גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד יכולים בעלי פנטהאוז להרוויח מעסקאות תמ"א 38/1?

בין אם מדובר בדירות גג, פנטהאוז או דופלקס - תמ"א חיזוק מבנים מציעה לבעלי הזכויות בגג רווחים נאים ונכסים מניבים ■ מהן האפשרויות העומדות בפניהם למקסום רווח מעסקאות תמ"א 38/1

עורכי דין אלון אברמוב ואלון סמואל שותפים במשרד יוסף שמואל ושות'
עורכי דין אלון אברמוב ואלון סמואל שותפים במשרד יוסף שמואל ושות'

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

בעלי-דירות גג בבניינים ישנים עשויים למצוא את עצמם בדילמה נוכח ההצעה לבצע בבניין פרויקט תמ"א 38. הואיל והדירות שיבנו על הגג הם בדרך כלל מקור הרווח של היזם, הרי שבעלי הגג הצמוד או בעלי דירות הגג זכאים לפיצוי משמעותי ממנו. ואכן קיימות שלוש אפשרויות עיקריות לפיצוי הבעלים של הדופלקס, הפנטהאוז או דירת הגג.

בטרם נדון בהרחבה בכל אחת מן האפשרויות, חשוב להדגיש כי הדוגמאות המובאות כאן הן לשם המחשה בלבד. מכיוון שמדובר בעסקאות חדשות יחסית, הרי שנעשות פשרות בין עורכי הדין ויועצי המס, המייצגים את היזמים ובעלי הדירות מחד לרשויות המס מאידך. כל זאת בתקווה שיולידו גם הנחיות למתן מענה לתרחישים המגוונים, שהם חלק בלתי נפרד מהליך התמ"א.

מקרה מבחן: מה מומלץ לבעלי דופלקס לעשות?

הדרך הטובה ביותר לבחון את כדאיות האפשרויות היא באמצעות "טסט-קייס", שימחיש את פוטנציאל הרווח עבור בעלי דירות הגג. ניקח לדוגמה בניין בן 3 קומות עם 9 דירות טיפוסיות בנות 3 חדרים, ו-3 דירות בנות 4 חדרים, עם חדר אחד על הגג. בעלי הדירות הטיפוסיות יקבלו מהיזם הרחבה של ממ"ד בגודל של עד 10 מ"ר, מרפסת עד 10 מ"ר ו-מחסן 5 מ"ר.

נניח שהדירות הטיפוסיות נרכשו ע"י בעלי הדירות ביום 01/01/14 במחיר 1,000,000 שקל, שוויין לפני עסקת התמ"א הוא 1,800,000 שקל ולאחריה - 2,500,000 שקל. הדירות עם הגג הצמוד נרכשו ביום 01.01.14 ב-1,500,000 שקל, שוויין לפני עסקת התמ"א עומד על 2,500,000 שקל ולאחריה - 3,500,000 שקל.

אפשרות 1: מוכרים את הגג ליזם ברווח נקי

אפשרות זו אינה דורשת השקעה כספית כלשהי. בעלי דירות הגג מוכרים כל אחד ליזם את הגג והחדר על הגג לפי שווי של 1,000,000 שקל. מס השבח בגין עסקה זו, בהתאם לפשרות ולהתדיינות מול רשויות המס, בהנחה שיחושב לפי מלוא שווי התמורה - קרי 25%, עומד על 250,000 שקל, מה שמשאיר לבעליהן רווח נקי של 750,000 שקל אך ללא מרפסת גג.

חישוב המס תלוי, כמובן, בפרמטרים רבים, ובהם שווי הרכישה המקורי של הדירה, מועד הרכישה, ייחוס החלק היחסי משווי הרכישה לזכויות הנמכרות, ניכויים, פחת ועוד.

אפשרות 2: מוכרים את הדירה ליזם ועוברים לדירת הגג החדשה

אם בעלי הדופלקס רוצים להמשיך ולצפות בכוכבים, הרי שיוכלו לבקש למכור את דירתם ליזם ב- 2,500,000 שקל ולרכוש ממנו - במחיר של 3,500,000 שקל - את הדירה החדשה על הגג. זוהי עסקה רוויית תשלומי מס וקיימות מספר שיטות לחישובו.

על פי השיטה רוויית המס והשיטה המקובלת ע"י רשויות המס, תיבחן העסקה כעסקה כפולה: מצד אחד מכרו בעלי הדירה את דירתם וקנו דירה החדשה בערך מלא. מצד שני, היזם קנה דירה בשווי מלא ומכר דירה חדשה בשווי מלא. כלומר, מס השבח במכירת הדירה ליזם (במקרה שלא מדובר בדירה יחידה של בעלי הגג) יעמוד על 25% ,שהם 250,000 שקל, וישולם ע"י בעלי הדירה, מס הרכישה בגין רכישת הדירה ע"י היזם יהיה 6% , שהם 150,000 שקל; מס הרכישה של בעלי הדירה בגין רכישת הדירה החדשה מהיזם יעמוד על 8%, שהם 280,000 שקל, ויחול על בעלי הדירה (בהנחה שמדובר בדירה שנייה שלהם). מס ההכנסה ישולם ע"י היזם. באפשרות זו עומדת החשיפה למיסים של הדייר על כ-530,000 שקל ( 250,000 שקל מס שבח במכירת הדירה הישנה + 280,000 שקל מס רכישה בגין רכישת הדופלקס החדש), והרווח שיוותר בידי בעלי הגג יעמוד על 470,000 שקל, אבל השמיים הם הגבול...

שיטה נוספת לחישוב המס מערבת בין חישובי המס בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) שבה העברת בעלי הדירות לדירות במיקום שונה אינה מהווה אירוע מס והוראת הביצוע של רשויות המס מספר 5285/13. ההוראה דורשת הוכחה מקצועית לכך שהריסת דירות-הגג הישנות חיונית לביצוע תוכנית החיזוק כתנאי למתן הפטור. במקרה כזה, יחולו הוראות סעיף 48לג1 לחוק (מכירת זכויות דיירי דירות הפנטהאוז מכוח התמ"א) ויינתן לבעלי הגגות פטור ממס, כל עוד שווי שטח הדירות החדשות לא עולה על התקרה הקבועה בסעיף 48לג1, שהיא תוספת של עד 25 מ"ר.

חשוב לציין ,כי רשויות המס אינן חייבות לקבל שווי המחירים שמסרו להם היזם והדייר וביכולתן למסות את העסקה לפי שווי השוק. הן יכולות, למשל, לקבוע ששווי דירת הדופלקס החדשה הינה 4,500,000 מיליון שקל ולמסות את הדייר ב-8% מס על 4,500,000 מיליון שקל ובצורה כזו לדרוש מס רכישה בגובה 360,000 שקל.

אפשרות 3: משלמים ליזם עבור שירותי בניה על גג המבנה הפתוח - ומרוויחים דירה

שיטה נוספת העומדת בפני בעלי הדופלקס היא לרכוש מהיזם שירותי בנייה במטרה להגדיל את החדר הבודד על הגג לדירה נניח של 100 מ"ר בעלות רכישה של שרותי בנייה לדוגמה 1,000,000 שקל, שמעליה יבנו דירות נוספות (דירות התמורה ליזם).

במקרה כזה, בדרך כלל, הם יצטרכו לרכוש את זכויות הבנייה על מרפסת הגג מיתר בעלי הדירות, בגין חלקם ברכוש המשותף. אם, לדוגמה, בבניין בן 12 דירות מחזיק כל דייר 1/12 מהזכויות ברכוש המשותף וזכויות הבנייה שניתנו ליזם לפי התמ"א עומדות על 600 מ"ר, הרי שחלקו של כל דייר בזכויות יהיה 75 מ"ר בלבד. בעלי הדופלקס, אם כן, יאלצו לרכוש חלק של 25 מ"ר מזכויות הבנייה של יתר הדיירים כדי להשלים בנייה על מרפסת הגג.

ניתן להעריך שגובה המע"מ בגין שירותי בנייה יעמוד על סך 170,000 שקל, ושמס הרכישה לפי "דירה שניה" יהיה בגובה 8% מהתמורות, קרי 93,600 שקל (מתוך 1,170,000 שקל). במקרה של רכישת זכויות בנייה מהדיירים כאמור לעיל, יש חשיפה נוספות לתשלומי מיסים בגין מכירת ורכישת הזכויות מיתר בעלי הדירות.

במקרה זה יוצא שבעלי הדירות העליונות, שהשקיעו 1,263,600 שקל (לפני מס רכישה בגין רכישת זכויות בנייה), קיבלו דירה נוספת ששוויה 2,500,000 שקל, הממוקמת מתחת לדירות העליונות החדשות שיבנו, והיא נכס מניב לכל דבר ועניין - נניח שניתן להשכיר אותה במחיר של 5,000 שקל לחודש, שבחישוב מהיר יניבו 4.7% תשואה שנתית על ההשקעה.

אז בואו נעשה קצת סדר

באפשרות הראשונה מכרו בעלי דירות הגג את מלוא המרפסת עם החדר הקיים על הגג ליזם, שבנה עליו דירות נוספות. בעלי הדופלקס הרוויחו 750,000 שקל ונשארו עם דירה רגילה, בתוספת של ממ"ד, מרפסת ומחסן.

באפשרות השנייה, מכרו בעלי דירות הגג את דירתם ליזם, קנו ממנו את הדירה העליונה החדשה, והרוויחו 470,000 שקל. והם עדיין קרובים לכוכבים.

באפשרות השלישית נותרו בעלי דירות הגג עם זכויות הבנייה על המרפסת, רכשו שירותי בנייה מהיזם, השקיעו כ- 1,263,600 שקל וקיבלו דירה נוספת ומניבה, שאפשר בעתיד להוריש לילדים.

אנו מזכירים שוב כי הדוגמאות המובאות כאן הן לצורך המחשה בלבד. אירועי ההמחשה הם בחלקם פרי של תהליך פשרה בתרחישים שהמחוקק לא נתן עליהם את הדעת, בין עורכי הדין ויועצי המס מחד לבין רשויות המס מאידך. אירועים אלה נתמכים בחלקם בהוראות הביצוע וקיימת התדיינות בין הצדדים אשר בסופו של דבר ובתקווה תוליד הוראות ביצוע ברוח הסכמי הפשרה אשר על פיהם פועלים הצדדים - נכון לרגע זה. דרישות הרשויות אינן ודאיות ותרחישים שונים עשויים להתפרש באופנים שונים.

הכותבים הם עוה"ד אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות'.

*** המאמר לעיל הוא על דעת הכותבים, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ומקצועי כנדרש.

עוד כתבות

קובי מרימי / צילום: רונן אקרמן

פחות מחודש לתחרות: עדיין נותרו אלפי כרטיסים לאירוויזיון

כך למשל נותרו כמעט 400 כרטיסים לגרין רום במופע הגמר במחיר של 2,000 שקל לכרטיס ● קצב המכירה למופעים החיים של חצאי הגמר מדאיג אף יותר ● תאגיד השידור: "מכירת הכרטיסים נמשכת; מחירי החזרות וחצאי הגמר נמוכים יחסית, וזו הזדמנות לקהל ליהנות ממופע שטרם נראה כמוהו בישראל"

עוד פודקאסט

התהפוכות בחיי הסטארטאפיסט: הדרך לגיוס ארוכה ומפותלת

הסיפור של חברת ביזאבו הוא ההיפך מטריוויאלי ● החברה שגייסה את 15 מיליון הדולרים הראשונים רק מאנג'לים וקרנות קטנות, הכריזה השבוע על גיוס בסך 56 מיליון דולר ● מתי הבינו מהו המודל העסקי הנכון ולמה זה לא תמיד הלך בקלות? ● האזינו לפרק מיוחד של "עוד פודקאסט לסטארטאפים"

אבי ניסנקורן / צילום: כדיה לוי

גנץ הודיע על מינויו של ניסנקורן ליו"ר הסיעה המשותפת

עם ניסנקורן יעבדו ח"כ מאיר כהן וח"כ צבי האוזר על ריכוז ענייני הסיעה והאופוזיציה ● גנץ: "אני משוכנע שהיכרות העבר של אבי עם מוסדות הכנסת והשותפות עם החברים הוותיקים שביננו יאפשרו עשייה מוצלחת"

סטודנטים באוניברסיטת תל אביב/ צילום: איל יצהר

אם רוב הסטודנטים הם סטודנטיות, למה הן מהוות בסוף רק שליש מהסגל הבכיר?

סטודנטיות מהוות את הרוב במוסדות להשכלה גבוהה, ואפילו 55% מסגל ההוראה הן נשים, אבל כשזה מגיע לסגל הבכיר - שיעור הנשים צונח לשליש • האשם העיקרי, כמו בתחומים רבים אחרים, הוא המחויבות הגדולה יותר של נשים לגידול הילדים • מחקר חדש חושף מדוע גם היועצות לקידום נשים באוניברסיטאות לא מצליחות לממש את תפקידן ● ישראל 2048

לי ג'ון, מייסד שיאומי, בפתיחתה המסחר של המניה בבורסת הונג קונג / צילום: רויטרס

מגמה חיובית בבורסות אסיה; טראמפ הזניק את מחיר הנפט כ-2.6%

הודעת הנשיא טראמפ כי לא יהיו החרגות לסנקציות על רכישת נפט מאיראן מקפיצה את מחיר הנפט לשיא של כחצי שנה ● נעילה ללא תנודות מהותיות אמש בוול סטריט ● מניית טסלה צנחה אתמול ב-3.8% בצל התפוצצות רכב של החברה בחניון בסין

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

מה שווים כל היועצים האלה: המקרה של סיטיגרופ, טבע והעסקה הכושלת במקסיקו

עסקת הרכישה של רימסיה המקסיקנית הסתיימה בפיאסקו מביך מאוד ● אז מדוע טבע לא מצטרפת לבקשת התביעה הנגזרת נגד חברת הייעוץ על הרכישה ב-2.3 מיליארד דולר, לאחר שההשקעה נמחקה ברובה הגדול? ● פרשנות

פרויקט תמ"א 38. המפקחת התערבה כי ההליך התנהל באופן לא תקין / צילום: תמר מצפי

פיצוי של חצי מיליון שקל לדיירת שקיבלה דירה ששווייה נמוך מדירות השכנים

המפקחת על המקרקעין קבעה כי היזם ישלם לדיירת כחצי מיליון שקל בגלל הפרת שוויון בין הדיירים בפרויקט תמ"א 38

הפקולטה למדעי המחשב בטכניון, חיפה / צילום:  /  shutterstock א.ס.א.פ קריאטיב

הטכניון בתביעה חריגה נגד חוקר בכיר: "נישל אותנו מהזכויות שלנו"

בטכניון הגישו תביעה חריגה נגד פרופ' אלי בן ששון, שלטענתם הקים "חברה במחשכים" מבלי לעמוד בתקנות של המוסד בקשר למסחור ידע ● בן ששון: החברה שהקמתי לא משתמשת בהמצאה ששייכת לטכניון

חגיגות הניצחון של נשיא אוקראינה החדש וולודימיר זלנסקי / צילום: Valentyn Ogirenko, רויטרס

בחירות באוקראינה: בעולם מברכים את הקומיקאי שהפך לנשיא; פוטין שותק

וולודימיר זלנסקי זכה אתמול בניצחון מוחץ עם 73% תמיכה בסבב השני של הבחירות באוקראינה ● הקמפיין של זלנסקי היה אנטי-רוסי במופגן, והוא אף הבטיח להשיב לריבונות אוקראינית את החלקים הבדלניים שהתפצלו ממנה ב-2015

אתר התאונה \ צילום: מד"א

תאונה רודפת תאונה: פועל בניין נהרג היום בחיפה

פראס קפטאן יאסין מהכפר עראבה נהרג היום בתאונת עבודה במהלך עבודות שיפוצים בבניין בחיפה ● פעילים חברתיים קראו שוב להקשיח אכיפה בתחום

איחוד מפלגות הימין משיקים קמפיין / צילום: מירי שמעונוביץ'

איחוד מפלגות הימין פרסמו את רשימת הדרישות לכניסה לקואליציה

לפי הפרסום "בערוץ 12" מעבר לדרישה חד משמעית לתיקי המשפטים והחינוך והרחבת משרד המשפטים, סמוטריץ' ופרץ דורשים בין היתר: הקמת רשות הסדרה להתיישבות ביהודה ושומרון, ביטול פסקת ההתגברות ורפורמה במוסד מבקר המדינה

כביש 6 / צילום: תמר מצפי

מרחיבים לחג: נתיב נוסף בכביש 6 בין עין-תות ליקנעם

הסימון החדש הוא שלב ראשון בהרחבה של הכביש בקטע המדובר, שאורכו 6.5 ק"מ, משני נתיבים לארבעה בכל כיוון ● הנסיעה בנתיב תהיה ללא תשלום

כספי הפיתוח מהאיחוד עזרו לפצות על הפיגור בתשתיות / צילום: רויטרס

פה משקיעים בכיף: האם צמיחתה של פולין צפויה להימשך?

למרות קשיי הכלכלה באיחוד האירופי, צמיחתה של פולין צפויה להימשך, על בסיס צריכה פרטית איתנה, תיירות פורחת והשקעות תופחות ● הממשלה הפולנית מצליחה לשמור על רמות נמוכות של אי שוויון ועוני, ולאחרונה מעמדה שודרג למדינה "מפותחת" ● לצד אלה לא חסרים אתגרים למדינה, שהולכת השנה לבחירות

גבינות / צילום: REUTERS/Charles Platiau

התחרות בשוק החלב עולה שלב: שטראוס נכנסת לשוק הגבינות הקשות

החברה תנסה לספק את התיאבון של הצרכנים הישראלים לגבינות פרימיום ע"י כניסה לשוק הגבינות המיוחדות באמצעות מותג חדש ● מדובר בשוק צומח שבו הרגישות למחיר נמוכה ● שטראוס תתחרה בתנובה ובגד

בר רפאלי ולאונרדו דה קפריו / צילום: רויטרס

מנימוקי ביהמ"ש: בר רפאלי לא הביאה את דיקפריו לעדות בארץ ולא הוכיחה שביתו היה בית הקבע שלה

"גלובס" מציג את נימוקי ביהמ"ש בפסיקה המחייבת את בר רפאלי בתשלום מס על הכנסותיה בהיקף עשרות מיליונים בחו"ל ● בין היתר נקבע כי רפאלי שהתה בארץ ימים רבים, שמרה על קשר חם עם משפחתה וחבריה, ולא הצליחה להוכיח כי בית הקבע שלה היה ביתו של השחקן ליאונרדו דיקפריו

פסטיבל ברנינג מן / צילום: שאטרסטוק

"האיש יבער"? עתידו של פסטיבל "ברנינג מן" מוטל בספק בגלל מחלוקת עם משרד ממשלתי

במינהל הקרקעות הפדרלי חוששים מהתקפות עם מספר נפגעים רב, ומבקשים להקיף את מתחם הפסטיבל בגדרות ולהציב אנשי ביטחון ● מארגני הפסטיבל מתנגדים בטענה כי היוזמה תהרוג את הרוח המרדנית של האירוע

הבית בקיבוץ משמרות / צילום: יח"צ

מחיר שיא: בכמה נמכר בית דו-משפחתי בהרחבה של קיבוץ משמרות?

הבית, בן שנתיים בשטח של 209 מ"ר בנוי, על מגרש בשטח 350 מ"ר, נמכר תוך חודשיים בלבד במחיר שיא של 4.06 מיליון שקל

רפי פרץ צלאל סמוטריץ'

מתיחות פוליטית בין הרב רפי פרץ לח"כ בצלאל סמוטריץ' על רקע היערכות למו"מ הקואליציוני

על רקע הפרסומים של רשימת הדרישות שהציג סמוטריץ' במו"מ לכניסה לקואליציה, אתמול בלילה שוחחו השניים במה שהוגדר כ"שיחה נוקבת" ● פרץ התרעם על הגשת הדרישות בתקשורת ● לדברי גורמים בבית היהודי, קיימים קולות במפלגה הקוראים לפיצול שני הפלגים של איחוד מפלגות הימין

 

קיסם קנאביס/ צילום: יחצ

רק להוסיף לסיגריה ולהדליק: קיסם הקנאביס שמספק מינון מדויק

Trichome Shell מחממת חברות הקנאביס של Cann10 משיקה את המוצרים שלה בארה"ב

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

המסחר בת"א ייפתח בצל נעילה שלילית אתמול וזינוק במחירי הנפט

הודעת הנשיא טראמפ כי לא יהיו החרגות לסנקציות על רכישת נפט מאיראן מקפיצה את מחיר הנפט לשיא של כחצי שנה ● גם היום יתנהל יום מסחר מקוצר שיסתיים בשעה 14:25, לרגל חול המועד פסח