אבן גבירול 7, תל אביב - יפו / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
בשוק התמ"א 38 ישנו פרדוקס מובנה. כעקרון, כתוצאה מהתוכנית קיים פוטנציאל גדול לתוספת של יחידות דיור לשוק, אשר לכאורה אמורה לעזור לווסת את מחירי הדירות במדינה. יחד עם זאת, על אף אותו פוטנציאל, מחירי הדירות דווקא עולים, בעיקר באזורי הביקוש. התופעה מתרחשת לנוכח העובדה כי עצם תוספת הזכויות לדירות הקיימות, אשר בסוף התהליך צפויות להפוך לדירות חדשות או לחילופין לדירות בעלות תוספות בנייה, מעלה את שוויין האבסולוטי בעשרות אחוזים ולעיתים אף מעבר לכך. השווי עולה באופן מיידי ובא לידי ביטוי בתג המחיר לא רק בסוף התהליך אלא גם בדירות בעלות פוטנציאל בהן התהליך כלל לא החל.
אם ניקח לדוגמה את תל אביב, הרי שתוכנית הרבעים העומדת בפני אישור הופכת אלפי בניינים ברבעים 3 ו-4 של העיר (לב אזור הביקוש) לבעלי פוטנציאל השבחה ניכר, כך ששוויים, רק משום הקניית הזכויות, עלה בעשרות אחוזים. מנגד, כמות יחידות הדיור שתתווספנה, הלכה למעשה, בעקבות התוכנית, אין בה על מנת לווסת בין עליית השווי לבין עליית ההיצע. רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת "אנשי העיר" העוסקת בהתחדשות עירונית, מרחיב: "ברובע 4 של תל אביב ישנו פוטנציאל לתוספת של כ-10,000 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38, אשר רובן ככולן, בשל הזכויות הנרחבות שהוקנו להן, ייבנו במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה. התהליך הכולל צפוי לקחת כ-20 שנה כך שמדובר על 500 דירות חדשות בממוצע לשנה - כ-1% בלבד מהיקף הדירות החדשות היוצאות לשוק בשנה בנקודת מבט ארצית. הביקוש לדיור בתל אביב הוא כה גדול, כך שמדובר במספרים נמוכים מדי שיבלעו מהר מאוד על ידי השוק".
רון מספר על תופעה נוספת אשר בגינה כמות העסקאות בעיר דווקא יורדת. "רוב הבניינים ברבעים 3 ו-4 של תל אביב נמצאים בהליך כזה או אחר של תמ"א 38 . מצד אחד של המתרס נמצאים בעלי הדירות, אשר לרוב יעדיפו למצות את תהליך ההשבחה ולא למכור את הדירות כל עוד התהליך לא יסתיים שכן בסיומו יזכו למחיר המקסימלי. מנגד, הרוכשים הפוטנציאליים אינם מוכנים לשלם את הפרמיה על פוטנציאל ההשבחה עוד בטרם זו מתרחשת, והתוצאה היא שיש מעט מאוד עסקאות בשוק".
ובכלל, תמ"א 38 יצרה מהפכה בכל נושא תמחור דירות המגורים. הדירות בבניינים הישנים והמטים לנפול, בעלות תג מחיר נמוך יחסית, הפכו בין רגע לנחשקות ביותר ושוויין זינק באופן ניכר, למרות שבפועל רק במעטות מביניהן החל תהליך כלשהו של השבחה. כך למשל, דירה בתל אביב בקומה רביעית בבניין מוזנח משנות ה-50 ללא מעלית וחניה, אשר בימים שלפני מהפכת התמ"א 38 ותוכנית הרבעים נחשבה לדירה הזולה ביותר בבניין, הפכה לאחת היקרות. זאת מכיוון שסביר כי בעליה יקבלו דירה חדשה בקומה גבוהה בבניין עם מעלית וחניה. "הפוטנציאל כבר מתומחר בשוק", אומר חן, "אם בעבר דירות אלו היו הזולות ביותר, כיום שוויין זינק באופן השיעורי (באחוזים - א.ש) הגבוה ביותר בשוק".
ובכלל, תמ"א 38 יצרה מהפכה בכל נושא תמחור דירות המגורים. הדירות בבניינים הישנים והמטים לנפול, בעלות תג מחיר נמוך יחסית, הפכו בין רגע לנחשקות ביותר ושוויין זינק באופן ניכר, למרות שבפועל רק במעטות מביניהן החל תהליך כלשהו של השבחה. כך למשל, דירה בתל אביב בקומה רביעית בבניין מוזנח משנות ה-50 ללא מעלית וחניה, אשר בימים שלפני מהפכת התמ"א 38 ותוכנית הרבעים נחשבה לדירה הזולה ביותר בבניין, הפכה לאחת היקרות. זאת מכיוון שסביר כי בעליה יקבלו דירה חדשה בקומה גבוהה בבניין עם מעלית וחניה. "הפוטנציאל כבר מתומחר בשוק", אומר חן, "אם בעבר דירות אלו היו הזולות ביותר, כיום שוויין זינק באופן השיעורי (באחוזים - א.ש) הגבוה ביותר בשוק".
שינוי כללי המשחק והתמחור בשוק עלולים ליצור מריבות בין דיירי הבניין באשר לתמורות שכל אחד אמור לקבל בגין שווי הדירה המקורית. יחד עם זאת, חן מרגיע וטוען כי "לשמחתי הדיירים הבינו כי ניסיון להגיע לשווי מתואם (שיעור עליית ערך זהה - א.ש.) בין דירות התמורה לבין דירות המקור של כל אחד מהדיירים עלול לייצר מצב של חוסר הסכמה ואי מימוש פרויקטים. כיום הדיירים התפקחו ורובם מגיעים להסכמה על תוספת די זהה לכל אחת מהדירות, כך שקל יותר לקדם פרויקטים".
- מהם המחירים הממוצע למ"ר ברבעים 3 ו-4 בת"א בהתחשב מצבן המקורי וסוג הפרויקט?
"מחיריהן של דירות ישנות ולא משופצות עומד על 35-40 אלף שקל למ"ר ברובעים 3 ו-4, כאשר מחירן של דירות חדשות בבניין שעבר תמ"א חיזוק מבנים ינועו סביב 40-45 אלף שקל למ"ר. בבניינים של תמ"א הריסה ובנייה הרף יעמוד סביב ממוצע של 45-50 אלף שקל למ"ר, בכפוף לסוג הנכס ומיקומו".
- האם מדובר על פער שיעורי גבוה או נמוך מערים אחרות?
"בתל אביב המיקום הוא האלמנט המכריע ולכן יש תחרות עזה על כל דירה גם אם אינה חדשה ובלבד שתמוקם בלוקיישן המתאים. לכן הפערים בשיעורי אחוז בעיר נמוכים מאלו בערים אחרות. יחד עם זאת, מאחר ותל אביב היא העיר היקרה ביותר בישראל (לבטח ברבעים 3 ו-4), הרי שלמרות הפער השיעורי הנמוך, הפער האבסולוטי במחיר הוא הגבוה ביותר ומגיע למאות אלפי שקלים מערים אחרות. כך למשל, הפערים השיעוריים בין פרויקט של תמ"א הריסה ובנייה לבין חיזוק מבנים ברעננה הם גבוהים יותר, אך מאחר והמחיר למ"ר נמוך מאשר תל אביב, ההבדל האבסולוטי נמוך יותר".
תופעה נוספת המבדלת את תל אביב מערים אחרות הוא נושא התמחור לכל מ"ר בנוי נוסף. בעוד שעל פי רוב תוספת של כל מ"ר לדירה צפוי להוריד את המחיר הממוצע למ"ר דירתי, הרי שבתל אביב לעיתים ההיגיון הוא הפוך. "במרכז העיר ישנו ביקוש רב לדירות גדולות אשר מוגדרות לצורך העניין כדירות יוקרה. מכאן שדווקא על כל מטר מעל שטח מסוים (סביב ה-120 מ"ר ואילך) נשלם יותר, כך שבממוצע המחיר למ"ר בדירה של 150 מ"ר, יהיה לרוב גבוה יותר מדירה בעלת אלמנטים דומים בשטח של 130 מ"ר", מסביר חן.