תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
ממשלת ישראל ממשיכה ופועלת לצורך קידום תקנות חדשות, הקשורות להתחדשות העירונית. התקנות שפורסמו ביום 9.5.16 ונכנסו לתוקף החל בחודש אוגוסט 2016, צפויות לחולל שינויים דרמטיים בענף. התקנות קובעות רף חדש בכל הקשור לאפשרות להתמודד עם דיירים סרבנים ו/או כאלו שאינם מסכימים לקדם עסקאות תמ"א 38 בניגוד לטובת הדיירים כולם ובניגוד לדעת רוב הדיירים.
עד כה לצורך הוצאת היתר בנייה על ידי רשויות התכנון, כשדובר בהוספה של יחידות דיור ו/או הריסה של יחידות דיור, באופן המשנה את צפיפות היחידות במקרקעין, נדרשה על פי תקנות התכנון והבנייה חתימת כל בעלי הזכויות במקרקעין. לחילופין נדרשת היתה פסיקת המפקח על הבתים המשותפים. כך יצא כי למרות שרובם המוחלט של הדיירים חתם ונתן הסכמתו לביצוע וקידום של פרוייקט תמ"א 38, לא יכולים היו היזמים להקדים ולהגיש את הבקשות לקבלת היתרי בנייה, אלא לאחר שכלל הדיירים היו חותמים על ההסכם ואו שהייתה ניתנת החלטה מתאימה על ידי המפקח על בתים משותפים. הליכים אלה יכולים לארוך זמן רב. למעשה, הם יצרו צוואר בקבוק שעיכב את האפשרות לממש את הפוטנציאל התכנוני על פי הוראות תמ"א 38.
התקנות החדשות יצרו מצב חוקתי חדש, לפיו יכולים בעלי דירות אשר בבעלותם שיעור מינימלי של 60% מדירות הבית המשותף להגיש בקשה להיתר לתוספת ולהריסה של דירות בבניין. כך שלמעשה נוצר מצב לפיו היזמים יכולים לקדם את הפרויקט כבר עם חתימתו של הרוב הנדרש על פי הוראות תמ"א 38 (רוב של 66% במקרה בו מדובר בחיזוק של בניין ורוב של 80% במקרה שבו מדובר בהריסה ובנייה מחדש).
מעבר לאמור, הרי שבשים לב לעובדה לפיה ניתן לקבל היתר בנייה כבר עם קיומו של רוב בשיעור של 60%, קמה לדיירים לראשונה האפשרות להגיש תביעה נזיקית כנגד הסרבנים בגין מניעת זכותם הקניינית למצות את הפוטנציאל התכנוני על פי ההיתר. כל עוד נדרשת היתה על פי התקנות הסכמתם של כלל הדיירים לא ניתן היה להוציא היתרי בנייה קודם לחתימה ו/או הסכמה ו/או מתן פסק דין כנגד הדיירים הסרבנים. כך, למעשה, לא היתה בידי הדיירים עילת תביעה נזיקית כספית כנגד אותם סרבנים. זאת כיוון שלא היה בנמצא היתר. כעת, בעקבות התקנות, יוכלו כאמור הדיירים ליזום תביעות נזיקיות כנגד הדיירים הסרבנים, גם כשאין בידי הדיירים את הרוב הנדרש על פי הוראות החוק לצורך ביצוע פרויקט תמ"א ועל בסיס היתר הבנייה עצמו.
"קיצור תקופת הפרויקט"
"התקנה החדשה באשר להקטנת הרוב הנדרש להגשת התיק לוועדה חיונית לקיצור טווחי פרויקטי תמ"א 38 ולהתממשותם בסופו של תהליך", סבורה עו"ד רוית סיני, המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. "עד כה לא ניתן היה להתחיל את ההליך הרגולטורי מול הרשויות והוועדות לפני שהוצגו ההסכמות הנדרשות בתקנות התכנון והבנייה (היתר תנאיו ואגרותיו - א.ש.) הקובעות, הלכה למעשה, חתימה של כלל הדיירים, או הצגת פסק דין כנגד הסרבנים. מדובר, כמובן, ברף גבוה מדי אשר לעיתים מנע כל אפשרות להתקדמות באפיק התכנוני". לדעתה של עו"ד סיני, "עצם הורדת הרף ל-60% מאפשר ליזם ולדיירים לשלב, כאמור, בין הליך החתימות לבין הליכי רישוי הבנייה ולחסוך זמן רב. כיום חולפת לה כשנה וחצי בממוצע מהמועד בו מתחילים בהחתמת הדיירים ועד אשר מוגשת הבקשה להיתר בנייה. להערכתי בעקבות התקנות החדשות ולכשאלו ייושמו על ידי היזמים תקוצר תקופה זו באופן משמעותי ביותר".
עוד טוענת עו"ד סיני כי "תיקון התקנות בשילוב פסקי הדין שניתנו לאחרונה בנושא תחליש את כוחם של דיירים סרבנים ואף תעזור במיגור כוחם של הסחטנים. זאת כיוון שניתן יהיה לתבוע אותם בעילות כספיות ובמקביל לקדם חתימות מול דיירים אחרים ובה בעת לקדם את ההליך התכנוני". בהקשר זה פונה עו"ד סיני באופן ישיר אל המחוקק: "מה שנדרש כעת הוא לבצע התאמה בין חוק התכנון והפסיקה האחרונה בנושא שיעור החתימות הנדרש, לבין הקיים בחוק הפינוי בינוי ותמ"א 38. יש לסנכרן בין התקנות והפסיקה ולהעבירם גם אל התמ"א 38 וחוק פינוי בינוי. זאת על מנת ליצור וודאות וסינרגיה".
- האם לדעתך רוב של 60% מספיק על מנת לפגוע בזכות הקניינית של 40% המתנגדים?
"יש לזכור כי מדובר בסופו של דבר ביחסי שיתוף שנשלטים על פי עקרונות דמוקרטים. אם ראש ממשלה יכול להיבחר על חודו של קול, אז על אחת כמה וכמה יכול להתממש פרויקט של תמ"א 38, אשר יש לזכור בא להבטיח את חייהם של המתגוררים בדירות ואין בו כדי לפגוע במיעוט שמתנגד. מבחינתי רוב של 51% הוא מספיק, שכן לשיטתי כל רוב הוא רוב קובע ולכן גם 60% הוא רף גבוה מדי - מספיק רוב מינימלי. בהקשר לזכות הקניינית, הרי שאין שום אלמנט של פגיעה. להיפך, ההתחדשות העירונית באה לשדרג את הנכס לבעליו ולכן יש פה רק שיפור הקניין של הפרט. אם כיום הדייר גר בבניין עם יסודות רעועים והליך ההתחדשות העירונית בא ומשדרג לו את הנכס וממגן אותו מול רעידות אדמה ובפני פגיעת טילים, הרי שנושא הפגיעה בזכות הקניינית אינו רלוונטי.
"חוק הרשות להתחדשות עירונית כולל בתוכו בשורה לדיירים"
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית מכיל בתוכו תיקון שעתיד אף הוא להמריץ התכנותם של פרויקטים בתחום. התיקון קובע כי אם עד כה הפטור ממס שבח חל רק על זכויות התמ"א, הרי שכעת גם זכויות התב"ע פטורות משבח (למעט מקרים בהם התוספת גבוהה מ-25 מ"ר). רבות דובר ונכתב על המשמעות החשובה מנקודת מבטו של היזם, אך לדעתה של עו"ד סיני הבשורה האמיתית היא דווקא לדיירים. "בפועל רוב היזמים מלכתחילה הצליחו מלהימנע מתשלום מס שבח באמצעות ניצול ציני של הפטור של הדיירים משבח על מכירת דירה יחידה. לדוגמה, היה מקרה בו אחת הדיירות בבניין שעבר הליך של תמ"א 38, הסבה ליזם את הפטור ממס השבח שלה וזאת מבלי שהיא עצמה הייתה מודעת לתוצאות פעולתה. לאחר תקופה, כאשר היא רצתה למכור את דירתה, היא נאלצה לשלם מס של למעלה מ-100 אלף שקל. החלת הפטור על זכויות התב"ע יימנע תופעות כאלה".
- מהן לדעתך הסוגיות המשפטיות הבאות הדורשות התערבות משפטית?
"פרויקט של פינוי בינוי הוא מיזם רווי הון, בו לעיתים על היזם להשקיע עשרות ואף מאות מיליוני שקלים. האבסורד הוא כי למרות הסיכון הרב הטמון בפרויקט, אין ליזם כל אפשרות לפנות למפקחת על הבתים המשותפים בדרישה שזו תפנה את אחרון הסרבנים. גם כאשר הגענו לרף הנכסף של ה-80%, אז היזם נסמך על הדיירים שיגישו תביעה נזיקית כנגד הסרבן. מצד שני, בפרויקטים של תמ"א 38, בהם שיעור ההון העצמי נמוך באופן ברור, יש ליזם את הסעד של פנייה למפקחת. חייבים ליצור אחידות בין הסעדים של היזם ובמקביל להפחית את השיעור הנדרש לאכיפת המיעוט הסרבן.
"סוגיה נוספת שלדעתי מחייבת התערבות משפטית נוגעת למעמד דיירים בבניינים העוברים התחדשות עירונית בהשוואה לרוכשי דירות חדשות. על אף מעמדם השונה, הלכה למעשה, דיירים בפרויקטי תמ"א ופינוי בינוי מקבלים כיום ערבות חוק מכר מהיזם, הזהה לזו שמקבלים רוכשי דירות חדשות. לדעתי, נכון להעניק לדיירים ערבות חוק מכר משופרת, כזו שאינה מצריכה אותם לתבוע את הערבות במקרה של הפרה מצד היזם, אלא מאפשרת להם לממשה באופן מיידי בעת ההפרה. לא מדובר בערבות אוטונומית, כזו המחייבת את הבנק להעמיד את הסכום כרזרבה כנגד (ולכן עמלותיה ליזם יקרות באופן ניכר - א.ש.), אלא בערבות חוק מכר משודרגת, שתקל על הדיירים במקרה שהפרויקט לא ייצא לפועל".
עו"ד סיני מסכמת ואומרת כי "המגמה הנוכחית ברשות המחוקקת וברשות השופטת היא לקדם תהליכים - הן על ידי הגמשת תנאי הסף להתנעת פרויקטים וכן ביצירת וודאות תכנונית וכלכלית נאותה להגברת קצב הפרויקטים". ומכך ניתן ללמוד כי היא אופטימית יחסית בנוגע להמשך והאצה של תהליכי התחדשות עירונית.
עו"ד רוית סיני