גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"מחירי הדירות לא יירדו כי לא מבצעים מספיק פעולות לשינוי"

רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב-MSN נדל"ן: "כולם מרוויחים מעליית מחירי הנדל"ן למעט אלה שאין להם דירות ולהם אפשר לדאוג באמצעות כל מיני פתרונות אחרים. למקבלי ההחלטות במשק ולמוסדות המימון אין אינטרס להוריד מחירים"

פועלים באתר בנייה / צילום: רויטרס
פועלים באתר בנייה / צילום: רויטרס

לתוכנית "מחיר למשתכן" שמקדם שר האוצר משה כחלון אין סיכוי להצליח במתכונתה הנוכחית ומחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות בשנים הקרובות. כך מעריך רן צדיקריו, מנכ"ל משותף ב-MSN נדל"ן. 

בשיחה עם "גלובס" אומר צדיקריו כי "לדעתי אף פרויקט 'מחיר למשתכן' לא ייצא לפועל. הקבלנים שזוכים בפרויקטים במוצקין ובאתא החזירו את המכרזים לאוצר. אי אפשר לעמוד בזה. זה לא יכול לקרות במחירים שמשרדי האוצר והשיכון רוצים. זאת סיסמא טובה, הכוונה טובה אבל זה פופוליסטי ואף קבלן לא ייקח את זה. הקבלנים לא יכולים לעמוד בזה". 

- הפרויקט בקריית מוצקין למשל לא יכול להצליח? 

"כחלון מנצל כרגע מצוקה של קבלנים לקבל עבודה. הגדולים לא ילכו למחיר למשתכן כי אין שם רווח. הקטנים זוכים בזה אבל רואים שהם מפסידים בזה, מתחרטים ומחזירים. הכוונה מבורכת אבל המספרים לא יכולים להסתדר. אולי אם יתנו את הקרקע בחינם אבל זה לא המצב כיום. אי אפשר לבנות דירות ב-350-400 אלף שקל. הדירות שיווקו במסגרת מחיר למשתכן מזמינות צרות מאוד גדולות לרוכשים בעתיד. הקבלן, אם ילך לפרויקט הזה, יחסוך בכל דבר והאנשים שיקנו את הדירות האלה יצטרכו להשקיע הרבה מאוד כסף בעתיד בשיפוצים ושדרוגים". 

- אז צריך לתת הנחה גדולה יותר על מחיר הקרקע? 

"כן. עד היום לא עשו את זה טוב. כחלון בסך הכל עושה דברים טובים והוא עוד יעשה דברים טובים אבל נכון להיום 'מחיר למשתכן' זה צמד מילים פופוליסטיות, סיסמא ריקה עם הרבה צרות להמשך. זה טיפה מעכב את השוק היום אבל פחות מבעבר כי אנשים למדו ומבינים שעדיף לא לחכות יותר". 

- אתה מעריך שהמחירים ימשיכו לעלות? 

"אין שום ספק. כדי לבצע בלימת מחירים בישראל צריך לבצע הרבה מאוד צעדים שאני לא רואה אותם כרגע. גם אם היו מבצעים אותם היום זה היה קורה רק עוד 3-4 שנים. גם אין לאף אחד אינטרס להוריד מחירים - לאנשים שכבר קנו דירה בטח שאין אינטרס, גם לבנקים, לפוליטיקאים ולממשלה אין אינטרס כי אז תהיה ירידה בהכנסות ממסים ואולי גם למיתון במשק. כולם מרוויחים מעליית מחירי הנדל"ן למעט אלה שאין להם דירות ולהם אפשר לדאוג באמצעות כל מיני פתרונות אחרים. למקבלי ההחלטות במשק אין אינטרס להוריד מחירים". 

- אולי יצטרכו להוזיל עוד יותר את הקרקעות... 

"אי אפשר להוזיל את הקרקעות ב-40% כי אז אתה פוגע בשוק, וגם בקבלנים האחרים שפועלים באזור. תתחיל מלחמה של מגדרים, זכאים וכו'...צריך להבין גם שיש מגבלה של כוח אדם. אפשר לשחרר את כל הקרקעות במדינה אבל אין מי שייבנה את כל הדירות האלה. בינתיים הפער בין הביקוש להיצע רק הולך וגדל". 

חברת MSN נדל"ן, בבעלות גיל מולכו, היא חברת שיווק שהתחילה בשיווק קרקעות אבל מ-2013 פועלת בעיקר בתחום של קבוצות רכישה. "אנחנו כאן כדי להישאר עוד הרבה מאוד שנים. גם גינדי וחג'ג' עושים למעשה קבוצות רכישה, הם לא קבלנים. הטרנד הזה התחיל לפני כמה שנים והולך ומתחזק משנה לשנה והוא גם ימשיך להתחזק כי אפשר להשיג חסכון משמעותי לצרכנים, במקרה הזה לרוכשי הדירות. נכון, היו כמה מקרים שהוציאו שם רע לענף הזה אבל הפעילות של קבוצות רכישה כאן כדי להישאר ולדעתי גם להתחזק", אומר צדיקריו. 

השיווקים המרכזיים של החברה היו בשנה האחרונה. הפרויקט המרכזי שלה הוא פרויקט קוואטרו ברמלה, שם ל-MSN יש אופציה על 14.5 דונם במרכז העיר מבעלים של קרקע פרטי. "הפרויקט בתוך תמ"א 38, פינוי בינוי. אין מגורים על הקרקע כרגע, יש שם שטחי מסחר ישנים שצריך לפנות אותם. היום הזכויות מביאות אותנו ל-176 יחידות דיור ועוד 8,000 מ"ר מסחרי. אנחנו הולכים שם להליך תב"ע במטרה לקבל יותר יחידות", אומר צדיקריו. 

"יש לנו עוד פרויקט בקריית ביאליק, שם אושרו 28 יחידות דיור בוועדת בניין ועיר. יש לנו גם פרויקט בעפולה של דירות בגודל 22 מ"ר, זה פרויקט שהיה לו פרסום בתקשורת. מדובר בדיור לסטודנטים שהתחיל בכ-250 אלף שקל ועם 100 אלף שקל הון עצמי. זה לא רחוק מתחנת הרכבת שעומדת להיפתח בקרוב. הפרויקט בעפולה שווק כולו בהצלחה ולדעתי אנחנו נמצאים כ-3 חודשים מהיתר ובקיץ נתחיל בבנייה. עוד פרויקט חשוב שלנו הוא בפתח תקווה, כולו מסחרי. קנינו את הקרקע באופציה מחברת א.דורי ובו אנו משווקים שלושה בנייני משרדים בקריית אריה במחיר מצויין של החל מ-6,900 שקל למ"ר". 

- למה קונים אגב את הקרקע באופציה? 

"זה מאפשר לקבוצת הרכישה לחסוך כ-6% במחיר. זו לא עסקה עם מס, זה מאפשר לדלג על עוד יד באמצע. אחרי שהעסקה נסגרת באה הקבוצה וקונה ישירות מהמוכר. אז יש לנו אופציה על 3 בניינים ליד בניין גטר, מסחרי ומשרדים. רוב המתעניינים בקבוצות הרכישה שלנו הם משקיעים ולפעמים זה גם קוני דירות או בעלי מקצוע כמו עורכי דין או חברות שהפרויקט בפתח תקווה יכול מאוד לעניין אותם בגלל המיקום שלו, הוא לא רחוק מבית החולים ובית המשפט". 

"הכסף כמובן נמצא בנאמנות אצל עורך דין, ביום מימוש העסקה כולם נרשמים בטאבו ואז הולכים לליווי של בנק, מביאים קבלן מבצע, מוציאים ערבויות מהקבלן והולכים לבנייה". 

- כמה אתם חוסכים לאלה שקונים אצלכם? 

"יש מקומות שמגיעים גם ל-25%. זה מאוד תלוי בכניסה שלך לעסקה ובמחיר שאתה קונה את הקרקע. למשל בעסקה של פתח תקווה, השוק מדבר על כ-9,400 שקל למ"ר ואני מתחיל את השיווק ב-6,900 שקל למ"ר. הבדל מאוד משמעותי. גם ברמלה יש לי עסקה מאוד טובה. בדירות ברמלה לדעתי זה יהיה סביב חיסכון של 20% בסוף שזה מאוד משמעותי". 

- מה ההבדל העיקרי בינך לעומת הקבלנים? 

"הקבלנים עובדים עם הרבה מימון מהבנקים וזה מייקר להם את הוצאות העסקה והפרויקט. כבר בהעמדת הפרויקט הקבלן יכול לספוג 6% ואם הוא סוחב את הפרויקט שנתיים-שלוש קרקע במחיר של כ-100 מיליון שקל מגיעה להיקף של כ-120 מיליון שקל. רק על הקרקע. אני מרוויח רק על רכיב הקרקע כך שהקרקע היא ללא עלויות מימון כי הקבוצה מממנת את מלוא התשלום עבור הקרקע. הקבלן מנגד רוצה רווח על כל הפרויקט ולכן מגיעים להבדל מאוד גדול בסוף. אחרי שחותמים מול הקבלן אני לא רואה רווח מזה. אני תמיד משתתף בפרויקט, כלומר לוקח דירות או משרדים או שטחי מסחר, ובטח מלווה אותו עד הסוף". 

"הקבלן רוצה להרוויח בסביבות 5%-8% בכל פרויקט בשנה אז בסוף הוא יכול להגיע גם ל-24% רווח על הפרויקט. וככה מגיעים להבדלים של 18%-25% במחיר הסופי של דירות או משרדים בפרויקט". 

- אתה מלווה את הקבוצה לאורך כל הדרך ודואג שהקבלן שנבחר לא "ידפוק" את חברי הקבוצה? 

"בהחלט. בכל הקבוצות שאני מנהל אני דוחף אותן לקחת קבלנים מהשורה הראשונה. לא להתעסק עם חאפרים. יחד עם זאת, אם ועד הקבוצה מחליט ללכת עם קבלן מסוים אני לא יכול לכפות עליהם אחרת. אני לא קובע. היו בעיות בעבר עם קבוצות כי הרבה יזמים נפרדו מהקבוצה אחרי שנגמר רכיב הקרקע אבל אני לא אורח לרגע, אני באתי להרבה שנים ואת השם שלי אני אבנה על סמך מה שאני מוסר בסוף ואם נגיד התחייבתי לדירה במיליון שקל אבל בסוף הדירה תעלה 1.2 מיליון שקל זה בסוף יפגע בי מאוד בטווח הארוך. לכן אנו דואגים ומשתדלים שלא יהיו חריגות מהמחיר המשוער שנמכר ללקוח ". 

- יש גם בעיות איכות בפרויקטים. 

"נכון. אנחנו גם מלווים ובודקים את זה. בעפולה למשל אנחנו נמצאים במכרז מול קבלנים והתייעצנו עם ראש העיר לגבי קבלנים. חשוב לנו מאוד שהפרויקט הזה יצליח ויהיה איכותי למרות שמדובר בדירות סטודיו של 22 מ"ר במחיר של כ-250 אלף שקל בלבד". 

- מה לגבי העלויות של הקבלנים? 

"העלויות של הקבלנים כמעט ולא זזו ב-20 השנים האחרונות. יש ירידה מסויימת בעלויות בפרויקטים גדולים אבל זה לא משמעותי. יש עלייה בדרישות של הרוכשים לאיכות הגמר. הקונים רוצים דירות באיכות גבוהה יותר". 

עוד כתבות

מטוסי אל על חונים בנתב"ג, שהתרוקן מנוסעים / צילום: Ariel Schalit, AP

שעון החול הולך ואוזל: חברות התעופה זועקות לסיוע ממשלתי. מה עוצר אותו?

ממשלות שונות ברחבי העולם כבר העבירו סיוע כספי משמעותי לחברות התעופה שפועלות בארצן, אך בישראל הנושא עדיין נמצא בדיונים עם משרד האוצר ● בחברות התעופה הישראליות חוששים שעד שיתנו אור ירוק להלוואות, כבר לא יהיה למי לתת אותן

גייטס ומנדלה, לפני 17 שנה בפורום שעסק באיידס / צילום: Jeff Christensen, רויטרס

מפוליו ועד קורונה: ביל גייטס היה הראשון לזהות

כך הפך ביל גייטס לאביר המחלות הזיהומיות: מייסד מיקרוסופט היה מהראשונים לזהות שמחלות ויראליות הן אחת הבעיות המרכזיות של הכפר הגלובלי

הטבות נדל"ן בצל הקורונה / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מוותרות על כספים ודוחות תשלומים: אלה ההטבות שמעניקות חברות הנדל"ן

משבר הקורונה משפיע על כל ענף הנדל"ן, ולכל החברות ברור שקשיים או קריסה של סקטורים מסוימים תשפיע עליהן במוקדם או במאוחר ● כמה חברות בענף כבר מציעות הטבות שונות ללקוחותיהן

לירון ברייר–דנציגר / צילום: תמונה פרטית

"החודש שילמתי דמי ביטוח לאומי ומע"מ והכול. זה לא יחזור אליי בשום צורה"

לירון ברייר-דנציגר, צלמת ואמנית שהתרגלה ליומן עמוס בשגרה, מצאה עצמה עם גל ביטולים והפסקה חדה בפעילות ● "להיות עצמאי בישראל זה קשה. ולהיות אישה עצמאית, זה עוד יותר קשה. לא מרגישים שדואגים לנו"

חנויות סוגרות בניו יורק / צילום: David Boe, AP

מגפת הקורונה הפכה את ניו יורק לגן עדן לפורצים ולגנבים

משטרת ניו יורק דיווחה על עלייה של 75% בפריצות לנכסים מסחריים בין ה-12 במרץ ל-31 במרץ ●  במקביל, ישנה ירידה בשיעורי מקרי האונס, הרצח והתקיפות בעיר

וואהן, השבוע / צילום: רויטרס - Aly Song

סין אחרי המלחמה: כך נראית החזרה לשגרה במקום שבו הכל התחיל

התושבים מסתובבים עם מסכות, הילדים עדיין לומדים מהבית, על תיירות אין מה לדבר והעסקים הקטנים לא מצליחים להרים את הראש. המסע הסיני לשגרה החל לפני חודשיים, וכבר אפשר לראות שגם כשאין יותר נדבקים בקורונה, החזרה לנורמליות איטית וארוכה

מעבדה של BGI בסין. החברה הייתה אמורה לשלוח לישראל עשרות מכונות בדיקה / צילום: China Stringer Network, רויטרס

התוכנית הגרנדיוזית להקמת מעבדה שתבצע אלפי בדיקות קורונה ביום בישראל הותירה שובל של סימני שאלה

בתחילת השבוע הודיע הסטארט–אפ הישראלי מיי–הריטג’ כי יקים בשיתוף חברה סינית מעבדה שתבצע 10,000 בדיקות קורונה ביום • זמן קצר לאחר מכן הקפיא משרד הבריאות את המיזם ללא הסבר • בכירים במערכת הבריאות, בהייטק ובאקדמיה מעלים שורה של שאלות • מאחורי הקלעים של ההקפאה

מחאת העצמאים  / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מענק העצמאים: 72 אלף מהעסקים שנמצאו זכאים יקבלו כ-300 מיליון שקל ביומיים הקרובים

נכון להיום מספר העצמאים הזכאים למענק עומד על כבר על כ-80 אלף איש

אריה דרעי בשיחת וידאו עם ועדת הקורונה של הכנסת / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

השר דרעי: מרבית החולים בירושלים מהשכונות החרדיות ושיעור ההדבקה שם גבוה יותר

בדיון על החברה החרדית, בוועדת הכנסת לטיפול במשבר הקורונה, אמר שר הפנים כי הבעיה העיקרית ביישובים החרדים היא שלא נעשו מספיק בדיקות: "ברגע שהידקנו את החגורה וביטלנו את ההתכנסויות, יש משמעת טוטאלית מוחלטת מצד הרבנים ומצד הציבור"

בני גנץ ובנימין נתניהו / צילום: Associated Press

בליכוד ובימינה מאיימים: בלי החלת ריבונות לא נאפשר רוטציה

חבר הכנסת יואב קיש והשר בצלאל סמוטריץ' הודיעו כי הם לא יעבירו את חוקי הרוטציה בלי התחייבות להעברת הריבונות במלואה ● שאלת החלת הריבונות היא סלע המחלוקת העיקרי במשא ומתן בין כחול לבן והליכוד ● הסכמות לגבי חוק הגיוס

מסעדת אילבן מדיסון פארק בניו יורק / צילום: AP

בצל הקורונה: המסעדה שזכתה בשלושה כוכבי מישלן הופכת לבית תמחוי

"אילבן מדיסון פארק", הממוקמת בניו יורק ונחשבת לאחת המסעדות הטובות בעולם, מתגייסת לסייע לצוותים הרפואיים ולנזקקי העיר, ותגיש כ-3,000 ארוחות ביום במחירי בית תמחוי

דונלד טראמפ / רויטרס

פרשנות - נבואת הזעם והחורבן של טראמפ: "יהיה הרבה מוות בשבוע הבא"

בממשל מעריכים כי המגפה תגיע אל שיאה "בתוך ששה עד שבעה ימים" בשלושת המרכזים העירוניים המועדים ביותר לפורענות: ניו יורק, דטרויט וניו אורלינס ● 93,000 מתים הם עכשיו האומדן הזהיר, המספר עשוי להגיע ל-176,000

משה ברקת/ צילום: רפי קוץ

ברקת יאפשר למוסדיים לדחות אג"ח ולהחליף חוב בקלות לחברות לוות שנקלעו למשבר

מנייר התייעצות שתפרסם רשות שוק ההון עולה כי התוכנית שלה לשיקום החברות הטובות שנקלעו לקשיי החזר באג"ח תכלול בין היתר דחייה של עד שנה בתמורה לתוספת בריבית של 0.55% ועד 3.5%, ללא תספורת בחוב 

דביבונים מוערמים בכלובים צפופים בשוק לחיות בר במחוז Guangzhou. לא הסיקו מסקנות לאחר מגפת הסארס / צילום: Xinhua, Liu Dawei, Associated Press

לסוחרי חיות הבר בסין היה לובי פוליטי חזק. כך הם קיבלו הגנה מהממשלה וכך התפרצה הקורונה

ד"ר פיטר לי, מומחה למדיניות הסינית לחיות בר, מסביר כי במשך שנים שכנעה התעשייה את ההנהגה בבייג'ינג שהיא תורמת לתעסוקה, מצילה חיים ומגנה על הטבע: "קבוצה קטנה החזיקה אומה שלמה בת ערובה" • האיסורים שהוטלו אחרי התפרצות הסארס בוטלו מהר, הפעם אולי זה ייגמר אחרת

פטר בהוצאה לפועל ללא הליך פשיטת רגל /צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

בנק קטן בווירג'יניה המערבית קרס; "בעיותיו קדמו למשבר"

ביום שישי השתלט התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות על בנק קטן בווירג'יניה המערבית, ששווי נכסיו הכולל הסתכם ב-152 מיליון דולר ● לכישלונו של הבנק אין קשר למשבר הפיננסי הנוכחי בארה"ב, אלא לקשיים שעימם התמודד מאז 2015

אריק יואן מנכ"ל זום /  REUTERS/Carlo Allegri

מנכ"ל זום מכה על חטא: "ממש פישלתי בעניין האבטחה. אוי לנו אם נפשל שוב"

יחד עם היקף החשיפה הגדול והפתאומי של חברת שיחות הווידאו זום בקרב המגזר העסקי, החלו להגיע גם תלונות על בעיות של פרטיות בפלטפורמה שלה, כולל אזהרה של ה-FBI מפני "חטיפות" של ועידות וידאו

מנכ"ל רשות החדשנות אהרון אהרון / צילום: איל יצהר

סימני השאלה סביב בדיקות הקורונה וגיוס ההון החריג בזמן המשבר: השבוע בהייטק

המדינה עומדת להשיק תוכנית סיוע לתעשיית ההייטק - האם צריך לסייע לסטארט-אפים ברוטשילד? ● מה חושבים בקרן בלאמברג על תעשיית הפינטק בזמן המשבר, ולמה משרד הבריאות הקפיא את ההסכם עם מיי הריטג' ● מה קרה השבוע בהייטק

חולה קורונה שמצבו הוחמר מובהל לבית חולים בגרמניה השכנה / צילום: Robert Michael, Associated Press

צרפת: מספר המאושפזים בטיפול נמרץ עולה; סגר בספרד עד 26 באפריל

בצרפת מתו עד כה 7,560 בני אדם מקורונה ● הציבור הצרפתי נמצא תחת צעדי סגר חמורים, והמשטרה מחלקת קנסות של מאות אירו למי שמתרחקים מבתיהם ● באיטליה יותר מ-15,000 בני אדם מתו עד כה

עסקים סגורים בצל ההנחיות החדשות של משרד הבריאות, תל אביב. / צילום: איל יצהר, גלובס

היקף הפונים לקרן לסיוע לעסקים קטנים ובינוניים זינק ל-18 אלף

לפי הערכות האוצר, הקרן תעביר בשבועיים הקרובים למעלה מ-2 מיליארד שקל לעסקים שפנו אליה בבקשות לאשראי ● מספר הבקשות שכבר אושרו עמד כרגע על עשרות בודדות

אישה ישראלית עם מסכת פנים / צילום: Ammar Awad, רויטרס

פנייה למשרד הבריאות בעקבות המחירים המופרזים: פיקוח על מחיר המסכות

גם בתקופה זו ישנם מוכרים המנצלים את מצוקת הציבור והביקוש הרב וגובים מחיר מופרז, גם על מסיכות שלא רלוונטיות לתקופה זו ● המועצה לצרכנות מבקשת משר הבריאות לפרסם מחירון מומלץ ומפוקח לציבור, הכולל גם מידע בנוגע למסיכות הרלוונטיות לרכישה כיום