צ'לנוב 24 תל אביב / צילום: יעז יזמות ובנייה
*** בשיתוף נדל"ן אורבני
עם כל הכבוד לשאר הערים, נראה כי תל אביב מהווה ליגה בפני עצמה בכל הקשור לענף התמ"א 38. בירת הנדל"ן של ישראל מכתיבה כללי משחק שונים בכל הקשור להתחדשות העירונית, לנפחי הפעילות, לסוג השחקנים ולמספרים העומדים מאחורי מפלצת התמ"א 38 העירונית. מה מייחד את העיר? ומבדל אותה כמעוז התמ"א 38 של ישראל? בעזרת תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז, המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38, ננסה לעמוד על ההבדלים בינה לבין שאר הערים.
"השפה של התמ"א 38 בתל אביב שונה מזו בשאר הערים", מספר רייפמן ומפרט: "השוני העיקרי הוא בחומר גלם הראשוני, קרי בערכי הקרקע בעיר ששוויים גבוה בלפחות פי 2 מאשר בערים הדולקות אחריה. מאחר והמחיר למ"ר כה גבוה הרי שניתן לייצר כדאיות בפרויקטים גם בבניינים ומתחמים בהם הזכויות, הן התמ"איות והן התב"עיות, קטנות, זאת בשונה מערי מרכז אחרות, בהן שווי הקרקע אמנם גבוה יחסית אך עדיין מצריך מכפילים של 3 (3 דירות חדשות על דירת מקור) ומעלה על מנת לייצר כדאיות כלכלית".
- מהם המכפילים הנהוגים בתל אביב?
"בניגוד לשאר הערים נתוני ההמרה בתל אביב עוסקים ביחסי השטחים - קרי המ"ר הניתנים לדיירים לעומת המ"ר אותם יכול היזם למכור, בעוד שבערים אחרות מתייחסים למכפילי דירות ולא שטחים. בשל כך, בתל אביב עסקת תמ"א 38 דומה יותר במהותה לעסקת קומבינציה. באזוריה הקורצים של העיר כבר נתקלתי ביחסים של 57%:43% (57% מכלל השטחים נבנים לטובת הדיירים - א.ש.), כך שהיחסיות שונה לגמרי, שכן בתרגום למכפילים מדובר על יחס הנמוך מ-1:2. שיעורי קומבינציה אלו נובעים מכך שבאותם אזורים קורצים, יזמים לעיתים מתמחרים מ"ר למכירה במחירים אסטרונומיים של 60-70 אלף שקל".
- האם לדעתך מדובר על תמחור ראוי?
ישנם לוקיישנים בעיר בהם לכאורה לסוגים שונים של נכסים כדוגמת פנטהאוזים ודירות פרימיום אין למעשה מחיר שוק. לקוח בעל אמצעים יהיה מוכן לשלם עבורם פרמייה של עשרות אחוזים ולו בלבד שהנכס יהיה שלו ולכן מגיעים לרמות מחירים כאלו. יכול להיות שבראי הזמן לא מדובר על מספרים הזויים, אך בתור יזם מחושב קשה לי מאוד להסתמך על מספרים אלו על מנת להצדיק כדאיות של פרויקט. בשנים האחרונות, במיוחד בתל אביב, המחירים עולים בשיעורים חדים, ויש יזמים המסתמכים על כך שהמגמה תימשך ולכן נוקבים במחירי מכירה אלו, אך במידה והשוק ייעצר או אפילו רק ימתן את קצב עליית המחירים הרי שזה יגרום לפרויקטים שכאלו שלא להתממש, או לאותם יזמים להסתבך".
כללים ברורים מראש
מלבד נושא התמחור, תוכנית המתאר המקומית שהוכנה מתוקף סעיף 23 לחוק התמ"א 38, הידועה בשם תוכנית הרבעים, הביאה למהפכה בעיקר בכל הקשור לוודאות התכנונית. "תל אביב היא העיר הראשונה שזכויות התמ"א והתב"ע שבה נכללים בתוכנית אחת סדורה בעלת תוקף, אשר עשתה סדר מופתי בכל הקשור לזכויות הבנייה הניתנות", מספר רייפמן. "בשונה מערים אחרות בהן קיימת אי וודאות באשר לזכויות הבנייה, תוכנית הרבעים קבעה כללי משחק ברורים ומוגדרים מראש, כך שניתן לכלכל את צעדינו בצורה מושכלת ובטוחה יותר".
- מה למעשה יצרה הוודאות התכנונית בשוק?
"מאחר ואין הרבה מקום לפרשנויות באשר לזכויות הבנייה, הרי שבאופן טבעי ישנו סינון טבעי וחיובי של כל אותם גופים לא מקצועיים, מתווכים והמחתימים למיניהם. כל אלה שבטרם ייסוד התוכנית נהנו מאי הבהירות בתחום וזכו בפרויקטים על סמך הבטחות בלתי הגיוניות. הוודאות הוציאה אותם מהמשחק והדיירים ואנשי המקצוע שלצידם יודעים מראש לבחור ולהמשיך את התהליך עם הגופים הראויים, כך שהתחרות כיום סבה יותר סביב נושא האיכות ופחות סביב נושא הכמות, אשר בערים אחרות עדיין מהווה פרמטר מרכזי לבחירת היזם. בשל כך אותם גורמים לא מקצועיים עדיין מאוד פופולריים באותם אזורים בהם הוודאות התכנונית חסרה".
- אילו פרמטרים נבחנים במרכיב האיכותי?
"המטוטלת נעה אל עבר יכולת הביצוע והגב הכלכלי של הגוף עימם הדיירים בוחנים התקשרות. דיירים ואנשי המקצוע שלצידם בודקים יותר את הפרוטפוליו של החברה, ובוחנים פרויקטים שהחברה מקימה בפועל. בשל כך קיימת עדיפות ליזמים אשר מבצעים בעצמם פרויקטים, במיוחד לאור המחסור בקבלנים המתמחים בהתחדשות עירונית. נכון להיום, חלק ניכר מהפעילות בעיר נעשה במתווה של תמ"א 38 חיזוק מבנים, מה שמדגיש עוד יותר את הצורך בקבלנים בעלי התמחות בתחום. חלק מאותם קבלנים מגיעים לתמ"א 38 מתחום שימור המבנים, כדוגמת הפרויקטים שביצעה יעז ברחוב אחד העם 32, גני שרונה,ועוד.
"עיריית תל אביב היא היחידה אשר נתנה לתושביה את האופציה לפנות ישירות אליה על מנת שזו תעזור להם בבחירת היזם הראוי לפרויקט התמ"א 38", מוסיף רייפמן לגבי בידול נוסף שהעיר מציעה. רייפמן מתייחס לפעילות העיריה במסגרת פרויקט עזרה וביצרון, במהלכו, על פי קריטריונים שאופיינו על ידה, נבחרו מספר יזמים בעלי סיווג קבלני, כדוגמת חברת יעז.
- האם לדעתך ת"א תשמור על בידולה כמעוז התמ"א 38 של ישראל לאורך זמן, או שמדובר על תואר זמני?
"אנו רק בתחילת הדרך והפוטנציאל בעיר גדול ביותר. בל נשכח כי תוכנית הרבעים עוסקת אך ורק ברבעים 3 ו-4 וישנם אזורים שלמים בעיר שטרם יוחסה להם תוכנית מתאר ספציפית וכאשר זו תושלם, הרי שכר הפעילות יעבור גם אליהם. כמו כן, תיקון 4 לחוק התמ"א 38 שצפוי להתפרסם בקרוב, אמור להפוך בניינים רבים נוספים לברי פוטנציאל לתמ"א 38, כך שאין ספק כי העיר תישאר כטריטוריה בפני עצמה בתחום, אפשר לומר - מדינת תל אביב".