קניון הזהב / צילום: איל יצהר
מזה כמה חודשים מתנהל סכסוך בין בעלי חנויות לבעלי קניון הזהב בראשון-לציון. הסכסוך מציף לא מעט סוגיות נפיצות בענף המסחר, ודאי לנוכח העובדה שהוא מתנהל באחד הקניונים הגדולים והפופולריים בישראל - הכולל 450 חנויות ולא פחות מ-58 אלף מ"ר.
קניון הזהב הוקם ב-1995 וסימן את הפיכת ראשון-לציון ל"עיר הקניונים", בעידוד ראש העירייה דאז מאיר ניצן. להבדיל מרשתות של קניונים השולטות בענף המסחר (עזריאלי, קניוני עופר, ביג ועוד), מדובר בקניון בודד שאינו חלק מרשת. בעלת השליטה הגדולה היא חברת הביטוח מגדל, שבשנת 2008 רכשה 75% מהשליטה מהאחים משה ויגאל גינדי, תמורת 1.25 מיליארד שקל. שני האחים עדיין מנהלים את הקניון ומחזיקים ב-25% ממנו. מבנה הבעלות החריג, הניהול על ידי הגינדים, והעובדה שבעלת השליטה היא חברת ביטוח שבסך הכול חיפשה עסקת תשואה מניבה לחוסכיה, יכלו אולי לבשר על הבעיות.
ראשית, עובדה מעניינת העולה מהסכסוך היא כי ייעוד הקרקע המצוין בתוכנית בניין עיר של הקניון מוגדר "תעשייה" ולא "מסחר". הקניון אפילו לא פועל במסגרת היתר לשימוש חורג. אז איך זה בכל זאת חוקי? בעירייה מתעקשים שהכל תקין בפעילות הקניון, מאחר שבשלל רשימת השימושים המותרים בקרקע, בין מוסכים לאולמות אירועים, ובין מבני ציבור למפעלי תעשייה, מוגדרים גם "שימושים מסחריים" באותו ייעוד תעשייתי. אז מדוע אף אחד לא פועל לשינוי ייעוד הקרקע למסחר כחוק? לא ברור.
נוסף לכך, אחוז בודד של חנויות בקניון נמכר בזמנו על ידי משה ויגאל גינדי לפרטיים. טענה נוספת שעולה בדיון היא שאף שהבנייה הסתיימה לפני יותר מ-20 שנה, טרם נרשמו בטאבו זכויות הבעלים שרכשו חנויות, מאחר שהוא לא נרשם עדיין כבית משותף.
אלא שעיקר הסערה בחודשים האחרונים היא על רקע היתר שקיבלה חברת דירות יוקרה שבבעלות הגינדים מהוועדה המקומית, לערוך שינויים בקניון. הבקשה כללה שינויים פנימיים בקניון הקיים, לרבות "ביטול מעבר קיים בקומת הקרקע לצורך הגדלת חנויות". לטענת בעלי חנויות ותיקים בקניון, שהגישו ערר לוועדת הערר המחוזית על מתן ההיתר, מקור השינויים ברצונם של בעלי הקניון להגדיל את חנות האופנה מנגו, זאת בבינוי על שטחי המעברים. בקשה של בעלי החנויות לחשוף את החוזה שנחתם עם הרשת סורבה, ועל כך הוגשה תביעה לבית המשפט בבקשה לחשוך את ההסכם. התביעה טרם הוכרעה.
עבודות ללא היתר
בעלי העסקים בקניון טוענים בערר כי גינדי כבר ביצעו עבודות בנייה בשטחי המעברים בקניון, זאת ללא היתר בנייה, ובגינן אף הונפקו צו הפסקת עבודה וצו הריסה על ידי הוועדה המקומית. אלא שלטענת בעלי העסקים, העבודות נמשכו להתבצע ללא היתר, ופקחי הוועדה המקומית משום מה לא הבחינו בכך, למרות שנשלחו אליהם יום-יום תמונות המתעדות את הבנייה. במקביל ביקשו משה ויגאל גינדי בקשה להיתר בנייה המכשיר את העבודות שבוצעו.
הוועדה המקומית החליטה לדחות את ההתנגדויות ולהנפיק לגינדי היתר בנייה. על כך הגישו בעלי העסקים ערר לוועדת הערר המחוזית באמצעות עו"ד נועם קולודני. בערר מציינים בעלי העסקים כי מדובר בהיתר המכשיר עבודות שכבר בוצעו ללא היתר בנייה ובסגירת מעברים בניגוד לתב"ע החלה על הקניון. "הוועדה המקומית כשלה בתפקידה לאכוף את הדין בתחומה ועל כן מתבקשת דחיית הבקשה להיתר על הסף", מציינים בעלי העסקים בערר. לטענת בעלי העסקים, מתן ההיתר יפגע בנכסיהם ובזכויותיהם ויפגע אנושות בניהול עסקיהם.
עוד טוענים בעלי העסקים כי ההיתר שהונפק יגרע משטחי המעברים בקניון. בחוות דעת של האדריכל אייל אפל שצורפה לערר צוין כי מעבר הולכי הרגל המשמש גם כדרך מילוט ומחבר את מדרגות המילוט עם דלתות היציאה, נחסם ומוסב לשטח מסחרי ולהגדלת חנויות ובניגוד לתקנות הבטיחות וכיבוי האש. במספר מקומות ברחבי הקניון הוצרו מעברים לטובת הגדלת חנויות, באופן שמקשה על מעבר אנשים, בפרט במועד חירום, שריפה או שעת מלחמה.
מדובר בתופעה שמוכרת בקניונים רבים: המעברים הרחבים שמיועדים לתנועה חופשית מולאו ללא היתר בדוכנים ואזורי ישיבה של מסעדות ובתי אוכל, כך שלא מתאפשרת תנועה חופשית של הולכי רגל. לא זו בלבד אלא שהדבר נוגד באופן הברור ביותר את הוראות התב"ע, הקובעת שימוש של עד 10% משטחי המעברים.
מחוות הדעת של אפל עולה כי במסגרת הבקשה להיתר מבוקשת הפחתה של השטח העיקרי בהיקף 2,442 מ"ר והגדלת שטחי השירות בהיקף 6,913 מ"ר, כך שסך כל שטחי השירות מסתכם ב-12,219 מ"ר. "זוהי חריגה של 3,210 מ"ר מהשטח המותר על פי התב"ע, הקובעת סך של 9,000 מ"ר שטחי שירות", צוין בערר. "נדמה כי לנוכח הוספת שטחי החנויות, הדוכנים וסגירת המעברים, דווקא השטח העיקרי היה אמור לגדול על חשבון שטחי השירות, ולא להפך".
"הבקשה נעשתה לאחר שמבקשי ההיתר ביצעו כבר את העבודה ללא היתר, בניגוד לצו הפסקת עבודה ולאחר שהומצא להם צו הריסה", מציינים בעלי העסקים בערר, וטוענים כי אישור הבקשה בא אך ורק להכשיר עבירות שכבר בוצעו. "הבנייה המבוקשת פוגעת פגיעה קשה בלתי מידתית ובלתי סבירה בסביבתה הקרובה בכלל ובחנויות העוררים בפרט, תוך שהיא יוצאת נזקים בטיחותיים, מסחריים ותכנוניים קשים".
בעלי העסקים טוענים כי הבינוי שבוצע לא רק סיפח את המעבר לטובת חנויות עתידיות, אלא אף הסיט את כל קו חזית החנויות על חשבון שטח ציבורי. לטענתם, הבנייה בוצעה ללא הליך תכנוני וללא שקולים מהותיים רלוונטיים הקשורים בהוצאת היתר בנייה, כמו כיבוי אש. לטענתם, מכיבוי אש נמסר שהשינויים בוצעו שלא בידיעתם.
וכאמור, החשש של בעלי העסקים הוא כמובן בעיקר מהפגיעה הכלכלית: "העוררים הם בעלי זכויות החנויות, לרבות בחלק יחסי מהשטחים המשותפים. סיפוח חלקים מהשטחים המשותפים לטובת פלוני מהווה משום גזל זכויותיהם הקנייניות".
עוד הם טוענים כי הנהלת הקניון משכירה שטחים משותפים לצדדים שלישיים, ובכך נהנית מרווח כפול. גם כשמכרו חנויות לבעלי העסקים, וגם כשהם משכירים חלק מהשטח וגובים בגינו דמי ניהול. למרות השינויים בשטחים המשותפים, דמי הניהול ותחשיב השטח המשותף אינם משתנים. כך שחברת הניהול גובה דמי ניהול כפולים על שטחים משותפים, גם מבעלי החנויות, וגם מהצד השלישי לו הושכרה חנות. "למרות שינויי השטחים, השכרת המרחבים המוגנים למחסנים, הרחבת שטחי חנויות, לא שונה תחשיב יחס ברוטו נטו ודמי הניהול נגבים באופן זהה".
"הוצג אופק"
גינדי סירבו להגיב לכתבה.
מעיריית ראשון-לציון נמסר כי "הוועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה, מאחר שהוצג בפניה אופק תכנוני המאפשר את הכשרת השטחים המבוקשים. בגין ביצוע העבודות הוגשה על ידי כמה בעלי חנויות עתירה מינהלית, בטענה כי העירייה אינה אוכפת את החוק. במהלך הדיון המליץ השופט לעותרים למחוק את העתירה מאחר שסבר כי אין לה בסיס - וכך אכן היה. המדיניות שהוכתבה ע"י היועץ המשפטי לממשלה בעניין צווי הריסה מינהליים היא להמתין ולא להגיש כתב אישום בד בבד עם הוצאת הצו - אלא להמתין תקופת זמן סבירה על מנת לברר האם בוצע הצו מבחינת הריסת הבנייה או לחילופין קבלת היתר. במקרה הנדון, בסמוך להוצאת הצו אישרה הוועדה את הבנייה, ולכן סברנו שלא יהיה ראוי להגיש מיד כתב אישום אלא להמתין עד לתוצאות החלטת ועדת הערר".
"כל המרחבים המוגנים נעולים ואינם תקינים"
אחת הטענות שהעלו בעלי העסקים בערר נוגעת למרחבים המוגנים בקניון.
"שטחי המרחבים המוגנים סגורים לשימוש הקהל הרחב ומושכרים למחסנים נעולים, זאת ללא היתר וללא ידיעת פיקוד העורף", נכתב בערר.
לערר גם צורף דוח מיגון שערך המומחה דני אברם מחברת אני מוגן, שבו ציין כי כל המרחבים המוגנים שנבדקו אינם פנויים והם מוחזקים על ידי שוכרי חנויות או עסקים אחרים בקניון.
"כל המרחבים המוגנים שנבדקו אינם תקינים בלשון המעטה, מוזנחים באופן מחפיר, ולא ראויים לשהייה ממושכת", מציין אברם בדוח שכתב. "לכל המרחבים הללו מנגנון נעילה אישי בניגוד חמור להוראות פיקוד העורף, כאשר המפתח נמצא בידי השוכרים השונים ואינו זמין באופן מיידי. המרחבים המוגנים אינם יכולים להכיל את כמות האנשים הנדרשת בשעת חירום על פי גודלם".
בעניין זה יש לציין כי הוועדה המקומית של ראשון-לציון כבר הודיעה למשה ויגאל גינדי מנהלי הקניון כי אם לא יפנו את המקלטים עד ה-6 בינואר, יוצא צו סגירה לקניון. נכון להיום, פינו גינדי והשוכרים בקניון חלק מהמקלטים, ועל בסיס פינוי חלקי זה החליטה הוועדה המקומית שלא להוציא צו סגירה לקניון.
האגף החדש נוצץ, האגף הוותיק מוזנח
לערר צורפה כאמור חוות דעת של האדריכל אייל אפל, שמסביר כי הקניון בנוי משני אגפים: האגף הדרומי הישן והאגף הצפוני החדש. "באופן ברור נראה כי האגף הצפוני מעוצב ומשומר בקנה מידה אחר מהאגף הדרומי שנראה מיושן ומוזנח", מציין אפל.
"ההבדל מתבטא לא רק בעיצוב ובאופי החנויות אלא גם ברוחב המעברים ובאווירה הכללית. בעוד האגף הצפוני הומה אדם, האגף הדרומי מתאפיין בתנועה דלילה של אנשים".
עוד מציין אפל בחוות הדעת כי קומת המרתף שנבנתה כמקלט הוסבה רובה ככולה למחסנים. כתוצאה מכך, נחסמו חלונות ופתחי אוורור והמקום סובל מצחנה עזה שמתפשטת ברחבי הקומה ובשטחים הסמוכים למדרגות לקומת הקרקע. בעירייה הדגישו בעניין כי בראשית החודש בוצעה ביקורת מטעמם במקום, ונמצא שכ-90% מהמקלטים פונו מציוד ונמצאים כשירים, וניתנה אורכה לפינוי כלל המקלטים עד סוף ינואר.
אפל טוען כאמור כי בכמה מקומות בקניון הוצרו מעברים לטובת הגדלת חנויות והדבר גורם לכך שפחות אנשים עוברים במסדרונות ומוסיף לתחושת הזנחה וניכור באגף הדרומי. המעברים תחושת הצפיפות גם היא מוגברת עקב ריבוי הדוכנים. לדבריו, "הבקשה להיתר גם אינה עומדת בקריטריונים הבסיסיים של עמידה בתנאי התב"ע בחריגה בשימוש מסחרי בקרקע".