המבנה ברחוב הרצל / צילום: תמר מצפי
מה קורה כשוועדה מקומית לתכנון ובנייה דורשת מיזם להגיש תוכנית בניין עיר, אך לאחר שהוא מגיש אותה, היא מתחרטת ומסרבת לחתום עליה? בסוגיה זו נדרש לאחרונה בית המשפט המחוזי להכריע, וחייב את הוועדה המקומית ברמלה לחתום על תוכנית שהגישה חברת גבסו.
תחילת הפרשה בשנת 2002, כאשר חברת גבסו רכשה מרשות הפיתוח של העיר מגרש ברחוב הרצל במרכז העיר רמלה. המגרש היה מיועד להקמת בניין בן 6 קומות, שייעודו מסחר ומשרדים בקומת כניסה ובקומה א', ומגורים ביתר הקומות.
לא להסתיר את הנוף
בלחץ של עיריית רמלה ומהנדס העיר, שלא רצו במקום דירות מגורים, נאלצה חברת גבסו לבקש היתר בנייה למסחר ולמשרדים ולוותר על דירות המגורים. בנוסף אילצה העירייה את גבסו להקים בניין נמוך יותר, בן 3 קומות, מעל קומת מסחר, על-מנת שלא יחסום את הנוף למגדל כנסיית טרה סנטה, המהווה סמל היכר של העיר.
החברה קיבלה היתר בנייה והקימה בניין מסחרי שהושכר גם לקופת-חולים כללית, באמצעות היתר לשימוש חורג למרפאות. הוועדה המקומית הנפיקה את ההיתר לשימוש חורג ללא הגבלת זמן, זאת בניגוד לדרישות החוק שמחייב הגדרת זמן ברורה לשימוש חורג.
הבניין אוכלס ב-2005, אז הבינה הוועדה המקומית כי היא חייבת לתקן את המצב שבו הנפיקה היתר לשימוש חורג שאינו מוגבל בזמן.
בשנת 2009 חתמה הוועדה המקומית על הסכם עם חברת גבסו, שבו הוגבל ההיתר לשימוש חורג ל-5 שנים, ובנוסף הצדדים התחייבו לקדם תוכנית בניין עיר חדשה לשינוי יעוד הבניין ממגורים לשימוש של מרפאות וקופת-חולים, התואם את השטחים הבנויים בפועל.
בהתאם להסכם יזמה חברת גבסו תוכנית חדשה, וזו נדונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהמליצה ב-2011 על הפקדתה. אלא שבינתיים יחסי היזם וראש העירייה עלו על שרטון, הוועדה המקומית לא חתמה על התוכנית, ולכן הוועדה המחוזית לא יכולה הייתה לקלוט את התוכנית.
בינתיים חלף הזמן, והשימוש החורג שאיפשר את השכרת השטחים לקופת-חולים כללית עמד לפוג. גבסו ביקשה מהוועדה המקומית להאריך את תקופת השימוש החורג ל-5 שנים נוספות עד לאישור התוכנית החדשה, אך הוועדה המקומית סירבה להאריכו.
גבסו מצאה עצמה במצב בעייתי, שכן הסכם השכירות עם קופת-חולים כללית קובע כי במקרה שלא יהיה אישור לשימוש חורג, ייחשב הדבר הפרת הסכם מצידה של גבסו, ויחייב אותה בתשלום קנסות.
על כן הגישה גבסו ערר לוועדת הערר המחוזית, בדרישה להנפיק לה אישור לשימוש חורג ל-5 שנים. במקביל הגישה גבסו עתירה לבית המשפט המחוזי מרכז נגד הוועדה המקומית.
בעתירה, שהוגשה ב-2014 באמצעות עורכי הדין אייל מאמו ואפי שבח דחב"ש ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', דרשה גבסו להורות לוועדה המקומית לחתום על התוכנית לשינוי יעוד המגרש, כפי שהבטיחה שתעשה.
ועדת הערר המחוזית קיבלה את הערר והחליטה לאשר לגבסו שימוש חורג ל-5 שנים נוספות, עד אישור התוכנית החדשה. השיקול שהכריע בהחלטת ועדת הערר היה האינטרס הציבורי שלפיו קיים צורך ציבורי למיקומה של קופת-חולים ברחוב הרצל במרכז העיר. הוועדה המקומית לא ויתרה והגישה גם היא עתירה נגד החלטת ועדת הערר.
המהנדס הורשע בפלילים
בינתיים טענה גבסו בעתירה שהגישה כי היא הקימה את הבניין בתיאום מלא עם העירייה ומהנדס העירייה, שסברו כי במיקומו המרכזי של המגרש, יש מקום למשרדים ומרפאות יותר מאשר למגורים. בנוסף, גובה המבנה הוגבל, למרות שהתוכנית מאפשרת בנייה גבוהה יותר.
לטענת גבסו, בעוד היא עמדה בהתחייבויותיה, הרי שהוועדה המקומית מתנערת מהבטחתה לקידום התוכנית ומסרבת לחתום עליה, וזאת בחוסר תום-לב תוך הפרת הבטחה שלטונית.
מנגד טענו בין היתר הוועדה המקומית וראש העירייה כי מהנדס העיר שתמך בתוכנית ואף הנפיק לחברת גבסו אישור לשימוש חורג שאינו מוגבל בזמן בניגוד לדין, הורשע לימים בפלילים.
השופטת אסתר שטמר קבעה כי העירייה והוועדה המקומית אינן יכולות להתחמק מאחריות ולהעביר את האחריות למהנדס העיר. בנוסף קבעה כי החלטת ועדת הערר הייתה מוצדקת, ואין צורך בהתערבות בה.
"מכלתחילה הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לתת היתר לשימוש חורג שאינו מוגבל בזמן", קבעה שטמר. "היא ניסתה לתקן זאת בהסכם שיתוף-פעולה, אולם בינתיים נבנה הבניין בחריגה מהשימושים המותרים על-פי התוכנית. מדובר במצב שעל העירייה היה להימנע מליצור. משיצרה אותו, היא אינה יכולה לרחוץ בניקיון כפיה ולהתעלם ממנו".
שטמר הוסיפה כי בהתאם להסכם בין העירייה לחברה היו העירייה והוועדה המקומית אמורות לסייע ליזם באישור התוכנית לשינוי ייעוד הקרקע ולא לעצור או להפריע לה. העירייה טענה כי הסכם שיתוף-הפעולה אינו מחייב אותה, אך שטמר לא קיבלה את הטענה וקבעה כי העירייה נתנה הבטחה שהתכוונה למלא, וכי אין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה.
"הוועדה והעירייה אינן עומדות בהתחייבותן, למרות שקיימת החלטה של ועדת הערר לפיה יש לפעול לשינוי השימוש", קבעה שטמר. "העירייה חתמה על הסכם שיתוף-פעולה משום שנקלעה למצב בלתי סביר. היא זו שאישרה ועודדה את בניית המבנה בייעוד החריג ואף נתנה אישור בלתי חוקי לחריגה ללא הגבלה בזמן. מנגד, בעת שנתנה את אישור האכלוס, ביקשה להביא את המצב על תיקונו בדמות הסכם שיתוף-הפעולה. כוונת הצדדים הייתה לזכות בתמיכת העירייה - ולא בהתנערותה מהתחייבותה, כפי שאירע בפועל".
שטמר קיבלה את העתירה של גבסו וחייבה את העירייה ואת הוועדה המקומית לחתום על התוכנית ולהגישה לוועדה המחוזית. כפועל יוצא קבעה שטמר כי עתירת הוועדה המקומית נגד ועדת הערר המחוזית נדחית, וחייבה את הוועדה המקומית בתשלום הוצאות משפט בסך 20 אלף שקל.