בועה / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
תמ"א 38 הגיחה לעולם בסמוך לתחייתו המחודשת של שוק הנדל"ן המקומי, אחרי תקופת שפל בסוף שנות התשעים ותחילת העשור הראשון של המילניום. בעיתוי הקיים, כל הפרויקטים שנחתמו מתוקפה של התוכנית נהנו מתנאי שוק עולה ולפיכך גם כאשר נחתם הסכם אשר כלכליותו הייתה גבולית, עד שהחל ביצועו בפועל ולאורך חייו עליות המחירים חיפו על כך. המצב הזה שבו לא רואים לכאורה יזמים מפסידים מתדלק את השוק וגורם לעליית מחירים באופן גורף ומדאיג. דור היזמים החדש שנולד עם התמ"א 38, עדיין לא חווה על בשרו שוק יורד, לזאת מצטרפת העובדה כי עסקת התמ"א 38 הינה עסקת קומבינציה, בה מרכיב ההון העצמי נמוך יחסית בשלבי היזום הראשונים של הפרויקט, דבר שמקהה מעט את חשיבות ניהול הסיכונים, ותרחיש היפוך המגמה המאיים נשכח מעיניהם של חלק מהיזמים החדשים בתחום, ואף ממחשבותיהם של חלק ניכר מבעלי הדירות.
על פניו הנתונים הבסיסיים בשוק היום, קרי אלו של הביקוש וההיצע, תומכים בעליות המחירים. למרות שהתחום כולו נמצא בלב השיח הציבורי, בפועל מספר הפרויקטים בתל אביב נמוך, מספר הדירות שעומדות למכירה אפסי ואינו מדביק ולו במעט את הביקוש הרב, כך שהשוק דוחף עצמו מעלה. בשנים האחרונות היצע הדירות החדשות למכירה במרכז העיר ובצפון הישן של תל אביב נמוך מאד, בעוד שהביקושים רק עלו. חוסר שיווי משקל זה בין ההיצע לביקוש, הביא לעליות מחירים עקביות ואגרסיביות בתקופה קצרה. מאחר ואין כמעט פרויקטים בביצוע, מי שרוצה דירה ברבעים 3 ו-4 של תל אביב, מוכן לשלם פרמייה, גם כאשר עליו להתפשר על מיקום הדירה, איכות הבנייה וזהות היזם שמאחורי הפרויקט.
השאלה האם מדובר על בועה, תישאר כנראה אקדמית. אך על פי אלעד שמרלינג, מנכ"ל משותף בחברת רם-מוגרבי-ארדיטי, חברת נדל"ן ותיקה הבונה ויוזמת פרויקטים בעיקר בתל אביב, קיימים סיכונים ותסמינים רבים שעלולים לגרום להתנפחותה ואף להתנפצותה. "חלק גדול מן השחקנים החדשים והלא מנוסים בשוק מתעלם מן העובדה הבסיסית כי היצע הדירות צפוי לעלות משמעותית, וממשיך לתמחר פרויקט על פי האקסיומה של שוק עולה ופה הסיכון הגדול".
שמרלינג מסביר: "סביבת מחירי הדירות הגבוהים הופך לבנצ'מארק עבור הדיירים, שאמנם יעדיפו כי הפרויקט יבוצע על ידי יזמים מנוסים, אך מאחר והאחרונים אינם מוכנים לעיתים להיכנס למשחק המסוכן, וההצעות שלהם מבוקרות על ידי ניהול סיכונים נכון, הרי שלעיתים מתפתים הדיירים ללכת עם ההצעות האגרסיביות, אלו שכאמור לא תמחרו את כלל הסיכונים הנלווים, או עם אלו שכן תמחרו אבל העדיפו 'לקנות את האופציה' לפרויקט בכל זאת. חשוב לזכור שאופציה אינה מחייבת מימוש, דבר אשר יכול להביא למצב של אי-מימוש פרויקטים שלבסוף יתגלו כלא רווחיים מספיק בעבור היזמים".
"אנו בסיום תקופת חבלי הלידה מבחינה תכנונית ורגולטורית, ומאות פרויקטים אמורים להיכנס לשלבי הביצוע ממש בקרוב, כך שההיצע צפוי לגדול בצורה מהותית ואין ספק כי תהיה לכך השלכה על השוק", מציין עו"ד אסף מוגרבי, מנכ"ל משותף בחברה. "בתור יזם מחושב, אסור לי להתעלם מהנחה זו ולכן, אני מנסה לא להיסחף אחרי עסקאות בודדות שנצפות באזורי הביקוש לעיתים במחירים מנותקים, ואחרי הקונספציה של שוק עולה לנצח, בעת עריכת תחשיב כדאיות כלכלית לפרויקט, אלא נצמד למחירים הריאליים בשוק הנוכחי. זאת מתוך תפיסה שברגע שתוכנית הרבעים תיכנס לתוקף יווצר בשוק, בעיקר ברובע 4, היצע שלא היה קיים שנים רבות במרכז העיר". שמרלינג מוסיף ומתריע, "אל לדיירים לשכוח כי ככל שהיזם מעניק להם יותר כך חלקו ברווח הולך וקטן, ומכאן שבכל תזוזה הכי קלה של השוק, הפרויקט עלול להפוך ללא כלכלי, מה שבהחלט עלול גרום לאי-מימושו".
שיעור מיסוי גבוה יצור קשיים בקבלת מימון
"תחום נוסף שאנו מגדרים בתמחור העסקה, הוא נושא המיסוי", אומר שמרלינג. "לצערי, רב הנסתר על הגלוי ונכון להיום, בגלל שאין עדיין תקדימים במסגרת תכנית הרבעים, לא ברורה שיטת החישוב של היטלי השבחה. כך שמדובר על חשיפה של מיליוני שקלים לכל פרויקט. כמו כן, לא ברור איך רשויות המס, יצבעו את הזכויות התב"עיות לצד הזכויות שמעניקה תמ"א 38 לפרויקט, לצורך חישוב מס השבח. חוסר הבהירות יוצר מצב שהפערים בין תחשיבים של יזם אגרסיבי לבין זה של יזם שמרן, עשויים להגיע להבדלים תהומיים שמשפיעים באופן מובהק על התמורות המובטחות".
"זאת ועוד", ממשיך שמרלינג באותו כיוון, "יש לזכור כי כיום כל עסקת תמ"א 38 הריסה ובנייה מלווה על ידי בנק, אשר ירצה לראות שיעור ריווחיות סביר כתנאי למתן ליווי, שכן ההיצע העתידי של הפרויקטים יגרום לבנקים להיות בררנים ולבחור רק בבעלי שיעורי רווחיות גבוהים. פרויקט עם שיעור מיסוי גבוה, אותו לא לקח היזם בחשבון בעת התחשיב הראשוני, לא יהיה בו מספיק שומן לצורך קבלת מימון, ומכאן שהדרך לאי מימוש מאוד קצרה".
יותר פרויקטים מאשר קבלנים יגרום לעליית מחירים
מוגרבי מוסיף באשר לתרחיש נוסף שצפוי להשפיע על השוק: "להבדיל מהיצע הפרויקטים והדירות שעתיד לגדול באופן דרמטי, היצע הקבלנים צפוי להישאר דומה, על אחת כמה וכמה קבלנים המתמחים בפרויקטים של תמ"א 38, ומכאן קצרה הדרך לעלייה די משמעותית במחירי הביצוע שגם כך עלו מאד בשנים האחרונות". מוגרבי מדגים מהמגרש הביתי: "גם בזרוע הביצוע הפנימית של חברתנו (רם הנדסה -א.ש.) מבוצעות כבר היום הערכות מצב ותוכניות עתידיות להתמודדות עם היצע העבודה הגדול, שיעמוד בפני עובדי הכפיים וקבלני המשנה השונים אשר צפויים להתייקר לאור הביקוש הגדול.
"מבחינת הדיירים, אין דבר טרגי יותר מאשר להיתקע בעיצומו של פרויקט תמ"א 38, שהתנאים אינם מאפשרים את התחלתו, או יותר גרוע את סיומו", מסכמים מוגרבי ושמרלינג. "לכן, דיירים העומדים להכריע באיזו הצעה לבחור ועם איזה יזם להיכנס להסכם התקשרות, חייבים להבין כי בשל החשיפה לירידות מחירים מחד ולעליית הוצאות היזם מאידך, חובתם לדאוג לכך שהיזם הנבחר יוכל לא רק לחתום מולם על הסכם התמ"א אלא גם לממש אותו. לא תמיד ההצעה המפתה ביותר היא הבטוחה ביותר, וכאשר מדובר על פרויקט כה משמעותי ובעל חשיבות קרדינלית למרבית מבעלי הדירות, עדיף לקבל קצת פחות אבל ללכת על בטוח".
רם-מוגרבי-ארדיטי