גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: מהו פוטנציאל ההשבחה ברובע 5 בת"א?

תוכנית הרבעים של העיר מתייחסת לרבעים 3-4 בלבד, אך משליכה בעקיפין גם על רבעים אחרים בה, דוגמת רובע 5, הכולל שכונות ורחובות אטרקטיביים כמו נווה צדק, רוטשילד ושינקין

נווה צדק, רובע 5 / צילום: תמר מצפי
נווה צדק, רובע 5 / צילום: תמר מצפי

*** בשיתוף נדל"ן אורבני

הפסטיבל סביב תוכנית הרבעים של תל-אביב רק הולך ומתרחב, וככל שאנו מתקרבים למועד אישורה הסופי, כך גדל מספר היזמים הפעילים בתחום ומספר הבניינים ודייריהם המתחילים בהליכים אקטיביים למימוש זכויותיהם המוגדלות מתוקף התוכנית. הבאזז הגדול סביב העניין מקהה מעט את העובדה כי למעשה תוכנית הרבעים מתייחסת באופן פרטני אך ורק לשניים מתוך תשעת הרבעים של העיר, כך שעל פניו מלבד רבעים 3 ו-4 אין התייחסות בתוכנית לשאר האזורים בעיר, שנדחקו להם מעט לפינה. בחלק ניכר מאזורים אלו קיים פוטנציאל תמ"א 38 גבוה במיוחד, הם ממוקמים בלוקיישנים קורצים אשר מחירי המכירה שלהם הם מהגבוהים ביותר בארץ. ועדיין, הפעילות בהם נמוכה.

רובע 5, הגובל ברובע 3 מצפון ברחובות מרמורק/בוגרשוב/בן ציון, בדרך יפו/אילת מדרום, רחוב יהודה הלוי/ מנחם בגין ממזרח ובים ממערב, שייך לתל-אביב ההיסטורית, ומכיל לוקיישנים קורצים במיוחד. שכונות דוגמת נווה צדק, שבזי, כרם התימנים, נחלת בנימין, ועוד, וכן רחובות כמו רוטשילד, שינקין, ולילינבלום, מהדובדבנים היקרים ביותר בעיר. למרות כל זאת, הפעילות בו בתחום התמ"א 38, בהשוואה לרבעים 3 ו-4 היא מינורית ושלווה. תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז, העוסקת בייזום וביצוע של פרוייקטים רבים של תמ"א 38 בתל-אביב ובכללם ברובע 5, אומר כי חוסר הפעילות ברובע זה איננו מוצדק שכן יש בפני היזמים והדיירים את הכלים על מנת לקדם פרויקטים באזור נבחר זה של העיר. "תוכנית הרבעים עוסקת באופן מפורט אך ורק ברבעים 3 ו-4 ועדיין קיימת הנחייה מטעם העירייה כי ברובע 5 ו-6 ניתן לקבל את אותן זכויות הבנייה כפי שהן מחושבות ברובע 3".

זאת ועוד, רייפמן מציין כי נתוני הבסיס של רובע 5 והתוכניות החלות עליו יוצרות לו באזורים מסוימים יתרון על פני רובע 3 הנושק לו מצפון. "בשני הרבעים חלקים רבים השייכים לאזור ההכרזה של אונסקו, אשר באופן מעשי מפחיתה בפרויקטים של הריסה ובנייה קומה אחת מהזכויות. עם זאת, בניגוד לרובע 3, על חלקים נרחבים מרובע 5 חלה תוכנית לב העיר, אשר במהותה מרחיבה את זכויות בנייה התב"עיות, כך שבמובנים רבים הוא אטרקטיבי יותר לתמ"א 38 מאשר רובע 3. במיוחד לאור זאת שעיריית תל-אביב החילה למעשה את הנחיותיה באשר רובע 3 גם ברובע 5".

- אם כך, מדוע יזמים ממעטים לעבוד ברובע זה?

"קיימת פעילות, אך היא נמוכה מהנעשה ברבעים 3 ו-4 ועדיין יש כר מספיק לפעולה. נכון, הוודאות התכנונית נמוכה יותר מאשר באחרונים, למרות שבפועל תוכנית הרבעים טרם אושרה, כך שיזמים חוששים שהעירייה תערים עליהם קשיים בירוקרטיים ותכנוניים בהגשות. אך כמובן בכל סיכון קיים סיכוי - התחרות קטנה יותר כך שקיימים בניינים רבים אטרקטיביים שטרם בוצע לגביהם מהלך, זאת בניגוד לרבעים 3 ו-4 שם, רוב הבניינים האטרקטיביים, כבר נחתמו או נמצאים בהליכי מו"מ.

דיירי רובע 5 עצמם, בניגוד לחבריהם האקטיביסטיים מרבעים 3 ו-4 , פועלים עדיין בהילוכים נמוכים בכל הקשור לקידום פרויקטים. ישנם בניינים רבים במתחם זה בהם לא החלו פעולות קידום ראשוניות להתנעת מהלכי תמ"א 38, למרות שכאמור, בחלק ניכר מהדירות ברובע קיים פוטנציאל השבחה של מאות אלפי שקלים ולעיתים אף מעבר לכך.

בנוסף לאי הוודאות, קיימת סברה כי הדיירים מעדיפים לחכות לתוכנית ספציפית לרובע זה, כזו שתיטיב עימם מעבר לזכויות הקיימות. אם ניקח לדוגמה את הבניינים הראשונים שהריצו פרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים ברובע 4, הרי שבמידה והיו מתממשים בתקופות מאוחרות יותר, היו נהנים מזכויות נרחבות יותר, מתוקף תוכנית הרבעים ונבנים לפי תמ"א 38 הריסה ובנייה.

רייפמן שולל טענה זו: "תוכנית כדוגמת הרבעים נערכת אחת לתקופה ארוכה, פעם בעשור או מעבר לכך, מכאן שאני לא מאמין שמי שיחכה ברובע 5 יקבל בסופו של דבר יותר, מה גם שהעירייה הבהירה כי הזכויות ברובע 5 ו- 6 יתורגמו על פי הנעשה ברובע 3". הוא מוסיף כי "על הדיירים להבין כי כעת זה הזמן המתאים עבורם לפעול, ולקדם תהליכים אל מול יזמים מובילים שבעוד מספר חודשים, עלולים שלא להיות פנויים לפעול בבנייניהם.

כאמור, בדומה לרובע 5, גם על רובע 6, הנושק לו ממערב (דרך מנחם בגין), חלות הנחיות תכנוניות דומות באשר לתמ"א 38. אמנם עיקר הפעילות ברובע זה היא מסחרית והפוטנציאל לפרויקטים של תמ"א 38 נמוכה יחסית לרובעים האחרים, אך עדיין ברובע זה שגובל ברחוב שאול המלך מצפון , איילון ממזרח ולרחוב הרכבת מדרום, יש מספיק עבודה.

- מה עמדתך לגבי רובע 6?

"אין ספק כי מיקומו קורץ פחות. אזורים במרכז העיר, הממוקמים ממזרח לדרך נמיר אינם נחשבים לפריים לוקיישן, אך עדיין ישנם ברובע זה רחובות כדוגמת קרליבך, הארבעה ואפילו חלק מרחוב דובנוב היוקרתי, שם ניתן להקים פרויקטים מוצלחים, כך שיש לנצל את המומנטום על מנת לקדם במהירות וביעילות פרויקטים ברובע זה".

עוד כתבות

מטוסי בואינג 777 / צילום: GECAS

תע"א תסב מטוסי בואינג 777 עבור GECAS במאות מיליוני דולרים

התעשייה האווירית מרחיבה את פעילותה בתחום הסבת המטוסים: במסגרת הסכם חדש שעליו היא חתמה עם GECAS, היא תסב עבורה 15 מטוסי בואינג 777 מתצורה של מטוסי נוסעים לתצורת מטען

דוד אמסלם / צילום: דוברות הכנסת

מתי קיבל נתניהו מנדט ממתפקדי הליכוד בפעם האחרונה

שר התקשורת דוד אמסלם טען כי "ראש הממשלה נבחר ע"י מתפקדי הליכוד לכנסת ה-22 כעומד בראשה". האם זה נכון? ● המשרוקית של גלובס

 

סניף WeWork בניו יורק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

סופטבנק במגעים עם ג'יי.פי מורגן לחבילת חילוץ ל-WeWork

לפי דיווח של CNBC, אחת האופציות היא שסופטבנק יזרים הון לחברה בתמורה למניות, וג'יי.פי מורגן יספק לה חוב ● ג'יי.פי מורגן מנהל מגעים עם 100 משקיעים לגבי אפשרות להשתתף בחבילת החילוץ

בצלאל סמוטריץ / צילום: אתר הכנסת

המאחזים הלא חוקיים ביהודה ושומרון: סמוטריץ' מגיב לחשיפת "גלובס"

שר התחבורה שלח מכתב חריף למנכ"ל משרד רה"מ, בו הוא מותח ביקורת קשה על המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ, וקורא שלא לציית להוראתו בעניין המאחזים הלא חוקיים ביהודה ושומרון ● "סגנונו מבטא בעיית משילות קשה ואובדן דרך של מי שאמורים להיות משרתי הציבור תחת הנחיית נבחריו. אין להשלים עם היפוך יוצרות כזה"

גיל גזית/ צילום: איל יצהר

גיל גזית, נעמי אנוך ואבי בניהו מצטרפים לאס. אר אקורד של עדי צים

עדי צים עצמו, בעל השליטה בחברה, סיים את כהונתו בדירקטוריון החברה והחל לשמש כמנהל אשראי וסחר לקוחות

המכונית האוטונומית של גוגל /צילום: רויטרס

מה יקרה לרכבי המיני והאם הג'יפונים כאן כדי להישאר? כך ייראה שוק הרכב ב-2020

חלק מהסיבות לשינויים הן פנימיות, כמו פגיעה בשוק ההיברידיות כתוצאה מעדכון המס הירוק, וחלקן נובעות מתהליכים גלובליים בשוק • מה שלא משתנה הוא החיבה של הישראלים לג'יפונים שלהם

עפרה שטראוס / צילום: איל יצהר

שטראוס אישרה את תנאי העסקת היו"רית בעלות שנתית של כ-5.3 מיליון שקל

חברת המזון אישרה את הארכת תנאי העסקתה של היו"רית עפרה שטראוס בעלות שנתית מוערכת של 4.7 מיליון שקל, על בסיס שכר שנתי בעלות של כ-3.1 מיליון שקל ומענק בהיקף של כ-1.6 מיליון שקל

טרודו עם בוחרים פוטנציאלים /צילום: רויטרס

החרדות הכלכליות של תושבי קנדה ינצחו בבחירות בעוד שבוע

ראש ממשלת קנדה ג'סטין טרודו ויריבו השמרן אנדרו שיר נושאים עיניים לפרברי טורונטו, שמהם תבוא ההכרעה בבחירות בשבוע הבא • אף שתמונות ישנות של טרודו מחופש לשחור עלולות לפגוע בתמיכה בו, מה שמעניין את הבוחרים הם מחירי הדיור ומס שמייקר את הנסיעה

הנשיא ריבלין ונתניהו / צילום: רונן זבולון, רויטרס

הליכוד: כל ראשי גוש 55 הצהירו שיתנגדו לממשלת מיעוט

לדברי הליכוד, ההתחייבות הזו תמנע את האפשרות שבני גנץ יקים ממשלת מיעוט, כיוון שממשלה שכזו לא תוכל להתרחב

אג"ח ירוקות / צילום: שאטרסטוק

אג"ח ממשלת ישראל - גן עדן למשקיעים זרים

כניסת ישראל למדד האג"ח הממשלתי העולמי WBGI רק מחזקת את הסיבות שיש למשקיעים הישראלים והזרים להחזיק כיום אג"ח ישראלי בתיק ההשקעות

הדמיית החניון של התחנה המרכזית של צפון ירושלים   / צילום: חברת מוריה, מורדגן

דניה סיבוס נבחרה להקים את התחנה המרכזית של צפון ירושלים

המרכז התחבורתי הצפוני של הבירה יכלול מסוף נוסעים וחניון למאות אוטובוסים שמעליהם גג בתצורת גינה ירוקה ● הפרויקט נאמד ב-212 מיליון שקל ● החניון יביא לפינוי חניון האוטובוסים שפועל בסמוך לבנייני האומה

Libra המטבע הדיגיטלי של פייסבוק / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

בכירים במטבע של פייסבוק במאמר מיוחד: למה ליברה תעודד חדשנות ותחרותיות

הדיון סביב המטבע הדיגיטלי ליברה נעדר פעמים רבות את היתרונות של המבנה המבוזר שלו, שתיטיב עם החברות ועם הצרכנים

טראמפ וארדואן במטה נאט"ו בבלגיה ביולי / צילום: רויטרס

מכתבו של טראמפ לארדואן: "בוא נסגור עסקה, אל תהיה טיפש"

במכתב מתאריך 9 באוקטובר כותב טראמפ בשפה פשטנית לארדואן: "בוא נעבוד על עסקה טובה. אתה לא רוצה להיות האיש האחראי לטבח אלפי אנשים ואני לא רוצה להיות אחראי להרס הכלכלה של טורקיה

אדם נוימן / צילום: שאטרסטוק

קדחת הנדל"ן של אדם נוימן: כל הבתים שמייסד WeWork רכש בזמן שהחברה הלכה והסתבכה

בני הזוג נוימן יצאו למסע רכישות שכלל לא פחות משני נכסי מגורים במנהטן, חווה בווסצ'סטר, שני בתים בהמפטונס ואחוזה בקליפורניה ● בסך-הכול הוציאו הנוימנים קרוב ל-90 מיליון דולר על שישה נכסים ועוד בחנו השקעות נוספות בסמוך להידרדרות במצבה של WeWork

שליחים של וולט ותן ביס/ צילום: שלומי יוסף

בלי סכו"ם בבקשה: כך תהפכו את משלוח האוכל שלכם לקצת פחות מזהם

לפריחה בתחום משלוחי האוכל יש מחיר כבד - באיחוד האירופי נזרקים מיליארד קופסאות חד-פעמיות מזהמות לפח מדי שנה, ובישראל אלפי שליחים מדי יום מעבירים ארוחות ארוזות במוצרים לא מתכלים לבתי עסק ● רוב החברות אפילו לא מציעות ללקוחות להימנע מלקחת מוצרים מזהמים

רון לאודר / צלם: יונתן בלום

פלואנס של רון לאודר נערכת לגיוס של 30 מיליון דולר אוסטרלי בהנפקה פרטית

חברת הטיפול במים ובשפכים הנסחרת באוסטרליה נמצאת בהפסקת מסחר שם עד להשלמת התהליך מחרתיים

הקשיות של רשת לנדוור / צילום: חי דורני

המשבר האקולוגי הכריע: רשת לנדוור נפטרת מכל קשיות הפלסטיק

ל"גלובס" נודע כי רשת בתי הקפה מוותרת על קשיות הפלסטיק שלה ותשלים בקרוב העברה של כל הרשת לקשיות מקרטון ● ככל הידוע, מדובר על רשת המסעדות הראשונה בישראל שמבצעת מהלך כזה בפריסה ארצית

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס SIMON DAWSON

דיווחים: פריצת דרך במגעים לגיבוש הסכם ברקזיט כבר השבוע

עפ"י הדיווחים, צוותי המו"מ של שני הצדדים המתכנסים הערב בבריסל "קרובים להגעה לטיוטה מוסכמת"

אלכס ספיר / צילום: יח"צ

זה שמוכר וזה שקונה: ספיר צפויה לממש את הנכס "מיאמי 18", מנרב תקים שני בניינים במנהטן ב-127 מיליון דולר

לספיר קורפ, הפועלת בנדל"ן להשקעה, ייזום ומלונאות בארה"ב, יש החזקה של כ-21% בנכס, והיא זכאית ל-40% מרווחי העסקה ● מנרב רכשה קרקעות באזור פארק גראמרסי להקמת שני פרויקטי מגורים שיכללו כ-90 יחידות דיור

עופר גרוסקופף/  צילום: שלומי יוסף

בעקבות הלכת רביבי: התיישנות שומות המס שבה למקומה הראוי

פסיקת העליון בעניין אורי רביבי משיבה את גבולות ההתיישנות למקומם הראוי, ולמעשה שבה ומאמצת פסיקה של ביהמ"ש המחוזי, שלפיה שומת הפסדים שהתיישנה אינה ניתנת לבחינה מחודשת במועד שבו מבקש הנישום להשתמש בהפסדים