גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

העליון: חזקה שמתווך בלעדי היווה גורם יעיל בעסקת מקרקעין

ביהמ"ש העליון עושה סדר בשאלת זכאותו של מתווך נדל"ן "בלעדי" לדמי תיווך, במקרים בהם קיבל את הבלעדיות לשיווק הנכס, אך לא ברור האם היה "הגורם היעיל" בקידום העסקה 

סוכנות תיווך. "יש הרבה אנשים שעובדים בלי רישיון"  / צילום: איל יצהר
סוכנות תיווך. "יש הרבה אנשים שעובדים בלי רישיון" / צילום: איל יצהר

פסק דין שנתן אתמול בית המשפט העליון מבקש לעשות סדר בשאלת זכאותו של מתווך נדל"ן "בלעדי" לדמי תיווך, במקרים שבהם קיבל את הבלעדיות לשיווק הנכס, אך לא ברור האם היה "הגורם היעיל" בקידום העסקה.

בפסק הדין נדונה תביעה משנת 2014 שהגיש המתווך אמיר ברמלי (לא מדובר בברמלי הנאשם בפרשת רוביקון-קלע) נגד אדם שהעניק לו בלעדיות על מכירת בית בעתלית. חודשיים לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות הודיע בעל הנכס למתווך כי השיג עסקה למכירת הנכס בלעדיו, וכי לאור העובדה שהיה בקשר עם הרוכשים עוד בטרם החתימה על הסכם הבלעדיות, אין בכוונתו לשלם לו את דמי התיווך בגובה 1% מסכום המכירה.

המתווך הגיש תביעה לבית משפט השלום בחיפה, שקבע בהמשך כי הוא אינו זכאי לדמי תיווך, משום שלא היווה את הגורם היעיל בחתימה על העסקה, כפי שדורש חוק המתווכים. בהמשך הגיש ברמלי ערעור שנדחה בבית המשפט המחוזי. הערעור נדחה, ומאוחר יותר הגיש ברמלי בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון קיבל את הבקשה לרשות ערעור ונימק את קיום הדיון בפסיקה המבולבלת-משהו בסוגיה הזו של תיווך בלעדי. השופטת דפנה ברק-ארז כתבה את חוות-הדעת, והצטרפו לפסק דינה השופטים סלים ג'ובראן ויצחק עמית.

חזקה ניתנת לסתירה

לפי ההלכה החדשה, "זכאותו של מתווך לתשלום מותנית תמיד בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, גם אם מדובר במתווך בלעדי". ואולם, החוק מעניק למתווך הבלעדי "נקודת פתיחה" טובה יותר ביחס למתווך "רגיל" בדיון בשאלה הזו - חזקה לפיה ככל שנקט פעולות שיווק סבירות, המתווך היווה גורם יעיל בעסקה - אלא אם הוכח אחרת.

"הסכם הבלעדיות בתיווך מבוסס למעשה על מפגש אינטרסים בין המתווך הבלעדי לבעל הנכס. ההנחה היא כי המתווך הבלעדי פועל בכל דרך למציאת רוכשים לנכס, בהתאם לחובתו בחוק ובתקנות, ובין היתר משקיע מאמצים בפרסום בתפוצה רחבה ואף משתף פעולה עם מתווכים אחרים - פעולה שהיא אינה מובנת מאליה במסגרת התקשרות שאינה בלעדית", פסקו השופטים.

"בתמורה, בעל הנכס מתחייב שלא לשתף פעולה עם מתווכים אחרים או לבצע משא-ומתן עצמאי עם רוכשים פוטנציאליים. אם מתווך אחר יוכל לנצל את פעולות השיווק של המתווך הבלעדי ולהתקשר עם בעל הנכס בעצמו, למתווך הבלעדי לא יהיה כל תמריץ להשקיע מאמצים מיוחדים בשיווק הנכס, והסכם הבלעדיות ירוקן למעשה מכל תוכן. תוצאה זו אינה רק לא הוגנת, אלא אף חותרת תחת המוסד של תיווך בלעדי שהמחוקק בחר לשמר, גם אם בכפוף למגבלות מסוימות...

"על כן, נקודת המוצא היא כי המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל בעסקה אשר נחתמה בתקופת הבלעדיות, ככל שאכן ביצע את פעולות השיווק הנדרשות בחוק בתקופה זו, ולא בנקל ניתן יהיה לסתור זאת".

בקשר לסתירת החזקה - השופטים מנו מספר שאלות מנחות שצריכות לעמוד לנגד עיני השופט הדן בתיק. בין אלה:

■ המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס - לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; ככל שראו הרוכשים את הנכס לפני הבלעדיות תיטה הכף לטובת סתירת החזקה.

■ המועד שבו נחתמה העסקה - "בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על-ידי המתווך הבלעדי"; ככל שהמתווך השקיע יותר בפעולות השיווק - הנטייה תהיה לפסוק בעדו.

■ בחינת כמות ואיכות פעולות השיווק שביצע המתווך הבלעדי. 

■ בחינת תום-הלב של הצדדים, בפרט בחינת השאלה, "האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות". 

■ בחינת השאלה האם המוכרים החריגו רוכשים פוטנציאליים מן הבלעדיות. 

■ בחינת האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס - האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו.

השופטים פסקו כי "כל הכרעה בשאלה זו (שאלת סתירת חזקת היותו של מתווך בלעדי 'גורם יעיל' - ג'מ') תיעשה לפי נסיבות העניין ולאורן של אמות-המידה האמורות".

במקרה הספציפי של המתווך ברמלי, נפסק כי התיק ישוב לבית משפט השלום, על-מנת שזה יכריע בשאלת סתירת החזקה העומדת לטובת המתווך - זאת לאור העקרונות שנקבעו בפסק דין. 

עוד כתבות

המשרוקית מארחת. חברה ממשלתית / צילום: Shutterstock

להפריט או לא? זה המושג שעומד בלב המחלוקת המתמשכת

בממשלה נאבקים על השליטה בהן, והוויכוחים אודותן נמשכים כבר עשורים • מה עומד מאחורי "החברות הממשלתיות"? ● המשרוקית של גלובס מציגה: המוניטור מבאר מושגים

וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה ירוקה בוול סטריט; רובינהוד קפצה ב-13%, פלנטיר בכ-4%

נאסד"ק עלה ב-0.5% ● אירופה ננעלה בירידות קלות ● פעילות הייצור בסין התכווצה בחודש יוני זה החודש השלישי ברציפות ● קנדה מבטלת את המס על שירותים דיגיטליים "מתוך ציפייה" להסכם סחר כולל עם ארה"ב ● סין מזהירה את ארה"ב כי לא תסבול הסכמי סחר עם מדינות אחרות אשר מנוגדים לאינטרסים שלה ● בוול סטריט, שבוע המסחר יהיה מקוצר ויסתיים ביום חמישי ב-20:00 שעון ישראל

נשיא אזרבייג'ן אילהם אלייב (מימין) עם נשיא איראן מסעוד פזשכיאן / צילום: ap

המל"ט שחשף ידידה ותיקה של ישראל להאשמות איראניות

על רקע קשריה ההדוקים עם ישראל, מוצאת את עצמה אזרבייג'ן מטרה לחשדות של טהרן בשיתופי-פעולה ביטחוניים עם ישראל בזמן המלחמה, לרבות תנועות של מל"טים על גבול איראן ● באקו מכחישה, אבל המשטר האיראני דורש הסברים - והמתיחות האזורית מתגברת

יעקב לוקסנבורג / צילום: סיון פרג'

המהלך הכפול שהניב ליעקב לוקסנבורג תוספת שווי של 400 מיליון שקל

בשבוע שעבר ניצל יעקב לוקסנבורג את מחירי השיא בבורסה בת"א כדי למכור מניות בחברת הבנייה דניה סיבוס, ובמקביל הגדיל את החזקותיו בלפידות קפיטל השולטת בה ● התוצאה: שווי החזקותיו בלפידות זינק ל-3.2 מיליארד שקל

מוחמד אל־ג'ולאני / צילום: Associated Press, Mosa'ab Elshamy

גם איראן וחיזבאללה בפנים: כך ייראה ההסכם הצפוי עם סוריה

שרי החוץ של מדינות ה-G7: יש לפעול לחידוש המו"מ עם איראן על הסכם הגרעין ● נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, הסיר את הסנקציות מהמשטר בסוריה ● דיווחים ערביים: כוחות צה"ל פועלים באזור שכם ● עדכונים שוטפים

ישראל שיתקה את המימון השיעי / צילום: AP

הצד הפחות מוכר של המלחמה: ישראל נתנה מכה אנושה גם לתשתית הפיננסית של איראן

אחרי ששיתקה כלכלית את הציר השיעי, ישראל חנקה גם את מנגנון הכספים של איראן עם חיסול אנשי מפתח בהעברת כספים לציר השיעי ● אבל המערכה טרם הסתיימה: חברות קש סיניות מבריחות נפט וסחורות תחת מסווה, ונעזרות בבנקים אירופיים

תשואות קרנות הפנסיה והגמל / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

זו כנראה הייתה חצי השנה הכי טובה לכסף שלכם מאז 2021, אלא אם כן אתם ב-S&P 500

למרות המכסים, המלחמות, הנפט והיחלשות הדולר - הקפיצה של הבורסה המקומית סידרה לחוסכים תשואות נאות מאוד ● גם הקאמבק של וול סטריט מהשפל של תחילת אפריל סייעה ● היחלשות הדולר פגעה בכולם אך בפרט במסלולים מחקי מדד ה-S&P 500

הבורסה בפרנקפורט, גרמניה / צילום: Shutterstock

יציבות בבורסות אירופה; באסיה, על רקע משבר בשיחות הסחר עם ארה"ב, בורסת טוקיו ירדה ב-1.2%

הדולר בעולם בשפל של מעל 3 שנים • S&P 500 חצה לראשונה את רף ה-6,200 נקודות • גאופוליטיקה, מלחמת הסחר ו-"רגע ליז טראס" - בבלומברג מנתחים את הסיכונים בוול סטריט במחצית השנייה של השנה

מטוס של איזי ג'ט / צילום: Shutterstock

באופן חריג, חברות התעופה הזרות והישראליות מתאגדות. מה הן דורשות?

בחברות התעופה הישראליות והזרות מאחדים כוחות ומבקשים הקלות בחוק שמחייב אותם לפצות נוסעים שבוטלה טיסתם ● החוק כבר תוקן לפני מספר חודשים כדי לתת מענה לחברות תעופה בזמן חירום, וכעת החברות מבקשות שהמדינה תספוג את הנזק במקומן ● "אנחנו נמצאים בזמן קריטי בו חברות התעופה בוחנות האם יחזרו לארץ"

עוזי לוי, מנהל מחקר חו״ל בבנק מזרחי טפחות / צילום: באדיבות מזרחי טפחות

"פוטנציאל לתשואות פנומנליות": מנהל המחקר בבנק שמסמן 3 סקטורים לוהטים

עוזי לוי, מנהל מחקר חו"ל במזרחי טפחות, לא נלחץ מהשיאים בשוק המניות: "זה לא 'הייפ' על ריק — אנחנו נמצאים בראשיתה של מהפכה טכנולוגית" ● למשקיע אגרסיבי הוא ממליץ לשים את הז'יטונים על מניות AI, ענן ומחשוב קוונטי, לצד הסקטור החבוט של אנרגיות מתחדשות

יצחק מירילשוילי, בעלי רוטשטיין וערוץ 14 / צילום: wikimedia ,RONENGOLDMAN.COM

קבלת פנים צוננת: המניה שנפלה ביומה הראשון במסחר

אנשי העיר, חברת הנדל"ן שבשליטת רוטשטיין, ירדה בחדות בבורסה בתל אביב, לאחר שהשלימה הנפקה ראשונית לפי שווי של רבע מיליארד שקל

כסף בקיר. עם שחר שני / צילום: פרטי

תכנון המס אפשר לו לקנות שתי דירות להשקעה, והוא רק בן 23

שחר שני עבד כנער בצביעת בתים ובשיפוצים, ולכן לא נבהל מקניית דירה שזקוקה לשיפוץ ● לאחר מכן מינף את הניסיון שצבר בבית ואת מבצעי הקבלנים - כדי להחזיק שתי דירות בגיל שבו רוב הצעירים עוד חוסכים לטיול אחרי צבא

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

ניצחה את הגרמנים והצרפתים: רפאל זכתה בעסקת ענק

לפי דיווחים שפורסמו, המערכת שרפאל צפויה לספק לרומניה בעסקת הענק היא ספיידר, המספקת פתרונות הגנה אווירית בטווחים שונים, אל מול מגוון איומים ● ככל שתיחתם, תהיה זו העסקה השנייה בגודלה אי פעם של מדינת ישראל, לאחר מכירת מערכת חץ 3 לגרמניה, תמורת כ-3.5 מיליארד דולר

שרת התחבורה מירי רגב / צילום: עמית שאבי - ידיעות אחרונות

רגב הורתה להחרים את הדיונים על הקמת שדה תעופה בעמק יזרעאל

שרת התחבורה הורתה שלא לקדם את הקמתו של השדה הצפוני עד להצגת חלופות לשדה הדרומי לראש הממשלה ● בכך מצטרפת רגב לקריאתו של ח"כ אלמוג כהן שלא לקדם בינתיים את השדה

השקל מתחזק, אבל מחירי המזון לא יורדים / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

השקל מתחזק ומחירי הסחורות בירידה, אז למה ההוזלות לא מגיעות לצרכנים?

הדולר נחלש, מחירי הסחורות בירידה - אבל המחירים בסופר לא צפויים לזוז בקרוב ● בכירים בתעשייה מסבירים כי היבואנים והיצרנים לא ממהרים להוזיל בשל התנודתיות הרבה של השקל, התחייבויות עבר וקשיים לוגיסטיים ● ירידות מחירים, אם יגיעו, לא צפויות לפני 2026

אסדת קידוח לוויתן / צילום: אלבטרוס

תחזית הכנסות קרן העושר עודכנו כלפי מעלה: 57-74 מיליארד דולר

בעקבות עדכון כלפי מעלה של כמויות הגז במאגר "לוויתן" והכניסה של המאגר הקטן "קטלן" שנמצא לאחרונה ע"י אנרג'יאן, רשות המסים הודיעה על עדכון כלפי מעלה של צפי ההכנסות מתמלוגים על רווחי גז ונפט

מנכ''ל אנבידיה, ג'נסן הואנג / צילום: ap, Nic Coury

האם זו החברה הראשונה בוול סטריט שתגיע לשווי שוק של 6 טריליון דולר

58 מתוך 66 האנליסטים שמסקרים את מניית אנבידיה בוול סטריט ממליצים לרכוש אותה, ואנליסט אחד אף צופה שהיא תזנק עד למחיר של 250 דולר, כ-60% מעל מחירה כעת ● "אנחנו בנקודה שבה אנבידיה מתחילה להגדיל את ייצור שבבי ה-Blackwell"

מנכ''ל פריון, טל יעקובסון / צילום: אוהד דיין

גם הפניקס דורשת מפריון לבטל את גלולת הרעל: "רואים בחומרה את התנהלות הדירקטוריון"

הפניקס מצטרפת לדרישה של ווליו בייס לבטל את גלולת הרעל ● השתיים מבקשות לכנס אסיפת בעלי מניות ובה להצביע על ביטולה ודרישה לאישורה ברוב רגיל ● בפניקס אומרים שהתוכנית אומצה תוך התעלמות מהנזקים שייגרמו לבעלי המניות

הוספת מיגון ליצירת ''חדר מוגן''. הביקוש עלה מאוד בשבועות האחרונים / צילום: אורטק

איך למגן חדר קיים במקרה שאי אפשר להוסיף ממ"ד

בעקבות מתקפת הטילים מאיראן ושיעורם הנמוך של דירות ובניינים ממוגנים, ישראלים רבים נמצאים בחיפוש אחר מרחב מוגן תקני ● חברות שונות מציעות פתרונות מיגון מעבר לממ"דים ולמקלטים, אולם פיקוד העורף אישר רק חלק מהשיטות ● גלובס עושה סדר

זהבית כהן יוסף / צילום: רמי זרנגר

מצטרפת למימושים: קרן אייפקס מוכרת מניות מקס סטוק ב-120 מיליון שקל

לאחר שמניית מקס סטוק זינקה ב-34% בחודש האחרון, מצטרפת בעלת המניות הגדולה בה, אייפקס, למגמת המימושים בבורסה ● החברה מכרה 5.5% מניות מקס סטוק ב-15.4 שקל למניה - הנחה של 5% על מחיר השוק