גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"מבחינת הדייר הצפוני תמ"א 38 היא צורך בטיחותי של ממש"

עליית מחירי הנדל"ן הפכה את צפון הארץ לאזור בו קיימת היתכנות לפרויקטי תמ"א 38 ■ מהם מאפייני שוק ההתחדשות העירונית בחיפה ומעבר לה, כיצד מתייחסים ראשי הערים לנושא, והאם קיים שוני בין הדייר הצפוני לעמיתו במרכז הארץ?

התחדשות עירונית בצפון הארץ / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
התחדשות עירונית בצפון הארץ / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

העלייה במחירי הדיור מדירה שינה מקברניטיה של המדינה אשר מחפשים כל דרך אפשרית לפתור את בעיית הדיור. יחד עם זאת, יצויין כי עליית המחירים של השנים האחרונות אפשרה את היתכנותם הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית בצפון הארץ. כאלו שעד לפני כ-5 שנים לא יצאו אל הפועל בשל מחירי הדירות הנמוכים באזור.

כיום, הלכה למעשה, הופך הצפון לכר פעולה מרכזי בתחום התמ"א 38, יותר ערים נכנסות למעגל ההתחדשות העירונית, בעיקר בכל הקשור בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 חיזוק מבנים. בעזרת עו"ד משה יונאי,ועו"ד הילה סלומון מוגילבסקי ממשרד רולוף&יונאי, עו"ד ונוטוריונים, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית, ננסה להבין את הדינמיקה הקיימת כיום בתחום בצפון, מה מאפיין את הדייר הצפוני לעומת עמיתו במרכז וכיצד השניים רואים את עתיד ההתחדשות העירונית בערים שונות על המפה.

עו"ד יונאי מנסה להמחיש את נחיצות תמ"א 38 לתושבי הצפון באמצעות קוריוז: "מהנדס הוועדה לתכנון ולבנייה בקריות, משה יבין, 'מתנבא' כי רעידת האדמה הבאה תתרחש בשנה הבאה, 2017, שכן הקודמות חלו בשנים 1837 ו- 1927 בהפרשים של 90 שנה בדיוק ולכן חובה לזרז הליכים של תמ"א 38 לפני שיהיה מאוחר מדי". אם נותיר לרגע את "הנבואה" בצד, הרי שאם בערי המרכז, הנושא המיגוני-בטיחותי מהווה סוג של "תירוץ" לקידום פרויקטים של תמ"א 38, בצפון הגישה שונה לחלוטין. "כולם מכירים את השבר הסורי אפריקאי אך באזור חיפה והקריות קיים 'שבר יגור', כך שרמות הסיכון לרעידת אדמה דומה לזו אשר בבית שאן וטבריה", הוא מתריע.

 עו"ד משה יונאי - שותף מייסד רולוף יונאי  קרדיט- צילום: יח"צ

"השיקול הביטחוני בצפון חזק הרבה יותר מאשר במרכז. הירידה למקלטים במלחמת לבנון השנייה היתה טראומטית עבור התושבים והם מחוייבים לשלום ילדיהם הקטנים והוריהם המבוגרים", טוענת עו"ד סלומון מוגילבסקי. "מבחינת הדייר הצפוני נושא החיזוק אינו רק תירוץ לשדרוג הבית, מדובר בצורך של ממש. אמנם עשור עבר מאז מלחמת לבנון השנייה, אך במהלכה הטילים פגעו בשכונות המגורים והדיירים אינם יכולים לשכוח את החוויה המאיימת ומבקשים למגן את בתיהם. עבורם תמ"א 38 היא פתרון בטחוני של ממש ו'האקסטרות' הכלכליות הן צ'ופר", מוסיפה עו"ד סלומון מוגילבסקי.

ועדיין, לא לכל תושבי הצפון יש הפריבילגיה לתמ"א 38 ולטענת עו"ד סלומון מוגילבסקי, צפונית לנהריה טרם החלו להירקם פרויקטים שכאלו. "דירות חדשות נמכרות באזור במחירים של עד מיליון שקל, ומחיר זה אינו כדאי לביצוע פרויקטי תמ"א 38. בנהריה עצמה ישנם מספר פרויקטים שהמשרד שלנו מקדם אך אלו מעטים, ומתעכבים בשל דרישות הרשות וחשש מגרעון תקציבי אשר ייגרם לה נוכח הצורך לחידוש התשתיות".

לטענת עו"ד יונאי מדובר בגישה שגויה, "ראשי הערים חוששים כי בשל פרויקטים של תמ"א 38 הם יצטרכו להשקיע בתשתיות, אך בפועל השקעה שכזו נעשית רק אם מבצעים מספר רב של פרויקטים ברחוב בודד, וזה רחוק מהמציאות. אדרבא, ברגע שבונים, נכנסים תשלומי ארנונה נוספים הן בשל הגדלת שטחי הדירות הקיימות, והן בשל תוספת הדירות החדשות וזאת לצד החייאת אזור הפרויקט באוכלוסייה צעירה וחזקה".

- גם בחיפה מאתגר יותר לקדם פרוייקטים של תמ"א 38.

עו"ד יונאי: "לאחרונה יצא בחיפה מסמך מדיניות חדש שחילק את העיר לאזורים והבהיר את מדיניות העירייה ביחס לפרויקטים של התחדשות עירונית. ברור כי יש מקומות ויזמים אשר אינם מרוצים ממדיניות העירייה, אך יש לברך על מסמך מדיניות, המאפשר תכנון מראש, בידיעה ברורה הן של הדיירים והן של היזמים מה ניתן לבצע בכל אזור ואזור".

עו"ד סלומון מוגילבסקי: "חיפה מצטיירת כעיר ירוקה, אשר בשכונות רבות בה נהנים מהנוף המקסים של המפרץ או מנופי הכרמל. לפיכך העירייה, במסמך המדיניות שלה מבקשת להביא בחשבון את נושא הנוף הייחודי של העיר. כך למשל לא תאושר בנייה של מלוא 2.5 קומות בפרויקט תמ"א 38 אשר עלול להסתיר את הנוף לבניין שכן".

לצוות המשרד יש מילים טובות לומר במיוחד על קברניטי הקריות. "עלי לציין לשבח את ראשי ערי הקריות, שם ישנה דחיפה משמעותית לקידום התוכנית ותמיכה מצד העיריות והוועדה לתכנון ובנייה להתכנות פרויקטים של התחדשות עירונית. כך למשל, משרדנו מקדם היום פרויקט מאוד גדול בקרית ים, לחיזוק 60 יחידות דיור ובנייה של 60 יח"ד נוספות. פרויקט זה יצא לדרך בברכת ראש העיר ובתמיכתו, תוך קבלת סיוע ממשרד השיכון. כל זאת מתוך הבנה ששכונות חלשות יותר יהפכו בסוף ההליך לשכונות מודרניות ויביאו לשינוי דמוגרפי מבורך באזור", מספר עו"ד יונאי.

- מה מאפיין את הדייר הצפוני לעומת עמיתו מהמרכז?

עו"ד סלומון מוגילבסקי: "מאחר והאינטרס של הדיירים לקדם פרויקט תמ"א 38 נובע גם מהשיקול הביטחוני, הדייר בצפון מוכן לקבל תמורה פחותה יותר מדייר במרכז ומוכן לבצע פשרות בעניין, גם מאחר ונקודת הפתיחה שלו פחות טובה, שכן שווי הקרקע בצפון נמוך לצערי משווי הקרקע במרכז והדבר משליך על ערך הנכס ועל יחסי הכוחות. לדעתי, העובדה שהדייר מגיע מנקודת פתיחה שונה מזו של דייר במרכז דווקא מסייעת בקידום המו"מ, כיוון שיש יותר נכונות בקרב הצדדים להגיע אל עמק השווה".

עו"ד יונאי: לדיירים בצפון אין 'עיניים גדולות' והם מאוד ממוקדי מטרה. בתחילת הדרך היו אף כאלו אשר הוסיפו מכספם עשרות אלפי שקלים ליחידת דיור על מנת שהפרויקט יהיה ריווחי ליזם ויוכל לצאת אל הפועל. כיום, בשל עליית מחירי הדיור אין הדיירים נדרשים לעלויות, אך עדיין אינם מקבלים את מלוא התמורה האפשרית ע"פ תמ"א 38 - מתוך הבנה כי מדובר בפרויקט גבולי עבור היזם והם יעשו את המיטב על מנת שניתן יהיה לקדמו".

"בצפון מתרכזים באיכות ופחות בכמות", מצהירה סלומון מוגילבסקי ומסבירה: "רוב הפרויקטים מתנהלים ללא מימון בנקאי שכן אין מספיק נפח על מנת לעניין את הבנק לממן את הפרויקט. הדבר גורם לכך שהיזם עצמו מממן את הפרויקט מהון עצמי ועל כן הדיירים בודקים אותו מלכתחילה בצורה מדוקדקת יותר".

עו"ד יונאי מסכם באנקדוטה המאפיינת לדעתו את קו המחשבה של דיירי הצפון. "לפני חמישים שנה נבנה פרויקט מגורים בקרית מוצקין על ידי חברת גלבוע וכעבור יובל, הפרויקט הראשון של תמ"א 38 באזור, בוצע על ידי לא אחרת, מחברת גלבוע עצמה. זה מראה על ערכיות, על כך שהדיירים בוחרים יותר מתוך שיקולים איכותיים ופחות חומריים".

עוד כתבות

ראש הממשלה בנימין נתניהו מציג את תוכנית המענקים / צילום: קובי גדעון, לע"מ

ביטוח לאומי על מענק לכל אזרח: 90% מהכסף עבר לאזרחים

הביטוח הלאומי מדווח כי מענקים בגובה 5.9 מיליארד שקל כבר הועברו לאזרחים ● כ-800 אלף איש טרם קיבלו את המענק, אך רובם עדיין לא עדכנו את הביטוח הלאומי בפרטי חשבון הבנק שלהם

חברי יהדות התורה: (מימין לשמאל) מאיר פרוש, משה גפני ויעקב ליצמן / צילום: מארק ניימן לע"מ

יהדות התורה במסר לנתניהו: אם תמשוך לבחירות רביעיות - השותפות שלנו בסכנה

אין בהודעת יהדות התורה הצהרה כי ימליצו על אדם אחר לעמוד בראשות הממשלה, אך הצהרות הנאמנות ומפגשי התמיכה שכונסו בלשכתו של נתניהו בשלוש מערכות הבחירות הקודמות - נגמרו לעת עתה

חנות צעצועים בסין, יוני. השוק הסיני אמנם עתיר בצרכנים, אך הם משתכרים הרבה פחות מאשר במערב / צילום: Aly Song, רויטרס

הקורונה שינתה סדרי עולם: בסין כבר לא בונים על הצרכן מהמערב

הקורונה שינתה סדרי עולם וההזמנות מסין נעצרו • הייצוא מסין נפל בחצי השנה הראשונה של 2020 ב-6.2% • עכשיו, היצואנים שהתבססו עד כה על הצרכנים במערב, נאלצים לשנות מודל עסקי ולהתמקד בשוק המקומי

יונה אברושמי שרצח את המפגין בהפגנות שמול משרד ראש הממשלה ב-1983 / צילום: צילום מסך חדשות 12

חקירה פלילית נגד יונה אברושמי בחשד להסתה לאלימות בראיון לערוץ 12

בראיון שנתן יונה אברושמי לעיתונאי יגאל מוסקו בערוץ 12 אמר כי "אני לא הולך היום לבלפור. יש היום בחורים צעירים שיילכו לבלפור, והם כבר ידעו מה לעשות" ● אברושמי הורשע ברצח גרינצוויג, פעיל שלום עכשיו, במהלך הפגנה שנערכה ב-1983

מיכאל ביטון, כחול לבן מול מיקי זוהר, הליכוד / צילום: תמר מצפי, לשכת עורכי הדין

אז מה באמת חושבים הכלכלנים על תקציב דו-שנתי מול חד-שנתי?

בוויכוח על תקציב דו-שנתי כולם טוענים שהכלכלנים לצדם ● ומה טוענים הכלכלנים עצמם? ● המשרוקית של "גלובס"

מגדלי חוף הכרמל / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

מכה לתשובה: שופטי העליון תומכים בפסילת תוכנית מגדלי חוף הכרמל

השופטים שדנים בסוגיה הודיע כי בכוונתם לתמוך בעמדת גופי התכנון ואיכות הסביבה, שפסלו את התוכנית לייבש קטעי ים בחוף הכרמל, לצורך הקמת 4 מגדלי מלונאות ● התוכנית מקודמת על ידי חברה בשליטת איש העסקים יצחק תשובה

ניר שטרן/ צילום: כדיה לוי

מה חברת הדלק פז מחפשת ברשת המינימרקטים התל אביבית

מחזור המכירות השנתי של הרשת התל אביבית, הפועלת באמצעות 16 סניפים, מוערך ב-250-300 מיליון שקל, ושווייה בעסקה עשוי לעמוד על כ-130 מיליון שקל

סגנית ראש ממשלת קנדה, כריסטיה פרילנד / צילום: Marco Ugarte, Associated Press

קנדה לא שותקת: הודיעה לארה"ב שתטיל בחזרה מכסים על מוצרים אמריקאים

זאת בתגובה למהלך של טראמפ בשבוע שעבר להטיל מכס של 10% על מוצרי אלומיניום מהמדינה, ש"מדכאים" לדבריו את הייצור בארה"ב

שרון זייד, מנכ"ל ברן / צילום: יח"צ

ברן ממשיכה להתאושש: הסכם לביצוע פרויקט של 200 מיליון אירו באפריקה

מדובר בפרויקט שעליו דיווחה לראשונה ברן לפני יותר משנתיים, לתכנון, אספקה וביצוע "מאות בארות מים, מערכות מי שתייה למאות יישובים ותכולות נוספות", כנראה בחוף השנהב

הראל לוקר, יו"ר התעשייה האוירית / צילום: איל יצהר, גלובס

מגפת קורונה? קפיצה של 87% ברווח התפעולי של התעשייה האווירית

תע"א סיימה את הרבעון השני של השנה עם רווח נקי של 47 מיליון דולר, שיפור של 30.5% לעומת הרווח הנקי ברבעון המקביל אשתקד ● בשורה העליונה הציגה החברה צמיחה של 7.6% במכירות שהגיא לכ-1.06 מיליארד דולר

אינסטגרם / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

כך מתכננת פייסבוק לנצל את עוינות הממשל האמריקאי כלפי טיקטוק

אינסטגרם, שבשליטתה של פייסבוק, השיקה בשבוע שעבר ב-50 מדינות את Reels, אפשרות ליצירת סרטונים בני 15 שניות, כמו בטיקטוק ● פייסבוק מנסה להעמיד אלטרנטיבה מתחרה אם אכן יאסרו את פעילות טיקטוק בארה"ב

שמן מנועים זולג מתוך ספינה ליד חופי מאוריציוס. המדינה הכריזה על מצב חירום סביבתי / צילום: Eric Villars, Associated Press

דליפת הנפט במאוריציוס: הרס סביבתי חסר תקדים – הוכרז על מצב חירום סביבתי

לאחר שהתגלו בספינה היפנית שעגנה בחוף במאוריציוס סדקים, זלגו עד כה לים לפחות אלף טון של נפט ● המדינה ניצבת בפני משבר אקולוגי חמור שבכוחו להשפיע באופן חסר תקדים גם על הכלכלה ועל פרנסתם של רבים במדינה

מפגינים מול משרד החוץ בביירות, שנפרץ ביום שבת. על השלטים: "ביירות בירת המהפכה" / צילום: Bilal Hussein, Associated Press

אין ממשלה, אין כסף: המשבר הפוליטי בלבנון חוסם את השימוש בסיוע הבינלאומי

אלפי מפגינים צרו על בניין הפרלמנט ופרצו אל משרד החוץ בקריאה לנבחרים להתפטר ● בינתיים נענו לדרישה להתפטר כמעט כל חברי הפרלמנט מהסיעות הנוצריות וגם שרת ההסברה ● באין ממשלה מתפקדת, הצלב האדום וארגונים אזרחיים מטפלים בסיוע הזורם למדינה המוכה

עו”ד רז נזרי ועו”ד ד”ר גור בליי / צילום: ליאב פלד, עדינה ולמן - דוברות הכנסת

מי המועמדים לתפקיד היועמ"ש של הכנסת, ומה יעשה היו"ר יריב לוין

היועץ החדש ייבחר ע"י יו"ר הכנסת, יריב לוין, מבין כמה מועמדים שיומלצו לו ע"י ועדת איתור ● הרכב הוועדה יקשה על לוין לבחור מועמד שמרן, כפי שהוא רוצה ● לתפקיד צפויים להתמודד מועמדים רבים ● המובילים הם: המשנה ליועמ"ש עו"ד נזרי והיועמ"ש של ועדת חוקה עו"ד בליי

סיגי בארי / צילום: יח"צ

סיגי בארי תחליף את דיקלה פרסיקו כמתכננת הוותמ"ל

האדריכלית סיגי בארי שימשה בתפקידה האחרון כמנהלת אגף פרויקטים לאומיים במינהל התיכנון ● בהצעה המקודמת עתה, הוותמ"ל אמורה להתמקד בקידום התחדשות עירונית מתחמית, ציפוף לאורך מערכות הסעת המונים, ותכנון ייעודי לחרדים ולערבים

עופר שלח / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הכנסת תקיים דיון בסוגיית רכש הגומלין בעקבות חשיפת "גלובס"

"גלובס" חשף טענות כי פקידי האוצר מעכבים מכרזים בהיקף של עשרות מיליארדי שקלים בשל התנגדותם לסעיף רכש הגומלין, שמחייב לבצע בישראל רכש או השקעות חוזרות ● הדיון בסוגיה יתקיים מחר

ישראל כ"ץ, בנימין נתניהו, בני גנץ / צילום: עדינה ולמן-דוברות הכנסת, AP, אוליביה פיטוסי-הארץ

תרחיש האימים והסיכוי לפשרה בדקה ה-90: האם ישראל בדרך לבחירות נוספות?

האפשרות שתקציב המדינה לא יאושר על-ידי הממשלה הנוכחית עלולה לשלוח את ישראל למחוזות בלתי מוכרים של כאוס ניהולי ● "גלובס" בוחן מה צפוי לנו בחודשים הקרובים בגזרת התקציב, הכנסת והממשלה ● האם ישראל בדרך לכאוס בחירות נוסף?

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

נעילה מעורבת בבורסה בתל אביב; פתאל זינקה ב-10%

כלכלני לאומי: גם לאחר דו"ח התעסוקה של חודש יולי, ישנם כמעט 13 מיליון מועסקים פחות מרמת חודש פברואר, אך בסך הכול, נראה שהתעסוקה תמשיך להתאושש בארה"ב ● פז במו"מ מתקדם לרכישת רשת המרכולים סופר יודה ● פתאל גייסה 212 מיליון שקל

אורית סופר, בעלי "המנשא הנכון", חברה ואתר להדרכת מנשאים להורים / צילום: שרון הורוביץ, יח"צ

"היה לי מזל שהקדמתי להעביר את הפעילות לאונליין"

אורית סופר, בעלי "המנשא הנכון", חברה ואתר להדרכת מנשאים להורים ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

נחום ביתן / צילום: שלומי יוסף

נחום ביתן ממשיך לממש: יוחננוף רוכשת 5 חנויות בתמורה לכ-68 מיליון שקל

זאת, חודשים לאחר שהתפוצצה עסקה בין השתיים למכירת שני סניפים אחרים ●  לאחרונה חשפנו ב"גלובס" כי יינות ביתן העמידה למכירה 35 סניפים, אותם הציעה לרכישה בקבוצה או ביחידים למתחרים שונים בענף