גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד ניתן להוציא לפועל תמ"א 38 בלב תל אביב הצפופה?

ברובע 3, בלב ת"א, המגרשים צפופים ולכן נדרשת חשיבה יצירתית על מנת להקים פרוייקטי תמ"א הריסה ובנייה ■ אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות חיבור בניינים סמוכים ואיחוד חלקות

 

 

תמ"א ברעננה / צילום: שלומי יוסף
תמ"א ברעננה / צילום: שלומי יוסף

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

תוכנית הרבעים של תל אביב העניקה זכויות בנייה נדיבות יותר לבניינים ברובע 4 (ממזרח לאבן גבירול ) מאשר לאילו של רובע 3 (המשתרע מבוגרשוב בדרום, עד הירקון בצפון, אבן גבירול ממזרח והים במערב), כך שלמרות ששווי הקרקע ליחידת דיור ברובע האחרון נחשב בממוצע לגבוה יותר, דיירי רובע זה יאלצו לרוב להסתפק בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, בעוד ששכניהם ממזרח, אלו ברובע 4, יזכו לבניינים חדשים במסגרת תמ"א 38 הריסה ובנייה.

הבידול נוצר בעיקר בשל העובדה שרובע 4 מרווח יותר, המגרשים גדולים יחסית כך שהצפיפות נמוכה יותר מהמגרשים ברובע 3, מכאן שנקודת המוצא שלו מתאימה הרבה יותר על מנת לאפשר פרויקטים של הריסה ובנייה, שמטבעם מגדילים את הצפיפות יותר מאשר פרויקטים של חיזוק מבנים, שם כמות יחידות הדיור לפרויקט יחסית נמוכה. כמו כן, ברובע 3 נכלל גם אזור השימור שם ישנן הגבלות תכנוניות קשות שלעיתים מונעות פרויקטים מכל סוג של התחדשות עירונית.

 

"ההחלטה האם לבחור בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובנייה או לחילופין להסתפק בפרויקט של תמ"א 38 חיזוק מבנים היא הרת גורל, ואין חזרה ממנה ולכן יש לבחון אותה היטב בטרם מגיעים למסקנות שגויות", אומר רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר, העוסקת בהתחדשות עירונית. "הבחירה בפתרון הבסיסי של חיזוק מבנים, עלולה להיות בכיה לדורות, שכן בניין שעבר תהליך זה יהיה תמיד נחות יותר מבניינים חדשים או בניינים העוברים הליך של תמ"א 38 הריסה ובנייה", מוסיף חן וטוען כי רבים מדיירי הבניינים ברובע 3 החלו להתייאש מתמ"א 38, שכן הבינו שפרויקטים של הריסה ובנייה אינם ישימים ברוב אזורי הרובע, למעט באזורים בהם ערכי הקרקע כה גבוהים ומכפרים על העדר הזכויות. "עבור רבים מתושבי הרובע פתרון של חיזוק מבנים אינו אלטרנטיבה מספיק משתלמת על מנת להתחיל את התהליך, כך שנקודת המוצא שלהם היא תמ"א 38 או כלום", מציין חן.

"נכון, על פניו קל יותר להרים פרויקט של חיזוק מבנים, גם משום שהפרויקט לרוב רווחי יותר ליזם וגם בשל העובדה ששיעור ההסכמה הנדרש בתמ"א 38 חיזוק עומד על 66%, בעוד שבהריסה הוא 80%", מסביר רון. "יחד עם זאת, הדינמיקה של השוק מובילה לכך ששיעור הסרבנים לפרויקטים של חיזוק גבוה יותר, שכן אצל חלקם פרויקט זה נחשב פתרון מאולץ, שאינו שווה את הזמן ואי-הנוחות שעוברים תוך כדי התהליך".

שניים שהם אחד

תושבי רובע 3 מפנימים את רוע הגזרה, אך בכל זאת מנסים למצוא פתרונות על מנת להתגבר על החיסרון התכנוני. מסתבר שבאמצעות הגדלת ראש, ניתן גם ברובע זה להוציא לפועל, במקרים רבים, פרויקטים של הריסה ובנייה. חן מסביר: "אחד הפתרונות הוא לערוך חיבור של מספר בניינים להקמת בניין בודד, או להקמת מספר מבנים הקטן מהמקור, אשר יעניקו זכויות עודפות, כך שהפרויקט של הריסה יהיה בכל זאת אפשרי וכלכלי. "מאחר ותוכנית הרבעים של תל אביב היא תוכנית נפחית הרי שבאמצעות הליך של איחוד חלקות ניתן לייצר מגרש של 750 מ"ר ומעלה, ובמגרש שכזה, גודל תכסית הבנייה (השטח עליו ניתן להקים בניין )עולה לכדי 55% משטח המגרש, לעומת 50% במגרשים המוגדרים קטנים, כך שהיקף הזכויות גדל". מצד שני, קיים חיסרון בהליך זה: "איחוד החלקות לעיתים מעכב את הפרויקט שכן לצד האישורים הרישויים, יש לקבל את הסכמת כל הדיירים, כך שלעיתים רבות הפתרון יורד מהפרק".

פתרון אלטרנטיבי נוסף, שאינו דורש איחוד חלקות, הוא כזה השומר על הסטטוס של שני מגרשים שונים, בהם הבניינים שיוקמו יהיו בעלי קיר משותף. בדרך זו ניתן לחסוך במרחק בין הבניינים ולייצר זכויות בנייה נוספות במסגרת תוכנית הרבעים הנפחית. חן אף מספר על יתרונות נוספים של בנייה מרוכזת שכזו: "בנייה של בניין בודד על ידי קיר משותף הופכת את התכנון והבנייה ליעילים יותר, כך למשל בונים לובי בודד, גרם מדרגות יחיד וכן ניתן לייצר פתרונות חניה טובים ונוחים הרבה יותר. חיסכון בעלויות אלו ליזם חוזר ברובו לדיירים, שזוכים להטבות שונות, אם בתוספת שטחים גדולה יותר ועם מפרטים מפנקים יותר".

"אנו מקבלים הרבה פניות מבעלי דירות בבניינים ברובע 3 באשר לפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה. כאשר אנו יושבים עימם ומסבירים להם שהפרויקט אינו כלכלי עבור היזם, חלקם הופך לאקטיבי ומתחיל לגשש עם הבניין השכן האם ניתן לאחד כוחות על מנת ליצור פרויקט מאוחד של הריסה לשני הבתים, ולעיתים אנו משלבים כוחות ועושים זאת ביחד. פתרון איחוד בניינים נכון, במיוחד לרובע 3 בו שווי הקרקע גבוה והשוק הולך לכיוון הזה", מסכם חן.

עוד כתבות

קאר שולץ מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

"הקורונה עלולה להיות אתגר משמעותי לכל מערכות הבריאות; ייתכן שנוכל לעזור"

במסיבת עיתונאים של חברת טבע אמר המנכ"ל כי החברה לא תיפגע מהווירוס, שכן פעילותה המסחרית בסין קטנה ● שולץ התייחס גם לתוצאותיה של תוכנית ההתייעלות, לדרכי ההתמודדות עם אובדן הפטנט על הקופקסון, להשפעות פרשת האופיואידים ול"שמועות המטורפות" על מכירת החברה לאמזון

רשת Pier 1 סוגרת מאות חנויות / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

רשת הריהוט האמריקאית Pier 1 פשטה רגל ותימכר

בית משפט לפשיטות רגל בריצ'מונד, וירג'יניה, אישר אתמול את הליך מכירת נכסי החברה ● השופט אישר גם את בקשת הרשת למימון של 256 מיליון דולר מהנושים שלה, כדי להמשיך לפעול בכפוף למכירה אפשרית של הרשת

תיקונים במסילה שבין תחנת תל אביב השלום להגנה, רכבת ישראל / צילום: כדיה לוי

פרשנות: שורת טעויות בפרויקט שמלכתחילה היה גדול על רכבת ישראל

אז למה פרויקט החשמול נהפך לכישלון ● כי בסופו של דבר הפרויקט נשאר בידי הרכבת וזו בחרה קבלן אחד לביצוע כל עבודות החשמול ● בנוסף, ההצעה הזוכה הייתה לא ריאלית. לא רק המחיר היה זול באופן חשוד, גם ההסכם שהטיל על הקבלן את האחריות בצורה לא הוגנת – היה טוב מדי

משרדי פייבר בישראל/ צילום: חברת פייבר

פייבר הישראלית זינקה בוול סטריט לאחר הדוחות; מספקת תחזית הכנסות גבוהה מהשוק

לשנת 2020 פייבר צופה הכנסות גבוהות יותר מתחזיות השוק, ומצפה לסיים את השנה עם צמיחה של 30%-32% לרמת הכנסות של 139-141 מיליון דולר

אבי גבאי / צילום: כדיה לוי

מנכ"ל סלקום: "גולן טלקום היא חברה מצוינת, ויש לנו מה ללמוד ממנה"

במכתב לעובדי סלקום כתב המנכ"ל אבי גבאי כי צריך לבוא לרכישה עם הרבה כבוד ובלי התנשאות וזלזול

עובד במפעל שבבים בסין / צילום: רויטרס

לא כולן כמו אפל: זו הסיבה שתעשיית השבבים מצליחה למתן את פגיעת הקורונה

אזהרת ההכנסות של אפל בגלל השלכות וירוס הקורונה מעוררת חששות לגבי שרשרת האספקה בתעשיית השבבים ● סרגיי וסצ'ונוק, אנליסט בכיר באופנהיימר, דווקא מרגיע: "הרבה חברות הוציאו את הייצור מסין בגלל מלחמת הסחר" ● האם בכל זאת יש מה לחשוש?

חוף התכלת / צילום: שלומי יוסף

מתחם חוף התכלת חולק מחדש בעקבות ביקורת על תוכנית המתאר

החלוקה המקורית כללה 7 תתי מתחמים, וגררה ביקורת שהם לא שוויוניים לבעלי הקרקעות ● החלוקה הנוכחית כוללת 3 תת מתחמים עיקריים, ועוד אחד שמיועד לשטחי ציבור

יגאל דמרי / צילום: איל יצהר

יגאל דמרי מצא תחליף לאפריקה ישראל: במגעים לרכישת חברת הנדל"ן אחים דוניץ ב-700-600 מיליון שקל

דוניץ, המתמחה בייזום פרויקטים למגורים, נמצאת בשליטת בני משפחת דוניץ ונסחרת בשווי של 665 מיליון שקל - לאחר עלייה של 130% במניה בשנה האחרונה

אילאיל שחר / צילום: מתוך יוטיוב

עוזבת אל גל"צ: אילאיל שחר עוברת לחטיבת החדשות בתאגיד השידור

שחר, ראש מחלקת החדשות והפרשנית המדינית בגלי צה"ל, תמונה לסגנית מנהל חטיבת החדשות בתאגיד השידור הציבורי "כאן" ● תחליף בתפקיד את צ'יקו מנשה שהודיע לפני מספר שבועות על פרישתו

ד"ר אורי גייגר ומורי ארקין / צילומים: תמר מצפי, יח"צ

אקסלנז נמכרת בפרמיה על המחיר הנוכחי אבל בהפסד על מחירה בימי הזוהר

היקף התמורה על מכירתה של החברה, המפתחת מכשור רפואי לאבחון בעיות עיכול, לחברת Meridian צפוי להסתכם ב-169 מיליון שקל - הרבה מתחת לשווי המבוקש ● במהלך המסחר היום עולה מניית החברה ב-60%, לשווי של 155 מיליון שקל

אבי גבאי/ צילום: כדיה לוי

התוכנית של סלקום: גולן טלקום תשמור על המותג והעצמאות אחרי הרכישה

חלק מהפעילויות של החברות, למשל נדידה בינלאומית, ימוזגו במטרה להקטין עלויות ●  גבאי לעובדים: "גולן טלקום זו חברה מצוינת שיש מה ללמוד ממנה" ● המיזוג עשוי להקשות על אקספון, ששותפה ברשת של סלקום 

 

אלי עזור / צלם: יחצ / צילום: יחצ

זה לא משחק: מניית הגיימינג של אלי עזור ופיני זהבי התרסקה במעל 30% בעקבות הפסד רבעוני

הסיבה המרכזית להפסד שרשמה אספייר - הסכם עם רשות המסים שבמסגרתו שילמה 13.7 מיליון אירו

דוריה למפל / צילום: רונן פדידה

בלגן זה כאן: תאגיד השידור עבר לירושלים וספג את הקארמה של רשות השידור

וגם: חברת הדפסות התלת-ממד ננו דיימנשן מעבירה את המטה שלה מנס ציונה לבוקה-ראטון ● השיחה

המבנה שברחוב יהודה הלוי ברעננה שבמקומו ביקשו לבנות בניין בגובה 6 קומות / צילום: איל יצהר, גלובס

פרדוקס? עיריית רעננה התנגדה לאשר בניין שתוכנן ברוח תוכנית המתאר העירונית

תוכנית המתאר העירונית מבקשת לצופף את מרכז העיר, אלא שהוועדה המקומית דחתה תוכנית להקמת בניין בן שש קומות באותו האזור ● ועדת הערר המחוזית אליה פנו היזמים, הפכה את ההחלטה כשקיבלה את עמדתם, כך שהבניין ייבנה

אל על נחיתה  787 / צילום: סיון פרג'

אל על: רכשו כרטיס טיסה לאירופה ותוכלו לבטל חינם עד 6 שעות לפני ההמראה

על רקע משבר הקורונה, אל על מציעה לרוכשים עד סוף החודש להזמין כרטיס "Classic" לאירופה ולבטל או לשנות, ללא עלות, עד יום ההמראה ● הרכישה לכל היעדים של אל על באירופה אפשרית לכל השנה הקרובה, כלומר גם לפסח וגם לקיץ

קנאביס רפואי \ צילום: שאטרסטוק

התאחדות הרוקחים יוצאת נגד הפיקוח על מחירי הקנאביס: "השוק עוד לא התגבש"

ההתאחדות פרסמה מכתב הקורא למשרד הבריאות להימנע מפיקוח על מחירי הקנאביס הרפואי, למרות הלחץ המופעל על המשרד ליותר רגולציה בענף ● מחירי הקנאביס זינקו בחודשים האחרונים מאז אפריל האחרון, אז החל השוק לפעול תחת אסדרת הקנאביס החדשה

ההמבורגר מלא העובש בפרסומת של ברגר קינג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

למה רשת ברגר קינג מפרסמת המבורגר מלא בעובש?

רשת המזון המהיר האמריקאית ברגר קינג בחרה בדרך בוטה מאוד להציג את השינוי החדש שעשתה בהמבורגר המפורסם שלה - "וופר"

מזוודת מזומנים /  צילומים: יוסי כהן, shutterstock. עיבוד: טלי בוגדנובסקי

השופטת איימה במאסר מיידי, והקנס שולם במזוודת מזומנים

עבריין מורשע סירב במשך שנים לשלם קנס של 850 אלף שקל שהטיל עליו בית המשפט ● מיד לאחר האיום של השופטת במאסר הוא מצא את הכסף: למחרת הגיע אחיו לסניף דואר עם מזוודה ובה 850 אלף שקל במזומן

אלדד פרשר / צילום: איל יצהר

מנכ"ל בנק רביעי פורש בתוך שנה: אלדד פרשר עוזב את מזרחי טפחות

פרשר יעזוב את הבנק לאחר 16 שנות עבודה, מהן שבע כמנכ"ל ● עלות סך התגמולים שקיבל על שנות עבודתו נאמדת ב-50 מיליון שקל ● הבנק יחפש מנכ"ל שיקדם את האתגרים החדשים, בהם המיזוג של בנק איגוד

רווחת העובד / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

עלייתו של הארגון החומל: העובדים לא רק "הון אנושי" יותר

כנס שנערך לאחרונה בבית הספר לפסיכולוגיה במרכז הבינתחומי בהרצליה עסק בדור הבא של מושג "רווחת העובד" - Caring ארגוני ● זה אומר לראות בעובד לא "הון אנושי" או "כוח אדם" אלא אדם שלם שיש לדאוג לצרכיו, בלי קשר לשורת הרווח