רוזן מימין וטוכמאייר / צילום: איל יצהר
מניית חברת הנדל"ן ישראל קנדה זינקה בשנה האחרונה ביותר מ-150% ושוויה העפיל לכ-460 מיליון שקל. זאת, בד בבד עם שיפור דרמטי בתוצאות העסקיות של החברה, על רקע הגאות בשוק הנדל"ן המקומי, ורכישת מניות בידי צמד בעלי השליטה בה, ברק רוזן ואסי טוכמאייר. גם האג"ח של ישראל קנדה רשמו בשנה האחרונה עליות נאות של 5%-8%, והתשואות עליהן ירדו לכ-1%-2.8%.
במהלך השנה שעברה רכשו כאמור רוזן וטוכמאייר מניות של החברה שבשליטתם בהיקף מצטבר של כ-90 מיליון שקל. את מסע הרכש האגרסיבי הם החלו במחיר של 73 אגורות למניה וסיימו אותו במחיר כמעט כפול של 1.45 שקל למניה. נכון להיום מחזיק הצמד בכ-90% מהון מניותיה של ישראל קנדה.
ייתכן שמהלכי הרכישה הללו בוצעו לקראת הצעת רכש שתביא למחיקת החברה מהמסחר בבורסה. לחילופין, תשקיף המדף שפרסמה ישראל קנדה במקביל לפרסום הדוחות עשוי להוביל דווקא לגיוס של עשרות או מאות מיליוני שקלים באמצעות הנפקת מניות או אג"ח (או שילוב של שתי הדרכים) בחודשים הקרובים.
"אנחנו שמים הכל על השולחן"
רוזן וטוכמאייר - שמלבד שליטתם בחברה הציבורית ישראל קנדה הם גם בעלי השליטה בחברה הפרטית קנדה ישראל - חתמו בשנת 2015 על עסקאות נדל"ן למגורים בהיקף כולל של כ-2 מיליארד שקל. הנתון הזה ממקם אותם ללא ספק בצמרת יזמי הנדל"ן בארץ. מרבית העסקאות הללו לא היו "עסקאות יזמות קלאסיות", או לפחות מה שנחשב עד לא מזמן לכזו. כלומר, לא מדובר כאן ברכישת קרקע למגורים, ייזום, הקמה ומכירת דירות.
מה שעושים השניים, שבמידה מסוימת המציאו מחדש את ענף הנדל"ן בישראל, הוא רכישה של קרקעות חקלאיות או בעלות ייעוד לתעשייה באזורי הביקוש, כשבהמשך הם מצליחים לשווק אותן ברווח נאה - אם כקרקעות ואם כדירות - תוך ניצול "הרעב" או "הבהלה" לדירה של המוני הישראלים.
את שנת 2015 סגרה ישראל קנדה עם רווח של כ-35 מיליון שקל, לעומת הפסד של כ-23 מיליון שקל ב-2014. בשורת ההכנסות נרשמה קפיצה של כ-142% לרמה של כ-173 מיליון שקל והרוווח התפעולי זינק בכ-237% ל-75 מיליון שקל.
מהדוחות שפרסמה החברה עולים נתונים מעניינים על אופן הפעילות של רוזן וטוכמאייר בתחום של רכישת מתחמי קרקע גדולים ושיווקם לקבוצות או בודדים תוך גריפת רווחים גדולים. כך, בישוב קדימה-צורן, רכשה ישראל קנדה באמצע העשור הקודם, באמצעות החברה הבת הצלחת השרון, כ-1,000 דונם קרקע חקלאית מידי בזק תמורת כ-22 מיליון דולר (כ-97 מיליון שקל). החל מדצמבר 2007 החלה החברה למכור חלקים מהקרקע לרוכשים פרטיים, שקיוו להפשרה מהירה לבנייה. נכון להיום היא מכרה כ-94% ממנה בתמורה לכ-193 מיליון שקל, כלומר ברווח של כ-110%.
למרות שעבר עשור מאז נרכשה הקרקע מבזק, וחרף תחזיות אופטימיות של בעלי ישראל קנדה באשר לתחילת מועד הבנייה במקום, הקרקע עדיין לא עברה שינוי ייעוד. בדוחות ישראל קנדה נכתב כי כי "לאחר ביצוע פעולות לקידום התכנון באמצעות הצלחת השרון ויועציה התקיים דיון בוועדה המחוזית באוקטובר 2015 בנושא תוכנית המתאר של קדימה צורן. בדיון הוחלט על הפקדת התוכנית בתנאים מסוימים. התוכנית מגדירה מתחמי תכנון שונים וכוללת עשרות דונמים בחלקו הצפוני של המתחם. באשר למתחם הדרומי שמקודם על-ידי הצלחת השרון והחברה הכלכלית לב השרון, אושרה בוועדה המקומית תוכנית לבניית צמודי קרקע. תוכנית זו מקודמת בימים אלו לקראת דיון בוועדה המחוזית".
רוזן, שהביע מורת רוח בעבר מהתמשכות הליכי שינוי הייעוד של קרקעות חקלאיות, אמר היום ל"גלובס" כי "בארץ לוקח זמן לשנות ייעוד קרקע ואנחנו מדגישים את זה תמיד בפני רוכשי הקרקעות. זה יכול לקחת 10 שנים, 15 שנים, ויותר. אנחנו שמים הכל על השולחן. בקדימה-צורן הלקוחות שלנו קנו את הקרקעות בכ-50 אלף דולר לדונם והיום הקרקע שווה כ-100 אלף דולר לדונם. כל מי שקנה שם הכפיל את כספו. אנחנו לא מוכרים לאנשים סיפורים".
בפברואר 2015, בראיון ל"גלובס", התבטא רוזן בחריפות בכל הנוגע להתנהלות המדינה בנושא, והאשים את חוליי הביורוקרטיה הישראלית בכך שרוכשי הקרקעות שלו עדיין לא יכולים לבנות את בית חלומותיהם. "ב-2006 רכשנו קרקע של 1,000 דונם עם פוטנציאל להקמה של 2,000 דירות בקדימה-צורן. עד היום הקרקע לא הופשרה בגלל ביורוקרטיה. במזרח אירופה לוקח חצי שנה עד שנה לאשר מה שפה לוקח עשר שנים. במגזר הציבורי יושבים אנשים שאין להם תמריץ לפעול ביעילות", אמר אז רוזן.
"שיווק של זכות עתידית רעיונית"
פרויקט נוסף שבו פועלת ישראל קנדה לביצוע שינוי ייעוד בקרקע הוא "רמת השרון החדשה". כאן חתמו רוזן וטוכמאייר במארס 2015 על עסקה לרכישת "מתחם אלקו", הסמוך לצומת מורשה, בכ-181 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). מדובר ב-64.8 אלף מ"ר במזרח שכונת מורשה ברמת השרון, עליה ממוקמים מפעלי אלקו, כשנכון להיום שולמו לאלקו כ-70 מיליון שקל, והיתרה תועבר במועד השלמת העסקה.
נכון להיום מיועדת הקרקע לשמש כאזור לתעשייה ותעסוקה, אולם בישראל קנדה (גם כאן באמצעות הצלחת השרון) מבטיחים "לפעול לשינוי ייעוד המקרקעין לאזור מעורב הכולל מגורים, מסחר ותעסוקה". בכל אופן, השותפות המוגבלת שהוקמה בעסקה הזאת מתכוונת "לפעול לשיווק המקרקעין לפני שינוי הייעוד המוצע".
בהקשר זה חשוב לציין כי כרגע טרם ידוע איזו תוכנית תאושר בעתיד על הקרקע במתחם אלקו - שכיום מוגדרת, כאמור, כקרקע לתעשייה - והליך אישור תוכנית המשנה את ייעוד הקרקע צפוי לקחת שנים, הן בוועדה המקומית והן בוועדה המחוזית, לרבות הליך שמיעת התנגדויות.
בדוחות ישראל קנדה נכתב על כך כי "החברה החלה בשיווק הזכויות העתידיות שתהיינה במקרקעין לאחר אישור שינוי הייעוד המוצע לרוכשים פוטנציאליים" וכי "השיווק הינו של זכות עתידית רעיונית לדירה ממוצעת, ככל שתאושר התב"ע למגורים, וככל שיהיו מספיק יחידות דיור". נכון למועד פרסום הדוחות בסוף מארס נחתמו הסכמים למכירת כ-190 זכויות ליחידת קרקע עתידיות בכ-95 מיליון שקל, כשכניסת ההסכמים לתוקף מותנית בהשלמת רכישת הקרקעות מאלקו.
גם בדרום מזרח הוד השרון, בפרויקט "שביל התפוזים", רכשו רוזן וטוכמאייר באוגוסט 2015 כ-104 דונם שכיום מיועדים לחקלאות בכ-104 מיליון שקל. נכון לסוף מארס שילמה החברה כ-31 מיליון שקל והיתרה תשולם בעוד כחודש.
עד היום נחתמו הסכמים למכירת 57 דונם בכ-81 מיליון שקל, כלומר במחיר ממוצע של כ-1.42 מיליון שקל לדונם, וברווח של כ-42% בתקופה של כשמונה חודשים. הקרקע, נזכיר, עדיין מוגדרת כחקלאית, ובכוונת החברה "להוביל מהלך תכנוני ברשויות השונות על מנת לבצע שינוי ייעוד של המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה רוויה".
קנסות במאות אלפי שקלים
אבל לא הכל ורוד בממלכה הציבורית של רוזן וטוכמאייר. בשבוע שעבר דיווחה החברה על תיקון להסדר פשרה עליו סוכם בנובמבר 2015, לפיו ישיבו השניים לישראל קנדה חלק מהזכויות בפרויקט בחוף מנדרין, בשווי מוערך של 66.9 מיליון שקל - תוספת של 4.9 מיליון שקל לעומת ההסדר המקורי.
התיקון בוצע בעקבות תביעה נגזרת שהוגשה נגד השניים, בטענה לניצול הזדמנות עסקית של החברה. הבקשה להגשת התביעה הוגשה באוקטובר 2012 ומתייחסת לעסקה לרכישת קרקע בסמוך לרצועת החוף בצפון תל-אביב. מדובר בקרקע לבניית כ-300 יחידות דיור שרכשה חברה פרטית של רוזן וטוכמאייר (קנדה ישראל) בכ-126 מיליון שקל מהחברות כור ונכסים ובנין. זאת, בעוד העסקה הוצעה לדירקטוריון ישראל קנדה הציבורית, שהחליט שלא לממש את ההזדמנות לאור מצגים חסרים ומוטעים לכאורה שנתן רוזן, אז המנכ"ל.
במסגרת הסדר הפשרה שהוגש לאישורו של בית המשפט מסרו רוזן וטוכמאייר הצהרה לפיה הרוויחו עד כה סכום של 65 מיליון שקל לפני מסים ממכירת חלקים בפרויקט, שעליו "ויתרה" ישראל קנדה רק לפני שלוש שנים וחצי. באוקטובר 2013 אישרה השופטת דניה קרת מאיר את הגשת התביעה כנגזרת תוך שהיא פוסקת כי "קיימת תשתית ראייתית לכאורה לכך שהמשיבים לא מילאו את חובת הגילוי המוטלת עליהם מכוח חוק החברות, וכי ההחלטה אשר התקבלה על-ידי הדירקטוריון התבססה על מידע חלקי ומטעה".
במקביל, החלה רשות ניירות ערך בהליך אכיפה מנהלית בפרשה. באוגוסט האחרון קבעה ועדת האכיפה המנהלית של הרשות, בראשות השופטת בדימוס ברכה אופיר-תום, כי ברק רוזן וסמנכ"ל הכספים של החברה, גיא קנדה, הטעו את החברה לגבי מצבה התכנוני של הקרקע וכן נמנעו מלמסור לחברה מידע חיוני על אפשרויות המימון לביצוע העסקה, באופן שפגע בשיקול דעתו של הדירקטוריון. רוזן וקנדה נמצאו אחראים לפרט מטעה בדיווח מיידי של החברה לבורסה, והוטלו עליהם קנסות בסך 400 אלף שקל: 250 אלף שקל על ברק רוזן ו-150 אלף שקל על גיא קנדה. הוועדה לא מצאה את טוכמאייר כאחראי למסירת המידע המטעה.
