גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד יכולים בעלי פנטהאוז להרוויח מעסקאות תמ"א 38/1?

בין אם מדובר בדירות גג, פנטהאוז או דופלקס - תמ"א חיזוק מבנים מציעה לבעלי הזכויות בגג רווחים נאים ונכסים מניבים ■ מהן האפשרויות העומדות בפניהם למקסום רווח מעסקאות תמ"א 38/1

עורכי דין אלון אברמוב ואלון סמואל שותפים במשרד יוסף שמואל ושות'
עורכי דין אלון אברמוב ואלון סמואל שותפים במשרד יוסף שמואל ושות'

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

בעלי-דירות גג בבניינים ישנים עשויים למצוא את עצמם בדילמה נוכח ההצעה לבצע בבניין פרויקט תמ"א 38. הואיל והדירות שיבנו על הגג הם בדרך כלל מקור הרווח של היזם, הרי שבעלי הגג הצמוד או בעלי דירות הגג זכאים לפיצוי משמעותי ממנו. ואכן קיימות שלוש אפשרויות עיקריות לפיצוי הבעלים של הדופלקס, הפנטהאוז או דירת הגג.

בטרם נדון בהרחבה בכל אחת מן האפשרויות, חשוב להדגיש כי הדוגמאות המובאות כאן הן לשם המחשה בלבד. מכיוון שמדובר בעסקאות חדשות יחסית, הרי שנעשות פשרות בין עורכי הדין ויועצי המס, המייצגים את היזמים ובעלי הדירות מחד לרשויות המס מאידך. כל זאת בתקווה שיולידו גם הנחיות למתן מענה לתרחישים המגוונים, שהם חלק בלתי נפרד מהליך התמ"א.

מקרה מבחן: מה מומלץ לבעלי דופלקס לעשות?

הדרך הטובה ביותר לבחון את כדאיות האפשרויות היא באמצעות "טסט-קייס", שימחיש את פוטנציאל הרווח עבור בעלי דירות הגג. ניקח לדוגמה בניין בן 3 קומות עם 9 דירות טיפוסיות בנות 3 חדרים, ו-3 דירות בנות 4 חדרים, עם חדר אחד על הגג. בעלי הדירות הטיפוסיות יקבלו מהיזם הרחבה של ממ"ד בגודל של עד 10 מ"ר, מרפסת עד 10 מ"ר ו-מחסן 5 מ"ר.

נניח שהדירות הטיפוסיות נרכשו ע"י בעלי הדירות ביום 01/01/14 במחיר 1,000,000 שקל, שוויין לפני עסקת התמ"א הוא 1,800,000 שקל ולאחריה - 2,500,000 שקל. הדירות עם הגג הצמוד נרכשו ביום 01.01.14 ב-1,500,000 שקל, שוויין לפני עסקת התמ"א עומד על 2,500,000 שקל ולאחריה - 3,500,000 שקל.

אפשרות 1: מוכרים את הגג ליזם ברווח נקי

אפשרות זו אינה דורשת השקעה כספית כלשהי. בעלי דירות הגג מוכרים כל אחד ליזם את הגג והחדר על הגג לפי שווי של 1,000,000 שקל. מס השבח בגין עסקה זו, בהתאם לפשרות ולהתדיינות מול רשויות המס, בהנחה שיחושב לפי מלוא שווי התמורה - קרי 25%, עומד על 250,000 שקל, מה שמשאיר לבעליהן רווח נקי של 750,000 שקל אך ללא מרפסת גג.

חישוב המס תלוי, כמובן, בפרמטרים רבים, ובהם שווי הרכישה המקורי של הדירה, מועד הרכישה, ייחוס החלק היחסי משווי הרכישה לזכויות הנמכרות, ניכויים, פחת ועוד.

אפשרות 2: מוכרים את הדירה ליזם ועוברים לדירת הגג החדשה

אם בעלי הדופלקס רוצים להמשיך ולצפות בכוכבים, הרי שיוכלו לבקש למכור את דירתם ליזם ב- 2,500,000 שקל ולרכוש ממנו - במחיר של 3,500,000 שקל - את הדירה החדשה על הגג. זוהי עסקה רוויית תשלומי מס וקיימות מספר שיטות לחישובו.

על פי השיטה רוויית המס והשיטה המקובלת ע"י רשויות המס, תיבחן העסקה כעסקה כפולה: מצד אחד מכרו בעלי הדירה את דירתם וקנו דירה החדשה בערך מלא. מצד שני, היזם קנה דירה בשווי מלא ומכר דירה חדשה בשווי מלא. כלומר, מס השבח במכירת הדירה ליזם (במקרה שלא מדובר בדירה יחידה של בעלי הגג) יעמוד על 25% ,שהם 250,000 שקל, וישולם ע"י בעלי הדירה, מס הרכישה בגין רכישת הדירה ע"י היזם יהיה 6% , שהם 150,000 שקל; מס הרכישה של בעלי הדירה בגין רכישת הדירה החדשה מהיזם יעמוד על 8%, שהם 280,000 שקל, ויחול על בעלי הדירה (בהנחה שמדובר בדירה שנייה שלהם). מס ההכנסה ישולם ע"י היזם. באפשרות זו עומדת החשיפה למיסים של הדייר על כ-530,000 שקל ( 250,000 שקל מס שבח במכירת הדירה הישנה + 280,000 שקל מס רכישה בגין רכישת הדופלקס החדש), והרווח שיוותר בידי בעלי הגג יעמוד על 470,000 שקל, אבל השמיים הם הגבול...

שיטה נוספת לחישוב המס מערבת בין חישובי המס בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) שבה העברת בעלי הדירות לדירות במיקום שונה אינה מהווה אירוע מס והוראת הביצוע של רשויות המס מספר 5285/13. ההוראה דורשת הוכחה מקצועית לכך שהריסת דירות-הגג הישנות חיונית לביצוע תוכנית החיזוק כתנאי למתן הפטור. במקרה כזה, יחולו הוראות סעיף 48לג1 לחוק (מכירת זכויות דיירי דירות הפנטהאוז מכוח התמ"א) ויינתן לבעלי הגגות פטור ממס, כל עוד שווי שטח הדירות החדשות לא עולה על התקרה הקבועה בסעיף 48לג1, שהיא תוספת של עד 25 מ"ר.

חשוב לציין ,כי רשויות המס אינן חייבות לקבל שווי המחירים שמסרו להם היזם והדייר וביכולתן למסות את העסקה לפי שווי השוק. הן יכולות, למשל, לקבוע ששווי דירת הדופלקס החדשה הינה 4,500,000 מיליון שקל ולמסות את הדייר ב-8% מס על 4,500,000 מיליון שקל ובצורה כזו לדרוש מס רכישה בגובה 360,000 שקל.

אפשרות 3: משלמים ליזם עבור שירותי בניה על גג המבנה הפתוח - ומרוויחים דירה

שיטה נוספת העומדת בפני בעלי הדופלקס היא לרכוש מהיזם שירותי בנייה במטרה להגדיל את החדר הבודד על הגג לדירה נניח של 100 מ"ר בעלות רכישה של שרותי בנייה לדוגמה 1,000,000 שקל, שמעליה יבנו דירות נוספות (דירות התמורה ליזם).

במקרה כזה, בדרך כלל, הם יצטרכו לרכוש את זכויות הבנייה על מרפסת הגג מיתר בעלי הדירות, בגין חלקם ברכוש המשותף. אם, לדוגמה, בבניין בן 12 דירות מחזיק כל דייר 1/12 מהזכויות ברכוש המשותף וזכויות הבנייה שניתנו ליזם לפי התמ"א עומדות על 600 מ"ר, הרי שחלקו של כל דייר בזכויות יהיה 75 מ"ר בלבד. בעלי הדופלקס, אם כן, יאלצו לרכוש חלק של 25 מ"ר מזכויות הבנייה של יתר הדיירים כדי להשלים בנייה על מרפסת הגג.

ניתן להעריך שגובה המע"מ בגין שירותי בנייה יעמוד על סך 170,000 שקל, ושמס הרכישה לפי "דירה שניה" יהיה בגובה 8% מהתמורות, קרי 93,600 שקל (מתוך 1,170,000 שקל). במקרה של רכישת זכויות בנייה מהדיירים כאמור לעיל, יש חשיפה נוספות לתשלומי מיסים בגין מכירת ורכישת הזכויות מיתר בעלי הדירות.

במקרה זה יוצא שבעלי הדירות העליונות, שהשקיעו 1,263,600 שקל (לפני מס רכישה בגין רכישת זכויות בנייה), קיבלו דירה נוספת ששוויה 2,500,000 שקל, הממוקמת מתחת לדירות העליונות החדשות שיבנו, והיא נכס מניב לכל דבר ועניין - נניח שניתן להשכיר אותה במחיר של 5,000 שקל לחודש, שבחישוב מהיר יניבו 4.7% תשואה שנתית על ההשקעה.

אז בואו נעשה קצת סדר

באפשרות הראשונה מכרו בעלי דירות הגג את מלוא המרפסת עם החדר הקיים על הגג ליזם, שבנה עליו דירות נוספות. בעלי הדופלקס הרוויחו 750,000 שקל ונשארו עם דירה רגילה, בתוספת של ממ"ד, מרפסת ומחסן.

באפשרות השנייה, מכרו בעלי דירות הגג את דירתם ליזם, קנו ממנו את הדירה העליונה החדשה, והרוויחו 470,000 שקל. והם עדיין קרובים לכוכבים.

באפשרות השלישית נותרו בעלי דירות הגג עם זכויות הבנייה על המרפסת, רכשו שירותי בנייה מהיזם, השקיעו כ- 1,263,600 שקל וקיבלו דירה נוספת ומניבה, שאפשר בעתיד להוריש לילדים.

אנו מזכירים שוב כי הדוגמאות המובאות כאן הן לצורך המחשה בלבד. אירועי ההמחשה הם בחלקם פרי של תהליך פשרה בתרחישים שהמחוקק לא נתן עליהם את הדעת, בין עורכי הדין ויועצי המס מחד לבין רשויות המס מאידך. אירועים אלה נתמכים בחלקם בהוראות הביצוע וקיימת התדיינות בין הצדדים אשר בסופו של דבר ובתקווה תוליד הוראות ביצוע ברוח הסכמי הפשרה אשר על פיהם פועלים הצדדים - נכון לרגע זה. דרישות הרשויות אינן ודאיות ותרחישים שונים עשויים להתפרש באופנים שונים.

הכותבים הם עוה"ד אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות'.

*** המאמר לעיל הוא על דעת הכותבים, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ומקצועי כנדרש.

עוד כתבות

ראש ממשלת לבנון סעאד חרירי / צילום: Aziz Taher, רויטרס

יום מכריע בלבנון: אושרה תכניתו הכלכלית של חרירי

(עדכונים): ממשלת לבנון התכנסה הבוקר לדון ברפורמות שהציג אמש ראש הממשלה לראשי המפלגות השותפות בקואליציה ● לא מעט מהאש מופנית לחיזבאללה, הנתפש כגורם המפלג ביותר בלבנון, ומהווה איום על קיומה בשל הכוח הצבאי שצבר

כיתת לימוד / צילום: שאטרסטוק

כיצד בונים מערכת חינוך איכותית? מתחילים עם המורים

הבינוניות של מערכת החינוך זועקת בהישגים הנמוכים ובפערים הגבוהים בין תלמידי ישראל למדינות המפותחות במבחנים הבינלאומיים ● ההישגים הללו לא עולים בקנה אחד עם השאיפה של הישראלים לחיות ברמת חיים של מדינה מערבית מתקדמת ● דעה

גמר גביע העולם בכדורגל.  beoutQ הערוץ הפיראטי beoutQ / צילום:HANDOUT  רויטרס

כך מאיים ערוץ טלוויזיה פיראטי ואלמוני על הכסף הגדול של קטאר

ערוץ טלוויזיה לא חוקי שפועל מסעודיה ומעביר לכל העולם שידורי ספורט מקטאר, מסעיר את האמירות וגורם לה להרהר אם להמשיך לשלם מיליארדי דולרים בשנה עבור שידורי התחרויות • החשש: הקטארים ינטשו את שידורי הספורט וענפים שלמים יתמוטטו

בנימין נתניהו / צילום: איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

לא ביבי, לא חופרים? האם עד נתניהו המדינה לא שיקמה אתרים היסטוריים

רה"מ טען בסרטון תעמולה כי קודמיו לא השקיעו שקל באתרי מורשת ● האמת היא שהמדינה טיפלה באתרים ארכיאולוגיים והיסטוריים כבר לפני עשרות שנים ● ובכל זאת, נתניהו יכול לרשום לזכותו מהפך בסדרי הגודל

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס

דרמת הברקזיט: ג'ונסון שיגר לאיחוד שני מכתבים סותרים בנוגע לפרישה

(עדכון) ● אחרי שלא הצליח לאשר את הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי אתמול, ג'ונסון נאלץ לבקש דחייה מהאיחוד • כלי התקשורת בבריטניה דיווחו כי שלח בקשת הארכה בלתי-חתומה בבריסל, מלווה במכתב חתום נוסף שבו הוא מפציר באיחוד לא לאשר אותה

נתניהו ובנט. מי ייצא שבע אחרי הבחירות? / צילום: מוטי מילרוד, הארץ

בנט מתייצב לצד נתניהו, ומתעלם מהתוצאות בבחירות

נתניהו קיבל פחות קולות מגנץ, מחנה הימין ירד ב-5 מנדטים ואף על פי כן, ח"כ נפתלי בנט מציין שהחלפת נתניהו צריכה להיות "דרך פתק" תוך שהוא מתעלם מתוצאות הבחירות ● פרשנות

וויטני וולף הרד, מנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל/ צילום:Kristen Kilpatrick

באפליקציית הדייטים באמבל רק נשים יכולות ליזום היכרויות. האם זה צעד הראשון לשיוויון מגדרי?

וויטני וולף הרד, מייסדת ומנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל שבה רק נשים יכולות ליזום היכרויות, חושבת ששינוי הרגלי החיזור הוא הצעד הראשון בדרך להפלת הפטריארכיה

מטוס בואינג 787 דרימליינר של אל על / צילום: יח"צ

עקב תקלה: טיסת אל על מניו יורק תנחת ב-48 שעות עיכוב

נוסעי טיסת אל על מספר 008 ימריאו לישראל רק מחר בערב במקום היום בצהריים, וצפויים לנחות בישראל לאחר החג ● הסיבה: תקלה טכנית בהעמסת תא המטען

יצירות אומנות חדשות בכנסת / צילום: איל יצהר

אמנות בכנסת: בוחרים בצילומים ישראליים

אמנם ממשלה חדשה עדיין לא נראית באופק, אבל בכנסת התחדשו בחמש יצירות אמנות חדשות ● אוצרת המשכן, שרון סופר: "חיפשתי עבודות צילום שהן פעולה התערבותית של האמן בנוף"

אורי רוזן, מנכ"ל מאקו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מדוע סירב מנכ"ל מאקו, אורי רוזן, לעבור לחדשות 13?

הסירוב לתפקיד מנכ"ל חדשות 13 ● ההתחממות על הקווים במגרש מול ynet ● החשש מפני ענקיות האינטרנט הבינ"ל ● ולמה לא תמיד צריך אג'נדה גאה ● מנכ"ל מאקו אורי רוזן סוגר למעלה מ-6 שנים באתר, ומבחינתו – שרק יהיו עוד כאלה ● האזינו לפודקאסט "אוף דה רקורד"

פרופ' גבריאל זוקמן / צילום: Genevieve Shiffrar

פרופ' גבריאל זוקמן, רק בן 32 וכבר מצליח להסעיר את אמריקה כשהוא דורש מיסוי אגרסיבי על עשירים

בגיל 32 פרופ' גבריאל זוקמן לא רק מסעיר את אמריקה, אלא גם מסייע לעצב את מדיניות המס האגרסיבית של המפלגה הדמוקרטית ● "העובדה שהמיליארדרים בארה"ב משלמים כעת, לראשונה, פחות מס מכל השאר היא כישלון", הוא אומר בראיון בלעדי ל־G

עדינה בן אשר/ צילום: איל יצהר

הנוער הלומד והיוזם: התוכנית שתלמד בני נוער איך מקימים עסק

תוכנית "שותפים 2020" שמפעיל משרד העבודה והרווחה בשיתוף ג'וינט אשלים ודרור בתי חינוך, מבקשת לתת לבני נוער בבתי ספר מקצועיים מיומנויות בהקמת עסק, שיאפשרו להם להשתלב בשוק העבודה • "אנחנו מחויבים להכין את בני הנוער לאתגרים העתידיים, וזה דורש לצאת מהקופסה", אומר ראובן פאטר, מנהל התוכנית

ראש ממשלת לבנון סעאד חרירי / צילום: Aziz Taher, רויטרס

המס על הוואטסאפ הצית הפגנות זעם בלבנון

המס עצמו כנראה יבוטל אבל ההפגנות לא שוככות ● ראש ממשלת לבנון סעד אל-חרירי ביטל את ישיבת הממשלה שאמורה הייתה לדון בהצעת התקציב לשנה הבאה, והקציב לקואליציה שלושה ימים לפתור את המשבר ● מנהיג חיזבאללה, חסן נסראללה: "נגד מסים חדשים, אבל לא תומך בהתפטרות של הממשלה"

רגולציה / צילום: Shutterstock

ביטוח הבריאות כדוגמה: הרגולציה הנוקשה בישראל פוגעת דווקא בצרכן

מספיק להסתכל על הרגולציה בענף הביטוח כדי להבין שמדובר באבן-נגף לכלכלה המקומית ● דעה

מסחר בוול סטריט./  צילום: רויטרס

שבוע המסחר בוול סטריט ננעל בירידות; ג'ונסון אנד ג'ונסון צנחה 5.9%

בורסות אירופה ננעלו בירידות שערים ● נגיד הבנק המרכזי של אנגליה צפוי לנאום הלילה כשברקע ציפייה להצבעה על הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי ● בורסת שנחאי נסגרה בירידה של 1.3% בעקבות הודעת התמ"ג של סין, שאר המדדים העיקריים באסיה ננעלו בירידות שערים גם כן

דיאנה גולבי/ צילום:  כפיר זיו

"יש לי את היכולת לשלוף את קלף הרוסייה לטובתי"

השירות הצבאי מנע מדיאנה גולבי למנף את הזכייה ב"כוכב נולד" ● אולי התפקיד של חיילת רוסייה במחזה "אפס ביחסי אנוש" יהיה מעין תיקון

שונות גיאוגרפית רבה בשיעור ההשתתפות בשוק העבודה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

שיוויון גורף? למה עדיין מתעקשים להטיל על נשים עבודות בית גם במשרד

מסידור חדרי ישיבות ועד רכישת מתנות יום הולדת לקולגות - נשים מתחילות להתנגד לתפקידים הלא כתובים שמייעדים להן במקום העבודה

מימין: יואב לוי, מייסד-משותף ומנכ"ל, ויונתן אפל מייסד-משותף וסמנכ"ל פיתוח / צילום: ירין טרנוס, יח"צ

אפסטרים גייסה 30 מיליון דולר בהובלת ענקיות רכב בינלאומיות

הגיוס התבצע בהובלת קבוצת Alliance של רנו, ניסאן ומיצובישי ● החברה, המתמחה באבטחת סייבר לכלי רכב מקושרים, בוחנת התרחבות לסין וליפן

ספרים אוקטובר / צילום: איל יצהר

זה באמת משנה אם זה אמיתי?

אם לא קראתם את "אל מול הלילה", שבו יצאה דלפין דה ויגאן לפענח מדוע התאבדה אמה והציגה מסע מרתק לתוך הנפש, אולי כדאי שתעשו זאת לפני שתיכנסו לתוך "מבוסס על סיפור אמיתי" ● רוב הסיכויים שהספר החדש של מישל וולבק לא יעלה אצלכם את רמת הסרוטונין, אבל הוא עדיין שווה קריאה ● מדור הספרים של "ליידי גלובס"

זיהום אוויר מעל תל אביב / צילום: תמר מצפי

הבעיה העמוקה ביותר של מדינת ישראל שאף מפלגה לא מדברת עליה

עתיד כדור הארץ בסכנה, ויש לו השפעה ישירה על הכיס של כולנו ● אם אנחנו רוצים להישאר במשפחת העמים ולדאוג לאיכות האוויר שלנו ושל העולם כולו - הזמן הוא עכשיו, וחייבים לחשוב קדימה ברצינות ● דעה