מינהל מקרקעי ישראל / צילום: איל יצהר
פסק דין חדש של ביהמ"ש העליון בנושא היטלי השבחה הסעיר בימים האחרונים את קהיליית השמאים. היטל ההשבחה הינו מס בשיעור של 50% המוטל במסגרת חוק התכנון והבניה על בעל קרקע פרטית, אשר על המקרקעין שלו נכנסה לתוקף תכנית המשפרת את זכויות הבניה החלות על הקרקע. בעוד מבעל קרקע "פרטי" גובות הרשויות המקומיות היטל השבחה בשיעור של 50% עפ"י חוק התכנון והבניה , הרי שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משלמת לאותן רשויות מקומיות "חלף היטלי השבחה" בשיעור של 12% בלבד משווי הקרקע.
מן האמור לעיל מתחייבות מספר שאלות ותשובות:
מדוע ייזום של תכנית משביחה מחייב מס נוסף?
תשובה: לא מחייב, יש מספיק מיסים אחרים.
מה תכליתו של היטל ההשבחה?
תשובה: אולי "צדק חלוקתי", אולי מימון למבני ציבור - לא ברור.
אם כבר מוטל מס על ייזום תכנית, מדוע לקשור אותו לשווי הקרקע?
תשובה: כי כך מוציאים מהיזם הכי הרבה כסף.
ואם כבר מוטל מס על תכנון , מדוע שיעור "מטורף" של 50%?
תשובה: כי כך נקבע נקבע שרירותית.
אם תכלית המס הינה לממן לרשויות המקומיות מבני ציבור ופיתוח תשתיות, מדוע זה קשור לשווי ההשבחה או הקרקע?תשובה: אין קשר.
האם בכרמיאל או ירוחם שבפריפריה, התושבים אמורים להסתפק במבני ציבור נחותים מאשר תושבי תל אביב, רק בגלל ששווי הקרקע שם נמוך מאשר במרכז?
תשובה: ודאי שלא, אין בכך "צדק חלוקתי".
האם צודק שיזם, אשר טרח וקידם תכנית משביחה במשך 15 שנה בדרך הייסורים של מערכת התכנון הכושלת, יחלק את ההשבחה הנוצרת עם אותה מערכת תכנון ש"טרטרה" אותו בשיעור של כ- 50%?
תשובה: ודאי שלא צודק.
האם מס או היטל יכול לתמרץ ולעודד ייזום תכניות ובניה?
תשובה: לא.
ומדוע עניין הבעלות בקרקע רלבנטי לשיעור היטל ההשבחה? (קרקע מדינה - 12% לעומת קרקע פרטית - 50%)
תשובה: לא רלוונטי, מפלה ולא צודק.
שערו בדמיונכם יזמים מענף אחר מאשר בנייה, לדוגמא בענף ההייטק. האם יעלה על דעתו של מישהו לגבות מס במקור בשיעור 50% על יזם המפתח פיתוח טכנולוגי כלשהו?
האם היה מתקיים בישראל ענף הי-יטק עם "היטל השבחה" בשיעור של 50%?
תשובה: ודאי שלא.
האם יש "לפרק הכלכלי" לחוק התכנון והבניה בכלל ולהיטל ההשבחה בפרט, תרומה משמעותית למשבר הדיור המחריף והולך בישראל ולהתייקרות מחירי הדירות?
תשובה: ודאי שכן.
התשובות לכל השאלות הללו ברורות ונמצאות כולן בגוף השאלות . חלק משאלות ותשובות אלו מסבירות מדוע קיים משבר מתמשך בתחום הבניה בישראל בכלל ובבניה למגורים בפרט. אין פלא ואין ספק שחוק התכנון והבניה לרבות היטל ההשבחה, חיסל הלכה למעשה את היזמות בתחום הבניה בישראל. מכאן ועד להתמשכות משבר הדיור, בצרוף מספר גורמים נוספים שכולם בידי המדינה - הדרך קצרה וסלולה לצערנו..
היטל ההשבחה איננו מבטא "צדק חלוקתי", אלא אי שיוויון אווילי. דווקא כיום, יותר מאי פעם , זקוקה המדינה והציבור לייזום של תכניות משביחות למגורים בעיקר באזורי הביקוש, כדי להביא לניצול יעיל יותר של משאב הקרקע ולהקל על מצוקת הדיור. אך בעוד שהרשויות במרכז הארץ "חוגגות" כאשר מתאשרת תכנית משביחה וגובות סכומי עתק שאין להם הצדקה או שימוש, בפריפריה הרשויות המקומיות ממשיכות "לקבץ נדבות" בגלל ההצמדה הבלתי צודקת של היטל השבחה לערכי הקרקע.
היטל ההשבחה בשיעור 50% הופך את חוק התכנון והבניה מחוק האמור להוות תשתית לפיתוח וניצול מיטבי של הקרקע המתמעטת, לחוק המס הקטלני ביותר שבין שלל חוקי המיסוי המוטלים על ענף הבניה והנדל"ן בישראל. בכך הופך היטל ההשבחה את חוק התכנון והבניה לחסם עיקרי בפני ייזום ופיתוח בניה.
היטל ההשבחה מבטיח את המשך התייקרות מחירי הדירות בכל הארץ, הן במרכז והן בפריפריה.
היטל ההשבחה תורם להחרפת משבר הדיור ומדכא יזמות בענף הבנייה.
היטל ההשבחה עוזר לרשויות המקומיות העשירות, אך פוגע בציבור רוכשי הדירות המשלם את היטלי ההשבחה עם "מכפיל" של כ-150% דרך מחירי הדירות המאמירים ואשר ימשיכו לצערנו להאמיר בין השאר בגלל אותו היטל השבחה.
היטל ההשבחה הוא בעצם "שוחד" לרשויות המקומיות העשירות אשר אמורות היו לקדם ניצול מיטבי ומירבי של זכויות הבניה למגורים בתחומן, גם ללא "השוחד" בדמות היטלי ההשבחה.בפועל, היטל ההשבחה גם איננו אפקטיבי- עובדה שגם הרשויות העשירות, אותן אלו הנהנות מהיטלי השבחה גבוהים, מגבילות ככל האפשר קידום תכניות למגורים ומעודדות הקמת "פילי תעסוקה לבנים".הארנונה מנצחת גם את היטלי ההשבחה!! שכן, היטל ההשבחה הינו "פיגוע חד פעמי", בעוד הפער שבין הארנונה החלה על שטחי מסחר לבין מגורים, הינה מציאות מעוותת ומתמשכת גם לאחר סיום הבנייה.
היטל ההשבחה על קרקע פרטית בשיעור 50% לעומת "חלף היטלי השבחה" בשיעור 12% שמשלם רמ"י יוצר עיוות בשיקולי התכנון והפיתוח והקצאת הזכויות.
הגיע הזמן לתקן עיוות אנטי תכנוני זה בחוק התכנון והבניה ולהשוות את היטל ההשבחה ל"חלף" ולהעמידו על שיעור מירבי של כ- 25% לכל היותר.
היטל ההשבחה הנגבה בתחילת הפרויקט בעת רכישת קרקע מתוכננת או בעת הוצאת היתר בניה, יוצר בעיה מימונית חריפה ומקשה על התחלות בניה. הוא מחייב ריתוק יותר הון עצמי לדירה, ומגדיל את האשראי הנדרש מהמערכת הבנקאית, הנמצא במחסור. כל זאת, בשעה שעדיין אין מכירות והסיכון בפרויקט הוא הגבוה ביותר, עוד לפני שהפרויקט מתאים לתחילת שיווק ומכירות. דבר זה מגביל ומקטין את מספר התחלות הבניה. לכן מוצע לגבות את היטל ההשבחה , אם בכלל כתנאי לאכלוס הבניינים לקראת קבלת טופס 4.
אסיים בכך שאינני מתייחס כאן לפסק הדין של בית המשפט העליון בנוגע לגביית היטל השבחה מיזם המחזיק בקרקע מדינה תחת מעמד של הסכם פיתוח. פסק דין זה משנה לכאורה את הלכת "קנית" הוותיקה ומחייב קריאה ולימוד מעמיק בטרם נוכל להתייחס להשלכותיו.
■ הכותב הינו סגן נשיא ויו"ר אגף היזמות והבנייה בהתאחדות "בוני הארץ" , יו"ר ארגון הקבלנים מחוז חיפה ומנכ"ל חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן.