גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: מהו פוטנציאל ההשבחה ברובע 5 בת"א?

תוכנית הרבעים של העיר מתייחסת לרבעים 3-4 בלבד, אך משליכה בעקיפין גם על רבעים אחרים בה, דוגמת רובע 5, הכולל שכונות ורחובות אטרקטיביים כמו נווה צדק, רוטשילד ושינקין

נווה צדק, רובע 5 / צילום: תמר מצפי
נווה צדק, רובע 5 / צילום: תמר מצפי

*** בשיתוף נדל"ן אורבני

הפסטיבל סביב תוכנית הרבעים של תל-אביב רק הולך ומתרחב, וככל שאנו מתקרבים למועד אישורה הסופי, כך גדל מספר היזמים הפעילים בתחום ומספר הבניינים ודייריהם המתחילים בהליכים אקטיביים למימוש זכויותיהם המוגדלות מתוקף התוכנית. הבאזז הגדול סביב העניין מקהה מעט את העובדה כי למעשה תוכנית הרבעים מתייחסת באופן פרטני אך ורק לשניים מתוך תשעת הרבעים של העיר, כך שעל פניו מלבד רבעים 3 ו-4 אין התייחסות בתוכנית לשאר האזורים בעיר, שנדחקו להם מעט לפינה. בחלק ניכר מאזורים אלו קיים פוטנציאל תמ"א 38 גבוה במיוחד, הם ממוקמים בלוקיישנים קורצים אשר מחירי המכירה שלהם הם מהגבוהים ביותר בארץ. ועדיין, הפעילות בהם נמוכה.

רובע 5, הגובל ברובע 3 מצפון ברחובות מרמורק/בוגרשוב/בן ציון, בדרך יפו/אילת מדרום, רחוב יהודה הלוי/ מנחם בגין ממזרח ובים ממערב, שייך לתל-אביב ההיסטורית, ומכיל לוקיישנים קורצים במיוחד. שכונות דוגמת נווה צדק, שבזי, כרם התימנים, נחלת בנימין, ועוד, וכן רחובות כמו רוטשילד, שינקין, ולילינבלום, מהדובדבנים היקרים ביותר בעיר. למרות כל זאת, הפעילות בו בתחום התמ"א 38, בהשוואה לרבעים 3 ו-4 היא מינורית ושלווה. תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז, העוסקת בייזום וביצוע של פרוייקטים רבים של תמ"א 38 בתל-אביב ובכללם ברובע 5, אומר כי חוסר הפעילות ברובע זה איננו מוצדק שכן יש בפני היזמים והדיירים את הכלים על מנת לקדם פרויקטים באזור נבחר זה של העיר. "תוכנית הרבעים עוסקת באופן מפורט אך ורק ברבעים 3 ו-4 ועדיין קיימת הנחייה מטעם העירייה כי ברובע 5 ו-6 ניתן לקבל את אותן זכויות הבנייה כפי שהן מחושבות ברובע 3".

זאת ועוד, רייפמן מציין כי נתוני הבסיס של רובע 5 והתוכניות החלות עליו יוצרות לו באזורים מסוימים יתרון על פני רובע 3 הנושק לו מצפון. "בשני הרבעים חלקים רבים השייכים לאזור ההכרזה של אונסקו, אשר באופן מעשי מפחיתה בפרויקטים של הריסה ובנייה קומה אחת מהזכויות. עם זאת, בניגוד לרובע 3, על חלקים נרחבים מרובע 5 חלה תוכנית לב העיר, אשר במהותה מרחיבה את זכויות בנייה התב"עיות, כך שבמובנים רבים הוא אטרקטיבי יותר לתמ"א 38 מאשר רובע 3. במיוחד לאור זאת שעיריית תל-אביב החילה למעשה את הנחיותיה באשר רובע 3 גם ברובע 5".

- אם כך, מדוע יזמים ממעטים לעבוד ברובע זה?

"קיימת פעילות, אך היא נמוכה מהנעשה ברבעים 3 ו-4 ועדיין יש כר מספיק לפעולה. נכון, הוודאות התכנונית נמוכה יותר מאשר באחרונים, למרות שבפועל תוכנית הרבעים טרם אושרה, כך שיזמים חוששים שהעירייה תערים עליהם קשיים בירוקרטיים ותכנוניים בהגשות. אך כמובן בכל סיכון קיים סיכוי - התחרות קטנה יותר כך שקיימים בניינים רבים אטרקטיביים שטרם בוצע לגביהם מהלך, זאת בניגוד לרבעים 3 ו-4 שם, רוב הבניינים האטרקטיביים, כבר נחתמו או נמצאים בהליכי מו"מ.

דיירי רובע 5 עצמם, בניגוד לחבריהם האקטיביסטיים מרבעים 3 ו-4 , פועלים עדיין בהילוכים נמוכים בכל הקשור לקידום פרויקטים. ישנם בניינים רבים במתחם זה בהם לא החלו פעולות קידום ראשוניות להתנעת מהלכי תמ"א 38, למרות שכאמור, בחלק ניכר מהדירות ברובע קיים פוטנציאל השבחה של מאות אלפי שקלים ולעיתים אף מעבר לכך.

בנוסף לאי הוודאות, קיימת סברה כי הדיירים מעדיפים לחכות לתוכנית ספציפית לרובע זה, כזו שתיטיב עימם מעבר לזכויות הקיימות. אם ניקח לדוגמה את הבניינים הראשונים שהריצו פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים ברובע 4, הרי שבמידה והיו מתממשים בתקופות מאוחרות יותר, היו נהנים מזכויות נרחבות יותר, מתוקף תוכנית הרבעים ונבנים לפי תמ"א 38 הריסה ובנייה.

רייפמן שולל טענה זו: "תוכנית כדוגמת הרבעים נערכת אחת לתקופה ארוכה, פעם בעשור או מעבר לכך, מכאן שאני לא מאמין שמי שיחכה ברובע 5 יקבל בסופו של דבר יותר, מה גם שהעירייה הבהירה כי הזכויות ברובע 5 ו- 6 יתורגמו על פי הנעשה ברובע 3". הוא מוסיף כי "על הדיירים להבין כי כעת זה הזמן המתאים עבורם לפעול, ולקדם תהליכים אל מול יזמים מובילים שבעוד מספר חודשים, עלולים שלא להיות פנויים לפעול בבנייניהם.

כאמור, בדומה לרובע 5, גם על רובע 6, הנושק לו ממערב (דרך מנחם בגין), חלות הנחיות תכנוניות דומות באשר לתמ"א 38. אמנם עיקר הפעילות ברובע זה היא מסחרית והפוטנציאל לפרויקטים של תמ"א 38 נמוכה יחסית לרובעים האחרים, אך עדיין ברובע זה שגובל ברחוב שאול המלך מצפון , איילון ממזרח ולרחוב הרכבת מדרום, יש מספיק עבודה.

- מה עמדתך לגבי רובע 6?

"אין ספק כי מיקומו קורץ פחות. אזורים במרכז העיר, הממוקמים ממזרח לדרך נמיר אינם נחשבים לפריים לוקיישן, אך עדיין ישנם ברובע זה רחובות כדוגמת קרליבך, הארבעה ואפילו חלק מרחוב דובנוב היוקרתי, שם ניתן להקים פרויקטים מוצלחים, כך שיש לנצל את המומנטום על מנת לקדם במהירות וביעילות פרויקטים ברובע זה".

עוד כתבות

אדוארדו אלשטיין   / צילום: כפיר זיו

עוד מכה לאלשטיין: גם מחזיקי אג"ח יד' של אידיבי דורשים פירעון מיידי

לטובת מחזיקי סדרה י"ד משועבדות 70% ממניות דסק"ש ● החלטה זו מצטרפת להחלטה על העמדה לפירעון מיידי שקיבלו בתחילת השבוע מחזיקי אגרות החוב של אי.די.בי מסדרה ט'

ד"ר ברק עקביוב  / צילום: איל יצהר, גלובס

חזית חדשה במלחמה בחיידקים עמידים לאנטיביוטיקה

בקשה למענק מחקר שחזרה עם הערה "זה לא יעבוד לעולם" הובילה את ד"ר ברק עקביוב לפתח שיטה חדשנית לתכנון תרופות אנטיביוטיות ● התקווה היא שהיא תיתן מענה למחסור בתרופות יעילות חדשות

המגן צילום: מסך

המגן לא התרוממה: מה הכשיל את אפליקציית הקורונה הישראלית

עם תקציב שיווק אפסי, חוסר אמון כללי וכשלים טכנולוגיים - אין פלא ששיעור ההורדות של האפליקציה מגן 2 עומד על כ־22 אלף בלבד ● בהתחשב בסירוב של הממשלה לאמץ את הכלי שמציעות גוגל ואפל - לא ברור איזה כלי לניטור הדבקות יחכה לנו בתום הסגר

השף רן שמואלי, מסעדת קלארו / צילום: אביב חופי

"שילמתי 2,000 שקל וארוחת החג לא הגיעה": הכשל הלוגיסטי של הקייטרינג של השף רן שמואלי

עשרות הזמנות של ארוחות חג מחברת הקייטרינג של הבעלים של מסעדת קלארו לא הגיעו ליעדן גם לאחר יממה של המתנה, הזמנות אחרות סופקו אחרי חצות בלילה ● זהר שמואלי: "אני לא מסתתרת, היה כאן כשל לוגיסטי. אני מתחייבת שכולם יקבלו פיצוי"

מייסדי Next Insurance אלון חורי, גיא גולדשטיין ונסים טפירו/ צילום:יחצ

בלומברג: נקסט אינשורנס במגעים לגייס הון לפי שווי של 2.25 מיליארד ד'

חברת האינשורטק הישראלית גייסה לפני כשנה השווח הנמוך בכמחצית ● מי שמנהלת מגעים להוביל את סבב הגיוס היא קרן ההשקעות של חברת גוגל ● בנקסט אינשורנס ובגוגל סירבו להגיב

יורם דבש,  נשיא בורסת היהלומים הישראלית, ואחמד בן סולייאם, יו"ר בורסת היהלומים בדובאי, חותמים על הסכם שיתוף הפעולה / צילום: אור שמואלי

בורסת היהלומים הישראלית תיפתח נציגות בדובאי

זאת בעקבות חתימה על הסכם לשיתוף פעולה עם DMCC, חברת האם של בורסת היהלומים בדובאי ● DMCC צפויים לפתוח משרדים בבורסה ברמת גן

הנקראות של תש״פ - המשרוקית / צילום: אפרת לוי, גלובס

מהשכר של נתניהו ועד תמלוגי הגז: בדיקות המשרוקית הכי נצפות השנה

כמה מובטלים באמת יש בישראל ולמי כדאי להאמין? ● השכר הפנטסטי של נתניהו, או: איך יוצרים אחיזת עיניים ● כמה מכספי הגז באמת הגיעו עד היום לציבור ● האם מתנהלת נגד גנץ חקירה על קבלת 50 מיליון שקל בלי מכרז? ● ועוד שש כתבות שהכי אהבתם השנה

המטוס הממותג של ישראייר / צילום: סיון פרג', יח"צ

ישראייר מתכוננת לאישור הפעלת טיסות לאמירויות ובינתיים משיקה קו לסרביה

ישראייר לא נחה לרגע - לאחר שהוכרזה כמדינה ירוקה אתמול, החברה תפעיל טיסות לסרביה מ-25.9 ● את ההיערכות לקראת הטיסות לאיחוד האמירויות עשתה חברת התעופה עם מטוס ממותג עליו מתנוסס דגל האמירות לצד דגל ישראל לצד המלים "שלום", "עתיד" ו"שותפות"

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הירידות בבורסה התמתנו בסיום; פוקס קפצה בעוד 6.6%

המדדים המובילים ננעלו בירידות של 0.4%-0.6% בסיום ● מחזור המסחר הסתכם בכ-2.1 מיליארד שקל ● אל על צנחה בכ-9% בהמשך לגיוס אמש של 505 מיליון דולר ● עליות חדות נרשמו במניות בזק, סלקום ומיטרוניקס

בדיקה לגילוי הדבקה בנגיף הקורונה בארה"ב / צילום: Ted S. Warren, AP

ה-CDC הופך את ההנחיות: אנשים ללא סימפטומים ייאלצו להיבדק

לפי ההנחיה החדשה, גם אנשים שאין להם כלל תסמינים, אולם היו בקשר הדוק עם חולה קורונה - יזדקקו לבדיקה ● מומחים הדגישו בעבר שוב ושוב את חשיבותה של הבדיקה, גם לאנשים שלא מדווחים על סימפטומים

שירבו זכויותינו כרימון. כמה יהודים באמת יש בעולם / עיצוב: טלי בוגדנובסקי , גלובס

ערב ראש השנה: כמה יהודים באמת יש בעולם?

אלוהים הבטיח שעם ישראל "לא ייספר מרוב", אבל הססטיסטיקאים מתעקשים לנסות • כמו כל שאלה סטטיסטית, התשובה תלויה בהגדרה • קראנו את האומדנים העדכניים בעין ביקורתית והשתדלנו להיזהר ממסקנות כוזבות

אלי רוזנברג (בעיגול) ומטוס אל על בשדה התעופה בן גוריון / צילום: פרטי, יואב יערי

לאלי רוזנברג אין זמן לנוח: הכירו את בעל השליטה החדש של אל על

רוזנברג, שעלה לארץ מארה"ב לפני כחמש שנים ועד לאחרונה למד בכולל, הוא בנו של המיליארדר קני רוזנברג ● "אל על היא העסק הראשון של רוזנברג הצעיר ולכן הוא ירצה להוכיח את היכולות שלו", מספרים מקורביו

האי היווני סימי / צילום: שאטרסטוק

בשנה הבאה נביט אל הגלים: האיים היוונים שהכי כדאי לבקר בהם

בין אם תחליטו לצאת לחופשה בזמן הסגר או שדווקא תשמרו את הנופש לימים רגועים יותר, הנה כל מה שאתם צריכים לדעת על האיים הכי שווים ביוון ● חלק שני

כתבות הנדל"ן שעשו את השבוע. נמל חיפה / צילום: איל יצהר, גלובס

על קו דובאי חיפה, ו"שיטת" אלדד פרי. כותרות הנדל"ן

שלומי פוגל ממספנות ישראל חובר לחברה מדובאי ● "גלובס" בעקבות גיוסי החובות של פרי נדל"ן כל הדרך לקריסה ● המספרים העגומים של מחיר למשתכן נחשפים ● ומדוע קשיי הרישוי מטרידים את אנשי הנדל"ן לא פחות מהקורונה

ברק רוזן / צילום: יח"צ

ברק רוזן משתלט על חברת אחזקות הביומד די.אן.איי

רוזן, בעלי חברת הנדל"ן ישראל קנדה, ישקיע 14-18 מיליון שקל בתמורה ל-60% מהחברה ● די.אן.איי מחזיקה בחברות הבנות אנטרה שנסחרת בנאסד"ק ובימ מד

זירת המסחר בוול סטריט / צילום: Lucas Jackson , רויטרס

נעילה שלילית בוול סטריט; הנאסד"ק ירד בכ-1%

טראמפ צפוי לחתום ביום ראשון על צו שיאסור הורדות של וויצ'ט וטיקטוק בארה"ב  ● בורסות אסיה רשמו בעיקר עליות בעקבות המשך התחזקותו של היואן הסיני ביחס לדולר

בנימין נתניהו / צילום: אורן בן חקון, פול

נתניהו: "ייתכן שלא תהיה ברירה אלא להחמיר את ההנחיות"

ראש הממשלה נתניהו מסר הצהרה לתקשורת פחות מ-24 שעות לפני הסגר: "אני לא אטיל סגר סתם. כל דבר נשקל בכובד ראש. חובתי לשמור על הבריאות והחיים שלכם" ● מוקדם יותר דן ראש הממשלה בשיחה טלפונית עם שר הבריאות ופרויקטור הקורונה בהחמרת הסגר, לרבות סגירת שווקים, בשל העלייה הגדולה בתחלואה

מכשיר לבדיקת קורונה של חברת Visby Medical  / צילום: יח"צ

ה-FDA אישר בדיקת קורונה ביתית ומיידית שפיתח יזם ישראלי

חברת Visby Medical שהקים בארה"ב הישראלי אדם דה לה זרטה פיתחה מכשיר קטן כגודל כך היד, מתכלה, שמחזיר תוצאות מבדיקת קורונה תוך חצי שעה ● האישור שקיבלה מה-FDA לא מפרט את רמה הדיוק שלה

עמק יזרעאל. יישובים בפריפריה זכו פחות בקרקעות   / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

צדק חלוקתי בגבולות המוניציפליים? המחקר שמגלה שזה קורה בעיקר במרכז הארץ, ובעיקר ליהודים

מחקר חדש בדק יותר מ-90 החלטות של ועדות הגבולות בין השנים 2003 ל-2016 • אף שמטרתן הייתה להעביר שטחים לרשויות חלשות - רוב המרוויחות הן רשויות יהודיות במרכז, שהיו מקורבות לשר הפנים באותה עת

עמית בן דב / צילום: איל יצהר, גלובס

הסיפור שהתחיל בשרטוט על מפית בבית קפה ונגמר (בינתיים) בגיוס לפי שווי של 2 מיליארד דולר

עמית בן דב חלם להיות ג'ימי הנדריקס הבא, וגם לתפקיד הראשון בהייטק התגלגל בעקבות החלום להשתלב בעסקי הבידור ● בגיל 50 הוא החליט להקים סטארט-אפ ראשון, שמנתח שיחות של אנשי מכירות ומספק להם המלצות ● היעד: להיות ה"טסלה של עולם המכירות"