גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: מהו פוטנציאל ההשבחה ברובע 5 בת"א?

תוכנית הרבעים של העיר מתייחסת לרבעים 3-4 בלבד, אך משליכה בעקיפין גם על רבעים אחרים בה, דוגמת רובע 5, הכולל שכונות ורחובות אטרקטיביים כמו נווה צדק, רוטשילד ושינקין

נווה צדק, רובע 5 / צילום: תמר מצפי
נווה צדק, רובע 5 / צילום: תמר מצפי

*** בשיתוף נדל"ן אורבני

הפסטיבל סביב תוכנית הרבעים של תל-אביב רק הולך ומתרחב, וככל שאנו מתקרבים למועד אישורה הסופי, כך גדל מספר היזמים הפעילים בתחום ומספר הבניינים ודייריהם המתחילים בהליכים אקטיביים למימוש זכויותיהם המוגדלות מתוקף התוכנית. הבאזז הגדול סביב העניין מקהה מעט את העובדה כי למעשה תוכנית הרבעים מתייחסת באופן פרטני אך ורק לשניים מתוך תשעת הרבעים של העיר, כך שעל פניו מלבד רבעים 3 ו-4 אין התייחסות בתוכנית לשאר האזורים בעיר, שנדחקו להם מעט לפינה. בחלק ניכר מאזורים אלו קיים פוטנציאל תמ"א 38 גבוה במיוחד, הם ממוקמים בלוקיישנים קורצים אשר מחירי המכירה שלהם הם מהגבוהים ביותר בארץ. ועדיין, הפעילות בהם נמוכה.

רובע 5, הגובל ברובע 3 מצפון ברחובות מרמורק/בוגרשוב/בן ציון, בדרך יפו/אילת מדרום, רחוב יהודה הלוי/ מנחם בגין ממזרח ובים ממערב, שייך לתל-אביב ההיסטורית, ומכיל לוקיישנים קורצים במיוחד. שכונות דוגמת נווה צדק, שבזי, כרם התימנים, נחלת בנימין, ועוד, וכן רחובות כמו רוטשילד, שינקין, ולילינבלום, מהדובדבנים היקרים ביותר בעיר. למרות כל זאת, הפעילות בו בתחום התמ"א 38, בהשוואה לרבעים 3 ו-4 היא מינורית ושלווה. תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז, העוסקת בייזום וביצוע של פרוייקטים רבים של תמ"א 38 בתל-אביב ובכללם ברובע 5, אומר כי חוסר הפעילות ברובע זה איננו מוצדק שכן יש בפני היזמים והדיירים את הכלים על מנת לקדם פרויקטים באזור נבחר זה של העיר. "תוכנית הרבעים עוסקת באופן מפורט אך ורק ברבעים 3 ו-4 ועדיין קיימת הנחייה מטעם העירייה כי ברובע 5 ו-6 ניתן לקבל את אותן זכויות הבנייה כפי שהן מחושבות ברובע 3".

זאת ועוד, רייפמן מציין כי נתוני הבסיס של רובע 5 והתוכניות החלות עליו יוצרות לו באזורים מסוימים יתרון על פני רובע 3 הנושק לו מצפון. "בשני הרבעים חלקים רבים השייכים לאזור ההכרזה של אונסקו, אשר באופן מעשי מפחיתה בפרויקטים של הריסה ובנייה קומה אחת מהזכויות. עם זאת, בניגוד לרובע 3, על חלקים נרחבים מרובע 5 חלה תוכנית לב העיר, אשר במהותה מרחיבה את זכויות בנייה התב"עיות, כך שבמובנים רבים הוא אטרקטיבי יותר לתמ"א 38 מאשר רובע 3. במיוחד לאור זאת שעיריית תל-אביב החילה למעשה את הנחיותיה באשר רובע 3 גם ברובע 5".

- אם כך, מדוע יזמים ממעטים לעבוד ברובע זה?

"קיימת פעילות, אך היא נמוכה מהנעשה ברבעים 3 ו-4 ועדיין יש כר מספיק לפעולה. נכון, הוודאות התכנונית נמוכה יותר מאשר באחרונים, למרות שבפועל תוכנית הרבעים טרם אושרה, כך שיזמים חוששים שהעירייה תערים עליהם קשיים בירוקרטיים ותכנוניים בהגשות. אך כמובן בכל סיכון קיים סיכוי - התחרות קטנה יותר כך שקיימים בניינים רבים אטרקטיביים שטרם בוצע לגביהם מהלך, זאת בניגוד לרבעים 3 ו-4 שם, רוב הבניינים האטרקטיביים, כבר נחתמו או נמצאים בהליכי מו"מ.

דיירי רובע 5 עצמם, בניגוד לחבריהם האקטיביסטיים מרבעים 3 ו-4 , פועלים עדיין בהילוכים נמוכים בכל הקשור לקידום פרויקטים. ישנם בניינים רבים במתחם זה בהם לא החלו פעולות קידום ראשוניות להתנעת מהלכי תמ"א 38, למרות שכאמור, בחלק ניכר מהדירות ברובע קיים פוטנציאל השבחה של מאות אלפי שקלים ולעיתים אף מעבר לכך.

בנוסף לאי הוודאות, קיימת סברה כי הדיירים מעדיפים לחכות לתוכנית ספציפית לרובע זה, כזו שתיטיב עימם מעבר לזכויות הקיימות. אם ניקח לדוגמה את הבניינים הראשונים שהריצו פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים ברובע 4, הרי שבמידה והיו מתממשים בתקופות מאוחרות יותר, היו נהנים מזכויות נרחבות יותר, מתוקף תוכנית הרבעים ונבנים לפי תמ"א 38 הריסה ובנייה.

רייפמן שולל טענה זו: "תוכנית כדוגמת הרבעים נערכת אחת לתקופה ארוכה, פעם בעשור או מעבר לכך, מכאן שאני לא מאמין שמי שיחכה ברובע 5 יקבל בסופו של דבר יותר, מה גם שהעירייה הבהירה כי הזכויות ברובע 5 ו- 6 יתורגמו על פי הנעשה ברובע 3". הוא מוסיף כי "על הדיירים להבין כי כעת זה הזמן המתאים עבורם לפעול, ולקדם תהליכים אל מול יזמים מובילים שבעוד מספר חודשים, עלולים שלא להיות פנויים לפעול בבנייניהם.

כאמור, בדומה לרובע 5, גם על רובע 6, הנושק לו ממערב (דרך מנחם בגין), חלות הנחיות תכנוניות דומות באשר לתמ"א 38. אמנם עיקר הפעילות ברובע זה היא מסחרית והפוטנציאל לפרויקטים של תמ"א 38 נמוכה יחסית לרובעים האחרים, אך עדיין ברובע זה שגובל ברחוב שאול המלך מצפון , איילון ממזרח ולרחוב הרכבת מדרום, יש מספיק עבודה.

- מה עמדתך לגבי רובע 6?

"אין ספק כי מיקומו קורץ פחות. אזורים במרכז העיר, הממוקמים ממזרח לדרך נמיר אינם נחשבים לפריים לוקיישן, אך עדיין ישנם ברובע זה רחובות כדוגמת קרליבך, הארבעה ואפילו חלק מרחוב דובנוב היוקרתי, שם ניתן להקים פרויקטים מוצלחים, כך שיש לנצל את המומנטום על מנת לקדם במהירות וביעילות פרויקטים ברובע זה".

עוד כתבות

תרזה מיי, ראשת ממשלת בריטניה, נואמת בפרלמנט / צילום: Reuters TV

תרזה מיי התפטרה והבהירה: חייבים להגיע לפשרה | פרשנות

את אנחת הרווחה של מיי, כשלא תצטרך יותר להמשיך ולעסוק ב"ברקזיט" מול תקשורת לועגת ופרלמנט מציק, היה אפשר לשמוע כל הדרך מ"דאונינג 10"

קמפוס הר הצופים, האוניברסיטה העברית / צילום: שאטרסטוק

חשד למקרה חצבת באוניברסיטה העברית

(עדכון) ● במייל שנשלח לעשרות אלפי הסטודנטים הלומדים בקמפוס הר הצופים שבאוניברסיטה העברית נכתב כי "יש חשד שסטודנט הלומד בחוגים לגיאוגרפיה וארכיאולוגיה לתואר ראשון חלה במחלת החצבת" ● באוניברסיטה העברית אישרו את הדברים והוסיפו במדויק היכן שהה הסטודנט בימים האחרונים

אווירת רמאדן / צילום: יותם יעקובסון

לילות רמדאן: בואו לגלות את הרחוב המוסלמי המקומי

טיולי רמדאן נערכים בימים אלה בכפרים ובערים מוסלמיות ברחבי הארץ, וחשים את הדופק הלא מוכר של הרחוב המוסלמי ● מבקרים במסגדים, בשווקים ובבתים פתוחים

שריפות ענק בכפר אוריה, גיזו, ויער הנשיא

נתניהו בחפ"ק השריפות: קיבלנו סיוע ממצרים והצעה לסיוע מהפלסטינים

ראש הממשלה: "המשימות שלנו הם קודם כל הצלת חיים. זה אומר שאנחנו מפנים אנשים מבתיהם, וזה דבר קשה מאוד וקורע לב אבל הדבר נדרש"

הפגנה נגד החוק האוסר הפלות / צילום: TIM SHORTT/ FLORIDA TODAY

מלחמה הרת-גורל בין "רוצחי הילדים" לבין "שלטון הגברים"

המחלוקת בת חצי המאה על הפלות מלאכותיות באמריקה נכנסת לשלב קריטי ● בית המשפט העליון עומד להתבקש לבטל את הפסיקה משנת 1973 שמצאה בסיס חוקתי להפלות ● בפעם הראשונה מאז יש רוב שמרני בבית המשפט ● אבל השינוי לא יהיה אוטומטי וכנראה גם לא מהיר ● שוחרי הביטול מוכנים לחכות. הרוח נושבת בגבם, ומגיני ההפלות נדחקים אל הקיר ● פרשנות

שריפות ענק בכפר אוריה, גיזו, ויער הנשיא

נערכים להשתלטות על השריפות: האתגר הגדול - הרוחות והשרב מחר

(עדכון)  אחרי שיותר מ-3,500 אזרחים פונו מבתיהם בעקבות השתוללות האש סמוך לקיבוץ הראל ובמבוא מודיעים, שירותי הכבאות והמשטרה נערכים לקראת מחר - אז צפוי מזג האוויר השרבי להגיע לשיא ● כוחות הכיבוי עדיין פועלים בשטח להשיג שליטה באש

קרייזלר פסיפיקה / צילום: יחצ

בית על גלגלים: המיניוואן של קרייזלר מותאם בעיקר למציאות האמריקאית

המיניוואן המסוגנן של קרייזלר מתאים במיוחד למשפחות גדולות ופעילות שמחפשות שפע של מרחב ● הוא מציע הרבה אבזור וטכנולוגיה ונוחות נסיעה טובה, אבל ממדיו וצריכת הדלק שלו מותאמים יותר למציאות האמריקאית ופחות לכבישים עירוניים וצרים

ביטקוין / צילום: רויטרס

מה מזניק את שוק הקריפטו? הביטקוין שוב עולה

שער הביטקוין טיפס השבוע ביותר מ-13%, לאחר שרק לפני 8 ימים רשם שיא של יותר מ-9 חודשים, כשזינק מעל ל-8,300 דולר ● בראיון למגזין האמריקאי ״פורצ׳ן״ הסביר השבוע אחד המשקיעים הבולטים בתחום המטבעות הדיגיטליים כי אפשר לראות מתאם בין עלייה במחיר הביטקוין לבין המשבר בשיחות הסחר בין ארה״ב לסין

אילון מאסק, מייסד טסלה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אלון מאסק במייל לעובדים: מצפים לשיא מסירות של רכבים ברבעון

מייל ששלח המנכ"ל מאסק לעובדים חושף כי החברה מצפה לשיא מסירות ברבעון ● מוקדם יותר אדם ג'ונאס מבנק ההשקעות מורגן סטנלי, שנחשב כמי שמאמין בטסלה, העריך כי טסלה היא יותר "סיפור של מצוקת אשראי מאשר סיפור הצלחה"

רמי לוי וקופיקס/ צילומים: יחצ ואיל יצהר

הפסדי קופיקס מתרחבים: ירידה של 8% בהכנסות ברבעון

ברווח הגולמי של החברה נרשמה עלייה של 20% לרמה של כ-18 מיליון שקל על רקע שיפור בתנאי הסחר מול ספקי החברה ● סגרה 5 סניפי בתי קפה לפני שבוע

בנימין נתניהו בקלפי / צילום: חיים צח-לעמ"

כשבג"ץ משבש את עבודת הממשלה, פסקת ההתגברות הכרחית

פסקת ההתגברות היא "קץ הדמוקרטיה"? ממש לא ● השיח הציבורי מתמקד בחוקים שנפסלו, אבל בג"ץ משבש לא פעם את עבודת הממשלה, בין היתר גם בהחלטות כלכליות ● פרשנות

מנכ"ל אמזון, ג'ף בזוס / צילום: Reuters, Joshua Roberts

הסטארט-אפ הישראלי NSLComm ישגר לוויין לחלל עם השירות החדש של אמזון

אמזון הודיעה על השקתה הגלובלית של AWS Ground Station, רשת תחנות קרקע ללוויינים ● המוצר התחיל לעבוד עם 7 לקוחות ראשונים לשירות, בהם הסטארט-אפ הישראלי NSLComm שגייס עד היום 15 מיליון דולר מ-JVP ומשקיעים נוספים

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בצל הורדת מחיר היעד: מניית טבע חזרה 17 שנה לאחור

(עדכון) ● מניית טבע נפלה במעל ל-4% במסחר בוול סטריט ומחירה עמד על 11.04 דולר בסיום המסחר ● הבוקר (ה') הוריד בנק קרדיט סוויס, בפעם השנייה בשלושה השבועות האחרונים, את מחיר היעד שלו למניית טבע

שריפות ענק בכפר אוריה, גיזו, ויער הנשיא

גל השריפות: לאור מאמצי כוחות הכיבוי - רוב מוקדי האש תחת שליטה

מטוסי כיבוי ולוחמים עדיין פועלים להשתלט על שריפות ביישובים טלכיד שבבקעת הירדן ופדואל שבשומרון ● שלושה בני אדם נעצרו בחשד להצתות באזור ירושלים ● תושבי יכיני שבשער הנגב פונו מבתיהם עקב אש שפרצה מבלון תבערה

ריזוטו אספרגוס/ צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

לפני שהאביב נגמר: זו שעתם היפה ביותר של הירקות הירוקים

האביב שהגיע לשבועיים וחצי עושה טוב לירקות הירוקים ● משתלבים להפליא עם ריזוטו, אחת ממנות הדגל של האורז העגול מאיטליה, למנת "פרימוורה" (אביב) קלאסית

העיירה לה אורטבה/ צילום: איור: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

אי של הפתעות: טנריף הוא לא רק יעד של בטן-גב

לטנריף יצא שם של "יעד בטן-גב", אבל זה יהיה בזבוז משווע, כי יש בו הרבה יותר: נופים מסעירים, לועות געשיים, נתיב נדידה של דולפינים ולווייתנים, כפרים קטנים וצבעוניים ואפילו פירמידות מסתוריות, שלא ברור מי בנה אותן

גרארד קושנר דונלד טראמפ / רויטרס

מהסמינר הכלכלי למחאת אמזון - כמה אתם שולטים בחדשות?

כמה עלה כל פרק בעונה האחרונה של משחקי הכס, מה קרה לתחזית הצמיחה של ישראל ומי אמר שהוא לא רלוונטי? 10 שאלות מהסיפורים החדשותיים של השבוע שחלף

ראשת ממשלת ברטיניה, תרזה מיי / צילום: רויטרס

דרמה בבריטניה: תרזה מיי הודיעה כי תתפטר מראשות הממשלה ב-7 ביוני

הודעת ההתפטרות העמיקה מיי את המשבר הפוליטי בממלכה המאוחדת, והציבה את הפרישה מהאיחוד האירופי שוב על מסלול אי-ודאות ● לפי רוב ההערכות המועמד המוביל להחלפת מיי הוא שר החוץ הבריטי לשעבר – בוריס ג'ונסון

פרופ' רבקה כרמי. "לא לגמרי בחירה עצמאית וחופשית"

למה אין נשים בסגל הבכיר באקדמיה? "בוועדת המינויים יש רוב גברי"

סטודנטיות מהוות את הרוב במוסדות להשכלה גבוהה, ואפילו 55% מסגל ההוראה הן נשים, אבל כשזה מגיע לסגל הבכיר - שיעור הנשים צונח לשליש • עו"ד עידית סולומון, דוקטורנטית למשפטים בבר אילן שחקרה את הנושא, מסבירה למה זה קורה

אזור מוליסה אברוצו / צילום: shutterstock א.ס.פ קריאטיב

יין איטלקי למתקדמים: נודדים למחוזות מבודדים

מחוזות מוליסה-אברוצו הם המערב הפרוע של עולם היין האיטלקי ● לאחרונה יותר ויותר מבקרים וחובבי יין מחפשים שם יינות מעניינים