הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
ענף ההתחדשות העירונית פתח ליזמים חדשים צוהר כניסה לתחום הנדל"ן. אותם שחקנים מיהרו לאגור כמה שיותר פרויקטים על ידי החתמת בניינים רבים ככל האפשר, למרות שבפועל לא הייתה להם את הוודאות לדעת האם בשעת השין יוכלו לממן את ההון העצמי הנדרש לקבלת הליווי הבנקאי. על מנת לצמצם את אי הוודאות, ממהרים חלק מאותם יזמים להתחייב מול שותף פיננסי כי יכניסו אותו לפרויקטים כשותף, על מנת שהאחרון יסייע להם להזרים את ההון הנדרש לצורך קבלת הליווי הפיננסי לפרויקט, לכשיסתיים תהליך הרישוי ויחל שלב הביצוע בפועל.
אסתי פרידמן, שותפה מנהלת בקרן יסודות, הפועלת בתחום מימון וליווי יזמי התחדשות עירונית, סבורה כי על היזמים לחשוב פעמיים בטרם הם מכניסים שותף פיננסי בשלבים הבוסריים של הפעילות וכי עליהם לבחון חלופות מימון אחרות על מנת שיוכלו למקסם את הרווח העתידי שלהם. "יזם שמכניס משקיע פיננסי בתחילת הדרך, חייב להבין עוד בטרם הוא מבצע מהלך אל-חזור זה, כי למעשה הוא מוותר על חלק ארי מהרווח העתידי ולכן כדאי לו לבחון אלטרנטיבות אחרות".
פרדימן מדגימה במעט מספרים. "ההון הנדרש לצורך התנעת פרויקט סטנדרטי של תמ"א 38 עם תוספת של כעשר יחידות, עומד בממוצע בין 300 אלף שקל לחצי מיליון שקל (תכנון, יועצים, רישוי, משפטי וכו'), בעוד שבעבור פרויקט שכזה הרווח העתידי אמור להניב כ-3-4 מיליון שקל. השותף הפיננסי ידרוש לרוב ריבית עבור השקעתו, כאשר בהמשך הדרך יהיה לו גם חלק ניכר מחלוקת הרווחים, כך שלעיתים העמדת הון מטעמו של כ-75% מההיקף הנדרש, יחתוך ליזם כמחצית מהרווח ואף יותר. על פי הדוגמה שלפנינו, בעבור הזרמת הון של כ-300 אלף שקל מצד המשקיע בשלבי הרישוי וגיבוש ההסכמים והון נוסף של 1-1.5 מיליון שקל בשלב תחילת הליווי הבנקאי לפרויקט, הרווח העתידי של היזם יצטמק בכ- 1.5-2 מיליון שקל. סכום זה לדעתי אינו סביר ואינו הגיוני, לבטח כאשר מדובר על משקיע פיננסי, אשר בשונה ממשקיע אסטרטגי ומקצועי, אינו לוקח חלק בתהליך ותרומתו מסתכמת רק בכספים ולא בניהול השוטף".
"על היזם לבחון כבר בראשית הדרך את אלטרנטיבת החוב"
"ליזמים בינוניים לרוב יש את ההון העצמי הנדרש עד לקבלת היתר והם בוחנים הכנסת משקיע לקראת הבשלת הפרויקטים לכדי קבלת היתר, זאת על מנת שיוכלו להעמיד את ההון הנדרש", מסבירה פרידמן ומוסיפה, "ליזמים אלו לא משתלם על אחת כמה וכמה להכניס שותף הוני, אלא לגייס הלוואת מזנין, גם אם זו בריבית גבוהה יחסית".
לדעתה של פרידמן, על היזם לבחון כבר בראשית הדרך את אלטרנטיבת החוב, שכן אלטרנטיבה זו תותיר אותו עם נתח ניכר מהרווח להבדיל מהכנסת שותף לעסקה. "על מנת להשיג ליווי בנקאי, נדרש היזם להעמיד הון עצמי בשווי של כ-20-30% מהיקף עלויות הפרויקט. במידה והוא מכניס שותף פיננסי שיזרים לו כ-75% מההון העצמי הנדרש, הרי שעל פי רוב ידרוש המשקיע הפיננסי ריבית בסיסית מובטחת ובנוסף השתתפות ברווחי הפרויקט, כך שבסופו של החשבון יוותר היזם על למעלה ממחצית הרווח".
ניקח לדוגמה פרויקט שעלותו הכוללת נאמדת ב-16 מיליון שקל, דרישת ההון העצמי תעמוד על 25% מהעלות, כך שעל היזם להביא 4 מיליון שקל והרווח העתידי בגינו צפוי לעמוד על היקף דומה. במידה והיזם מגייס 75% מהיקף ההון העצמי הנדרש משותף פיננסי, שעל פי הערכה שמרנית יגזול כמחצית מהרווח הסופי, הרי שהיזם יישאר עם עודפים של 2 מיליון שקלים.
יזם כזה יקבל בקרן יסודות השלמת הון באמצעות הלוואת מזנין בשיעור של 75% מההון העצמי הנדרש, כלומר 3 מיליון שקל, הלוואה שתועמד לתקופה של כשנה בריבית של 12-15% לשנה והעלות תסתכם (בהנחה של 15%) ב-450 אלף שקל. כך שבסוף הפרויקט יישאר בידי היזם רווח אחרי תשלום בגין הלוואת המזנין של מעל 3.5 מיליון שקלל, זאת לעומת רווח של 2 מיליון שקל שיישארו בידיו בחלופה שיממן את ההון העצמי באמצעות הכנסת שותף פיננסי.
אם בכל זאת בחר היזם להכניס משקיע פיננסי, מה עליו לבדוק וכיצד עליו לפעול על מנת לבטח עצמו ואת הפרויקט?
"ראשית, יש להגביל את השותפות לפרויקט אד-הוק, שכן במידה והיזם מתפתח הרי שבפרויקט הבא יתכן ולא יצטרך את השותף, ולכן יש לבחון הכנסת שותף לכל מיזם בנפרד ולא להתקשר בהסכם גג שיכלול את כל הפרויקטים העתידיים של היזם. בנוסף, עדיף להכניס את המשקיע הפיננסי כבעל מניות בחברת הפרויקט, ולא בהסכמים נפרדים שעלולים להקשות על סגירת ליווי פיננסי לפרויקט. כמו כן, אין להבטיח למשקיע הפיננסי שעבודים ומשכנתאות על הזכויות בפרויקט ועל הרווחים בגינו, שכן מהלך שכזה לרוב ייצור בעיות מול הגוף המלווה. כמובן שיש להסדיר מראש את תפקידו של כל צד ולהגדיר שהיזם הוא זה שאחראי על כל קבלת ההחלטות המקצועיות. גופים מלווים נמנעים ממימון פרויקטים בהם ההסכמים בין היזם והמשקיע כוללים מגבלות על התפעול השוטף של הפרויקט או משעבודים, גם הם בדרגה שניה לצדדים שלישיים", אומרת פרידמן.
פרידמן מוסיפה כי "יש לוודא שהמשקיע הפיננסי הוא 'bankble', קרי כזה המקובל על גורמים מממנים. ראיתי מקרים בעבר שהמשקיע הפיננסי היה עם היסטוריית התנהלות פיננסית לקויה והדבר מנע מאותו יזם את האפשרות להשיג ליווי לפרויקט, כך שלא רק שהכניס שותף שחתך לו חלק מהותי מהרווח אלא גם שאותו שותף מנע ממנו למעשה להשיג ליווי. כמו כן, יש להסדיר מראש בין השותפים את נושא שחרור הרווחים. כך לדוגמא היה אצלי יזם שעל פי תנאי הליווי יכול היה למשוך עודפי כספים, אך השותף הפיננסי לא אפשר לו לעשות כן ובעצם מנע ממנו את האפשרות להשקיע הון עצמי בפרויקט נוסף".
קרן יסודות