הדרך לדירה חדשה/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
התמורות האחרונות בעולם הנדל"ן, שעיקרן התייקרות מדאיגה במחירי הדירות והקטנת היצע הקרקעות באזורי הביקוש, מביאות את העוסקים בתחום לחפש אלטרנטיבות לפעילות הנדל"ן המסורתי. בין סוגי העסקאות הפופולריות ב"נדל"ן המודרני", נמצא את קבוצות הרכישה לצד עסקאות תמ"א 38. הלכה למעשה אין לשתי אלה הרבה מן המשותף, אך הכללתן באותה "משפחה" גורמת לעתים לציבור להקיש בטעות בין אחת לשנייה. עו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית טוען כי השוואה זו גורמת עוול רב לתחום התמ"א 38. לדעתו, במובנים מסוימים, עסקת תמ"א 38 בטוחה יותר מעסקת רכישת דירה רגילה.
"תמ"א 38 וקבוצות הרכישה הן הדור החדש של עסקאות הנדל"ן", מסביר יושע על מקור הדמיון בין העסקאות. "המכנה המשותף ביניהן הוא שגם בקבוצות רכישה וגם בתמ"א 38, ישנה חבורה של אנשים שרוצים לקבל דירה חדשה, אך לא בדרך קונבנציונאלית. בקבוצת רכישה המטרה היא לחסוך את הרווח היזמי ובהתחדשות עירונית לאפשר לדיירים בעלי דירה ישנה לשדרג אותה לחדשה מבלי להוסיף כסף. אבל פה בגדול נגמר הדמיון והקשר בין קבוצות רכישה לבין עסקאות תמ"א 38.
"אנשים מתעדכנים בחדשות ושומעים על הנפילות האחרונות של קבוצות רכישה מסוימות, ומתמלאים בתחושות חשש ואי אמון ביחס לעסקאות בעולם הנדל"ן המודרני. הם עושים הכללות מאחר שאינם מבינים את המשמעויות המשפטיות של כל אחד מסוגי ההתקשרויות", מסביר יושע ומוסיף כי "ישנה תחושה כללית בקרב ציבור הרוכשים שמנסים לגזור עליהם קופון. תחושה זו משקפת את היחס הכללי לקבוצות רכישה, ומכאן קצרה הדרך לבצע הכללות גם בנוגע לעסקאות תמ"א 38, למרות שמדובר על הבדלים של שמיים וארץ".
יושע מרחיב על צורת ההתקשרות של קבוצות רכישה, "קבוצת רכישה היא מצב בו חבורה של אנשים מתאגדים באמצעות מארגן קבוצה, רוכשים קרקע, מתקשרים עם קבלן מבצע, כך שהם היזמים של עצמם. אין אף גורם שלוקח אחריות, לא על לוחות הזמנים ולא על המחיר של המוצר הסופי". עוד הוא מוסיף כי "בשונה מיזם רגיל, מארגן הקבוצה, נפגש עם חלק גדול מהכסף לאחר גיבושה, בעת רכישת הקרקע. אין לו אחריות מול חברי הקבוצה, לא ביחס למחיר הסופי ולא ביחס ללוחות הזמנים, כך שהוא לכאורה בעל תמריץ נמוך להמשיך וללוות את הקבוצה הלאה לאחר שכבר ביצע את ה'אקזיט' שלו".
סיכונים נוספים עומדים מול חברי הקבוצה. "כך למשל הרבה קבוצות נתקעו בשלב המימון, רכשו את הקרקע מהון עצמי, אך לא מצאו בנק שילווה אותם בפרויקט. גם ברי המזל שיצאו לביצוע, בחלק גדול מן המקרים הבינו בדיעבד כי נעשתה הערכת חסר לעלויות, לעיתים בעשרות אחוזים מעל הערכת מארגן הקבוצה, והביצוע עצמו נערך בפיגור רב בזמנים". לטענתו של יושע ברוב המקרים חברי הקבוצה בסופו של תהליך לא חסכו דבר ולעיתים אף שילמו יותר, אך עליות המחירים בשוק סייעו לקבוצות הרכישה לשרוד: "באופן אבסורדי העיכובים במימוש הפרויקט עזרו לחברי הקבוצה, שכן לאורך השנים חלה עליית מחירים גדולה שחיפתה על עודף העלויות".
"בטוחות רבות בתמ"א"
יושע טוען כי נקודות הפתיחה השונות בין עסקת תמ"א 38 לבין עסקת קבוצת רכישה, מייתרת את ההשוואה ביניהן. יחד עם זאת, "ישנם אנשים שיצרו שם רע לתמ"א 38. בדומה למה שקרה בקבוצות הרכישה, גם בתחום התמ"א 38, יש סף כניסה נמוך לתחום ושחקנים לא ראויים נכנסו אף הם. לכן חשוב עד מאוד שהדיירים יידעו לפנות לגורמים המקצועיים הנכונים, על מנת לבחור את היזם המתאים".
"הדיירים בעסקאות תמ"א 38 זוכים להגנות ובטוחות, המגנות עליהם מפני מכשולים בלתי צפויים", מסביר יושע על ההבדל המהותי בין סוגי ההתקשרויות. ניקח למשל את אינטרס מוביל העסקה, "בעוד שמארגן קבוצת הרכישה נפגש עם הכסף עוד בטרם החלה הבנייה בפועל, יזם התמ"א מקבל את התגמול בסוף התהליך, כך שהאינטרס שלו זהה לזה של הדיירים. בנוסף, בניגוד לעסקת קבוצה, שם אין לחבר הגנה ממשית על כספו, הרי שבעסקת תמ"א, בעיקר בכל הקשור לתמ"א הריסה ובנייה, הערבויות הבנקאיות להן זוכה הדייר, מגנות עליו ומבטיחות באופן פרקטי שיקבל את התמורה המוסכמת. עסקת הריסה ובנייה נעשית בחשבון ליווי סגור, בו הדיירים מצד אחד מעמידים את הזכויות שלהם כבטוחה לטובת הבנק המלווה של הפרויקט והבנק המלווה מצידו מעניק ערבות חוק מכר המבטיחה את שוויה של הדירה החדשה".
עוד טוען יושע כי למעשה טיב הערבויות אף עולה על אלו הניתנות בעסקה רגילה. "כאשר לקוח רוכש דירה רגילה מיזם, הבטוחה היחידה היא ערבות חוק מכר. בתמ"א 38, במיוחד בענף ההריסה והבנייה, עד כמה שזה ישמע מפתיע, הבטוחות של הדייר הן רבות יותר. בנוסף לערבות חוק המכר הדייר מקבל ערבות להבטחת תשלומי שכירות, ערבות להבטחת תשלומי המיסים, ערבות בדק וערבות רישום.
"אפשר לראות זאת גם כך, בעסקת תמ"א 38 בעל הדירה מוכר את זכויות הבנייה ליזם, משעבד את הנכס לבנק המלווה ומיד מקבל ערבויות בשווי הדירה החדשה. מצב זה דומה לבעל דירה שבעסקת מכר רגילה, מוכר אותה, מקבל בגינה מזומן, קונה דירה ומקבל ערבות. כך שברור כי החשש של הדיירים הינו חשש פסיכולוגי ותו לו".
לאתר שובל יושע