ"א 38, וזאת על ידי הקטנת זכויות הבנייה עד מתחת לרף המינימום של הכדאיות העסקית באזור והן באמצעות חוקים תכנוניים נוקשים המכשילים את היתכנותו של הפרויקט. בהקשר לכך בר טוען כי צריך להציב רף ממתן לרשות, "יש לקבוע רצפת מינימום כך שאם יש אזור מסוים בו הרשות המקומית רוצה לתת פחות זכויות מאלו שהוקנו במסגרת תמ"א 38 יהיה עליה לנמק זאת ולקבל את האישורים המתאימים מלמעלה".
מנגד, בכוחן של הרשויות להגדיל את הזכויות הניתנות במסגרת התמ"א ולקבוע כי במתחם ספציפי ניתן לבנות אף מעבר לסל שניתן בהוראות התמ"א הרגילות. בר טוען כי למרות שרוב הציבור חושב כי במקרים אלו מדובר על רווח אדיר ליזם, בפועל אין כך הדבר: "כל הזכויות הניתנות במסגרת תמ"א 38 זכאיות לתמריצי מס המצמצמים משמעותית את היטלי השבחה, המע"מ ומס השבח. במקרים שבהם תוכנית המתאר מאפשרת לבנות מעבר לאותם 100% שהוקנו במסגרת התמ"א, הרי שעל היזם לשלם את המיסים הללו. לכן אם במסגרת זכויות תמ"א 38 מותר לי לבנות שתיים וחצי קומות נוספות על הגג ותוכנית המתאר המרחיבה מאפשרת לי קומה שלישית נוספת, הרי שהקומה הנוספת תחויב בתשלום מלא של היטלי השבחה, מע"מ תשומות בנייה ומסי שבח. התוצאה במקרים כאלה היא שחבילת המס הדרמטית הזאת משאירה מעט מאוד תמורה נוספת שהיזם יכול לתת לבעלי הדירות בגין הקומה השלישית שהוסיפה תוכנית המתאר. לבעלי הדירות קשה לעיתים להבין מדוע קומה שלמה נוספת לא מגדילה משמעותית את התמורות הניתנות להם אבל חישוב שמאי נכון מראה שזה אכן המצב".
- החוק נתן לרשות את הסמכות לוותר על היטלי ההשבחה?
"כן ולא. לוועדה המקומית אין סמכות עצמאית לוותר על גביית היטלי השבחה כחוק על פי דעתה בלבד. היא חייבת לקבל אישור מיוחד של שר הפנים לצורך מתן פטור מהיטל השבחה. לכן במסגרת תוכנית על פי סעיף 23, הרשות המקומית יכולה להכין ניתוח כלכלי מפורט המסביר מדוע ברצונה להרחיב את הפטורים מהיטלי השבחה גם לזכויות נוספות שמעניקה התוכנית, אולם מכיוון שהרשויות כיום מנהלות מלחמה מול השוק על מנת לקבל עוד היטלים, הסיכוי שרשות מסוימת אכן תיישם תמריץ שכזה הוא נמוך מאוד להערכתי".
- האם לדעתך הכוח שניתן לרשות במסגרת סעיף 23 לחוק התמ"א הוא מידתי?
"סעיף 23 הוא מידתי והוא כלי ראוי בשימוש הרשות, שכן הוא מקדם את הוודאות לכלל העוסקים בתחום. היזמים והתושבים יודעים כמה בדיוק ניתן לבנות וזה גם מוריד מהעומס על הוועדות המקומיות ומפחית ממספר ההתנגדויות והעררים, כך שזה מזרז את התהליך כולו. נכון, ניתן כוח רב לרשויות המקומיות אך מאחר ואת התוכנית יש לאשר בהליכי תכנון ארוכים ומסודרים והיא נתונה להתנגדויות במהלך שלביה, הרי שיש כאן הליך דמוקרטי ומאוזן ולכן הכוח שניתן לרשות הוא ראוי".
אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר", מסכם ואומר כי "תוכניות המתאר באות ומוסיפות על החוק בכך שהן לוקחות בחשבון פרמטרים אדריכליים ותכנוניים שלא נכללים בחוק התמ"א. ישנה התייחסות לשטחים ירוקים, לנושא הבנייה לגובה, הצפיפות, החזיתות, השירותים הקהילתיים ולפרמטרים נוספים. החוק הוא כללי ובאמצעות סעיף 23 ישנה אפשרות לרשות להתאימו תכנונית לאזור הספציפי עליו היא רוצה להכיל את התוכנית".