עורכי דין אלון אברמוב ואלון סמואל שותפים במשרד יוסף שמואל ושות'
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
בעלי-דירות גג בבניינים ישנים עשויים למצוא את עצמם בדילמה נוכח ההצעה לבצע בבניין פרויקט תמ"א 38. הואיל והדירות שיבנו על הגג הם בדרך כלל מקור הרווח של היזם, הרי שבעלי הגג הצמוד או בעלי דירות הגג זכאים לפיצוי משמעותי ממנו. ואכן קיימות שלוש אפשרויות עיקריות לפיצוי הבעלים של הדופלקס, הפנטהאוז או דירת הגג.
בטרם נדון בהרחבה בכל אחת מן האפשרויות, חשוב להדגיש כי הדוגמאות המובאות כאן הן לשם המחשה בלבד. מכיוון שמדובר בעסקאות חדשות יחסית, הרי שנעשות פשרות בין עורכי הדין ויועצי המס, המייצגים את היזמים ובעלי הדירות מחד לרשויות המס מאידך. כל זאת בתקווה שיולידו גם הנחיות למתן מענה לתרחישים המגוונים, שהם חלק בלתי נפרד מהליך התמ"א.
מקרה מבחן: מה מומלץ לבעלי דופלקס לעשות?
הדרך הטובה ביותר לבחון את כדאיות האפשרויות היא באמצעות "טסט-קייס", שימחיש את פוטנציאל הרווח עבור בעלי דירות הגג. ניקח לדוגמה בניין בן 3 קומות עם 9 דירות טיפוסיות בנות 3 חדרים, ו-3 דירות בנות 4 חדרים, עם חדר אחד על הגג. בעלי הדירות הטיפוסיות יקבלו מהיזם הרחבה של ממ"ד בגודל של עד 10 מ"ר, מרפסת עד 10 מ"ר ו-מחסן 5 מ"ר.
נניח שהדירות הטיפוסיות נרכשו ע"י בעלי הדירות ביום 01/01/14 במחיר 1,000,000 שקל, שוויין לפני עסקת התמ"א הוא 1,800,000 שקל ולאחריה - 2,500,000 שקל. הדירות עם הגג הצמוד נרכשו ביום 01.01.14 ב-1,500,000 שקל, שוויין לפני עסקת התמ"א עומד על 2,500,000 שקל ולאחריה - 3,500,000 שקל.
אפשרות 1: מוכרים את הגג ליזם ברווח נקי
אפשרות זו אינה דורשת השקעה כספית כלשהי. בעלי דירות הגג מוכרים כל אחד ליזם את הגג והחדר על הגג לפי שווי של 1,000,000 שקל. מס השבח בגין עסקה זו, בהתאם לפשרות ולהתדיינות מול רשויות המס, בהנחה שיחושב לפי מלוא שווי התמורה - קרי 25%, עומד על 250,000 שקל, מה שמשאיר לבעליהן רווח נקי של 750,000 שקל אך ללא מרפסת גג.
חישוב המס תלוי, כמובן, בפרמטרים רבים, ובהם שווי הרכישה המקורי של הדירה, מועד הרכישה, ייחוס החלק היחסי משווי הרכישה לזכויות הנמכרות, ניכויים, פחת ועוד.
אפשרות 2: מוכרים את הדירה ליזם ועוברים לדירת הגג החדשה
אם בעלי הדופלקס רוצים להמשיך ולצפות בכוכבים, הרי שיוכלו לבקש למכור את דירתם ליזם ב- 2,500,000 שקל ולרכוש ממנו - במחיר של 3,500,000 שקל - את הדירה החדשה על הגג. זוהי עסקה רוויית תשלומי מס וקיימות מספר שיטות לחישובו.
על פי השיטה רוויית המס והשיטה המקובלת ע"י רשויות המס, תיבחן העסקה כעסקה כפולה: מצד אחד מכרו בעלי הדירה את דירתם וקנו דירה החדשה בערך מלא. מצד שני, היזם קנה דירה בשווי מלא ומכר דירה חדשה בשווי מלא. כלומר, מס השבח במכירת הדירה ליזם (במקרה שלא מדובר בדירה יחידה של בעלי הגג) יעמוד על 25% ,שהם 250,000 שקל, וישולם ע"י בעלי הדירה, מס הרכישה בגין רכישת הדירה ע"י היזם יהיה 6% , שהם 150,000 שקל; מס הרכישה של בעלי הדירה בגין רכישת הדירה החדשה מהיזם יעמוד על 8%, שהם 280,000 שקל, ויחול על בעלי הדירה (בהנחה שמדובר בדירה שנייה שלהם). מס ההכנסה ישולם ע"י היזם. באפשרות זו עומדת החשיפה למיסים של הדייר על כ-530,000 שקל ( 250,000 שקל מס שבח במכירת הדירה הישנה + 280,000 שקל מס רכישה בגין רכישת הדופלקס החדש), והרווח שיוותר בידי בעלי הגג יעמוד על 470,000 שקל, אבל השמיים הם הגבול...
שיטה נוספת לחישוב המס מערבת בין חישובי המס בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) שבה העברת בעלי הדירות לדירות במיקום שונה אינה מהווה אירוע מס והוראת הביצוע של רשויות המס מספר 5285/13. ההוראה דורשת הוכחה מקצועית לכך שהריסת דירות-הגג הישנות חיונית לביצוע תוכנית החיזוק כתנאי למתן הפטור. במקרה כזה, יחולו הוראות סעיף 48לג1 לחוק (מכירת זכויות דיירי דירות הפנטהאוז מכוח התמ"א) ויינתן לבעלי הגגות פטור ממס, כל עוד שווי שטח הדירות החדשות לא עולה על התקרה הקבועה בסעיף 48לג1, שהיא תוספת של עד 25 מ"ר.
חשוב לציין ,כי רשויות המס אינן חייבות לקבל שווי המחירים שמסרו להם היזם והדייר וביכולתן למסות את העסקה לפי שווי השוק. הן יכולות, למשל, לקבוע ששווי דירת הדופלקס החדשה הינה 4,500,000 מיליון שקל ולמסות את הדייר ב-8% מס על 4,500,000 מיליון שקל ובצורה כזו לדרוש מס רכישה בגובה 360,000 שקל.
אפשרות 3: משלמים ליזם עבור שירותי בניה על גג המבנה הפתוח - ומרוויחים דירה
שיטה נוספת העומדת בפני בעלי הדופלקס היא לרכוש מהיזם שירותי בנייה במטרה להגדיל את החדר הבודד על הגג לדירה נניח של 100 מ"ר בעלות רכישה של שרותי בנייה לדוגמה 1,000,000 שקל, שמעליה יבנו דירות נוספות (דירות התמורה ליזם).
במקרה כזה, בדרך כלל, הם יצטרכו לרכוש את זכויות הבנייה על מרפסת הגג מיתר בעלי הדירות, בגין חלקם ברכוש המשותף. אם, לדוגמה, בבניין בן 12 דירות מחזיק כל דייר 1/12 מהזכויות ברכוש המשותף וזכויות הבנייה שניתנו ליזם לפי התמ"א עומדות על 600 מ"ר, הרי שחלקו של כל דייר בזכויות יהיה 75 מ"ר בלבד. בעלי הדופלקס, אם כן, יאלצו לרכוש חלק של 25 מ"ר מזכויות הבנייה של יתר הדיירים כדי להשלים בנייה על מרפסת הגג.
ניתן להעריך שגובה המע"מ בגין שירותי בנייה יעמוד על סך 170,000 שקל, ושמס הרכישה לפי "דירה שניה" יהיה בגובה 8% מהתמורות, קרי 93,600 שקל (מתוך 1,170,000 שקל). במקרה של רכישת זכויות בנייה מהדיירים כאמור לעיל, יש חשיפה נוספות לתשלומי מיסים בגין מכירת ורכישת הזכויות מיתר בעלי הדירות.
במקרה זה יוצא שבעלי הדירות העליונות, שהשקיעו 1,263,600 שקל (לפני מס רכישה בגין רכישת זכויות בנייה), קיבלו דירה נוספת ששוויה 2,500,000 שקל, הממוקמת מתחת לדירות העליונות החדשות שיבנו, והיא נכס מניב לכל דבר ועניין - נניח שניתן להשכיר אותה במחיר של 5,000 שקל לחודש, שבחישוב מהיר יניבו 4.7% תשואה שנתית על ההשקעה.
אז בואו נעשה קצת סדר
באפשרות הראשונה מכרו בעלי דירות הגג את מלוא המרפסת עם החדר הקיים על הגג ליזם, שבנה עליו דירות נוספות. בעלי הדופלקס הרוויחו 750,000 שקל ונשארו עם דירה רגילה, בתוספת של ממ"ד, מרפסת ומחסן.
באפשרות השנייה, מכרו בעלי דירות הגג את דירתם ליזם, קנו ממנו את הדירה העליונה החדשה, והרוויחו 470,000 שקל. והם עדיין קרובים לכוכבים.
באפשרות השלישית נותרו בעלי דירות הגג עם זכויות הבנייה על המרפסת, רכשו שירותי בנייה מהיזם, השקיעו כ- 1,263,600 שקל וקיבלו דירה נוספת ומניבה, שאפשר בעתיד להוריש לילדים.
אנו מזכירים שוב כי הדוגמאות המובאות כאן הן לצורך המחשה בלבד. אירועי ההמחשה הם בחלקם פרי של תהליך פשרה בתרחישים שהמחוקק לא נתן עליהם את הדעת, בין עורכי הדין ויועצי המס מחד לבין רשויות המס מאידך. אירועים אלה נתמכים בחלקם בהוראות הביצוע וקיימת התדיינות בין הצדדים אשר בסופו של דבר ובתקווה תוליד הוראות ביצוע ברוח הסכמי הפשרה אשר על פיהם פועלים הצדדים - נכון לרגע זה. דרישות הרשויות אינן ודאיות ותרחישים שונים עשויים להתפרש באופנים שונים.
הכותבים הם עוה"ד אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות'.
*** המאמר לעיל הוא על דעת הכותבים, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ומקצועי כנדרש.