צ'לנוב 24 תל אביב / צילום: יעז יזמות ובנייה
הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
על פניו ישנו ניגוד מסוים בין נושא ההתחדשות העירונית לבין תהליך שימור המבנים, שכן מטרתה המרכזית של ההתחדשות היא שינוי פני הבניין והסביבה בעוד שהליך הכרזת בניין ככזה לשימור מטרתו לשמר את עיצובו הנוסטלגי והישן. למרות קונפליקט פילוסופי זה, עדיין נושא השימור, בעיקר באזור ההכרזה של אונסק"ו בתחומי העיר הלבנה של תל אביב, מהווה נדבך מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית של העיר ויש אף שרואים דמיון רב בין הליך השימור לבין הליך התמ"א 38 חיזוק מבנים, המהווה תולדה מודרנית ומקלה של ההליך.
"תל אביב ידועה כעיר שהשימור הוא חלק בלתי נפרד ממנה", אומר תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז, המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ובכללם פרויקטים של שימור מבנים. "אזור ההכרזה של אונסק"ו מהווה אתר שימור עולמי והעיר הלבנה שהוכרזה כאזור מורשת לשימור הסגנון האדריכלי הייחודי, מקבל לגיטימציה עולמית שמעלה את קרנה כעיר בעלת קווים ארכיטקטוניים יוצאי דופן". לדבריו, "ההכרזה עצמה גורמת לעיר להפוך לאטרקציה תיירותית לתושבי חוץ שמחפשים יעדים ארכיטקטוניים לביקור ואף מעלה את שווי נכסים אלו".
עצם העובדה שבפרויקטים של תמ"א 38 - חיזוק מבנים, הבנייה נעשית על המבנה הקיים, מדמה את הפרויקט לכזה המכיל סממנים ומאפיינים מעולם השימור. "הדמיון בין שימור לתמ"א 38 הינו גדול", מספר רייפמן. "בשני המקרים לרוב המבנה הקיים רעוע ומצריך תכנון של בניה חדשה על הקיים בכל הקשור לעבודות בטון, ברזל, גימור, אינסטלציה וחשמל, תוך שילוב מערכות תומכות והסבת המבנה הקיים לתקנים של היום. מן הסתם, התקנים לפני עשרות שנים היו מקלים מאלו של היום, ולכן למעט חידוש הקיים יש לעמוד בסטנדרטים נוקשים יותר, הדורשים התאמות והתמחות מאוד ספציפית בהטמעתן, כזו שאין להרבה קבלנים בתחום".
למרות הדמיון בין שני התחומים, קיימים הבדלים מהותיים בין שתי התצורות, כאשר הבולט שבהם דן במטרה הראשונית שלשמה נוצרו. בעוד שהצורך בשימור מבנים נולד מרצון הרשויות לשמר את הוויזואליות של המבנה ולייחד את הערך הנוסטלגי שבו, הרי שתחום התמ"א 38, לכל מי ששכח, נולד מהרצון למגן את הבניין מפני רעידות אדמה ולהכשירו למקרים של התקפת טילים. "נושא השימור תכליתו להדגיש את העיצוב המקורי, לתת ערך לעיצוב ההיסטורי ועל כן תפקידם של האדריכל והמבצע הוא לשמר את הקיים תוך מתן טוויסט מודרני למבנה. לעומת זאת תמ"א 38 באה לרוב לתת פירוש אדריכלי חדש לחלוטין למבנה הרעוע והיזם עושה רבות על מנת לייצר מוצר חדיש לחלוטין, שאינו מזכיר מבחינה אדריכלית את המבנה הישן, ולעיתים אף מבליט בכוונה את השונות בין המצב הקיים לבין המוצע", מחדד רייפמן באשר להבדלים.
מה ההבדל בין רוכשי דירות בבניינים לשימור לבין רוכשים במסגרת תמ"א 38?
"לקוחות בפרויקטים של שימור הם סנטימנטליים יותר, כאלו שיודעים להעריך טיבה של אדריכלות ורובם קונים את הנכס במטרה לגור בו, קרי אינם מתייחסים לדירה כאל השקעה כי אם אל יצירת אמנות עם ערך רגשי מסוים כלפיה, ומכאן שבעבור חלק ניכר מבין רוכשים אלו נושא המחיר אינו מהווה את השיקול המרכזי בהחלטה האם לרכוש את הנכס".
"לעומת זאת, בעבור לקוחות הרוכשים דירה בפרויקט של תמ"א 38, המראה הוויזואלי של הנכס והמבנה הארכיטקטוני שלו אינם מהווים שיקול מרכזי בהחלטה, שכן אלו מונעים משיקולים פרקטיים יותר. תוספת הערך הסנטימנטלי להליך רכישת דירה לשימור גורמת לכך שנכסים אלה יקרים יותר מדירות שנמכרות במסגרת תמ"א 38, וזאת ללא קשר לעובדה כי לרוב נכסים לשימור מלכתחילה ממוקמים באזורים קורצים, לדוגמה בתל אביב, אזור ההכרזה נחשב למיקום מבוקש ביותר לדירות".
כיזם וקבלן בעל ניסיון בשני סוגי הפרויקטים, היכן קיים אתגר רב יותר?
"האתגר היזמי והביצועי בשימור רב יותר. למרות שבפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, קיים הקושי של בנייה באתר מאוכלס, עדיין הביצוע של פרויקטים לשימור, במיוחד באלו המסווגים כפרויקט לשימור מחמיר או מחמיר למחצה, מאתגר יותר ויקר יותר. כך למשל בפרויקט הטמפלרים בשרונה, נאלצנו להוציא כל בלטה בנפרד, ליישרה ולהחזירה למקום, פעולה המצריכה מקצועיות רבה, מבחינה ביצועית אך גם מבחינת כימות עלויות הפרויקט וירידה לרזולוציות ולדקויות כלכליות. יכולת זו הקלה עבורנו את המלאכה התחשיבית בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים".
"העובדה כי אנו ניגשים לפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים עם ניסיון מתחום השימור, מהווה עבורנו יתרון יחסי על השוק", מסכם רייפמן. "תמ"א 38 הינה תחום חדש, בו אין הרבה קבלנים מנוסים, ומאחר ואנו חובשים במקביל את כובע היזם והקבלן לצד העובדה שיש לנו ניסיון מוכח בתחום ביצוע פרויקטים של שימור, נותן לנו ערך מוסף".
לאתר של חברת יעז