בניין בשיפוץ לפי תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
את חשיבות עניין הערבויות למד הציבור הישראלי בדרך הקשה בעקבות התפוצצות פרשת חפציבה וקריסת חברת הבנייה. המחוקק הבין כי יש להעניק הגנה לרוכשי דירות מפני מצב שכזה וכך נולד לו חוק מכר דירות. ערבות היא למעשה מנגנון משפטי הנועד להבטחת ההתחייבויות הכספיות ולפירעון חובות בתנאים מסוימים הקבועים בחוק ובחוזה בין הצדדים. ישנם הבדלים מהותיים בין סוגי הערבויות: ערבות בנקאית, אוטונומית או אישית, בין גובה הערבות ובין התנאים למימושה ועוד.
למרות שהתודעה בקרב הציבור לנושא הערבויות והבטוחות בענף הבנייה עלתה בשנים האחרונות, לדעתם של עו"ד ארנון יהב, מנכ"ל חברת up to A capital, ושותף במשרד עורכי דין יהב ושות' ועדי שנהב-גלוז, עו"ד בכירה במשרד, הנושא עדיין אינו זוכה למלוא הכבוד המגיע לו, במיוחד בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 הריסה ובנייה, בהם, כבר למדנו, הבעיות יותר מורכבות ומסועפות.
"מנקודת מבטם של הדיירים נושא התמורות הוא החשוב ביותר", אומרת עו"ד שנהב-גלוז, "ובשל כך הם עלולים ליפול למלכודת של התמקדות יתרה במטר אחד או שניים ולפספס את סוגיית הערבויות שבפועל חשובה להם הרבה יותר ויש להעניק מקום להבנתה כראוי", לדעתה של שנהב-גלוז ,מידת ההפנמה באשר לחשיבות העניין טרם הושרשה, אך הציבור הולך ומתפקח: "אם תציע לדייר לבחור באחת מן האופציות: 25 מ"ר תוספת ללא ערבויות או 10 מ"ר תוספת עם ערבויות, אני מאמינה שיבחר באופציה השנייה".
בכל מקרה, סבורה שנהב גלוז, גם כאשר ישנה הבנה באשר לחשיבות הערבויות, עדיף יהיה מבחינת הדיירים, לתת לגורמים מקצועיים לטפל בנושא ממש בתחילת הדרך. "טעות נפוצה של דיירים היא להתקשר קודם כל עם היזם ורק לאחר מכן למנות עו"ד מטעמם", היא ממשיכה, "ברגע שמשאירים את עניין הבטוחות והערבויות לסוף, אז עוה"ד מטעם הדייר מגיע למו"מ עם הידיים קשורות מאחורי הגב, כך שקשה יותר לייצר מו"מ אפקטיבי, כפי שהיה משיג במידה והיה מתמנה לתפקידו עוד בטרם סוכמו התמורות או מונה היזם".
לשפר את התנאים
הערבות המהותית ביותר, היא, כאמור, ערבות חוק המכר, אשר נכללת ברוב עסקאות הנדל"ן לדירת מגורים חדשה, ובתחום ההתחדשות העירוני תקפה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה. מדובר בערבות אוטונומית הניתנת לרוכשי הדירות החדשות על ידי הבנק המלווה ומאחר ומדובר בערבות היחידה המחויבת בחוק, ה"שיניים" שלה הן החזקות ביותר והמגנות ביותר על הדייר. שנהב- גלוז מעדכנת כי לאחרונה אף עלה קרנה של ערבות זו, שכן הוגשה הצעת חוק על פיה גובה הערבות תהיה לפי שוויה של הדירה החדשה וזאת על אף ששווי ערכה של הדירה שניתנה ליזם על ידי הדייר נמוך יותר כשמדובר פרוייקטי תמ"א 38 הריסה ובנייה. "גובה הערבות והתנאים למימושה הן סוגיות מהותיות ועל כן מעוגנות בחוק, יחד עם זאת, עו"ד מטעם הדיירים צריך לבחון האם ניתן לשפר את תנאי הערבות המוגדרים בחוק בכפוף לפרויקט המדובר", אומר יהב, הכוונה היא בעיקר לפרויקטים יוקרתיים בהם כוח המיקוח של הדייר גבוה ולכן במקרים מסוימים ידרוש לשפר את תנאי מימוש הערבות.
ערבות נוספת המקובלת בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה היא ערבות השכירות. "בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה היזם משלם לדייר על תקופת השכירות מחוץ לבית, איך יבטיח הדייר את עצמו במידה והיזם מפסיק לשלם?" שואלת שנהב-גלוז ועונה, "לצורך כך על עו"ד העסקה להבטיח כי בחוזה מול הדיירים, יתחייב היזם להפריש ערבות בגובה שכירות של תשעה חודשים עד שנה, כאשר השאיפה היא לערבות אוטונומית מתחדשת" (תלוי באטרקטיביות הפרויקט - א.ש). עוד טוענת שנהב-גלוז כי יש להסכים שהערבות תופחת רק בסמוך למועד האכלוס וכי היזם יתחייב לשלם מראש את התשלומים הראשונים למשכיר.
ערבות תורמת למימוש פרויקט
מה באשר לתקופה המגיעה לאחר איכלוס הדירות? כידוע לא פעם הדיירים נתקלים בליקויי בנייה קשים שנותרו לאחר סיום העבודות, לצורך כך השתכלל השוק ופיתח ערבויות שתפקידן להגן על הדיירים מפני מקרים שכאלו. ערבות הבדק משמשת את הדיירים המפונים ו/או הדיירים שדירתם שופצה ובדירתם החדשה נותרו כשלים אשר לא טופלו על ידי היזם. ערבות הביצוע מהווה ערבות חשובה נוספת, בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, שם לא חלה ערבות חוק המכר ונושא השכירות ברוב המקרים אינו רלוונטי, שכן הדייר לא מקבל דירה חדשה, אלא נותר במעונו לאורך תקופת הבנייה, היא מהווה למעשה את הערבות המרכזית. ערבות זו באה להגן על הדיירים מפני מקרים של עיכובים ממושכים והפסקות בנייה לא ברורות, כפי שהוגדרו בחוזה מול הדיירים. ערבות הביצוע מחושבת כאחוז מסוים מעלות הבנייה אותה מפריש היזם, אך זו מופחתת בכפוף להתקדמות הבנייה.
"לצערי מדובר על ערבויות שלא שמים עליהן מספיק דגש, למרות שבפרויקטים של התחדשות עירונית לעיתים הן הערבויות המרכזיות", אומר יהב, "אני בהחלט הייתי ממליץ ללקוחתי להתגמש על פחות מ"ר או שניים אך להתעקש על ערבויות ביצוע ובדק וזאת על סמך הניסיון שצברנו במקרים שונים. כל זאת לאור המציאות הקיימת בה אנו רואים יותר פרויקטים עם ליקויי בנייה ממה שהיינו רוצים". הוא מוסיף כי "אם היזם בא אליי וטוען שגם כך על פי חוק המכר הוא מחוייב לדיירים בתקופת הבדק, אני לא מקבל זאת ואומר שמכיוון שאנו בעלי הקרקע, אנו שווים יותר ולכן אינני מסתפק בהבטחות, אלא דורש שהיזם ישים כסף בצד על מנת להבטיח את הביצוע והבנייה, וכך לדיירים יהיה ראש מעט שקט יותר להמשך הדרך".
עוד מוסיף יהב כי השקט שמקנות הערבויות לדייר תורם למימוש פרויקטים: "מנקודת מבט של יזם, נוצרת כאן רשת ביטחון המאפשרות לו לעבוד".
יצויין כי ישנן ערבויות נוספות כגון ערבות רישום וערבות מיסים ובמקרים מיוחדים היזם אף יידרש להעמיד ערבות אישית לדיירים, כל זאת בכפוף, כאמור, לרמת האטרקטיביות של הפרויקט. חשוב לזכור כי מבחינתו של היזם, כל ערבות מהווה הוצאה כספית נוספת, ולכן יהיה נכון להתחייב להן, רק כל עוד הפרויקט ריווחי מבחינתו. "בסופו של דבר מדובר על 'שמיכה' אחת שכל צד, הדיירים, היזם, הבנקים, והרשויות, מושך לכיוונו, אך אם צד מסוים ימשוך יותר מדי הפרויקט לא יתממש. לנו, בתור עוה"ד של הדיירים, חשוב למקסם את ההגנה של לקוחותינו, אך אם זאת לא למשוך את השמיכה חזק מדי על מנת שהפרויקט יתממש", מסכמת שנהב-גלוז.