תמ"א ברעננה / צילום: שלומי יוסף
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
תוכנית הרבעים של תל אביב העניקה זכויות בנייה נדיבות יותר לבניינים ברובע 4 (ממזרח לאבן גבירול ) מאשר לאילו של רובע 3 (המשתרע מבוגרשוב בדרום, עד הירקון בצפון, אבן גבירול ממזרח והים במערב), כך שלמרות ששווי הקרקע ליחידת דיור ברובע האחרון נחשב בממוצע לגבוה יותר, דיירי רובע זה יאלצו לרוב להסתפק בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, בעוד ששכניהם ממזרח, אלו ברובע 4, יזכו לבניינים חדשים במסגרת תמ"א 38 הריסה ובנייה.
הבידול נוצר בעיקר בשל העובדה שרובע 4 מרווח יותר, המגרשים גדולים יחסית כך שהצפיפות נמוכה יותר מהמגרשים ברובע 3, מכאן שנקודת המוצא שלו מתאימה הרבה יותר על מנת לאפשר פרויקטים של הריסה ובנייה, שמטבעם מגדילים את הצפיפות יותר מאשר פרויקטים של חיזוק מבנים, שם כמות יחידות הדיור לפרויקט יחסית נמוכה. כמו כן, ברובע 3 נכלל גם אזור השימור שם ישנן הגבלות תכנוניות קשות שלעיתים מונעות פרויקטים מכל סוג של התחדשות עירונית.
"ההחלטה האם לבחור בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובנייה או לחילופין להסתפק בפרויקט של תמ"א 38 חיזוק מבנים היא הרת גורל, ואין חזרה ממנה ולכן יש לבחון אותה היטב בטרם מגיעים למסקנות שגויות", אומר רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר, העוסקת בהתחדשות עירונית. "הבחירה בפתרון הבסיסי של חיזוק מבנים, עלולה להיות בכיה לדורות, שכן בניין שעבר תהליך זה יהיה תמיד נחות יותר מבניינים חדשים או בניינים העוברים הליך של תמ"א 38 הריסה ובנייה", מוסיף חן וטוען כי רבים מדיירי הבניינים ברובע 3 החלו להתייאש מתמ"א 38, שכן הבינו שפרויקטים של הריסה ובנייה אינם ישימים ברוב אזורי הרובע, למעט באזורים בהם ערכי הקרקע כה גבוהים ומכפרים על העדר הזכויות. "עבור רבים מתושבי הרובע פתרון של חיזוק מבנים אינו אלטרנטיבה מספיק משתלמת על מנת להתחיל את התהליך, כך שנקודת המוצא שלהם היא תמ"א 38 או כלום", מציין חן.
"נכון, על פניו קל יותר להרים פרויקט של חיזוק מבנים, גם משום שהפרויקט לרוב רווחי יותר ליזם וגם בשל העובדה ששיעור ההסכמה הנדרש בתמ"א 38 חיזוק עומד על 66%, בעוד שבהריסה הוא 80%", מסביר רון. "יחד עם זאת, הדינמיקה של השוק מובילה לכך ששיעור הסרבנים לפרויקטים של חיזוק גבוה יותר, שכן אצל חלקם פרויקט זה נחשב פתרון מאולץ, שאינו שווה את הזמן ואי-הנוחות שעוברים תוך כדי התהליך".
שניים שהם אחד
תושבי רובע 3 מפנימים את רוע הגזרה, אך בכל זאת מנסים למצוא פתרונות על מנת להתגבר על החיסרון התכנוני. מסתבר שבאמצעות הגדלת ראש, ניתן גם ברובע זה להוציא לפועל, במקרים רבים, פרויקטים של הריסה ובנייה. חן מסביר: "אחד הפתרונות הוא לערוך חיבור של מספר בניינים להקמת בניין בודד, או להקמת מספר מבנים הקטן מהמקור, אשר יעניקו זכויות עודפות, כך שהפרויקט של הריסה יהיה בכל זאת אפשרי וכלכלי. "מאחר ותוכנית הרבעים של תל אביב היא תוכנית נפחית הרי שבאמצעות הליך של איחוד חלקות ניתן לייצר מגרש של 750 מ"ר ומעלה, ובמגרש שכזה, גודל תכסית הבנייה (השטח עליו ניתן להקים בניין )עולה לכדי 55% משטח המגרש, לעומת 50% במגרשים המוגדרים קטנים, כך שהיקף הזכויות גדל". מצד שני, קיים חיסרון בהליך זה: "איחוד החלקות לעיתים מעכב את הפרויקט שכן לצד האישורים הרישויים, יש לקבל את הסכמת כל הדיירים, כך שלעיתים רבות הפתרון יורד מהפרק".
פתרון אלטרנטיבי נוסף, שאינו דורש איחוד חלקות, הוא כזה השומר על הסטטוס של שני מגרשים שונים, בהם הבניינים שיוקמו יהיו בעלי קיר משותף. בדרך זו ניתן לחסוך במרחק בין הבניינים ולייצר זכויות בנייה נוספות במסגרת תוכנית הרבעים הנפחית. חן אף מספר על יתרונות נוספים של בנייה מרוכזת שכזו: "בנייה של בניין בודד על ידי קיר משותף הופכת את התכנון והבנייה ליעילים יותר, כך למשל בונים לובי בודד, גרם מדרגות יחיד וכן ניתן לייצר פתרונות חניה טובים ונוחים הרבה יותר. חיסכון בעלויות אלו ליזם חוזר ברובו לדיירים, שזוכים להטבות שונות, אם בתוספת שטחים גדולה יותר ועם מפרטים מפנקים יותר".
"אנו מקבלים הרבה פניות מבעלי דירות בבניינים ברובע 3 באשר לפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה. כאשר אנו יושבים עימם ומסבירים להם שהפרויקט אינו כלכלי עבור היזם, חלקם הופך לאקטיבי ומתחיל לגשש עם הבניין השכן האם ניתן לאחד כוחות על מנת ליצור פרויקט מאוחד של הריסה לשני הבתים, ולעיתים אנו משלבים כוחות ועושים זאת ביחד. פתרון איחוד בניינים נכון, במיוחד לרובע 3 בו שווי הקרקע גבוה והשוק הולך לכיוון הזה", מסכם חן.