מספר שינויים שנעשו בתוכנית הרבעים של ת"א יאפשרו לכמות גדולה של בניינים בצירים הראשיים לעבור תמ"א 38 חיזוק מבנים ■ "יהיו בניינים שניתן יהיה להוסיף עליהם 3 קומות ויותר, כך שמדובר על מהפכה של ממש"
ויצמן 80, תל אביב / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
אם לא יקרה דבר לא צפוי, במהלך החציון הראשון של השנה הנוכחית, תאושר סופית תוכנית הרבעים של תל אביב (רבעים 3 ו-4) ובכרך המבוקש ביותר בישראל יעברו פורמלית משלב התכנון לשלב הביצוע. לאחרונה, נתקבלו מספר שינויים נוספים בתוכנית בהובלת המועצה הארצית, אשר יתרמו בעתיד להתכנותם של פרויקטים נוספים. בעזרת האדריכל אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, ויועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, נמנה את שלושת השינויים המרכזיים, שלדעתו יתרמו לעוד בניינים לעבור את רף הכדאיות הכלכלית.
השינוי המהותי ביותר נוגע להקניית זכויות נוספות לבניינים הנמצאים על צירים ראשיים ברבעים 3 ו-4, שאינם נמצאים במסגרת אזור ההכרזה לשימור מבנים של אונסק"ו (החלקים הצפוניים של דיזינגוף ובן יהודה. וכן פנקס, וייצמן, נמיר, ז'בוטינסקי, ארלוזורוב). "עד כה בצירים הראשיים ניתן היה לקבל במסלול של הריסה ובנייה קומה אחת נוספת, מעבר למה שאושר למבנים ברחובות אחרים ברבעים", מסביר שאול, "זאת מתוקף ההנחה שבצירים אלו מחירי הדירות נמוכים יותר ועל כן הכדאיות הכלכלית תיווצר רק אם יתנו יותר זכויות, כך שליזם תהיה יותר סחורה למכור. כעת הוועדה מרחיבה ואומרת שאת אותן זכויות ניתן יהיה לקבל גם במסלול של תוספת בנייה". עד כה במסגרת של תוספות בנייה ניתן היה בצירים אלו להוסיף רק עוד קומה פלוס קומה נוספת בנסיגה (65% תכסית - היקף הבניין), ואילו כעת, לאחר השוואת התנאים בין שני סוגי התמ"א 38, יהיו מבנים שניתן יהיה להוסיף עליהם 3 קומות ויותר, כך שלפחות בכל הנוגע לצירים הראשיים, מדובר על מהפכה של ממש.
"יזמים באופן טבעי מנסים לפנות קודם כל לאזורים הקורצים, בהם המחיר למ"ר הוא הגבוה ביותר ולקדם שם פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה", מציין שאול. בנייה על צירים ראשיים נתפשת כבעייתית ומסוכנת יותר וזאת על אף שניתן לבנות עליהם יותר מאשר ברחובות צדדיים, כך שהיה קיים שספק רב, בטרם התיקון האחרון, אם היינו רואים פרויקטים של תמ"א 38 מקודמים על פני צירים אלו. התיקון האחרון, לפיו, כאמור, ניתן יהיה להוסיף לעיתים גם 3-4 קומות במסגרת תמ"א 38 חיזוק מבנים, יוביל לכך שבניינים רבים יהפכו פתאום לברי מימוש, שכן, להבדיל מפרויקטים של הריסה ובנייה, אשר בהם ההתכנות הכלכלית בצירים אלו בעייתית, בתמ"א 38 חיזוק מבנים היא אכן קיימת".
לטענתו של שאול מדובר על פריצת דרך ולא רק מבחינה נקודתית (פר בניין), אלא בעיקר מבחינה עיצובית- עירונית. "צירים ראשיים הם החזות של העיר, הם למעשה אילו המגדירים ארכיטקטונית את נושא ההתחדשות העירונית ולכן חשוב מאוד לקדם דווקא בהם פרויקטים שכאלו". לדבריו, אם יקודמו פרויקטים ברחובות הצדדיים והפנימיים והרחובות הראשיים יישארו עם בניינים מטים לנפול, הרי שחלק מהותי ממטרות ההתחדשות העירונית ירד לטמיון ולכן מדובר בצורך קריטי. "נכון, עדיף היה אולי אם המועצה הייתה מאפשרת תוספת בנייה גבוהה יתר לצירים הראשיים כך שניתן היה לקדם בהם בכל זאת פרויקטים של הריסה ובנייה, אך לפחות הבינו את הבעיה, והפתרון מאפשר קידום פרויקטים של תמ"א 38, גם אם מדובר בעיקר בחיזוק מבנים. אם חשבנו כי בעיקר ברובע 4, בו זכויות הבנייה במסגרת התוכנית הן הנדיבות ביותר, לא נראה יותר פרויקטים של חיזוק מבנים, הרי שבמסגרת התיקון האחרון, הם עשו קאמבק, לפחות בכל הקשור לצירים ראשיים". מעריך שאול.
לדבריו, קידומם של פרוייקטי חיזוק מבנים על צירים אלו, לא רק שיעלה את המגוון, אלא גם את כמות השחקנים בשוק. "כיום היזמים הבינוניים והקטנים מתקשים מאוד להיכנס למשחק של הריסה ובנייה, שכן מדובר על עסקאות בנפח גדול יותר, מורכבות הרבה יותר לא רק בפן התכנוני אלא גם בפן המימוני, כך שלרוב הן מתאימות רק לשחקנים הגדולים. עצם העובדה כי הבנייה בצירים הראשיים תהיה בעיקר בסגנון של חיזוק מבנים תכניס למשחק גם שחקנים קטנים ובינוניים ותגביר את התחרות". מסכם שאול.
ניוד זכויות והוספת מ"ר
בנוסף לתיקון חשוב זה, שאול מספר על עוד שני שינויים, אשר במקרים מסוימים יכולים לתרום למימושם של פרויקטים. הראשון נוגע לשאלת התכסית בקומות הנסיגה. אם עד כה ניתן היה לבנות את קומות הנסיגה על פני שטח של לא יותר מ-65% משטח קומה רגילה, הרי שבמסגרת השינויים, המגבלות שונו לנסיגה של 3 מ"ר בקו קידמי ול-2 מ"ר בעורף, שלעיתים יאפשרו בנייה על פני שטח תכסית גדול יותר מהמותר על פי התוכנית המקורית. "ישנם הרבה מאוד פרויקטים, הן בתחום ההריסה ובנייה והן בתחום חיזוק המבנים, אשר הכדאיות הכלכלית שלהם הינה על הגבול ותוספת של עשרות מטרים בודדים יכולה לעשות את ההבדל בין פרויקט ממומש לבין כזה שנותר על גבי הנייר, כך שהשינוי האחרון יכול לעזור להתכנותם של אלו", אומר שאול.
השינוי השלישי עוסק בניוד זכויות במרתפים. "במידה וקיים מרתף ששימש למשרד או למגורים ניתן כעת, לאחר התיקון, לנייד את זכויותיו לאזורים אחרים מעל הקרקע, בעיקר למילוי הנסיגות. כל זאת בתנאי ומשתמשים בשטחי המרתפים המקוריים לקידום פתרונות חניה", מעדכן שאול.
ניודן של זכויות מקומת מרתף לקומה עליונה תעלה את ערך הפרויקט שכן, המחיר למ"ר בקומות אלו גבוה בצורה משמעותית משווין של זכויות אלו מתחת לפני הקרקע, ומכאן שהאטרקטיביות של בניינים בהם קיימים מרתפים עולה. בהקשר זה שאול מספר על מחלוקת בנושא אל מול הרשות המוניציפאלית, "העיריה מבקשת כי הנושא יהיה נתון לשיקול דעתה אך אנו בלשכת המסחר מתנגדים לכך מתוך הבנה ששיקול דעת מוסיף לאי הוודאות והרי מטרתה של אישור התוכנית זה לקבל תשובות החלטיות".
נראה אפוא, כי אנו באמת מתקרבים לישורת האחרונה, ולאחר שנים של דיונים והתחבטויות בין הניצים, קרב היום לאישור תוכנית הרבעים (3 ו-4), אשר לאחריו, מן הסתם, יחלו ההתכתשויות באשר לרבעים הנותרים. "כיום אף צד טרם הגיש עתירה מנהלית כנגד אישור התוכנית, כך שאנו מצפים להפצת התקנון הסופי למתן תוקף. סביר כי הצדדים השונים יבקשו לערוך שינויים אחרונים עקב פרשנויות שונות לתקנון, אך אני מאמין כי בחודשים הקרובים התוכנית תיכנס לתוקף באופן מוחלט". מסכם שאול באופטימיות זעירה.