גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"מחירי הדירות לא יירדו כי לא מבצעים מספיק פעולות לשינוי"

רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב-MSN נדל"ן: "כולם מרוויחים מעליית מחירי הנדל"ן למעט אלה שאין להם דירות ולהם אפשר לדאוג באמצעות כל מיני פתרונות אחרים. למקבלי ההחלטות במשק ולמוסדות המימון אין אינטרס להוריד מחירים"

פועלים באתר בנייה / צילום: רויטרס
פועלים באתר בנייה / צילום: רויטרס

לתוכנית "מחיר למשתכן" שמקדם שר האוצר משה כחלון אין סיכוי להצליח במתכונתה הנוכחית ומחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. כך מעריך רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב-MSN נדל"ן. 

בשיחה עם "גלובס" אומר צדיקריו כי "לדעתי אף פרויקט 'מחיר למשתכן' לא ייצא לפועל. הקבלנים שזוכים בפרויקטים במוצקין ובאתא החזירו את המכרזים לאוצר. אי אפשר לעמוד בזה. זה לא יכול לקרות במחירים שמשרדי האוצר והשיכון רוצים. זאת סיסמא טובה, הכוונה טובה אבל זה פופוליסטי ואף קבלן לא ייקח את זה. הקבלנים לא יכולים לעמוד בזה". 

- הפרויקט בקריית מוצקין למשל לא יכול להצליח? 

"כחלון מנצל כרגע מצוקה של קבלנים לקבל עבודה. הגדולים לא ילכו למחיר למשתכן כי אין שם רווח. הקטנים זוכים בזה אבל רואים שהם מפסידים בזה, מתחרטים ומחזירים. הכוונה מבורכת אבל המספרים לא יכולים להסתדר. אולי אם יתנו את הקרקע בחינם אבל זה לא המצב כיום. אי אפשר לבנות דירות ב-350-400 אלף שקל. הדירות שיווקו במסגרת מחיר למשתכן מזמינות צרות מאוד גדולות לרוכשים בעתיד. הקבלן, אם ילך לפרויקט הזה, יחסוך בכל דבר והאנשים שיקנו את הדירות האלה יצטרכו להשקיע הרבה מאוד כסף בעתיד בשיפוצים ושדרוגים". 

- אז צריך לתת הנחה גדולה יותר על מחיר הקרקע? 

"כן. עד היום לא עשו את זה טוב. כחלון בסך הכל עושה דברים טובים והוא עוד יעשה דברים טובים אבל נכון להיום 'מחיר למשתכן' זה צמד מילים פופוליסטיות, סיסמא ריקה עם הרבה צרות להמשך. זה טיפה מעכב את השוק היום אבל פחות מבעבר כי אנשים למדו ומבינים שעדיף לא לחכות יותר". 

- אתה מעריך שהמחירים ימשיכו לעלות? 

"אין שום ספק. כדי לבצע בלימת מחירים בישראל צריך לבצע הרבה מאוד צעדים שאני לא רואה אותם כרגע. גם אם היו מבצעים אותם היום זה היה קורה רק עוד 3-4 שנים. גם אין לאף אחד אינטרס להוריד מחירים - לאנשים שכבר קנו דירה בטח שאין אינטרס, גם לבנקים, לפוליטיקאים ולממשלה אין אינטרס כי אז תהיה ירידה בהכנסות ממסים ואולי גם למיתון במשק. כולם מרוויחים מעליית מחירי הנדל"ן למעט אלה שאין להם דירות ולהם אפשר לדאוג באמצעות כל מיני פתרונות אחרים. למקבלי ההחלטות במשק אין אינטרס להוריד מחירים". 

- אולי יצטרכו להוזיל עוד יותר את הקרקעות... 

"אי אפשר להוזיל את הקרקעות ב-40% כי אז אתה פוגע בשוק, וגם בקבלנים האחרים שפועלים באזור. תתחיל מלחמה של מגדרים, זכאים וכו'...צריך להבין גם שיש מגבלה של כוח אדם. אפשר לשחרר את כל הקרקעות במדינה אבל אין מי שייבנה את כל הדירות האלה. בינתיים הפער בין הביקוש להיצע רק הולך וגדל". 

חברת MSN נדל"ן, בבעלות גיל מולכו, היא חברת שיווק שהתחילה בשיווק קרקעות אבל מ-2013 פועלת בעיקר בתחום של קבוצות רכישה. "אנחנו כאן כדי להישאר עוד הרבה מאוד שנים. גם גינדי וחג'ג' עושים למעשה קבוצות רכישה, הם לא קבלנים. הטרנד הזה התחיל לפני כמה שנים והולך ומתחזק משנה לשנה והוא גם ימשיך להתחזק כי אפשר להשיג חסכון משמעותי לצרכנים, במקרה הזה לרוכשי הדירות. נכון, היו כמה מקרים שהוציאו שם רע לענף הזה אבל הפעילות של קבוצות רכישה כאן כדי להישאר ולדעתי גם להתחזק", אומר צדיקריו. 

השיווקים המרכזיים של החברה היו בשנה האחרונה. הפרויקט המרכזי שלה הוא פרויקט קוואטרו ברמלה, שם ל-MSN יש אופציה על 14.5 דונם במרכז העיר מבעלים של קרקע פרטי. "הפרויקט בתוך תמ"א 38, פינוי בינוי. אין מגורים על הקרקע כרגע, יש שם שטחי מסחר ישנים שצריך לפנות אותם. היום הזכויות מביאות אותנו ל-176 יחידות דיור ועוד 8,000 מ"ר מסחרי. אנחנו הולכים שם להליך תב"ע במטרה לקבל יותר יחידות", אומר צדיקריו. 

"יש לנו עוד פרויקט בקריית ביאליק, שם אושרו 28 יחידות דיור בוועדת בניין ועיר. יש לנו גם פרויקט בעפולה של דירות בגודל 22 מ"ר, זה פרויקט שהיה לו פרסום בתקשורת. מדובר בדיור לסטודנטים שהתחיל בכ-250 אלף שקל ועם 100 אלף שקל הון עצמי. זה לא רחוק מתחנת הרכבת שעומדת להיפתח בקרוב. הפרויקט בעפולה שווק כולו בהצלחה ולדעתי אנחנו נמצאים כ-3 חודשים מהיתר ובקיץ נתחיל בבנייה. עוד פרויקט חשוב שלנו הוא בפתח תקווה, כולו מסחרי. קנינו את הקרקע באופציה מחברת א.דורי ובו אנו משווקים שלושה בנייני משרדים בקריית אריה במחיר מצויין של החל מ-6,900 שקל למ"ר". 

- למה קונים אגב את הקרקע באופציה? 

"זה מאפשר לקבוצת הרכישה לחסוך כ-6% במחיר. זו לא עסקה עם מס, זה מאפשר לדלג על עוד יד באמצע. אחרי שהעסקה נסגרת באה הקבוצה וקונה ישירות מהמוכר. אז יש לנו אופציה על 3 בניינים ליד בניין גטר, מסחרי ומשרדים. רוב המתעניינים בקבוצות הרכישה שלנו הם משקיעים ולפעמים זה גם קוני דירות או בעלי מקצוע כמו עורכי דין או חברות שהפרויקט בפתח תקווה יכול מאוד לעניין אותם בגלל המיקום שלו, הוא לא רחוק מבית החולים ובית המשפט". 

"הכסף כמובן נמצא בנאמנות אצל עורך דין, ביום מימוש העסקה כולם נרשמים בטאבו ואז הולכים לליווי של בנק, מביאים קבלן מבצע, מוציאים ערבויות מהקבלן והולכים לבנייה". 

- כמה אתם חוסכים לאלה שקונים אצלכם? 

"יש מקומות שמגיעים גם ל-25%. זה מאוד תלוי בכניסה שלך לעסקה ובמחיר שאתה קונה את הקרקע. למשל בעסקה של פתח תקווה, השוק מדבר על כ-9,400 שקל למ"ר ואני מתחיל את השיווק ב-6,900 שקל למ"ר. הבדל מאוד משמעותי. גם ברמלה יש לי עסקה מאוד טובה. בדירות ברמלה לדעתי זה יהיה סביב חיסכון של 20% בסוף שזה מאוד משמעותי". 

- מה ההבדל העיקרי בינך לעומת הקבלנים? 

"הקבלנים עובדים עם הרבה מימון מהבנקים וזה מייקר להם את הוצאות העסקה והפרויקט. כבר בהעמדת הפרויקט הקבלן יכול לספוג 6% ואם הוא סוחב את הפרויקט שנתיים-שלוש קרקע במחיר של כ-100 מיליון שקל מגיעה להיקף של כ-120 מיליון שקל. רק על הקרקע. אני מרוויח רק על רכיב הקרקע כך שהקרקע היא ללא עלויות מימון כי הקבוצה מממנת את מלוא התשלום עבור הקרקע. הקבלן מנגד רוצה רווח על כל הפרויקט ולכן מגיעים להבדל מאוד גדול בסוף. אחרי שחותמים מול הקבלן אני לא רואה רווח מזה. אני תמיד משתתף בפרויקט, כלומר לוקח דירות או משרדים או שטחי מסחר, ובטח מלווה אותו עד הסוף". 

"הקבלן רוצה להרוויח בסביבות 5%-8% בכל פרויקט בשנה אז בסוף הוא יכול להגיע גם ל-24% רווח על הפרויקט. וככה מגיעים להבדלים של 18%-25% במחיר הסופי של דירות או משרדים בפרויקט". 

- אתה מלווה את הקבוצה לאורך כל הדרך ודואג שהקבלן שנבחר לא "ידפוק" את חברי הקבוצה? 

"בהחלט. בכל הקבוצות שאני מנהל אני דוחף אותן לקחת קבלנים מהשורה הראשונה. לא להתעסק עם חאפרים. יחד עם זאת, אם ועד הקבוצה מחליט ללכת עם קבלן מסוים אני לא יכול לכפות עליהם אחרת. אני לא קובע. היו בעיות בעבר עם קבוצות כי הרבה יזמים נפרדו מהקבוצה אחרי שנגמר רכיב הקרקע אבל אני לא אורח לרגע, אני באתי להרבה שנים ואת השם שלי אני אבנה על סמך מה שאני מוסר בסוף ואם נגיד התחייבתי לדירה במיליון שקל אבל בסוף הדירה תעלה 1.2 מיליון שקל זה בסוף יפגע בי מאוד בטווח הארוך. לכן אנו דואגים ומשתדלים שלא יהיו חריגות מהמחיר המשוער שנמכר ללקוח ". 

- יש גם בעיות איכות בפרויקטים. 

"נכון. אנחנו גם מלווים ובודקים את זה. בעפולה למשל אנחנו נמצאים במכרז מול קבלנים והתייעצנו עם ראש העיר לגבי קבלנים. חשוב לנו מאוד שהפרויקט הזה יצליח ויהיה איכותי למרות שמדובר בדירות סטודיו של 22 מ"ר במחיר של כ-250 אלף שקל בלבד". 

- מה לגבי העלויות של הקבלנים? 

"העלויות של הקבלנים כמעט ולא זזו ב-20 השנים האחרונות. יש ירידה מסויימת בעלויות בפרויקטים גדולים אבל זה לא משמעותי. יש עלייה בדרישות של הרוכשים לאיכות הגמר. הקונים רוצים דירות באיכות גבוהה יותר". 

עוד כתבות

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock

בורסת ת"א ננעלה בעליות קלות; ישרוטל קפצה בכ-12%, סלקום ירדה ב-3%

מדד ת"א 35 עלה ב-0.3% ● השקל התחזק בחדות מול הדולר ● בוול סטריט נתוני התעסוקה מגבירים את החשש שהורדות הריבית מתרחקות ● מנגד, בארץ, הכלכלנים מעריכים שההקלה המוניטרית מתקרבת, אולי כבר ביום שני ● וגם: המניה שזינקה ב-1000% בשנה ועדיין צופים לה אפסייד

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

אילוסטרציה: shutterstock

המניות שיטפסו והסיכוי שבנק ישראל יפתיע: מה צפוי השבוע בתל אביב?

לאחר שבוע ירוק במיוחד בת"א, עסקת החטופים המסתמנת צפויה לתת רוח גבית למסחר ● עוד תרכז עניין - החלטת הריבית בישראל שתכלול את תחזיות הבנק המרכזי ● נתון המאקרו שפורסם בארה"ב ומרחיק את הפחתת הריבית של הפד ● וגם: אנבידיה לא עוצרת וכובשת שיא חדש בוול סטריט

קרנות הגידור התמודדו עם המבחן האולטימטיבי / אילוסטרציה: Shutterstock

"ביקוש כבוש וחוסר נזילות": מנהלי קרנות גידור מנתחים את הרנסנס בבורסה בת"א

בקרנות המיועדות למשקיעים המתוחכמים השיגו בדרך כלל תשואת נאות מתחילת השנה, אך התקשו להכות את ביצועי מדד הדגל המקומי ● מנהל הקרן שהניבה 31% למשקיעיה: "לאחר החודש האחרון, הדרך הפכה להיות הרבה יותר ברורה והכיוון להערכתנו הוא למעלה"

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שעלתה לוועדת השרים לחקיקה בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד ● ועדת השרים לחקיקה אישרה כי הקואליציה תתמוך בקידום הצעת החוק, בניגוד לעמדת היועמ"שית

שלי הוד מויאל / צילום: חן מזרח

הכרישה החדשה: הדרך של היזמת שהייתה מעורבת כבר ב-27 אקזיטים

לפני 15 שנה אבא של שלי הוד מויאל נפטר בפתאומיות, והיא החליטה לעזוב את הקריירה בניו יורק ולחזור לארץ ● מאז היא הספיקה להקים קרן הון סיכון ובקרוב גם נראה אותה על המסכים בתוכנית "הכרישים": "במשך שנים הרגשתי שהיה לי הרבה מזל כשאנשים מסביבי העצימו אותי ודאגו לי - ורציתי לתת את זה גם לאחרים"

דונלד טראמפ. מדיניות שעלולה להביא על הדולר מכת המוות / אילוסטרציה: Shutterstock

האיתותים גוברים לנטישת הדולר כמטבע הסחר הבינלאומי - והכלכלה האמריקאית תשלם את המחיר

מדינות הבריקס והכלכלה הסינית מתחזקות על חשבון הדולר, וגם ארה"ב עצמה רוצה בהיחלשותו ● הבנקים המרכזיים מגדילים אחזקותיהם בזהב על חשבון נכסים הנקובים בדולרים, ואפילו מתקדמים בפיתוח מטבעות דיגיטליים משלהם ● כל אלה יוצרים את התשתית ליצירת מטבע רב לאומי שיהיה הבסיס לסחר בין מדינתי

זוהר לוי, מבעלי סאמיט ו'בעל הבית' החדש בפז / צילום: באדיבות סאמיט

בין פז לניו יורק: רואה החשבון שהקים אימפריית נדל"ן בחו"ל מסמן יעד רכישה חדש

אחרי שהסיט את פעילותה של סאמיט מגרמניה לארה"ב, והפך לבעל המניות הגדול בפז, לוטש זוהר לוי עיניים לנכסי חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי, שנקלעה למשבר חוב ● האם הצפת הערך הבאה של מי שיצר לעצמו הון של כ־2 מיליארד שקל בשני עשורים, תגיע משוק הנדל"ן של ניו יורק, שעד כה לא האיר לו פנים?

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

חן ומוטי ריכטר, זכייני פאפא ג'ונס ישראל / צילום: אלדד נמדר

מנכ"ל פאפא ג'ונס מתרחב להולנד וטוען: "וולט הורסים את תחום המסעדנות"

מוטי ריכטר, שמשמש כזכיין רשת הפיצות בארץ, יפעיל מעתה גם את 15 סניפיה בהולנד, עם תוכנית להגדיל אותם ל–50 סניפים תוך חמש שנים ● בארץ הוא מתכנן לוותר על משלוחי וולט ● תגובת וולט: "בזכות וולט ופלטפורמות דומות, לעסקים קטנים יש גישה ליכולות שבעבר היו זמינות רק לרשתות הגדולות כמו פאפא ג'ונס"

שר האוצר האמריקאי, סקוט בסנט / צילום: ap, Seth Wenig

בארה"ב מאיימים: ללא הסכמים עד סוף החודש, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהוטלו באפריל

שר האוצר האמריקאי סקוט בסנט אמר בריאיון לרשת פוקס כי אם מדינות לא יגיעו להסכם חדש עם ארצות הברית עד 1 באוגוסט, המכסים ישובו לרמות המקוריות שהטיל הנשיא דונלד טראמפ באפריל ● לדברי בסנט, "זה הולך לדחוף את העניינים קדימה בימים ובשבועות הקרובים"

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

מימין: מנהיג סוריה אחמד א־שרע, יורש העצר הסעודי מוחמד בן סלמאן ונשיא ארה''ב דונלד טראמפ, בפגישה בריאד / צילום: ap

טורקיה מתחממת על הקווים: ההשלכות הכלכליות של הסכם בין סוריה וישראל

בזמן שנתניהו נוחת בוושינגטון, נרקם מאחורי הקלעים מהלך שעשוי לשנות את האזור: נורמליזציה היסטורית בין ישראל לסוריה, בתיווך טראמפ ● המהלך מבוסס על צורכי תשתיות האנרגיה הדחופים של דמשק, אבל תלוי גם בארדואן ● וגם לבנון ופירוז חיזבאללה על הפרק

אילון מאסק / צילום: ap, Kevin Lamarque

אילון מאסק הכריז על הקמת "מפלגת אמריקה"

יום לאחר ששאל את עוקביו ב-X האם יש להקים מפלגה פוליטית חדשה בארה"ב, אילון מאסק הודיע: "מפלגת אמריקה הוקמה" ● מאסק סבור שלמפלגה החדשה עשויה להיות השפעה משמעותית בבית הנבחרים ובסנאט, נוכח הרוב הדחוק של הרפובליקנים

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה

שוקי ניר, דניאל בראל, עומר כילף, ראסל אלוואנגר / צילום: שלומי יוסף, איל יצהר, ענבל מרמרי, באדיבות סולאראדג'

הישראלית שקפצה בכ-40% בשבוע בוול סטריט, וזו שקיבלה אזהרה מנאסד"ק

סולאראדג' זינקה ב-39% בשבוע האחרון, בעוד שהמשקיעים בוחנים את השלכות "החוק הגדול והיפה" של הנשיא טראמפ על תחום האנרגיה המתחדשת ● טאואר קיבלה רוח גבית, לאחר שפורסם כי תיקח חלק בפרויקט שבבים גדול בהודו ● ובתחום האוטוטק: REE ואינוויז דיווחו על הודעות מנוגדות שקיבלו באשר לעמידה בתנאי הסף של נאסד"ק