גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

דעה: הגיע הזמן לעלות שלב במו"מ על תמ"א 38

על הדיירים לדרוש אסמכתאות כנגד הבטחות היזם, במידה ויופרו ניתן יהיה להפעיל כנגדו סנקציות

רח' אחד העם 32 ת"א /צילום: יעז יזמות ובניה
רח' אחד העם 32 ת"א /צילום: יעז יזמות ובניה

למרות שהמרכיב הכמותי קרי התמורה עדיין נחשב כראשון במעלה בעיני הדיירים הניצבים בפני פרויקט התחדשות עירונית, האחרונים השכילו להבין כי גם הפן האיכותי ראוי שיהווה נדבך חשוב בהחלטה באיזה יזם תמ"א 38 לבחור. אלמנט מרכזי שנלקח בחשבון הוא החוסן הפיננסי של היזם והמבנה המשפטי-כלכלי של העסקה. זאת מתוך הבנה כי מאחר ופרויקטים של התחדשות עירונית מועדים לפורענות וכמות הבלת"מים בהם גדולה מהממוצע, הרי שיש להבטיח כי היזם מאחוריהם, נכון לעמוד במשימה, גם כאשר תנאי השטח אינם משקפים את התחזיות המוקדמות. כתוצאה מכך, נאותים היזמים להבטיח מספר הבטחות הקשורות למצבם הפיננסי, ולהגבלות שעליהם לשים על עצמם להבטחת הפרויקט, על מנת להניח את דעתם של הדיירים.

הלכה למעשה, למרות שהיזם מתחייב לעמוד בקריטריונים הן בפן הכמותי והן בפן האיכותי, לרוב אין הדיירים דורשים ממנו להציג אסמכתאות בגינם. עובדה זו גורמת לחלק מהשחקנים להבטיח הבטחות מבלי להתכוון לקיים אותן ומכאן ליצור כשלי שוק, הבאים לידי ביטוי הן באי-מימוש חוזים ופרויקטים והן בעיכובי זמן משמעותיים.

הגיע הזמן לעלות שלב במו"מ על תמ"א 38, על הדיירים לדרוש אסמכתאות כנגד הבטחות היזם אשר יהוו תנאי סף, או תנאים מומלצים וכן להציב מגבלות שבמידה ויופרו, ניתן יהיה להפעיל בגינן סנקציות שיכאבו לכיס של אותו יזם. כך לדוגמה, לחלק גדול מהדיירים חשוב כי היזם יתחייב לקחת ליווי פיננסי לפרויקט, באמצעות בנק ולא באמצעות אשראי חוץ בנקאי. במידה והתניה זו תהפוך לתנאי סף להשתתפות במו"מ או במכרז, הרי שהדבר יביא לכך שרק יזמים שעומדים בהבטחתם ומסוגלים בפועל לקבל ליווי פיננסי של בנק ישתתפו בהליך.

כך גם באשר להזרמת ההון העצמי של היזם לטובת קבלת הליווי הפיננסי. לדיירים חשוב היום לדעת כי היזם "מרטיב עצמו", קרי מזרים הון עצמי מהחברה עצמה, שכן אין הגיון בכך שייבחר יזם שאינו מסכן מהונו האישי לטובת פרויקט, על אחת כמה וכמה במידה ואיננו משמש גם כגורם המבצע, מה שהופך אותו, למעשה, למתווך. לכן לדיירים חשוב להבטיח כי היזם אינו לווה מקרן מזנין את הסכום, שכן אז רוב החשיפה והסיכון עוברת לדיירים עצמם. במידה ותנאי זה יהפוך לסף במכרז, הרי שאותו יזם יחשוב פעמיים האם להיכנס אליו מלכתחילה.

באשר לאיתנות הפיננסית של היזם, כל יזם מבין היום כי הדיירים יישאלו ויתחקרו אותו באשר לחוסנו הכלכלי, אך ברוב המקרים לא יידרשו הוכחות בהקשר לאמירות אילו. לכן לעיתים הוא מצייר מציאות ורודה יותר ממה שקורה בפועל. במידה והדיירים יידרשו מהיזם מכתב מרו"ח חיצוני מוסמך, באשר ליכולותיו הפיננסיות והונו האישי, האחרון לא יפריח באוויר הבטחות בעלמא

לפי אותו הגיון יש לפעול להכללת תנאים מגבילים באשר ליישות הגוף העומד מאחורי הפרויקט. יזמים לרוב יעדיפו להקים חברת פרויקט, כחברה בפני עצמה, שכן במקרים של קשיים יהיה קשה להכריחם להזרים אליה כספים מפעילויות אחרות של החברה האם, או חברות בנות של אותה קבוצה. האינטרס של הדיירים הוא כמובן הפוך ולכן עליהם לגבות התחייבות זו להזרמת כספים במסמך פורמלי מגורם מוסמך מטעמו של היזם.

בנוסף לאסמכתאות הרשמיות, מומלץ לייצר חסם כניסה נוסף למכרזי יזמים, באמצעות ערבות מכרז שעל היזם יהיה להפקיד כתנאי כניסה להתמודדות. את אותה הערבות יוכלו הדיירים לחלט במקרה של הפרה מצידו. בהקשר זה, יש לקחת דוגמה מעולם המכרזים הציבוריים, בו במקביל לכתב ההצעה על היזם להגיש ערבות להבטחתה. נוהל זה מיושם כיום גם בשוק הפרטי ולכן יש ליישמו גם לטובת מכרזים ומו"מ של תמ"א 38.

התהליך ייצור התייעלות בשוק במספר אופנים. ראשית, עצם ההתחייבות תגרום ליזם לבדוק לעומק את הפרויקט ולהגיש הצעה המבוססת על התנאים האמיתיים של העסקה, ולא כזו המתבססת על מדיניות של "קודם כל נזכה ואחר כך נבדוק". יזמים שפעלו בעבר על פי אסטרטגיה זו יבינו שיש עונש אפקטיבי בגין הבטחות שווא ולכן ייצאו מן המשחק. כמו כן, ערבות המכרז תגרום לקיצור הליכים - מאחר והיא מוגבלת בזמן, הרי שלדיירי הבניין יהיה תמריץ לחתור להסכם מחייב בטרם זו פקעה.

בשורה התחתונה, אין ספק כי המהלכים שהוזכרו לעיל שישנו את השוק. יחד עם זאת, בפני הדיירים עומדות כל דרגות החופש שהם רוצים וצריכים מכיוון שלבסוף ההחלטה היא שלהם. כך למשל, הם יכולים לקבוע כי חלק מאותם תנאים וערבויות שצויינו הם בגדר תנאי ממליץ בלבד, אך כזה שאינו מונע מהיזם השתתפות במכרז. תכליתם של אותם הגבלות וסעדים היא לא למנוע תחרות, אלא לוודא כי המתמודדים הם ראויים ועומדים מאחורי דבריהם.

*** הכותב הוא סמנכ"ל חברת יעז, המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38 

עוד כתבות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם