השקעה בנדל"ן הפכה לאבן השואבת של המשקיעים בעשור האחרון. הריביות הנמוכות בבנקים מובילות משקיעים רבים להסיט את כספם משוק ההון לשוק הנדל"ן, בניסיון לגרוף תשואות ולחפש אלטרנטיבה טובה יותר לכסף. אולם, מחירי הדיור בארץ שקפצו בכ-80% תוך שנים בודדות צמצמו מאוד את התשואה על השקעה בנדל"ן בשוק המקומי. בנוסף, הניסיונות של האוצר ובנק ישראל לצנן את הבועה הנד"לנית באמצעות צעדים שונים של הקשחה רגולטורית על משקיעי הנדל"ן והעדר מדיניות ממשלתית ברורה ואחידה לאורך השנים, הפכו את אפיק ההשקעה בנדל"ן לאטרקטיביים פחות עבור המשקיעים. עם זאת, תשואות לחוד ופסיכולוגיה לחוד - מנתוני רשות המסים שנמסרו במאי 2015 (עוד לפני הזינוק הגדול ברכישת דירות) כ-17% מהישראלים החזיקו בשתי דירות או יותר. כלומר, כרבע מיליון ישראלים מוגדרים כמשקיעי נדל"ן.
רועי מרציאנו מחברת DeltaR , חברת השקעות בנדל"ן, אומר כי "אין ספק כי שהישראלים לא נטשו את חלום הדירה הראשונה למגורים וגם לא צפויים לנטוש אותו. אך לא ברור מדוע מעל 250 אלף ישראלים, שמחזיקים יותר מדירה אחת מתעלמים מהעובדה שהשקעה בדירה להשכרה, מייצרת כיום רווחיות נמוכה מאוד, ובמידה ויש גם מימון (משכנתא) על הנכס - התשואה התזרימית היא אפסית".
- מחירי הדירות ממשיכים לעלות ולעלות והביקושים קשיחים, האם לאורך זמן אין זו השקעה שתשיא תשואה טובה למשקיעים?
"כאשר מסתכלים על נדל"ן כאפיק השקעה, צריך לבחון שני דברים, הראשון הוא הפחת של הדירה, כלומר, ערך מבנה הדירה ההולך ויורד בכל שנה כי הבניין והדירה מתיישנים, מכאן שעליית מחירי הנדל"ן נובעת למעשה מהעלייה בשווי הקרקע - וקרקע בישראל היא מוצר מוגבל מאוד ומבוקש מאוד. למעשה, המצב היום הוא שהקרקע בישראל הפכה להיות כמו היהלומים של פעם - כולם רוצים שתהיה שלהם, ואין ממנה הרבה. הדבר השני שצריך להסתכל עליו הוא המימון - משקיע שרוצה לקנות דירה בישראל צריך בממוצע ליטול 50% מעלותה באמצעות מימון מהבנק. נציין כי בתנאי השוק הנוכחיים מרכיב הריבית המשתנה במשכנתא הופך את ההשקעה הממונפת הזו ליותר מסוכנת ולבלתי צפויה, שכלל לא בטוח אם בסופו של דבר תהיה השקעה משתלמת, למעשה ההפך מכך".
- ומה עם השקעה בקרקעות, אנחנו רואים נהירה של משקיעים אחרי החלום של "הזכות לדירה".
"השקעה בקרקע זו החלטה נבונה, אבל לא בגלל החלום על הזכות הדירה. ואני אסביר - הקרקעות הפרטיות בישראל מהוות רק כ-7% מסך הקרקעות בישראל, בעוד 93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה. כלומר, קרקע בישראל היא סוג של מוצר שכנראה לעולם הערך שלו יעלה. אבל, ופה האבל הגדול, החלום על "הזכות לדירה" יכול להתהפך בקלות ולהתנפץ על קרקע המציאות".
- כלומר?
"מחזיקי קרקע פרטית במיקום טוב בישראל למעשה עשויים להנות פעמיים - בפעם הראשונה, מהעלייה הספונטנית במחירי הנדל"ן, שנובעת מהביקוש הגדול לדירות. בפעם השנייה הם נהנים מהשינוי במצב הסטטוטורי של הקרקע. כלומר, בכל אחד משלבי האישורים לבנייה על קרקע נתונה שוויה הולך ועולה, מכיוון שפוטנציאל מימוש החלום הולך ומתקרב להגשמה. מה שהמשקיעים בקרקע לא לוקחים בחשבון הוא שיש פער של מאות אלפי שקלים, ולפעמים אף יותר, בין הזכות לדירה לבין המימוש- כלומר הרגע שבו יש ממש דירה על הקרקע. ולכן, כאשר רוכשים קרקע, צריך להבין שהקרקע עצמה היא שמשיאה את הערך ולא הזכות לדירה".
- אז אתה אומר למעשה שקרקע בישראל זה מוצר עם ביקוש גבוה שאפשר לעשות עליו אקזיט אבל לא צריך לחכות לדירה שתיבנה עליו?
"בדיוק. רוכשי קרקעות יכולים לעשות בהחלט תשואות יפות על ההשקעה בקרקע בשל היותן מוצר נדיר ולכן כל משקיע שיקנה היום חלקת קרקע בין גדרה לחדרה יוכל למכור אותה בעוד שנה שנתיים או חמש, כפי שהיא, בתשואות יפות. תוסיף את זה לעובדה שהממשלה מתכננת בעתיד הקרוב להאיץ את תהליך מתן היתרי בנייה. מהלך זה צפוי לשפר את מצבם של המשקיעים בקרקע נכונה, ולקרב אותם ליום בו יהנו ממימוש מוצלח.
"זו צריכה בעיני להיות ההסתכלות. כמובן אין צורך לחכות לאישורי בנייה ולצפות לבית פרטי עם רעפים אדומים. במבט על 30 השנים האחרונות, נראה שחלה עלייה תלולה בשווי הקרקעות בישראל והצפי הריאלי הוא ששווין רק ימשיך לעלות. אני מציע להחליף דיסקט ולהמיר את החלום של 'זכות לדירה' ל'זכות לתשואה'".