גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תקנות התכנון והבנייה המקלות על ביצוע פרויקטי תמ"א 38

לאחרונה נקבע במסגרת תקנות חדשות כי דרושה חתימתם של 60% מבעלי הדירות בבית המשותף, לצורך קבלת היתר בניה שעיקרו בהוספה ואו הריסה של דירות בבניין

תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

ממשלת ישראל ממשיכה ופועלת לצורך קידום תקנות חדשות, הקשורות להתחדשות העירונית. התקנות שפורסמו ביום 9.5.16 ונכנסו לתוקף החל בחודש אוגוסט 2016, צפויות לחולל שינויים דרמטיים בענף. התקנות קובעות רף חדש בכל הקשור לאפשרות להתמודד עם דיירים סרבנים ו/או כאלו שאינם מסכימים לקדם עסקאות תמ"א 38 בניגוד לטובת הדיירים כולם ובניגוד לדעת רוב הדיירים.

עד כה לצורך הוצאת היתר בנייה על ידי רשויות התכנון, כשדובר בהוספה של יחידות דיור ו/או הריסה של יחידות דיור, באופן המשנה את צפיפות היחידות במקרקעין, נדרשה על פי תקנות התכנון והבנייה חתימת כל בעלי הזכויות במקרקעין. לחילופין נדרשת היתה פסיקת המפקח על הבתים המשותפים. כך יצא כי למרות שרובם המוחלט של הדיירים חתם ונתן הסכמתו לביצוע וקידום של פרוייקט תמ"א 38, לא יכולים היו היזמים להקדים ולהגיש את הבקשות לקבלת היתרי בנייה, אלא לאחר שכלל הדיירים היו חותמים על ההסכם ואו שהייתה ניתנת החלטה מתאימה על ידי המפקח על בתים משותפים. הליכים אלה יכולים לארוך זמן רב. למעשה, הם יצרו צוואר בקבוק שעיכב את האפשרות לממש את הפוטנציאל התכנוני על פי הוראות תמ"א 38.

התקנות החדשות יצרו מצב חוקתי חדש, לפיו יכולים בעלי דירות אשר בבעלותם שיעור מינימלי של 60% מדירות הבית המשותף להגיש בקשה להיתר לתוספת ולהריסה של דירות בבניין. כך שלמעשה נוצר מצב לפיו היזמים יכולים לקדם את הפרויקט כבר עם חתימתו של הרוב הנדרש על פי הוראות תמ"א 38 (רוב של 66% במקרה בו מדובר בחיזוק של בניין ורוב של 80% במקרה שבו מדובר בהריסה ובנייה מחדש).

מעבר לאמור, הרי שבשים לב לעובדה לפיה ניתן לקבל היתר בנייה כבר עם קיומו של רוב בשיעור של 60%, קמה לדיירים לראשונה האפשרות להגיש תביעה נזיקית כנגד הסרבנים בגין מניעת זכותם הקניינית למצות את הפוטנציאל התכנוני על פי ההיתר. כל עוד נדרשת היתה על פי התקנות הסכמתם של כלל הדיירים לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה קודם לחתימה ו/או הסכמה ו/או מתן פסק דין כנגד הדיירים הסרבנים. כך, למעשה, לא היתה בידי הדיירים עילת תביעה נזיקית כספית כנגד אותם סרבנים. זאת כיוון שלא היה בנמצא היתר. כעת, בעקבות התקנות, יוכלו כאמור הדיירים ליזום תביעות נזיקיות כנגד הדיירים הסרבנים, גם כשאין בידי הדיירים את הרוב הנדרש על פי הוראות החוק לצורך ביצוע פרויקט תמ"א ועל בסיס היתר הבנייה עצמו.

"קיצור תקופת הפרויקט"

"התקנה החדשה באשר להקטנת הרוב הנדרש להגשת התיק לוועדה חיונית לקיצור טווחי פרויקטי תמ"א 38 ולהתממשותם בסופו של תהליך", סבורה עו"ד רוית סיני, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. "עד כה לא ניתן היה להתחיל את ההליך הרגולטורי מול הרשויות והוועדות לפני שהוצגו ההסכמות הנדרשות בתקנות התכנון והבנייה (היתר תנאיו ואגרותיו - א.ש.) הקובעות, הלכה למעשה, חתימה של כלל הדיירים, או הצגת פסק דין כנגד הסרבנים. מדובר, כמובן, ברף גבוה מדי אשר לעיתים מנע כל אפשרות להתקדמות באפיק התכנוני". לדעתה של עו"ד סיני, "עצם הורדת הרף ל-60% מאפשר ליזם ולדיירים לשלב, כאמור, בין הליך החתימות לבין הליכי רישוי הבנייה ולחסוך זמן רב. כיום חולפת לה כשנה וחצי בממוצע מהמועד בו מתחילים בהחתמת הדיירים ועד אשר מוגשת הבקשה להיתר בנייה. להערכתי בעקבות התקנות החדשות ולכשאלו ייושמו על ידי היזמים תקוצר תקופה זו באופן משמעותי ביותר".

עוד טוענת עו"ד סיני כי "תיקון התקנות בשילוב פסקי הדין שניתנו לאחרונה בנושא תחליש את כוחם של דיירים סרבנים ואף תעזור במיגור כוחם של הסחטנים. זאת כיוון שניתן יהיה לתבוע אותם בעילות כספיות ובמקביל לקדם חתימות מול דיירים אחרים ובה בעת לקדם את ההליך התכנוני". בהקשר זה פונה עו"ד סיני באופן ישיר אל המחוקק: "מה שנדרש כעת הוא לבצע התאמה בין חוק התכנון והפסיקה האחרונה בנושא שיעור החתימות הנדרש, לבין הקיים בחוק הפינוי בינוי ותמ"א 38. יש לסנכרן בין התקנות והפסיקה ולהעבירם גם אל התמ"א 38 וחוק פינוי בינוי. זאת על מנת ליצור וודאות וסינרגיה".

- האם לדעתך רוב של 60% מספיק על מנת לפגוע בזכות הקניינית של 40% המתנגדים?

"יש לזכור כי מדובר בסופו של דבר ביחסי שיתוף שנשלטים על פי עקרונות דמוקרטים. אם ראש ממשלה יכול להיבחר על חודו של קול, אז על אחת כמה וכמה יכול להתממש פרויקט של תמ"א 38, אשר יש לזכור בא להבטיח את חייהם של המתגוררים בדירות ואין בו כדי לפגוע במיעוט שמתנגד. מבחינתי רוב של 51% הוא מספיק, שכן לשיטתי כל רוב הוא רוב קובע ולכן גם 60% הוא רף גבוה מדי - מספיק רוב מינימלי. בהקשר לזכות הקניינית, הרי שאין שום אלמנט של פגיעה. להיפך, ההתחדשות העירונית באה לשדרג את הנכס לבעליו ולכן יש פה רק שיפור הקניין של הפרט. אם כיום הדייר גר בבניין עם יסודות רעועים והליך ההתחדשות העירונית בא ומשדרג לו את הנכס וממגן אותו מול רעידות אדמה ובפני פגיעת טילים, הרי שנושא הפגיעה בזכות הקניינית אינו רלוונטי.

"חוק הרשות להתחדשות עירונית כולל בתוכו בשורה לדיירים"

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית מכיל בתוכו תיקון שעתיד אף הוא להמריץ התכנותם של פרויקטים בתחום. התיקון קובע כי אם עד כה הפטור ממס שבח חל רק על זכויות התמ"א, הרי שכעת גם זכויות התב"ע פטורות משבח (למעט מקרים בהם התוספת גבוהה מ-25 מ"ר). רבות דובר ונכתב על המשמעות החשובה מנקודת מבטו של היזם, אך לדעתה של עו"ד סיני הבשורה האמיתית היא דווקא לדיירים. "בפועל רוב היזמים מלכתחילה הצליחו מלהימנע מתשלום מס שבח באמצעות ניצול ציני של הפטור של הדיירים משבח על מכירת דירה יחידה. לדוגמה, היה מקרה בו אחת הדיירות בבניין שעבר הליך של תמ"א 38, הסבה ליזם את הפטור ממס השבח שלה וזאת מבלי שהיא עצמה הייתה מודעת לתוצאות פעולתה. לאחר תקופה, כאשר היא רצתה למכור את דירתה, היא נאלצה לשלם מס של למעלה מ-100 אלף שקל. החלת הפטור על זכויות התב"ע יימנע תופעות כאלה".

- מהן לדעתך הסוגיות המשפטיות הבאות הדורשות התערבות משפטית?

"פרויקט של פינוי בינוי הוא מיזם רווי הון, בו לעיתים על היזם להשקיע עשרות ואף מאות מיליוני שקלים. האבסורד הוא כי למרות הסיכון הרב הטמון בפרויקט, אין ליזם כל אפשרות לפנות למפקחת על הבתים המשותפים בדרישה שזו תפנה את אחרון הסרבנים. גם כאשר הגענו לרף הנכסף של ה-80%, אז היזם נסמך על הדיירים שיגישו תביעה נזיקית כנגד הסרבן. מצד שני, בפרויקטים של תמ"א 38, בהם שיעור ההון העצמי נמוך באופן ברור, יש ליזם את הסעד של פנייה למפקחת. חייבים ליצור אחידות בין הסעדים של היזם ובמקביל להפחית את השיעור הנדרש לאכיפת המיעוט הסרבן.

"סוגיה נוספת שלדעתי מחייבת התערבות משפטית נוגעת למעמד דיירים בבניינים העוברים התחדשות עירונית בהשוואה לרוכשי דירות חדשות. על אף מעמדם השונה, הלכה למעשה, דיירים בפרויקטי תמ"א ופינוי בינוי מקבלים כיום ערבות חוק מכר מהיזם, הזהה לזו שמקבלים רוכשי דירות חדשות. לדעתי, נכון להעניק לדיירים ערבות חוק מכר משופרת, כזו שאינה מצריכה אותם לתבוע את הערבות במקרה של הפרה מצד היזם, אלא מאפשרת להם לממשה באופן מיידי בעת ההפרה. לא מדובר בערבות אוטונומית, כזו המחייבת את הבנק להעמיד את הסכום כרזרבה כנגד (ולכן עמלותיה ליזם יקרות באופן ניכר - א.ש.), אלא בערבות חוק מכר משודרגת, שתקל על הדיירים במקרה שהפרויקט לא ייצא לפועל".

עו"ד סיני מסכמת ואומרת כי "המגמה הנוכחית ברשות המחוקקת וברשות השופטת היא לקדם תהליכים - הן על ידי הגמשת תנאי הסף להתנעת פרויקטים וכן ביצירת וודאות תכנונית וכלכלית נאותה להגברת קצב הפרויקטים". ומכך ניתן ללמוד כי היא אופטימית יחסית בנוגע להמשך והאצה של תהליכי התחדשות עירונית.

עו"ד רוית סיני

עוד כתבות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר