המגדלים בשרונה / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
ההתחדשות העירונית נחלקת לשני ענפים מרכזיים, תחום הפינוי-בינוי ותחום התמ"א 38, אשר למרות מאפייניהם הדומים, מציגים פתרונות במסלולים שונים ומקבילים שאינם מצטלבים. תחום הפינוי-בינוי, נחשב למסלול המסורבל והארוך יותר, המציג פתרון כולל יותר ברמת המאקרו. במסגרתו (במסלול המיסוי) מבקש היזם זכויות בנייה יש מאין (זכויות שאינן מוקנות על פי תוכנית מסוימת), עבור מתחם המכיל מינימום 24 יחידות דיור, ולצורך אישור התוכנית נזקק לאישורה של הוועדה המחוזית. לעומתו מסלול התמ"א 38 מקדם פתרון נקודתי ברמת הבניין הבודד, בו הזכויות מוקנות מתוקף תוכניות קיימות (תב"ע ותמ"א) ולכן די באישור הוועדה המקומית על מנת לקדמן.
למרות השוני התפישתי בין שני מסלולים מקבילים אילו של התחדשות עירונית, נשאלת השאלה, האם בתנאים ובמקרים מסוימים, נכון יהיה לקדם פתרון המשלב את שניהם לכדי "ייצור כלאיים" חדש? הכוונה היא לאחד את הזכויות התב"עיות והתמ"איות של שני מגרשים ויותר, לכדי מגרש אחד, בו ייבנה מגדל רב קומות, ולצורך אישור התוכנית תספיק אישורה של הוועדה המקומית.
לדעתם של אייל אוכמן, מנכ"ל חברת תל דן יזמות נדל"ן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, והאדריכל אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, התשובה היא חיובית לגמרי.
"מדובר בעסקה משתלמת, ב-WIN WIN SITUATION "ורווח לכל הצדדים המעורבים", אומר אוכמן בנחרצות ומסביר: "היזמים יזכו לפרויקטים גדולים בהם הכדאיות הכלכלית גבוהה יותר מאשר פרויקטים רגילים, בשל מחירי מכירה גבוהים מאילו של בנייה רוויה רגילה. התושבים עצמם יזכו בשווי נכס גבוה מזה שהיו זוכים בפרויקטים של בנייה רוויה ומחוויית מגורים במגדל, ואילו הרשויות המקומיות עצמן יזכו בהיטלי השבחה מוגדלים ולכן לכולם יהיה אינטרס לקדם פרויקטים שכאלו".
- מדוע על פי פתרון זה הרשויות תהיינה זכאיות להיטלי השבחה גבוהים יותר?
אוכמן: כיום בפועל היזמים במסגרת זכויות התמ"א 38 מצליחים ברוב המקרים לייצר עסקאות נטולות היטלי השבחה או בעלי מרכיבי אגרות נמוכים מאוד, מה שפוגע באינטרס של הרשויות המקומיות לרצות ולקדם פרויקטים שכאלו. עצם העובדה כי ניתן יהיה לאחד זכויות שני בניינים ויותר למגדל אחד גבוה יגרום להשבחה במחיר למ"ר, בעיקר בשל העובדה כי הזכויות ינויידו לגובה, וככל שבונים גבוה יותר כך המחיר למ"ר עולה. כמו כן, במסגרת התיקון האחרון לפיו הרשות המקומית תוכל לאשר תוספת של עוד 20% זכויות בנייה לתוכנית, ומהם תוכל לגבות היטלי השבחה מלאים, הרי ששילוב של זכויות התב"ע עם אילו של התמ"א והתוספת של20% באישור הוועדה המקומית, ייצרו פתרון כולל ומהיר יחסית והכי חשוב יגדיל את האינטרסים של הרשויות המקומיות לקדמו".
- מה באשר להיבט התכנוני והשפעותיו על המרקם העירוני?
שאול: "למגדלים יש יתרונות תכנוניים. את המגדל בונים על תכסית קטנה בהרבה מאשר בבנייה רוויה רגילה, כך שהמבנים יהיו רחוקים זה מזה לרווחת התושבים שייהנו מיותר גינות ירוקות ומבני ציבור. כמו כן, במגדל יש הרבה יותר מקום למשחק ולגמישות ולכן העיצוב והתכנון לרוב מוצלח יותר".
- האם פתרון שכזה אינו מעמיס יתר על המידה על התשתיות?
שאול: "לא, אין פה אלמנט של תוספת תשתיות שכן אין תוספת של זכויות בנייה מעבר לאילו שהיו מתקבלים במידה והיינו בוחרים לבצע את הפרויקטים בנפרד. להיפך, מאחר והרשויות תקבלנה יותר היטלי השבחה הן תוכלנה להציע תשתיות טובות יותר".
- אך ישנם אזורים ורחובות בהם הפתרון אינו מתאים.
אוכמן: כמובן. הכוונה אינה לכפות את הפתרון, אלא לבוא ולהציג בפני הרשויות והגופים המוסמכים פתרון שיכול להיות רלוונטי במקרים מסוימים. היכן שלא ניתן, אסור לדחוף זאת בכוח, למשל ברחובות צרים וחד סיטריים עלולה להיווצר בעיה טכנית בהקמתם ובצביון שהמגדלים מעניקים למתחם. מצד שני, ישנם מספיק צירים ראשיים ורחובות דו סיטריים רחבים בהם הפתרון הוא הנכון ביותר.
עצם איחוד המגרשים יוצר פרויקט המכיל כמות רבה יותר של דיירים מפרויקט רגיל של תמ"א 38. כלל ידוע הוא שככל שיש יותר דיירים, כך גדל החשש לאי מימוש הפרויקט, האם אין בכך סכנה?
אוכמן: "מבחינתם של הדיירים בפתרון המשולב ההשבחה תהיה הגבוהה ביותר. אם ניקח לדוגמה את תוכנית הרבעים של תל אביב, הרי שכיום ברובעים 3 ו-4 בתל אביב מחיר מכירה ממוצע למ"ר של דירה חדשה בבניין סטנדרטי עומד על 40-50 אלף שקל, בעוד שבמגדל המחירים נעים סביב ה-60-70 אלף שקל, כך שעליית הערך תהווה שיקול בעד הסכמה לפרויקטים מורכבים. יחד עם זאת, טעמם של הדיירים משתנה וסביר שיהיו מקרים בהם נראה כי הרצת פתרון כולל יותר, עלול לעכב הליכים ולהיתקל בהתנגדויות ואז תמיד ניתן לחזור לפתרון המקור של פרויקטים בודדים".