הבית ברחוב בן יהודה / צילום: אמיר מאירי
הבדיחה הישנה על שמאי המקרקעין אומרת כי שמאות היא מדע מדויק - תגידו לשמאי במדויק מה סכום השמאות שתרצו שיקבע, והוא יעשה זאת. ואכן, לשמאים יש גמישות בעבודתם - אפשר לתת ביטוי לזכויות בנייה עתידיות, ואפשר שלא; אפשר להשוות את הנכס לנכסים דומים יותר, ואפשר לנכסים דומים פחות; אפשר לכתוב חוות-דעת בכפוף לתקן מסוים, והתוצאה תהיה אחת, אך כשמשתחררים ממשטרו של התקן - התוצאה שונה לגמרי. דוגמה לתופעה המטרידה הזאת, ניתן למצוא בתיק פשיטת-הרגל של היהלומן אורי שוורץ, שנכס בבעלותו הוערך על-ידי שמאי ב-4.1 מיליון שקל. ואולם, אז, לדבריו, הוא קיבל טלפון מהבנק, בו התבקש לערוך "נספח" לשמאות, שמתבסס על זכויות בנייה בנכס שטרם אושרו, ומחיר הנכס קפץ בכמעט 50% - ל-6 מיליון שקל.
שוורץ הוא מהיהלומנים המוכרים בישראל, שנקלע להליך של פשיטת-רגל ולאחרונה הוצא צו כינוס בעניינו ומונתה מנהלת מיוחדת לנכסיו. זאת, בשל חובות של כ-78 מיליון שקל, שרובם מיוחסים לבנקים. עם בנק דיסקונט, הגדול שבנושיו (חוב של 49 מיליון שקל), הגיע שוורץ להסדר, אך בהמשך הצהיר עורך הדין של הבנק בבית המשפט כי שוורץ הפר את ההסדר.
עם אחד הקטנים שבנושיו - בנק לאומי - שוורץ עוד לא הצליח להגיע להסדר, והבנק הגיש נגדו את בקשת פשיטת-הרגל, שהגיעה לפי שעה לכדי צו כינוס לנכסיו. בנק לאומי מתכוון לממש שני נכסים שבבעלותו של שוורץ - דירת המגורים של שוורץ בפרויקט היוקרה "סי אנד סאן" בתל-אביב; וזכויות בבניין מגורים ישן ברחוב בן-יהודה בתל-אביב, ששוורץ ירש מאמו. שוורץ מחזיק ב-20% מזכות הבעלות בבניין ברחוב בן-יהודה בשטח של 960 מ"ר, הכולל 10 דירות ו-4 חנויות המושכרות לאחרים באמצעות חברת ניהול. חלק מהדירות מושכרות בדמי מפתח וחלק במחירים עדכניים.
פוטנציאל תכנוני ממשי
בנובמבר האחרון הזמינו שוורץ ובנק לאומי שמאות כדי לבדוק מהו שווי השוק של הנכס ברחוב בן-יהודה בת"א, ככל הנראה כחלק ממגעים שניהלו בניסיון להגיע להסדר ביניהם. השמאי, ארז אבירן, מסר לבנק דוח מפורט בן 21 עמודים, במסגרתו סקר את כל הנתונים הרלוונטיים לשמאות, לרבות שטח הבניין, גובה דמי השכירות, הזכויות הפוטנציאליות והקיימות, מחירי דירות שנמכרו בסביבה וכו'. בסיכומו של הדוח נקבע כי מחיר הנכס הינו 4.1 מיליון שקל. ואז קרה דבר מעניין - מסיבה כלשהי, נציג הבנק התקשר לשמאי וביקש ממנו להידרש שוב לשמאות. פחות משבועיים חלפו והשמאי אבירן סיפק "נספח" לשמאות, לפיו שווי השוק של הנכס גבוה בכ-50% מזה שנקבע בתחילה כאשר השווי החדש הוא 6 מיליון שקל.
אם להתייחס לבדיחה שעמה פתחנו - ברור ששמאות איננה מדע מדויק, ויעידו על כך מקרים רבים שבהם חוות-דעת שמאיות שמגישים צדדים להליכים שונים, סותרות זו את זו ומראות על פערים בהערכת שווי של נכס שעולים כדי עשרות אחוזים. ובכל זאת, כשמדובר באותו השמאי, שב-17 בנובמבר קובע מחיר של 4.1 מיליון שקל, וב-1 לדצמבר, קובע מחיר של 6 מיליון שקל - לא מדובר במחזה שגרתי.
השמאי אבירן מסביר כי הבנק ביקש ממנו "להשתחרר" ממגבלות "תקן שמאים 19", הנוגע לשומות מקרקעין המיועדות ל"הצעת זכויות במקרקעין כבטוחה לאשראי". בחוות-הדעת הראשונה צוין כי מטרת חוות-הדעת "לאמוד את שווי השוק של זכויות הבעלים... על-מנת שישמשו כבטוחה לבנק". בנספח המאוחר, מציין השמאי, כי התבקש לכתוב חוות-דעת שמאית המתעלמת מ"תקן שמאים 19" ומסתמכת גם על "תוכניות מופקדות, הקלות ועוד".
תקן 19 קובע כי "ערך למטרת בטוחה, יוערך בהתבסס על תוכניות מאושרות בלבד", אך מבהיר כי "במקרה של פוטנציאל תכנוני ממשי (כגון במקרים שבהם קיימת תוכנית בהכנה או מופקדת הצפויה להתאשר), יוכל השמאי להתייחס לפוטנציאל כערך שומתי נפרד (אשר יוצג בצמוד לשווי השוק ולערך למטרת בטוחה". השמאי אבירן הוסיף כי: "זכויות הבניה המופקדות במקרה הזה היו משמעותיות, ולכן הפער הגדול בין שמאות תחת כללי תקן 19 ובלעדיו".
ולמה שהבנק ישנה את טעמו ויבקש שמאות על בסיס שיטת הערכה אחת בתחילה ואחרת כעבור כמה ימים? מבנק לאומי נמסר: "לאחר שהבנק גילה על קיומו של הנכס, בעקבות חקירה שביצע, הציע החייב להביא קונה לנכס. אלא שאז התברר כי קיימות זכויות בנייה עתידיות שהוסתרו. לפיכך, דרש הבנק מהשמאי להגיש שמאות עדכנית הכוללת את זכויות הבנייה, והבהיר לחייב כי מכירה של הנכס כחלק מפירעון החובות, תאושר אך ורק בהתאם להערכת השווי העדכנית (הכוללת את הזכויות)".
כשלעצמו, המקרה של אורי שוורץ כמובן אינו בעל חשיבות ציבורית גדולה מדי - 2 מיליון שקל הפרש בין שמאות אחת לאחרת - אין ספק שלא מדובר בסכום גדול במונחים של בנק לאומי. ואולם, השאלה שמתעוררת כאן היא עד כמה מדובר במקרה מייצג? האם טלפונים מהבנקאי לשמאי, ובקשות להגדיל או להקטין שומה של בטוחה (או בטוחה פוטנציאלית), הם דבר נפוץ?