רח' אחד העם 32 ת"א /צילום: יעז יזמות ובניה
למרות שהמרכיב הכמותי קרי התמורה עדיין נחשב כראשון במעלה בעיני הדיירים הניצבים בפני פרויקט התחדשות עירונית, האחרונים השכילו להבין כי גם הפן האיכותי ראוי שיהווה נדבך חשוב בהחלטה באיזה יזם תמ"א 38 לבחור. אלמנט מרכזי שנלקח בחשבון הוא החוסן הפיננסי של היזם והמבנה המשפטי-כלכלי של העסקה. זאת מתוך הבנה כי מאחר ופרויקטים של התחדשות עירונית מועדים לפורענות וכמות הבלת"מים בהם גדולה מהממוצע, הרי שיש להבטיח כי היזם מאחוריהם, נכון לעמוד במשימה, גם כאשר תנאי השטח אינם משקפים את התחזיות המוקדמות. כתוצאה מכך, נאותים היזמים להבטיח מספר הבטחות הקשורות למצבם הפיננסי, ולהגבלות שעליהם לשים על עצמם להבטחת הפרויקט, על מנת להניח את דעתם של הדיירים.
הלכה למעשה, למרות שהיזם מתחייב לעמוד בקריטריונים הן בפן הכמותי והן בפן האיכותי, לרוב אין הדיירים דורשים ממנו להציג אסמכתאות בגינם. עובדה זו גורמת לחלק מהשחקנים להבטיח הבטחות מבלי להתכוון לקיים אותן ומכאן ליצור כשלי שוק, הבאים לידי ביטוי הן באי-מימוש חוזים ופרויקטים והן בעיכובי זמן משמעותיים.
הגיע הזמן לעלות שלב במו"מ על תמ"א 38, על הדיירים לדרוש אסמכתאות כנגד הבטחות היזם אשר יהוו תנאי סף, או תנאים מומלצים וכן להציב מגבלות שבמידה ויופרו, ניתן יהיה להפעיל בגינן סנקציות שיכאבו לכיס של אותו יזם. כך לדוגמה, לחלק גדול מהדיירים חשוב כי היזם יתחייב לקחת ליווי פיננסי לפרויקט, באמצעות בנק ולא באמצעות אשראי חוץ בנקאי. במידה והתניה זו תהפוך לתנאי סף להשתתפות במו"מ או במכרז, הרי שהדבר יביא לכך שרק יזמים שעומדים בהבטחתם ומסוגלים בפועל לקבל ליווי פיננסי של בנק ישתתפו בהליך.
כך גם באשר להזרמת ההון העצמי של היזם לטובת קבלת הליווי הפיננסי. לדיירים חשוב היום לדעת כי היזם "מרטיב עצמו", קרי מזרים הון עצמי מהחברה עצמה, שכן אין הגיון בכך שייבחר יזם שאינו מסכן מהונו האישי לטובת פרויקט, על אחת כמה וכמה במידה ואיננו משמש גם כגורם המבצע, מה שהופך אותו, למעשה, למתווך. לכן לדיירים חשוב להבטיח כי היזם אינו לווה מקרן מזנין את הסכום, שכן אז רוב החשיפה והסיכון עוברת לדיירים עצמם. במידה ותנאי זה יהפוך לסף במכרז, הרי שאותו יזם יחשוב פעמיים האם להיכנס אליו מלכתחילה.
באשר לאיתנות הפיננסית של היזם, כל יזם מבין היום כי הדיירים יישאלו ויתחקרו אותו באשר לחוסנו הכלכלי, אך ברוב המקרים לא יידרשו הוכחות בהקשר לאמירות אילו. לכן לעיתים הוא מצייר מציאות ורודה יותר ממה שקורה בפועל. במידה והדיירים יידרשו מהיזם מכתב מרו"ח חיצוני מוסמך, באשר ליכולותיו הפיננסיות והונו האישי, האחרון לא יפריח באוויר הבטחות בעלמא
לפי אותו הגיון יש לפעול להכללת תנאים מגבילים באשר ליישות הגוף העומד מאחורי הפרויקט. יזמים לרוב יעדיפו להקים חברת פרויקט, כחברה בפני עצמה, שכן במקרים של קשיים יהיה קשה להכריחם להזרים אליה כספים מפעילויות אחרות של החברה האם, או חברות בנות של אותה קבוצה. האינטרס של הדיירים הוא כמובן הפוך ולכן עליהם לגבות התחייבות זו להזרמת כספים במסמך פורמלי מגורם מוסמך מטעמו של היזם.
בנוסף לאסמכתאות הרשמיות, מומלץ לייצר חסם כניסה נוסף למכרזי יזמים, באמצעות ערבות מכרז שעל היזם יהיה להפקיד כתנאי כניסה להתמודדות. את אותה הערבות יוכלו הדיירים לחלט במקרה של הפרה מצידו. בהקשר זה, יש לקחת דוגמה מעולם המכרזים הציבוריים, בו במקביל לכתב ההצעה על היזם להגיש ערבות להבטחתה. נוהל זה מיושם כיום גם בשוק הפרטי ולכן יש ליישמו גם לטובת מכרזים ומו"מ של תמ"א 38.
התהליך ייצור התייעלות בשוק במספר אופנים. ראשית, עצם ההתחייבות תגרום ליזם לבדוק לעומק את הפרויקט ולהגיש הצעה המבוססת על התנאים האמיתיים של העסקה, ולא כזו המתבססת על מדיניות של "קודם כל נזכה ואחר כך נבדוק". יזמים שפעלו בעבר על פי אסטרטגיה זו יבינו שיש עונש אפקטיבי בגין הבטחות שווא ולכן ייצאו מן המשחק. כמו כן, ערבות המכרז תגרום לקיצור הליכים - מאחר והיא מוגבלת בזמן, הרי שלדיירי הבניין יהיה תמריץ לחתור להסכם מחייב בטרם זו פקעה.
בשורה התחתונה, אין ספק כי המהלכים שהוזכרו לעיל שישנו את השוק. יחד עם זאת, בפני הדיירים עומדות כל דרגות החופש שהם רוצים וצריכים מכיוון שלבסוף ההחלטה היא שלהם. כך למשל, הם יכולים לקבוע כי חלק מאותם תנאים וערבויות שצויינו הם בגדר תנאי ממליץ בלבד, אך כזה שאינו מונע מהיזם השתתפות במכרז. תכליתם של אותם הגבלות וסעדים היא לא למנוע תחרות, אלא לוודא כי המתמודדים הם ראויים ועומדים מאחורי דבריהם.
*** הכותב הוא סמנכ"ל חברת יעז, המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38