בנייה/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
אם ניתן היה לבצע את כלל הפרויקטים של תמ"א 38 על פי הליך ההריסה והבנייה, סביר כי החיים הן של הדיירים והן של היזמים היו קלים יותר. אך אנו חיים במציאות ידועה לפיה במקרים רבים אין היתכנות תכנונית וכלכלית לפרויקטים אלו, ונכון להיום חלק ניכר מהפרויקטים מתבצעים הלכה למעשה על פי הליך של תמ"א 38 חיזוק מבנים. מדובר על הליך סבוך מבחינה ביצועית, במהלכו נחשפים הדיירים לאי נוחות בחיי היומיום שלהם.
האדריכל דודו רשף, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי, היוזמת ומבצעת מספר רב של פרויקטים בתחום התמ"א 38, ובכללם כאלו במסגרת של חיזוק מבנים, מספר כי על מנת להקל ולו במעט על אי הנוחות הזמנית הנוצרת בשל הפיכת הבניין לאתר בניה מאוכלס, היזם והקבלן נדרשים ליידע מראש ולתזכר את התושבים באשר לתהליכים הקיימים והצפויים. לצורך כך פיתחה אקו סיטי מערכת אינטרנטית מתקדמת באמצעותה הדיירים ובעלי הדירות מעודכנים באופן שוטף באשר לתהליכים השונים, כל אחד על פי ה-USER האישי שלו ובאופן מילולי וויזואלי. המערכת מאפשרת גם ביצוע סקרים שונים לצורך קבלת החלטות משותפות, וכן מנהלת יומן משותף המשמש את בעלי הדירות, לדוגמא: לצורך תאום מועדי ביצוע עבודות בתוך הדירות. במקביל, נשלחים עדכונים באמצעות מערכת שליחת הודעות אס.אמ.אס ותזכורות אישיות בסמוך למועד הארוע, על מנת שהדיירים יכינו עצמם מראש לעתיד לבוא.
בעזרתו של רשף, ננסה לשפוך אור על מספר תהליכים ואירועים מאתגרים במהלך חיי ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, בהם עומדים הדיירים בפני אי נוחות זמנית:
ביסוס - באזורים בהם קיימת תופעת שקיעת יסודות (קרקע תכסיתית שמנה), יועצי הקרקע משתמשים ברפסודה כאלטרנטיבה לשיטת הביסוס בקלונסאות. קרי, משטח שטוח עשוי בטון מזוין, שרותם את העמודים הקיימים ויוצר איזון ויציבות לבניין. במקרים שכאלו הקבלן נאלץ להרוס את רצפת הדירה ולהחליפה ברצפת בטון מעובה ועל כן מפונים הדיירים לתקופה של כ-6 חודשים, ובתמורה לדמי שכירות מוסכמים, מוצאים דירה אלטרנטיבית. למרות אי הנוחות הברורה, באמצעות שיטת ביסוס הרפסודה, נפתרות במקביל לחיזוק המבנה גם בעיות קוסמטיות של שקיעת יסודות ונפתרות בעיות סדיקה. בתוך כך, בעלי הדירה זוכים לשיפוץ דירתם מן המסד ועד לטפחות.
מערכת ביוב - בעת החלפת התשתיות הישנות, מוחלפות כל המערכות החיצוניות בתוך האדמה, וביניהן בורות ביוב וכן מערכות ביוב בחזית. לשם כך יש צורך להפוך לחלוטין את חצר הבניין, כך שבדירות הקרקע, במידה וישנן, נאלצים למצוא נתיבים חלופיים לכניסה לדירות. כמו כן, חידוש הביוב מאלץ לעיתים שבירת אסלות ישנות והזמנת אסלות חדשות ומידי פעם מלווה בבעיות ריח. אך לצד הסבל הזמני, הנמשך למשך שעות אחדות בלבד, החלפת מערכת הביוב יוצרת תשתית עמידה, שמתאימה לתקנים החדשים של בניין מודרני.
מערכת הזנת מים - מערכות האינסטלציה הישנות של הזנת מים מורכבות לרוב מצינורות ברזל חלודים ומתפוררים, אשר הקורוזיה שבהם מקטינה את קוטר הצינור, כך שלחץ המים קטן והזרם נחלש מהותית. במהלך העבודות בשטח, מחליפים את המערכות הישנות, לצינורות שעשויים מחומרים איכותיים יותר (SP, פקס ועוד). מדובר על הליך המאלץ ניתוקי מים יזומים של מספר שעות ולעיתים יוצר תקלות זמניות בלתי צפויות. אולם התוצאה היא מערכת הזנת מים חדישה ללא בעיות בירידת לחץ המים.
חשמל - קיימת דרישה גורפת מטעם חברת החשמל, להעתקת מוני החשמל לקומת הקרקע או לקומת המרתף, ובמקביל היזם נדרש לתקן כשלים בטיחותיים בתוך דירות. למשל, תיקון ליקוי בו אין הארקה לנקודות הקצה, קרבה של פחות מ-60 ס"מ בין נקודת חשמל לנקודת מים, החלפת לוחות חשמל בלתי תקינים שאינם מאפשרים הארקת יסוד, הוספת מפסק פאקט למזגנים ועוד. עבודות אלו נמשכות לרוב יום שלם ומתבצעות בתוך הדירה, כך שבאופן טבעי נוצרת אי נוחות הנובעת מהפסקת אספקת חשמל סדירה, אבק ולכלוך. מדובר בתהליך קצר יחסית, שבסיומו הופכת הדירה לבטוחה, וכזו הנהנית מהגדלת הספק (נפח) החשמל, מה שמאפשר הפעלת מספר מערכות יחדיו מבלי לחשוש מניתוקים וקפיצת חשמל.
אלומיניום - עיריית תל אביב מחייבת החלפה אחידה של האלומיניום והפתחים, קרי יצירת חזית חדשה כשל בניין חדש לכל דבר. מלאכה זו יוצרת אי נוחות זמנית לדייר, שכן התאמת אלומיניום לפתח מקור דורשת עקירת הקיים, תיקון משקופים וצידי משקופים (גליפים) והתקנת פרופיל עיוור שידע לקבל את האלומיניום. לצורך כך נאלצים לעקור את החזית הקיימת ובמקומה להתקין קיר גבס בו מושתלים חלונות זמניים. אי הסגירה ההרמטית למשך מספר חודשים, חושפת את הדייר לעיתים למפגעי רעש והתקנת פתח אור מצומצם. אך בסיומה מקבל הדייר בית אטום בו מותקנים חלונות מבודדים, וחזית אחידה כשל בניין חדש לכל דבר.
גמרים בחדרי מדרגות - מלאכת התקנת המעלית בלובי הקומתי, מצריכה עבודות ניסור בחדר המדרגות הקיים ויצירת פלטפורמה זמנית המאפשרת ניידות הדיירים. במהלך העבודה מגדירים שעות בהם יותר מעבר בחדר מדרגות, אך ישנם מצבים בהם מבקשים מהדיירים שלא לצאת מדירתם למשך מספר שעות. התהליך הקריטי נמשך ברוב המקרים למשך שבעה ימים, למרות שלעיתים תופעות הלוואי נמשכות למשך תקופה ארוכה יותר. על אף אי-הנוחות, בסיום הפרויקט מקבלים בעלי הדירות בבניין חדר מדרגות אלגנטי ומשופץ, כולל מעלית חדשה.
תוספות בנייה - הרחבות הבנייה הכוללות בין היתר קירות, עבודות טיח, צבע, חשמל, אינסטלציה, דלתות, חלונות ועוד, מבוצעות מחוץ לדירה, אך החיבור אליה נעשה מתוכה. החיבור מתבצע באמצעות פתיחת פתח הרחבה, שהופך את נקודת החיבור לאזור בו מבוצע הלכה למעשה מיני שיפוץ, המקשה על ההתנהלות התקינה של הדירה למשך יום עבודה אחד. התוצאה הסופית כמובן מגמדת את תקופת אי הנוחות הקצרה וכאשר בעל הדירה נכנס לגור בדירתו המוגדלת בבניין המחוזק והמשופץ, כל זיכרון לאי נוחות נמוג אל מול השיפור המיידי באיכות החיים.
אקו סיטי