גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד יכולים בעלי פנטהאוז להרוויח מעסקאות תמ"א 38/1?

בין אם מדובר בדירות גג, פנטהאוז או דופלקס - תמ"א חיזוק מבנים מציעה לבעלי הזכויות בגג רווחים נאים ונכסים מניבים ■ מהן האפשרויות העומדות בפניהם למקסום רווח מעסקאות תמ"א 38/1

עורכי דין אלון אברמוב ואלון סמואל שותפים במשרד יוסף שמואל ושות'
עורכי דין אלון אברמוב ואלון סמואל שותפים במשרד יוסף שמואל ושות'

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

בעלי-דירות גג בבניינים ישנים עשויים למצוא את עצמם בדילמה נוכח ההצעה לבצע בבניין פרויקט תמ"א 38. הואיל והדירות שיבנו על הגג הם בדרך כלל מקור הרווח של היזם, הרי שבעלי הגג הצמוד או בעלי דירות הגג זכאים לפיצוי משמעותי ממנו. ואכן קיימות שלוש אפשרויות עיקריות לפיצוי הבעלים של הדופלקס, הפנטהאוז או דירת הגג.

בטרם נדון בהרחבה בכל אחת מן האפשרויות, חשוב להדגיש כי הדוגמאות המובאות כאן הן לשם המחשה בלבד. מכיוון שמדובר בעסקאות חדשות יחסית, הרי שנעשות פשרות בין עורכי הדין ויועצי המס, המייצגים את היזמים ובעלי הדירות מחד לרשויות המס מאידך. כל זאת בתקווה שיולידו גם הנחיות למתן מענה לתרחישים המגוונים, שהם חלק בלתי נפרד מהליך התמ"א.

מקרה מבחן: מה מומלץ לבעלי דופלקס לעשות?

הדרך הטובה ביותר לבחון את כדאיות האפשרויות היא באמצעות "טסט-קייס", שימחיש את פוטנציאל הרווח עבור בעלי דירות הגג. ניקח לדוגמה בניין בן 3 קומות עם 9 דירות טיפוסיות בנות 3 חדרים, ו-3 דירות בנות 4 חדרים, עם חדר אחד על הגג. בעלי הדירות הטיפוסיות יקבלו מהיזם הרחבה של ממ"ד בגודל של עד 10 מ"ר, מרפסת עד 10 מ"ר ו-מחסן 5 מ"ר.

נניח שהדירות הטיפוסיות נרכשו ע"י בעלי הדירות ביום 01/01/14 במחיר 1,000,000 שקל, שוויין לפני עסקת התמ"א הוא 1,800,000 שקל ולאחריה - 2,500,000 שקל. הדירות עם הגג הצמוד נרכשו ביום 01.01.14 ב-1,500,000 שקל, שוויין לפני עסקת התמ"א עומד על 2,500,000 שקל ולאחריה - 3,500,000 שקל.

אפשרות 1: מוכרים את הגג ליזם ברווח נקי

אפשרות זו אינה דורשת השקעה כספית כלשהי. בעלי דירות הגג מוכרים כל אחד ליזם את הגג והחדר על הגג לפי שווי של 1,000,000 שקל. מס השבח בגין עסקה זו, בהתאם לפשרות ולהתדיינות מול רשויות המס, בהנחה שיחושב לפי מלוא שווי התמורה - קרי 25%, עומד על 250,000 שקל, מה שמשאיר לבעליהן רווח נקי של 750,000 שקל אך ללא מרפסת גג.

חישוב המס תלוי, כמובן, בפרמטרים רבים, ובהם שווי הרכישה המקורי של הדירה, מועד הרכישה, ייחוס החלק היחסי משווי הרכישה לזכויות הנמכרות, ניכויים, פחת ועוד.

אפשרות 2: מוכרים את הדירה ליזם ועוברים לדירת הגג החדשה

אם בעלי הדופלקס רוצים להמשיך ולצפות בכוכבים, הרי שיוכלו לבקש למכור את דירתם ליזם ב- 2,500,000 שקל ולרכוש ממנו - במחיר של 3,500,000 שקל - את הדירה החדשה על הגג. זוהי עסקה רוויית תשלומי מס וקיימות מספר שיטות לחישובו.

על פי השיטה רוויית המס והשיטה המקובלת ע"י רשויות המס, תיבחן העסקה כעסקה כפולה: מצד אחד מכרו בעלי הדירה את דירתם וקנו דירה החדשה בערך מלא. מצד שני, היזם קנה דירה בשווי מלא ומכר דירה חדשה בשווי מלא. כלומר, מס השבח במכירת הדירה ליזם (במקרה שלא מדובר בדירה יחידה של בעלי הגג) יעמוד על 25% ,שהם 250,000 שקל, וישולם ע"י בעלי הדירה, מס הרכישה בגין רכישת הדירה ע"י היזם יהיה 6% , שהם 150,000 שקל; מס הרכישה של בעלי הדירה בגין רכישת הדירה החדשה מהיזם יעמוד על 8%, שהם 280,000 שקל, ויחול על בעלי הדירה (בהנחה שמדובר בדירה שנייה שלהם). מס ההכנסה ישולם ע"י היזם. באפשרות זו עומדת החשיפה למיסים של הדייר על כ-530,000 שקל ( 250,000 שקל מס שבח במכירת הדירה הישנה + 280,000 שקל מס רכישה בגין רכישת הדופלקס החדש), והרווח שיוותר בידי בעלי הגג יעמוד על 470,000 שקל, אבל השמיים הם הגבול...

שיטה נוספת לחישוב המס מערבת בין חישובי המס בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) שבה העברת בעלי הדירות לדירות במיקום שונה אינה מהווה אירוע מס והוראת הביצוע של רשויות המס מספר 5285/13. ההוראה דורשת הוכחה מקצועית לכך שהריסת דירות-הגג הישנות חיונית לביצוע תוכנית החיזוק כתנאי למתן הפטור. במקרה כזה, יחולו הוראות סעיף 48לג1 לחוק (מכירת זכויות דיירי דירות הפנטהאוז מכוח התמ"א) ויינתן לבעלי הגגות פטור ממס, כל עוד שווי שטח הדירות החדשות לא עולה על התקרה הקבועה בסעיף 48לג1, שהיא תוספת של עד 25 מ"ר.

חשוב לציין ,כי רשויות המס אינן חייבות לקבל שווי המחירים שמסרו להם היזם והדייר וביכולתן למסות את העסקה לפי שווי השוק. הן יכולות, למשל, לקבוע ששווי דירת הדופלקס החדשה הינה 4,500,000 מיליון שקל ולמסות את הדייר ב-8% מס על 4,500,000 מיליון שקל ובצורה כזו לדרוש מס רכישה בגובה 360,000 שקל.

אפשרות 3: משלמים ליזם עבור שירותי בניה על גג המבנה הפתוח - ומרוויחים דירה

שיטה נוספת העומדת בפני בעלי הדופלקס היא לרכוש מהיזם שירותי בנייה במטרה להגדיל את החדר הבודד על הגג לדירה נניח של 100 מ"ר בעלות רכישה של שרותי בנייה לדוגמה 1,000,000 שקל, שמעליה יבנו דירות נוספות (דירות התמורה ליזם).

במקרה כזה, בדרך כלל, הם יצטרכו לרכוש את זכויות הבנייה על מרפסת הגג מיתר בעלי הדירות, בגין חלקם ברכוש המשותף. אם, לדוגמה, בבניין בן 12 דירות מחזיק כל דייר 1/12 מהזכויות ברכוש המשותף וזכויות הבנייה שניתנו ליזם לפי התמ"א עומדות על 600 מ"ר, הרי שחלקו של כל דייר בזכויות יהיה 75 מ"ר בלבד. בעלי הדופלקס, אם כן, יאלצו לרכוש חלק של 25 מ"ר מזכויות הבנייה של יתר הדיירים כדי להשלים בנייה על מרפסת הגג.

ניתן להעריך שגובה המע"מ בגין שירותי בנייה יעמוד על סך 170,000 שקל, ושמס הרכישה לפי "דירה שניה" יהיה בגובה 8% מהתמורות, קרי 93,600 שקל (מתוך 1,170,000 שקל). במקרה של רכישת זכויות בנייה מהדיירים כאמור לעיל, יש חשיפה נוספות לתשלומי מיסים בגין מכירת ורכישת הזכויות מיתר בעלי הדירות.

במקרה זה יוצא שבעלי הדירות העליונות, שהשקיעו 1,263,600 שקל (לפני מס רכישה בגין רכישת זכויות בנייה), קיבלו דירה נוספת ששוויה 2,500,000 שקל, הממוקמת מתחת לדירות העליונות החדשות שיבנו, והיא נכס מניב לכל דבר ועניין - נניח שניתן להשכיר אותה במחיר של 5,000 שקל לחודש, שבחישוב מהיר יניבו 4.7% תשואה שנתית על ההשקעה.

אז בואו נעשה קצת סדר

באפשרות הראשונה מכרו בעלי דירות הגג את מלוא המרפסת עם החדר הקיים על הגג ליזם, שבנה עליו דירות נוספות. בעלי הדופלקס הרוויחו 750,000 שקל ונשארו עם דירה רגילה, בתוספת של ממ"ד, מרפסת ומחסן.

באפשרות השנייה, מכרו בעלי דירות הגג את דירתם ליזם, קנו ממנו את הדירה העליונה החדשה, והרוויחו 470,000 שקל. והם עדיין קרובים לכוכבים.

באפשרות השלישית נותרו בעלי דירות הגג עם זכויות הבנייה על המרפסת, רכשו שירותי בנייה מהיזם, השקיעו כ- 1,263,600 שקל וקיבלו דירה נוספת ומניבה, שאפשר בעתיד להוריש לילדים.

אנו מזכירים שוב כי הדוגמאות המובאות כאן הן לצורך המחשה בלבד. אירועי ההמחשה הם בחלקם פרי של תהליך פשרה בתרחישים שהמחוקק לא נתן עליהם את הדעת, בין עורכי הדין ויועצי המס מחד לבין רשויות המס מאידך. אירועים אלה נתמכים בחלקם בהוראות הביצוע וקיימת התדיינות בין הצדדים אשר בסופו של דבר ובתקווה תוליד הוראות ביצוע ברוח הסכמי הפשרה אשר על פיהם פועלים הצדדים - נכון לרגע זה. דרישות הרשויות אינן ודאיות ותרחישים שונים עשויים להתפרש באופנים שונים.

הכותבים הם עוה"ד אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות'.

*** המאמר לעיל הוא על דעת הכותבים, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ומקצועי כנדרש.

עוד כתבות

זהב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

זהב בכל מחיר: מדוע מחירי המתכת הצהובה שוברים שיאים?

המתכת הזהובה שנמצאת בשימוש כסחורה כבר אלפי שנים, עלתה בשיעור של כמעט 35% מאז תחילת השנה והגיעה לשיא של כל הזמנים בבורסת ניו יורק ● עד מתי המחירים ימשיכו לנסוק? מדוע מחירי הזהב כובשים שיאים חדשים באחרונה? איך עובד שוק הזהב? כיצד משקיעים וסוחרים במתכת זו?

חוקר המח, יוחאי עתריה / צילום: איל יצהר, גלובס

מדעי הבדידות: הכירו את הפרופסור שיגרום לכם לשכוח את כל מה שסיפרו לכם על חוקרי מוח

שיחה תזזיתית ומרתקת עם הפילוסוף וחוקר המוח פרופ' יוחאי עתריה, שמתחילה בנבכי המחשב, עוברת בשואה ובשבי ונגמרת בחרדה מהסגר

איך לבקש מהבוס פידבק? / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

מה עושים כשהבוס לא נותן משוב מיידי? האם כדאי לחכות בסבלנות להערכה השנתית? טור ייעוץ חדש למנהלים ולעובדים

יאנה שכטרמן היא יועצת ארגונית ואמיר גרינשטיין הוא חוקר ומרצה בתחום השיווק והיזמות וביחד הם משיבים לשאלות ניהוליות ● והשבוע: מה עושים כשהבוס לא נותן פידבק

בדיקה סרולוגית. הרוב יתאכזבו לגלות שהם לא מוגנים מפני הקורונה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

שר"פ קורונה: בדיקת קורונה במקום העבודה, לכל העובדים. כבר לא מדע בדיוני

חברת טרגט מרקט ובי"ח שיבא החלו להציע לחברות גדולות לבצע בדיקות סרולוגיות לעובדיהן, כדי לקבוע אילו עובדים מוגנים יותר מפני הנגיף ואילו פחות ולאפשר להן לקבל החלטות ארגוניות מושכלות ● המהלך עשוי להכניס את שוק העבודה לעידן חדש של מעורבות מעסיקים בבריאות עובדיהם

סרטון של המפלגה הנאצית בברלין ופופ אפ של קמפיין הבחירות של טראמפ / צילום: מתוך יוטיוב

אינפלציה של שמות גנאי מתפרצת לאחרונה, והיא מסוכנת

האפיון "פשיסט" נשמע בארה"ב בימים אלה בתכיפות גוברת, וגם בישראל ● האם טראמפ ובריוני הרחוב של הימין בארץ הם פשיסטיים?

בנימין נתניהו ובני גנץ / צילום: יוסי זמיר ואמיל סלמן, הארץ

בשל המשבר הפוליטי לא תתקיים ישיבת הממשלה מחר

בכחול לבן סירבו להעלות על סדר היום נושאים שאינם קשורים לקורונה, ומזכירות הממשלה לא פרסמה את סדר היום לישיבת הממשלה ● בין הליכוד וכחול לבן משבר חריף על רקע תקציב המדינה

עומדים: מתן גוטמן (מימין) ואלי מרזל, מייסדי CRT. יושבים: שמואל האוזר ויוסף שפירא, שמייעצים לחברה  / צילום: כדיה לוי, גלובס

בין טכנולוגיה לזכויות אדם: בכירי משרד מבקר המדינה לשעבר מדברים על המיזם חדש

מעקב אחר אזרחים? דיכוי הפגנות? בשנים האחרונות החל עיסוק בשאלה למה משמשות הטכנולוגיות שמפותחות בישראל, כפי שנשאל בעבר לגבי יצרניות נשק • חברות מתחילות להטיל רגולציה עצמית כדי להימנע מביקורת ציבורית ומשפטית, ויוצאי משרד מבקר המדינה אף הקימו חברת ייעוץ בנושא

בזכות הרובוטים: מהנדסים צריכים ללמוד אמנות / איור: חן ליבמן

בזכות הבינה המלאכותית: למה לא צריך לפחד שהרובוטים ייקחו לנו את העבודה, ולמה מהנדסים צריכים ללמוד אמנות

לפחות דבר טוב אחד עשוי לצאת מהקורונה: המהפכה הטכנולוגית ● במקום לפחד מהשתלטות הרובוטים על שוק העבודה, מומלץ להתבונן על השינויים מגובה של 60 אלף רגל

שכונה בקריית מלאכי. צמצום הפטור ירתיע גם משקיעים וכניסת אוכלוסייה חדשה, קבעה הוועדה / צילום: בר אל, גלובס

פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום יינתן גם במכירת הדירה

ועדת הערר של מחוז דרום קבעה - בניגוד לפסיקה מנחה של בית משפט מחוזי - כי מוכר דירה בקריית מלאכי יהיה זכאי לפטור מהיטל השבחה

 

בדיקות קורונה במעבדה בבית חולים בילינסון  / צילום: דוברות בית החולים רבין

בדיקת קורונה פרטית: האיסורים, המעקפים וכמה תעלה בקרוב בדיקה בנתב"ג?

משרד הבריאות בוחן קידום בדיקות מעבדה לאיתור נגיף הקורונה במסגרת מעבדות רפואיות פרטיות ● גורם במשרד: "בשוק נגבים מחירים אסטרונומיים. לא סביר שבעלי ההון יוכלו לקבל קדימות לבדיקות" ● וכמה תשלמו על בדיקה מהירה בנתב"ג?

מפעל קוקה קולה בבני ברק / צילום: איל יצהר

קולה בטעם מנגו ומשקה שיבולת שועל: בעולם הפרסום, הקורונה כבר בנסיגה

מניתוח הפרסומות המדוברות במדד החודשי של "גלובס" ליולי עולה שהמסרים ממש לא חייבים לדבוק בקורונה ● שתיים מתוכו קשורות לפעילות שיווקית "רגילה" ● גם החודש לא נרשמה קורלציה בין ההשקעה בפרסום לבין ההצלחה ביצירת אימפקט ברשת

משפחת הדרי  / צילום: איל יצהר, גלובס

“לא מאמינה שאלה החיים שלי. זה גיהינום"

איילה הדרי עבדה 40 שנה בנתב"ג, עד שהוצאה לחל"ת, שכבר הוארך עד אמצע 2021. ● הקצבאות שבאמצעותן היא מתקיימת לא מאפשרות לה לטפל בבעלה החולה ולסייע לשני ילדיה, שגם הם בחל"ת: "הולכת נגד זרם חזק שאני לא יכולה להתגבר עליו" ● פרויקט מיוחד

עקרבים בנגב. כשמאירים עליהם באור אולטרה–סגול, הם זוהרים. עולם מלא דרמה של ציד והישרדות / צילום: נעם שלו

איך הפך העקרב לחיית המחמד הלאומית ו"ספארי עקרבים” ללהיט החם של הקיץ?

הוא מסוכן, הוא ארסי, הוא קניבל, יש בו משהו חייזרי והוא יכול להתקפל כמו רובוטריק ● אז איך זה שהעקרב הפך לכוכב-על ו"ספארי עקרבים" לילי במדבר זה הלהיט החם של הקיץ?

אבי ברססט / צילום: איל יצהר, גלובס

קמעונאים זרקו אותו מהווטסאפ, הממשלה אכזבה אותו: מנכ"ל הולנדיה מדבר על ההישרדות העסקית

שיחה אישית ומקצועית עם אבי ברססט, מנכ"ל ובעלים של חברת הולנדיה ● "הממשלה עזרה לכל מי שצעקו וירקו באולפנים וזרקו עובדים על גב האזרחים ולא עזרה לאלה שהשאירו עובדים, סיפקו פרנסה וחסכו הרבה כסף למדינה. אני גאה להשתייך אליהם אפילו שלא קיבלתי שקל פיצוי"

נשיא ארה"ב דונלד טראמפ / צילום: ONATHAN ERNST, רויטרס

טראמפ חתם על צו נשיאותי נגד טיקטוק: החברה "המומה מהצעד"

הצו ייכנס לתוקף תוך 45 יום ● בעקבות הצו, מניית טנסט (Tencent) חברת האם של WeChat צוללת ביותר מ-7%

מיקרוסופט / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עובדי מיקרוסופט סין פיתחו פיצ'ר נגד שעות נוספות

התכתבויות פנימיות בהן מהנדסים במיקרוסופט סין דנים על שעות העבודה בחברה הפכו ויראליות בימים האחרונים ● מההתכתבות עולה כי עובדים במיקרוסופט פיתחו כלי ממוחשב שבודק אלו עובדים מחוברים בשעות הלילה המאוחרות ושולח להם אזהרה המורה להם להפסיק לעבוד

ד"ר אלחנן מגידוביץ' ותמיר בן שחר / צילום: דיאגו מיטלברג, שלומי יוסף

הזדמנות או שטות? האם בחסות הנגיף נכון להשקיע בחנות

המשבר הכלכלי הביא לסגירתן של חנויות רבות במרכזי הערים ולירידה במחיריהן ובמחירי השכירות ● בפאנל מיוחד שקיימנו במסגרת הפודקאסט "כסף בקיר" עם היועץ הכלכלי תמיר בן שחר ומשקיע הנדל"ן ד"ר אלחנן מגידוביץ', ניסינו לברר האם במצב שנוצר שווה לרכוש חנות להשקעה ● האזינו

איסקו מריאל מדריד (מימין) מול קייל ווקר ממנצ’סטר סיטי. הקבוצות ינסו לסגור את הבור  / צילום: Daisuke Nakashima, רויטרס

המודל הבעייתי של ליגת האלופות: לא חייבים לנצח כדי לקבל כסף גדול

ליגת האלופות חוזרת לפעילות בסוף השבוע וזאת הזדמנות לבחון את השיטה שמתגמלת את הקבוצות הגדולות והעשירות, גם כשהן מפסידות ● וגם: המחיר הכלכלי הכבד שמשלמות קבוצות הכדורגל המקומיות על שנים של כשלונות

מפגין בבלפור / צילום: AP - Oded Balilty

דור אבוד: דוח חדש מזהיר - צעירים רבים עלולים לא להתאושש מהמכה הכלכלית לעולם

אל תיתנו לתחפושות, למעגלי המדיטציה ולשלטים השנונים של מחאת בלפור לבלבל אתכם. המילניאלס כועסים ומיואשים ויש להם סיבות טובות: דוח חדש של חברת דלויט מזהיר מפני הפיכתם ל"דור אבוד" ● "גם אם יימצא מחר חיסון - הם עלולים לא להתאושש מהמכה הכלכלית הזאת" ● האזינו

ניר שטרן/ צילום: כדיה לוי

פז במו"מ מתקדם לרכישת רשת המרכולים סופר יודה

הרשת התל-אביבית סופר יודה שבבעלות יהודה גואטה מונה כ-16 סניפים עירוניים הפועלים 24 שעות ביממה גם במהלך סוף השבוע ובחגים ● ורמים בשוק מעריכים שהעסקה, אם תושלם, תתבצע לפי שווי של 120-130 מיליון שקל לסופר יודה