גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אום אל פחם / צילום: איל יצהר

צעד גיוסי ענק שמבצעות חברות נדל"ן מובילות בבורסה והביקושים הגבוהים הנרשמים בשוק האג"ח הקונצרני מאפשרים גם לחברות קטנות ולא מדורגות לגייס חוב בהיקפים משמעותיים מבחינתן.

אחת מהן היא מידאס השקעות, הנסחרת בשווי מצומק של כ-20 מיליון שקל, אחרי צניחה של כ-20% במנייתה בשנה האחרונה. מידאס דיווחה בסוף השבוע על השלמת השלב המוסדי בהנפקת אג"ח, שבה הבטיחה גיוס של 36 מיליון שקל בריבית שנתית של 6.8% צמוד למדד.

הגיוס נעשה על רקע תוכניותיה של מידאס לקדם תכנון, הקמה וניהול מרכזים מסחריים במגזר הערבי בישראל, יחד עם קבוצת רקע שבבעלות ירון רוקמן, יואב קפלן ורון עתיר, ובמסגרת זו ליזום עשרה מרכזים מסחריים תוך חמש שנים. מטיוטת התשקיף שפורסמה לקראת הנפקת האג"ח עולה כי החברה משעבדת את זכויותיה במיזם המשותף עם קבוצת רקע למחזיקים. בדוחות 2015 של מידאס היא עדכנה כי עד סוף השנה שעברה היא העמידה יחד עם רקע הלוואות בהיקף של כ-10 מיליון שקל למיזם, בחלקים שווים. בסוף 2015 היה למיזם גירעון של 3.4 מיליון שקל בהון החוזר.

הערכת השווי המצורפת לטיוטת התשקיף מעניקה לפרויקטים שווי של 50 מיליון שקל - לזה באום אל פחם, שהחל להיבנות לפני כחודשיים, ערך של כ-32 מיליון שקל, ולזה בירכא, שטרם החל להיבנות, ערך של כ-18 מיליון שקל. על פי ההערכה המצורפת, סך ההשקעה הנדרשת שטרם הוצאה בפרויקטים תסתכם ב-83 מיליון שקל - באום אל פחם תגיע ל-44.5 מיליון שקל ובפרויקט בירכא תגיע ל-38.5 מיליון שקל.

הערכות השווי לשני הנכסים לאחר השלמת הבנייה גבוהות בהרבה - יותר מ-200 מיליון שקל: לזה המתוכנן באום אל פחם שווי של 116 מיליון שקל ולזה בירכא שווי של 88 מיליון שקל, וזאת כשהם גמורים ומוכנים לאכלוס.

התחייבות להלוואות בעלים

במסגרת המיזם המשותף, התחייבו הצדדים להעמיד לו הלוואות בעלים בהיקף של עד 30 מיליון שקל, וכחלק מכך מידאס התחייבה להעניק לרקע הלוואה בהיקף של עד 5 מיליון שקל, שתשמש להקמת הפרויקטים. בטיוטת התשקיף מציינת מידאס כי עד 5 מיליון שקל מתמורת ההנפקה "יוכלו לשמש את החברה לצורך עמידה בהתחייבויותיה בהתאם להוראות הסכם ההלוואה לשותף בהחזקות בשותפות".

המרכז המסחרי באום אל פחם מתוכנן לכלול שלוש קומות, עם שטחי שיווק בהיקף של כ-9,200 מ"ר, והפרויקט בירכא, המתוכנן לקום כ"פאואר סנטר" (מרכז מסחרי פתוח) צפוי לכלול שטח של כ-6,900 מ"ר. עוד עולה מהערכות השווי, כי שטחי המסחר בנכס באום אל פחם, שלגביהם כבר נחתמו זיכרונות דברים, מגיעים לכ-5,000 מ"ר, בעוד שבירכא נחתמו זיכרונות דברים לשטחים בהיקף של 780 מ"ר בלבד.

בדוחותיה הכספיים האחרונים של מידאס הפנו רואי החשבון של החברה את תשומת לב המשקיעים לגירעון של כ-3 מיליון שקל בהונה החוזר, שמקורו בעיקר בעלויות בגין הלוואת ליווי פיננסי לפרויקט שרונה בת"א, ועלויות שוטפות של האג"ח. נוסף על גיוס החוב העומד על הפרק, בחברה מתכננים בין היתר לממש נכס באנגליה.

בחברה ציינו כי בעלי השליטה התחייבו להעמיד למידאס הלוואת בעלים בהיקף של כ-3 מיליון שקל אם מכירת הנכס או גיוס החוב לא יושלמו לפני מועד פירעון קרן אג"ח בהיקף של 5.4 מיליון שקל, הצפוי בסוף החודש. בעלי המניות הגדולים במידאס הם אשת העסקים קורין אוונס, קרן ההשקעות בנדל"ן ריט 1, היו"ר יאיר רוטלוי ויוסף שטיינמן.