רשי34 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
תמ"א 38 כבר מזמן איננה בחיתוליה, למעשה מדובר בילד, מעט בעייתי אמנם, אך כבר בן עשר, שמתחיל רק עכשיו לעמוד וללכת בכוחות עצמו. חברת אשדן, המתמחה בייזום פרויקטים שלהתחדשות עירונית, היא מראשוני החברות בתחום, כך שליוותה את הילד מאז שנולד, כולל חבלי הלידה הלא פשוטים. אסף שולמן, יו"ר החברה, מתאר את עשר השנים הראשונות הללו כ"רוויות במחלות ילדות שרובן נחתו לפתחו של היזם", אך יחד עם זאת לדעתו מדובר "בעשר השנים הקשות, אלו שמיצבו את התחום כחשוב וקריטי למען עתיד הבנייה בישראל".
שולמן לא מתרפק יותר מדי על העבר ויחד עם יואב זהר, מנכ"ל החברה, מנסים השניים לאפיין את אותן "מחלות ילדות", לרקוח להן תרופות מתאימות ואף מעזים לחזות מעט קדימה את עתיד הענף. "הייתי בכנס של רשות מקומית מסוימת והיתה בו מצגת עם תרשים זרימה מרשים ומפורט על התהליך שיש לעבור עד לקבלת היתר בנייה למול אותה רשות. הבעיה היחידה היתה שרק בשקף העשירי הגענו לסוף תרשים הזרימה!". אנקדוטה זו של שולמן, מסכמת, פחות או יותר ,את הקושי הרב ביותר של התחום. לוחות הזמנים והבירוקרטיות הבלתי נגמרות ברשויות המוניציפאליות. לא מן הנמנע הוא שבעתיד הלא רחוק הרשויות יאלצו לפשט את הבירוקרטיה ולייעל את תהליכי העבודה בכדי לקצר את משך הזמן עד לקבלת ההיתר, בדומה למדינות מפותחות אחרות.
"כוח העבודה ברשויות הוא מאוד מצומצם ולא עומד בכמות הבקשות, כך שאם המדינה לא תשכיל לייעל את המנגנונים עד לקבלת ההיתר, אז שום חזון ושום רצון טוב לא יעזרו", אומר יואב ומוסיף כי "היום בפועל הרשויות המקומיות הן הרגולטור ולכן הן היחידות הקובעות את הכללים ללא כל פיקוח ממשי עליהן" ולפיכך לדעתו יש לחשוב על הוצאת הטיפול הטכני החוצה "כמו שהרשויות מוציאות עבודות לבנקים ולשמאים חיצוניים, אין סיבה שלא יוציאו עבודות תכנון ורישוי לאדריכלים חיצוניים". יואב מאמין כי ניתן גם לחשוב על אפשרות שההוצאה לא תבוא על חשבון הרשות, "היזמים יהיו נכונים לממן חלק מהפעילות האדריכלית החיצונית הזו, שכן זה יקצר להם זמן יקר ויוביל אותם לוודאות תכנונית". לדבריו, "אם ישפרו את מנגנוני התכנון ויהפכו אותם ליעילים, הרי שבעוד מספר שנים כ-10% מהתחלות הבנייה במדינה יהיו מתחום התמ"א 38 ובמרכז המספרים יהיו אף גבוהים יותר".
הדיירים עברו מהפכה בחשיבה
בשונה מן הרשויות המקומיות, בהן השינוי בתפיסה והבנת כללי המשחק איטי מעט, בכל הקשור לשחקנים המרכזיים, קרי הדיירים עצמם, הרי שמדובר במהפכה אמיתית המתרחשת לאורך השנים. "ביצענו את אחד הבניינים הראשונים בתמ"א אי שם בראשית שנת 2008. את החוזה מול הדיירים סיכמנו לפרטיו כבר אחרי 2 פגישות", שולמן מספר על האבולוציה שעברו לקוחות התחום. "בתחילת הדרך, כאשר לא היו יזמים רבים, הדיירים, כמו גם היזמים, היו נאיבים במידת מה, ובד"כ הסכמים נחתמו מהר יחסית בין הצדדים... היום להבדיל, אנו בצד השני של הסקאלה, השוק מאוד משוכלל - מספר היזמים רב, הדיירים יודעים בדיוק מה הם רוצים, לא תמיד בודקים אם דרישותיהם ריאליות ויזמים רבים רואים בכך טעם לפגם. היו מקרים בהם עמדנו מול ועדים שפשוט אמרנו להם 'תודה רבה, אם אלו הדרישות שלכם אז אין לנו עניין בפרוייקט' , וכמותנו עשו יזמים נוספים". שולמן מאמין כי התפקחות השוק תוביל לנקודת איזון נכונה, "השוק ייפגש באמצע, קצת מהצד של היזם וקצת מן הצד של הדייר".
התפתחות נוספת, חיובית דווקא, אצל הדיירים , מתרחשת בכל הקשור לדייר הסרבן. על פי יואב, סביר כי התופעה, שעדיין מהווה את אחד האיומים על המשך דרכה של התמ"א תלך ותעלם. "תופעת הסרבנים תקטן, הן בשל לחץ של הערכאות והן בשל לחץ חברתי של השכנים. הסרבן יבין שאין לו כל חלופה ויחשוש מן ההשלכות של התעקשות לא עניינית". יואב אף מעריך כי בשל התפתחות התחום, ניתן יהיה למצוא פתרונות יצירתיים לסרבנים, כאלו שלא יצריכו את התערבות הערכאות המשפטיות. "בעתיד, חברות התמ"א 38 ינהלו כל אחת מספר פרויקטים, כך שתהיה אפשרות, למשל, להציע לדייר, המתגורר בבניין לפני הריסה, לעבור לבניין חדש בפרויקט אחר שיהפוך למשכן הקבע שלו ובכך להוריד גם חלק מההתנגדויות לפרויקט.
באשר להיצע היזמים, קברניטי אשדן, אינם חוששים מהתחרות העזה בשוק. לדברי יואב, "יש הרבה כסף בתחום. ומאחר וסף הכניסה אליו נמוך, מתמודדים בו הרבה שחקנים, אך הציבור מספיק חכם על מנת להבין מי מתאים ומי לא. בסופו של יום, כמו בכל תחום, התחרות הקשה רק תבליט את החברות החזקות והמובילות". בהקשר שלהן, מבהיר כי הכוונה היא לחברות התמ"א הקיימות ולאו דווקא לחברות הבנייה הגדולות, אשר נכנסות אף הן למשחק". לדברי שולמן חברות שנבנו מהיסוד לטובת ביצוע פרוייקטי תמ"א ובנו מנגנוני עבודה המספקים מענה ייחודי לכל פרוייקט, כולל מתן טיפול בבעיות מקצועיות ופרסונאליות של בעלי הדירות, ינגסו בעתיד נתח משמעותי יותר מסך הפעילות בתחום תמ"א 38, בכלל וחיזוק בפרט.
להפוך פרויקטים לכלכליים
שולמן ויואב, אם כך, מאמינים כי השחקנים הראשיים במשחק התמ"א 38 קרי הרשויות המקומיות, הדיירים והיזמים, יגיעו לאיזון ביניהם על מנת לקדם את הפרויקטים. אם זאת קיימים מספר חסמים, שאינם תלויים בשחקנים אלו, שבמידה ולא יפתרו, יעכבו את התפתחות השוק. "כבר היום יש מחסור בכוח אדם איכותי", מספר יואב על אחת הבעיות המטרידות. מדברים על עשרות אלפי פועלים סינים שרוצים להביא אך לא מצליחים, ולא מבינים שבפועל זה המעט שבמעט, כי בשוק הדיור חסרים 150 אלף עובדים על מנת ליצור שינוי אמיתי".לדבריו, בתמ"א 38 חיזוק מבנים הבעייתיות גדולה אף יותר, "מכיוון שהקבלן צריך ליצור התמחות בעבודה וקשה מאוד למצוא עובדים לשם כך".
סוגיה נוספת אשר על המחוקק למצוא לה פתרון יצירתי היא בכל הקשור ליישום התמ"א בפריפריה. "יחס ההמרה (בין זכויות בנייה קיימות לאלו העתידיות - א.ש.) כיום לא מאפשר התכנות כלכלית לפרויקטים בפריפריה. אחד הפתרונות שהועלו לנושא הוא ניוד זכויות התמ"א - כשהיזם יבצע פרוייקטי חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה בפריפריה ואת תוספת זכויות הבנייה עבורם ינצל בפרויקטים באזורי ביקוש. "ניוד זכויות זה רעיון יפה, אך מאוד מסורבל שכן הוא דורש הבנות והסכמים בין הרשויות המקומיות השונות, תוך כדי תיאום עם המדינה וזה מאוד בעייתי", אומר יואב ומציע אלטרנטיבה, "במקום זאת על המדינה לסבסד את פעילות חברות התמ"א בפריפריה, בכך שתכניס יד לכיס ותכסה על חלק מההוצאות על מנת שזה יהפוך לכלכלי".
באשר לזכויות הבנייה, שולמן מצידו, מציע פתרון שלדעתו, יהפוך מחד פרויקטים ליותר כלכליים ומצד שני יפתור את אחד החששות הגדולים של הרשויות המקומיות והממשלה. "אסור שנגיע לכך שבגלל הפעולות המואצות של התפתחות התמ"א נעמוד בפני מצב בלתי נסבל מבחינה תכנונית של יותר התייחסות לבניין הבודד על חשבון ההתייחסות למרקם העירוני הנכון והתשתיות הנאותות, ומכאן שצריך לדעת איך לשלב בין השניים". אחת האלטרנטיבות לדבריו היא "לבחון מתן זכויות בנייה נוספות ליזם ובתמורה, לחייבו בביצוע מטלות תשתית ציבוריות, כגון בניית גני ילדים, באזורים בהם תורה לו הרשות המקומית.