נווה צדק, רובע 5 / צילום: תמר מצפי
*** בשיתוף נדל"ן אורבני
הפסטיבל סביב תוכנית הרבעים של תל-אביב רק הולך ומתרחב, וככל שאנו מתקרבים למועד אישורה הסופי, כך גדל מספר היזמים הפעילים בתחום ומספר הבניינים ודייריהם המתחילים בהליכים אקטיביים למימוש זכויותיהם המוגדלות מתוקף התוכנית. הבאזז הגדול סביב העניין מקהה מעט את העובדה כי למעשה תוכנית הרבעים מתייחסת באופן פרטני אך ורק לשניים מתוך תשעת הרבעים של העיר, כך שעל פניו מלבד רבעים 3 ו-4 אין התייחסות בתוכנית לשאר האזורים בעיר, שנדחקו להם מעט לפינה. בחלק ניכר מאזורים אלו קיים פוטנציאל תמ"א 38 גבוה במיוחד, הם ממוקמים בלוקיישנים קורצים אשר מחירי המכירה שלהם הם מהגבוהים ביותר בארץ. ועדיין, הפעילות בהם נמוכה.
רובע 5, הגובל ברובע 3 מצפון ברחובות מרמורק/בוגרשוב/בן ציון, בדרך יפו/אילת מדרום, רחוב יהודה הלוי/ מנחם בגין ממזרח ובים ממערב, שייך לתל-אביב ההיסטורית, ומכיל לוקיישנים קורצים במיוחד. שכונות דוגמת נווה צדק, שבזי, כרם התימנים, נחלת בנימין, ועוד, וכן רחובות כמו רוטשילד, שינקין, ולילינבלום, מהדובדבנים היקרים ביותר בעיר. למרות כל זאת, הפעילות בו בתחום התמ"א 38, בהשוואה לרבעים 3 ו-4 היא מינורית ושלווה. תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז, העוסקת בייזום וביצוע של פרוייקטים רבים של תמ"א 38 בתל-אביב ובכללם ברובע 5, אומר כי חוסר הפעילות ברובע זה איננו מוצדק שכן יש בפני היזמים והדיירים את הכלים על מנת לקדם פרויקטים באזור נבחר זה של העיר. "תוכנית הרבעים עוסקת באופן מפורט אך ורק ברבעים 3 ו-4 ועדיין קיימת הנחייה מטעם העירייה כי ברובע 5 ו-6 ניתן לקבל את אותן זכויות הבנייה כפי שהן מחושבות ברובע 3".
זאת ועוד, רייפמן מציין כי נתוני הבסיס של רובע 5 והתוכניות החלות עליו יוצרות לו באזורים מסוימים יתרון על פני רובע 3 הנושק לו מצפון. "בשני הרבעים חלקים רבים השייכים לאזור ההכרזה של אונסקו, אשר באופן מעשי מפחיתה בפרויקטים של הריסה ובנייה קומה אחת מהזכויות. עם זאת, בניגוד לרובע 3, על חלקים נרחבים מרובע 5 חלה תוכנית לב העיר, אשר במהותה מרחיבה את זכויות בנייה התב"עיות, כך שבמובנים רבים הוא אטרקטיבי יותר לתמ"א 38 מאשר רובע 3. במיוחד לאור זאת שעיריית תל-אביב החילה למעשה את הנחיותיה באשר רובע 3 גם ברובע 5".
- אם כך, מדוע יזמים ממעטים לעבוד ברובע זה?
"קיימת פעילות, אך היא נמוכה מהנעשה ברבעים 3 ו-4 ועדיין יש כר מספיק לפעולה. נכון, הוודאות התכנונית נמוכה יותר מאשר באחרונים, למרות שבפועל תוכנית הרבעים טרם אושרה, כך שיזמים חוששים שהעירייה תערים עליהם קשיים בירוקרטיים ותכנוניים בהגשות. אך כמובן בכל סיכון קיים סיכוי - התחרות קטנה יותר כך שקיימים בניינים רבים אטרקטיביים שטרם בוצע לגביהם מהלך, זאת בניגוד לרבעים 3 ו-4 שם, רוב הבניינים האטרקטיביים, כבר נחתמו או נמצאים בהליכי מו"מ.
דיירי רובע 5 עצמם, בניגוד לחבריהם האקטיביסטיים מרבעים 3 ו-4 , פועלים עדיין בהילוכים נמוכים בכל הקשור לקידום פרויקטים. ישנם בניינים רבים במתחם זה בהם לא החלו פעולות קידום ראשוניות להתנעת מהלכי תמ"א 38, למרות שכאמור, בחלק ניכר מהדירות ברובע קיים פוטנציאל השבחה של מאות אלפי שקלים ולעיתים אף מעבר לכך.
בנוסף לאי הוודאות, קיימת סברה כי הדיירים מעדיפים לחכות לתוכנית ספציפית לרובע זה, כזו שתיטיב עימם מעבר לזכויות הקיימות. אם ניקח לדוגמה את הבניינים הראשונים שהריצו פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים ברובע 4, הרי שבמידה והיו מתממשים בתקופות מאוחרות יותר, היו נהנים מזכויות נרחבות יותר, מתוקף תוכנית הרבעים ונבנים לפי תמ"א 38 הריסה ובנייה.
רייפמן שולל טענה זו: "תוכנית כדוגמת הרבעים נערכת אחת לתקופה ארוכה, פעם בעשור או מעבר לכך, מכאן שאני לא מאמין שמי שיחכה ברובע 5 יקבל בסופו של דבר יותר, מה גם שהעירייה הבהירה כי הזכויות ברובע 5 ו- 6 יתורגמו על פי הנעשה ברובע 3". הוא מוסיף כי "על הדיירים להבין כי כעת זה הזמן המתאים עבורם לפעול, ולקדם תהליכים אל מול יזמים מובילים שבעוד מספר חודשים, עלולים שלא להיות פנויים לפעול בבנייניהם.
כאמור, בדומה לרובע 5, גם על רובע 6, הנושק לו ממערב (דרך מנחם בגין), חלות הנחיות תכנוניות דומות באשר לתמ"א 38. אמנם עיקר הפעילות ברובע זה היא מסחרית והפוטנציאל לפרויקטים של תמ"א 38 נמוכה יחסית לרובעים האחרים, אך עדיין ברובע זה שגובל ברחוב שאול המלך מצפון , איילון ממזרח ולרחוב הרכבת מדרום, יש מספיק עבודה.
- מה עמדתך לגבי רובע 6?
"אין ספק כי מיקומו קורץ פחות. אזורים במרכז העיר, הממוקמים ממזרח לדרך נמיר אינם נחשבים לפריים לוקיישן, אך עדיין ישנם ברובע זה רחובות כדוגמת קרליבך, הארבעה ואפילו חלק מרחוב דובנוב היוקרתי, שם ניתן להקים פרויקטים מוצלחים, כך שיש לנצל את המומנטום על מנת לקדם במהירות וביעילות פרויקטים ברובע זה".