בפרויקטי התחדשות עירונית קיימות מספר אפשרויות לבחירת היזם, הקבלן ואופי העבודה מולם ■ מה היתרונות והחסרונות בכל אחת מהן וכיצד הן תורמות לאיכות וטיב המיזמים
בנייה חדשה / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
המונח קבלן הוא שם גנרי בקרב הציבור, המייצג בעבורם את הגוף האחראי על מלוא הפרויקט מתחילתו ועד סופו. בפועל, רחוק תיאור זה מהמציאות, שכן הקבלן מהווה רק חוליה ספציפית האמונה על מלאכת הבנייה, בעוד שאת שאר הכובעים לובשים בעלי תפקידים אחרים הנבחרים והמנוהלים, על ידי היזם. עיקר הבלבול נובע מעצם הגדרות התפקיד של יזם הפרויקט אל מול הקבלן. הגוף העומד אל מול ציבור הרוכשים או הבעלים והדיירים הקיימים הוא הגוף היזמי, אשר מתקשר עם קבלן ראשי, שאמון על כל מלאכת הבנייה. מאחר והבנייה היא התוצר הסופי של הפרויקט, הרי שלעיתים קיים בלבול בין התפקידים. בפועל, הבנייה היא אספקט אחד ואחרון במלאכת הביצוע, שכן קודמים לה ההתקשרות עם הדיירים, החתמתם, תכנון, שמאות, רישוי, מימון, בטוחות, פיקוח, הן מטעם הדיירים והן מטעם היזם והקבלן - ולכן הקפדה על מהות וחלוקת התפקידים, היא קריטית.
בתחום ההתחדשות העירונית, אשר מלכתחילה טומן בחובו פרויקטים מסועפים ומסובכים הרבה יותר מפרויקטים של ייזום רגיל, הרי שההפרדה בין תפקיד היזם לבין זו של הקבלן קריטית אף יותר. האינטרסים של הדיירים אמורים להימצא במרכז העניינים כבר מתחילת הפרויקט, ואין הם נכנסים ל"תמונה" אך ורק בעת תהליך הבנייה. בשל חשיבות תהליך הבנייה, יש להבטיח מעורבות של הדיירים בהכרעה על זהות היזם, כמו גם הקבלן, אשר יבצע את הפרויקט, באופן שיביא למימושו באופן מלא ולשביעות רצון כל המעורבים גם לאחר האיכלוס.
"בפרויקטים של תמ"א 38 הדיירים מעורבים מהשלב הראשון, ולכן תפקידו של עורך הדין הוא אקוטי, הוא משפיע על עצם בחירת הגוף שיהיה אחראי על הייזום, כמו גם על הבנייה", אומרת עו"ד הילה לביא, ממשרד עורכי הדין יהב ושות'. "אופן בחירת הגורם האחראי קשור גם לסוג הפרויקט עצמו. כאשר מדובר על פרויקטים של חיזוק מבנים בהם על פי חוק לא מחוייב היזם/הקבלן במתן ערבות חוק מכר, דיירים רבים נוטים לחתום אל מול קבלנים. בהליכים של הריסה ובנייה, אשר דומים מאוד לפרויקטים נדל"ניים ייזומיים, בהם יש חובה על מתן חוק מכר, הבחירה היא ביזם".
- מהם הסיכונים ומהם היתרונות בבחירת קבלן לביצוע פרויקטים של תמ"א חיזוק מבנים?
"קבלן בסופו של דבר הוא 'שיפוצניק' של דירות הדיירים. ישנם שיפוצניקים שעושים עבודה מעולה ומחזיקים בסיווג הקבלני הנכון להיקף הפרויקט וניסיונם מתאים לתהליך של התחדשות עירונית. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שההתמחות היא בבנייה ויש לבדוק בנפרד התמחות בעבודה הכוללת, המלווה את בניית דירות הדיירים - תכנון, ערובות, תפקידים נוספים המחייבים מקצועיות וניסיון, אשר היעדרם יעכב ו/או ימנע את מימוש הפרויקט.
לרוב אצל קבלנים העבודה זולה יותר (חוסכים יד), אך הסיכון גדול יותר מאחר והם אינם מיומנים בכל האספקטים האחרים ולכן במידה והדיירים בוחרים בקבלן הרי שיש לוודא באמצעות עורכי הדין כי התמורות (התוספות לדירה - א.ש.) שבגין הבחירה תהיינה גבוהות יותר. כמו כן, מאחר ובפרויקטים של חיזוק מבנים אין חובה מצד הקבלן לתת ערבויות חוק מכר לדייר, על עורכי הדין לוודא כי הלקוח שלו מקבל את כל הביטחונות והזכויות המתאימים על מנת להבטיח את הפרויקט".
"רבים מעדיפים יזם שהוא קבלן"
כאמור, בהליכים של הריסה ובנייה ההתקשרות נעשית אל מול יזם, כאשר ישנם יזמים אשר להם זרועות ביצוע משל עצמם, שעוסקים במלאכת הבנייה "in house", ומנגד ישנם יזמים אשר שוכרים את שירותי הקבלן לצורך עבודות הבנייה הפאושליות. לדעתה של לביא אין שחור לבן בתחום זה - קרי אין המלצה גורפת האם על הדיירים לבחור ביזם שמבצע בעצמו, או יזם אשר שוכר שירותי קבלן מבצע חיצוני, שכן יש לבחון כל נושא לגופו.
"דיירים במקרים רבים יעדיפו יזם שהוא גם קבלן", טוענת לביא, "מאחר ומדובר ביישות אחת או גוף לו שליטה בשתי החברות הן ביזמית והן בקבלנית, הרי שהדיירים רואים זאת כיתרון שכן יש להם אך ורק כתובת אחת לפנות אליה ואחראי אחד לכל העבודה. זאת בניגוד למקרים בהם הקבלן הוא חיצוני וקיים חשש לבלבול מסוים באשר לאיזו ישות לפנות ומי אחראי על מה. כמו כן, דיירים מעדיפים שלא להתעסק מול גוף זר, כזה שאין הם בחרו בו מאחר והיזם הוא זה שבוחר את הקבלן הפאושלי לעיתים זה נתקל בהתנגדויות מצד הדיירים.
"זאת ועוד, הפרדה בין יזם וקבלן, עלולה לגרום למחלוקת בגין האחריות לליקויים ו/או כשלים, באופן שגורם להתארכות הליכים ופגיעה ברוכשים, בעוד שזהות בין גורמים אלו גוררת עמה זהות אינטרסים ולקיחת אחריות, כמו גם תיקון הליקויים באופן מהיר יותר, וזאת על מנת למנוע פגיעה במוניטין. בכל מקרה, מתן סמכויות הולמות למפקח מטעם הדיירים, בנפרד ממפקח מטעם היזם ומהמפקח מטעם הקבלן, תוך הסדרת הסמכויות ומינוי גורם מקצועי חיצוני כפוסק סופי ומכריע, יאפשר מתן פתרון מקצועי מיידי, לשם שמירת האינטרסים של הדיירים והרוכשים והותרת המחלוקות באופן שיקטין את הנזקים".
- איך על הדיירים לנהוג במקרים בהם היזם מתכוון להעסיק קבלן חיצוני?
"ראשית, יש לעגן בחוזה אל מול היזם שהוא זה שאחראי אל מול הדיירים במקרה של כשל, בדיוק על פי חוק המכר. ישנם יזמים מסויימים שמנסים לעקוף את חוק המכר ולהוסיף סעיף מיוחד אשר מסית את האחריות במקרים שכאלו אל קבלן ואל עו"ד הדיירים. כמו כן, במידת הצורך על עו"ד הדיירים להכניס בחוזה סעיף שהיזם מחוייב להיוועץ וליידע את הדיירים באשר לבחירת הקבלן ולתת זכות התנגדות במידה וטיעוני הדיירים כנגד הבחירה הם נכונים. על הדיירים לבדוק חוות דעת בפרויקטים קודמים, בדיקה זו היא מרכיב חשוב ביותר, בנוסף על איתנות פיננסית, לבחירת הקבלן".
- האם קיים מקרה בו יש יתרון ליזם שאינו הקבלן
"אם היזם הוא גם הקבלן הרי שלעיתים הוא נוטה באופן טבעי להיות סלחן יותר לגבי הביצוע. כאשר מדובר על גוף אחר, הרי שהיזם מפקח בחומרה רבה וזה מוריד מעט מהמעמסה על הדיירים. לכן בחוזים אל מול יזם, שהוא גם המבצע, חובה על הדיירים להתעמק יותר באשר לטיב הביצוע ואיכות המפרט. יש לוודא שההפרדה בין היזם והקבלן, אינה מלאכותית ונועדה להכליל גם רווח קבלני ולבדוק מראש את זהות מנהל הפרויקט, ניסיונו ואופן התנהלותו, שכן יש בכך כדי להשפיע בצורה מהותית על טיב הפרויקט ועמידה בלוח הזמנים".