גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"מבחינת הדייר הצפוני תמ"א 38 היא צורך בטיחותי של ממש"

עליית מחירי הנדל"ן הפכה את צפון הארץ לאזור בו קיימת היתכנות לפרויקטי תמ"א 38 ■ מהם מאפייני שוק ההתחדשות העירונית בחיפה ומעבר לה, כיצד מתייחסים ראשי הערים לנושא, והאם קיים שוני בין הדייר הצפוני לעמיתו במרכז הארץ?

התחדשות עירונית בצפון הארץ / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
התחדשות עירונית בצפון הארץ / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

העלייה במחירי הדיור מדירה שינה מקברניטיה של המדינה אשר מחפשים כל דרך אפשרית לפתור את בעיית הדיור. יחד עם זאת, יצויין כי עליית המחירים של השנים האחרונות אפשרה את היתכנותם הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית בצפון הארץ. כאלו שעד לפני כ-5 שנים לא יצאו אל הפועל בשל מחירי הדירות הנמוכים באזור.

כיום, הלכה למעשה, הופך הצפון לכר פעולה מרכזי בתחום התמ"א 38, יותר ערים נכנסות למעגל ההתחדשות העירונית, בעיקר בכל הקשור בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 חיזוק מבנים. בעזרת עו"ד משה יונאי,ועו"ד הילה סלומון מוגילבסקי ממשרד רולוף&יונאי, עו"ד ונוטוריונים, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית, ננסה להבין את הדינמיקה הקיימת כיום בתחום בצפון, מה מאפיין את הדייר הצפוני לעומת עמיתו במרכז וכיצד השניים רואים את עתיד ההתחדשות העירונית בערים שונות על המפה.

עו"ד יונאי מנסה להמחיש את נחיצות תמ"א 38 לתושבי הצפון באמצעות קוריוז: "מהנדס הוועדה לתכנון ולבנייה בקריות, משה יבין, 'מתנבא' כי רעידת האדמה הבאה תתרחש בשנה הבאה, 2017, שכן הקודמות חלו בשנים 1837 ו- 1927 בהפרשים של 90 שנה בדיוק ולכן חובה לזרז הליכים של תמ"א 38 לפני שיהיה מאוחר מדי". אם נותיר לרגע את "הנבואה" בצד, הרי שאם בערי המרכז, הנושא המיגוני-בטיחותי מהווה סוג של "תירוץ" לקידום פרויקטים של תמ"א 38, בצפון הגישה שונה לחלוטין. "כולם מכירים את השבר הסורי אפריקאי אך באזור חיפה והקריות קיים 'שבר יגור', כך שרמות הסיכון לרעידת אדמה דומה לזו אשר בבית שאן וטבריה", הוא מתריע.

 עו"ד משה יונאי - שותף מייסד רולוף יונאי  קרדיט- צילום: יח"צ

"השיקול הביטחוני בצפון חזק הרבה יותר מאשר במרכז. הירידה למקלטים במלחמת לבנון השנייה היתה טראומטית עבור התושבים והם מחוייבים לשלום ילדיהם הקטנים והוריהם המבוגרים", טוענת עו"ד סלומון מוגילבסקי. "מבחינת הדייר הצפוני נושא החיזוק אינו רק תירוץ לשדרוג הבית, מדובר בצורך של ממש. אמנם עשור עבר מאז מלחמת לבנון השנייה, אך במהלכה הטילים פגעו בשכונות המגורים והדיירים אינם יכולים לשכוח את החוויה המאיימת ומבקשים למגן את בתיהם. עבורם תמ"א 38 היא פתרון בטחוני של ממש ו'האקסטרות' הכלכליות הן צ'ופר", מוסיפה עו"ד סלומון מוגילבסקי.

ועדיין, לא לכל תושבי הצפון יש הפריבילגיה לתמ"א 38 ולטענת עו"ד סלומון מוגילבסקי, צפונית לנהריה טרם החלו להירקם פרויקטים שכאלו. "דירות חדשות נמכרות באזור במחירים של עד מיליון שקל, ומחיר זה אינו כדאי לביצוע פרויקטי תמ"א 38. בנהריה עצמה ישנם מספר פרויקטים שהמשרד שלנו מקדם אך אלו מעטים, ומתעכבים בשל דרישות הרשות וחשש מגרעון תקציבי אשר ייגרם לה נוכח הצורך לחידוש התשתיות".

לטענת עו"ד יונאי מדובר בגישה שגויה, "ראשי הערים חוששים כי בשל פרויקטים של תמ"א 38 הם יצטרכו להשקיע בתשתיות, אך בפועל השקעה שכזו נעשית רק אם מבצעים מספר רב של פרויקטים ברחוב בודד, וזה רחוק מהמציאות. אדרבא, ברגע שבונים, נכנסים תשלומי ארנונה נוספים הן בשל הגדלת שטחי הדירות הקיימות, והן בשל תוספת הדירות החדשות וזאת לצד החייאת אזור הפרויקט באוכלוסייה צעירה וחזקה".

- גם בחיפה מאתגר יותר לקדם פרוייקטים של תמ"א 38.

עו"ד יונאי: "לאחרונה יצא בחיפה מסמך מדיניות חדש שחילק את העיר לאזורים והבהיר את מדיניות העירייה ביחס לפרויקטים של התחדשות עירונית. ברור כי יש מקומות ויזמים אשר אינם מרוצים ממדיניות העירייה, אך יש לברך על מסמך מדיניות, המאפשר תכנון מראש, בידיעה ברורה הן של הדיירים והן של היזמים מה ניתן לבצע בכל אזור ואזור".

עו"ד סלומון מוגילבסקי: "חיפה מצטיירת כעיר ירוקה, אשר בשכונות רבות בה נהנים מהנוף המקסים של המפרץ או מנופי הכרמל. לפיכך העירייה, במסמך המדיניות שלה מבקשת להביא בחשבון את נושא הנוף הייחודי של העיר. כך למשל לא תאושר בנייה של מלוא 2.5 קומות בפרויקט תמ"א 38 אשר עלול להסתיר את הנוף לבניין שכן".

לצוות המשרד יש מילים טובות לומר במיוחד על קברניטי הקריות. "עלי לציין לשבח את ראשי ערי הקריות, שם ישנה דחיפה משמעותית לקידום התוכנית ותמיכה מצד העיריות והוועדה לתכנון ובנייה להתכנות פרויקטים של התחדשות עירונית. כך למשל, משרדנו מקדם היום פרויקט מאוד גדול בקרית ים, לחיזוק 60 יחידות דיור ובנייה של 60 יח"ד נוספות. פרויקט זה יצא לדרך בברכת ראש העיר ובתמיכתו, תוך קבלת סיוע ממשרד השיכון. כל זאת מתוך הבנה ששכונות חלשות יותר יהפכו בסוף ההליך לשכונות מודרניות ויביאו לשינוי דמוגרפי מבורך באזור", מספר עו"ד יונאי.

- מה מאפיין את הדייר הצפוני לעומת עמיתו מהמרכז?

עו"ד סלומון מוגילבסקי: "מאחר והאינטרס של הדיירים לקדם פרויקט תמ"א 38 נובע גם מהשיקול הביטחוני, הדייר בצפון מוכן לקבל תמורה פחותה יותר מדייר במרכז ומוכן לבצע פשרות בעניין, גם מאחר ונקודת הפתיחה שלו פחות טובה, שכן שווי הקרקע בצפון נמוך לצערי משווי הקרקע במרכז והדבר משליך על ערך הנכס ועל יחסי הכוחות. לדעתי, העובדה שהדייר מגיע מנקודת פתיחה שונה מזו של דייר במרכז דווקא מסייעת בקידום המו"מ, כיוון שיש יותר נכונות בקרב הצדדים להגיע אל עמק השווה".

עו"ד יונאי: לדיירים בצפון אין 'עיניים גדולות' והם מאוד ממוקדי מטרה. בתחילת הדרך היו אף כאלו אשר הוסיפו מכספם עשרות אלפי שקלים ליחידת דיור על מנת שהפרויקט יהיה ריווחי ליזם ויוכל לצאת אל הפועל. כיום, בשל עליית מחירי הדיור אין הדיירים נדרשים לעלויות, אך עדיין אינם מקבלים את מלוא התמורה האפשרית ע"פ תמ"א 38 - מתוך הבנה כי מדובר בפרויקט גבולי עבור היזם והם יעשו את המיטב על מנת שניתן יהיה לקדמו".

"בצפון מתרכזים באיכות ופחות בכמות", מצהירה סלומון מוגילבסקי ומסבירה: "רוב הפרויקטים מתנהלים ללא מימון בנקאי שכן אין מספיק נפח על מנת לעניין את הבנק לממן את הפרויקט. הדבר גורם לכך שהיזם עצמו מממן את הפרויקט מהון עצמי ועל כן הדיירים בודקים אותו מלכתחילה בצורה מדוקדקת יותר".

עו"ד יונאי מסכם באנקדוטה המאפיינת לדעתו את קו המחשבה של דיירי הצפון. "לפני חמישים שנה נבנה פרויקט מגורים בקרית מוצקין על ידי חברת גלבוע וכעבור יובל, הפרויקט הראשון של תמ"א 38 באזור, בוצע על ידי לא אחרת, מחברת גלבוע עצמה. זה מראה על ערכיות, על כך שהדיירים בוחרים יותר מתוך שיקולים איכותיים ופחות חומריים".

עוד כתבות

משגר פאלקון 9 של SpaceX / צילום: Associated Press, John Raoux

חברת SpaceX של אלון מאסק רוצה לקבוע אבן דרך נוספת בשיגור המתוכנן

בטיסה הקרובה של החברה אמורים שלושה אסטרונאוטים אזרחיים להקיף את כדור הארץ מגובה של כ־580 קילומטר במשך שלושה ימים

כלא גלבוע / צילום: Reuters, Ilia Yefimovich

למי שייכות הזכויות על תוכניות אדריכליות

התוכניות של כלא גלבוע פורסמו באתר האינטרנט של משרד האדריכלים פורה-יעקובי-קרני, שתכנן את המבנה ואז הוסרו ● שב"ס: "ההיבטים המשפטיים של פרסום זה נבחנים בימים אלה”

מתחם הבניינים במהלך ההריסה. עמדו נטושים במשך שנים וניזוקו / צילום: מתוך יוטיוב

סין מציגה: כך הורסים 15 בניינים ב-45 שניות בלבד

שכונה שלמה בעיר קונמינג בסין נהרסה בשבוע שעבר באמצעות חומרי נפץ ● הבניינים בני פחות מעשר שנים אולם מעולם לא הושלמו

מערכת ''הדק חכם'' / הדמיה: רפאל

מדע בדיוני ביישום מלא: מוצרי רפאל מככבים בתערוכה ביטחונית בלונדון

מערכת שיודעת לזהות אויב או ידיד בשדה הקרב המולבשת על משקפות היא רק אחד המוצרים של רפאל שתוכלו למצוא בתערוכה הביטחונית DSEI בלונדון, בחלקם צה"ל יתחיל להשתמש כבר בשנת 2022

המשטרה עצרה צעיר סורי בחשד שתיכנן לתקוף בית כנסת ביום כיפור בעיר האגן, גרמניה / צילום: Reuters, Henning Kaiser

גרמניה: המשטרה עצרה צעיר סורי בחשד שתיכנן לתקוף בית כנסת ביום כיפור

הצעיר בן ה-16 חשוד כי תיכנן מתקפה בעזרת חומרי נפץ ביתיים על בית כנסת בעיר האגן בערב יום הכיפורים ● נעצרו גם אביו ושני אחיו ● לפי הערכות בגרמניה, הצעיר שיתף מידע בקבוצה איסאלמיסטית או התכתב עם גורם כלשהו על הפיגוע המתוכנן

תמונתו של נשיא ז'ובנל מואיז על קיר חדר הישיבות / צילום: Reuters, Ricardo Arduengo

מי רצח את נשיא האיטי? חלפו חודשיים, והעלילה רק מסתבכת

בחודשיים שחלפו מאז נרצח הנשיא ז'ובנל מואיז, ראיינו כתבי הוול סטריט ג'ורנל יועצים פוליטיים, חוקרים ועורכי דין, קראו הודעות וואטסאפ של החשודים, האזינו להקלטות של פגישת המזימה, בחנו תצלומים מהתגרה שהובילה למות הנשיא - וחזרו עם יותר שאלות מתשובות | מיטב הסיפורים מהעולם

מפגש בין אנשי הממשל הקטאריים לאנשי הטליבאן בקאבול / צילום: Reuters, Balkis Press/ABACAPRESS.COM

הטליבאן רוצה הכרה בינלאומית - למדינות שדנות עימו יש מחשבות אחרות

ביקורו של שר החוץ של קטאר בקאבול מדגיש את המורכבות של עיסוק בממשלה החדשה שהקים הארגון האיסלאמיסטי באפגניסטן

בנייה בהוד השרון / צילום: תמר מצפי

כך הפכו מחירי הדיור לנושא הכמעט יחידי שבו הפוליטיקאים מעדיפים לדבר פחות ולעשות יותר

שלושה חודשים אחרי הקמת ממשלת בנט-לפיד, נדמה שלמרות שורה של צעדים עדיין אין בשורה אמיתית בתחום הנדל"ן ● איך, בניגוד מוחלט לממשלות עבר, הפכו מחירי הדיור לנושא שבו הפוליטיקאים מעדיפים קודם כל להנמיך ציפיות, לדבר פחות ולעשות יותר? ראשי סיעות מהקואליציה ושני השרים האמונים על התחום מסבירים

שופטי בית משפט עליון / צילום: יוסי זמיר

הגיעה העת להחזיר את השימוש בכלי הסליחה לדיון המשפטי

אשה דתייה תבעה פיצויים של חמישה מיליון שקל מבעלה, לאחר שגילתה שהסתיר ממנה את היותו הומוסקסואל וחילוני • שופטי העליון הבינו את כאבה של האשה, אך דחו את התביעה בפסק דין שממחיש את הפער בין החוק היבש לבין המוסר והכפרה: "הדין האזרחי לא נועד לרפא לב שבור"

רונאל פישר / צילום: יונתן בלום

הסאגה שלא נגמרת כבר 6.5 שנים, והיד עוד נטויה: מה קורה במשפטו של רונאל פישר?

בדיקת גלובס מעלה כי ההליך בתיק פישר, שנמשך שנים רבות וסבל מליקויים ועיכובים, ממשיך להתנהל באיטיות - בין היתר בשל עיכוב בהחלטות מצד השופט משה סובל, לצד עיכוב שנבע מהחלפת ייצוג הנאשמים בתחילת 2021

יהב יולזרי, גל קרובינ, אביטל פרדו - בעלי פאגאיה / צילום: רועי פרי

לפי שווי של 8.5 מיליארד דולר: חברת התשלומים פאגאיה תמוזג לספאק

חברת הפינטק חתמה על הסכם מיזוג עם ספאק לפי שווי של 8.5 מיליארד דולר ● במסגרת העסקה צפויים בעלי המניות הקיימים בחברה לשמור על כ-94% ממנה בבעלותם

וול סטריט, ניו יורק / צילום: Shutterstock

למרות המדד הטוב מהצפוי: וול סטריט ננעלה בירידות

מדד דאו ג'ונס ירד ב-0.8%, נאסד"ק איבד 0.4% ומדד S&P 500 נסוג 0.6% ● מדד המחירים בארה"ב עלה באוגוסט בשיעור שנתי של 5.3% ● רדהיל צנחה בעקבות כישלון ניסוי בחולי קורונה קשים ● סיירן זינקה לאחר חוזה הפצה חדש ● הזהב התחזק ושוב מעל 1,800 דולר, הנפט יציב

ברק כהן, מירב אורן, דני הרמן ורן אורן, Versatile / צילום: Ray Habot

מירב אורן גייסה 80 מיליון דולר ורוצה להיות חד-קרן ישראלי ראשון בעולם הבניין

הסטארט-אפ ורסטיל, שמנטר את עבודת המנופים באתר הבנייה, השלים גיוס משמעותי מקרנות הענק אינסייט פרטנרס וטייגר גלובל ● המייסדת-שותפה והמנכ"לית מירב אורן, שגדלה לאב קבלן, פוזלת היום לדבריה לתואר היוניקורן הישראלי הראשון בעולם של טכנולוגיית בנייה

איילת שקד, שרת הפנים / צילום: יוני קלברמן

במשרדי הממשלה מכינים תוכניות לעזור לשוק הדיור, אבל אף אחד לא מצפה להן

קצב העליות בעליית מדד מחירי הדירות השנתית חוצה את ה-10%, ובמשרדי הממשלה שומרים על שתיקה בכל הנוגע לתוכנית הדיור שהם אמורים לפרסם ● הציבור מרגיש שהוא היה כבר בסרט הזה, אבל שמחיר הכרטיס כל הזמן עולה, אז עדיף שלא להמתין לסוף, כי אין למה

אדם מוסרי, ראש אינסטגרם / צילום: Reuters, Beck Diefenbach

מסמכים חדשים חושפים: פייסבוק ידעה שאינסטגרם מזיקה לבני נוער

בדיווח של וול סטריט ג'ורנל צוטטו מחקרים פנימיים של פייסבוק שבדקו כיצב אינסטגרם משפיעה על קהל המשתמשים הצעיר, כשאחד הממצאים מצביעים שבנות מתבגרות נפגעות הכי במיוחד: "32% מבנות נוער אמרו שכשהרגישו רע עם הגוף שלהן, אינסטגרם גרמה להן להרגיש יותר גרוע"

התו הירוק באיטליה / צילום: Reuters, יארה נרדי

איטליה: עובדים חייבים לשאת "תו ירוק", ולא - יפסיקו לקבל משכורת

איטליה מנסה להמריץ את החיסונים במדינה ע"י חיוב כל העובדים - במגזר הציבורי והפרטי - בנשיאת "תו ירוק" עד אמצע אוקטובר ● באיטליה מעריכים שכ-74% מהאוכלוסיה מחוסנים באופן מלא כנגד הקורונה

נפתלי בנט / צילום: שלומי יוסף

בנט על הסכמי אברהם: " פרק חדש בהיסטוריה של השלום"

ראש הממשלה התייחס היום לציון שנה לחתימת הסכמי אברהם, לאחר שכמעט לא דיבר עליהם במהלך כהונתו ● הוא הודה לכל המעורבים למעט לראש הממשלה לשעבר בנימין נתניהו

אביגדור ליברמן, בנימין נתניהו, ישראל כ''ץ / צילום: רפי קוץ, חיים צח-לע''מ

האמירות המטעות שבגללן ליברמן, נתניהו וכ"ץ צריכים להתנצל השנה

אין בישראל פי אלף משגיחי כשרות ממפקחי מעונות, רה"מ לשעבר לא הועמד לדין בגלל סיקור אוהד, ושר האוצר הקודם לא יכול היה להבטיח המשכיות לתקנים שהוסיף באופן זמני לבתי החולים ● לרגל יום כיפור אספנו שלוש טענות לא נכונות שחזרו על עצמן השנה, למרות שכבר תיקנו אותן בעבר

מנכ''ל אפל טים קוק מציג את האייפד החדש / צילום: צילום מסך

אייפון 13: המצלמה עברה שידרוג, ומה עם המחיר?

אייפון חדש, אייפד עם ביצועים טובים יותר ב-20% ומהירים פי 6 מהטאבלט אנדרואיד שיש בשוק, ושעונים עם זמן טעינה מהיר יותר: ענקית הטכנולוגיה אפל חשפה מוצרים חדשים ב"אירוע ספטמבר" שלה ● כל הפרטים מאירוע ההשקה בלייב בלוגינג מיוחד, שלב אחר שלב

דודי עזרא / צילום: אביב חופי

דודי עזרא מאבד שליטה: השלים מכירת 23% מניות נטו אחזקות לדוד מצסה בכ-270 מיליון שקל

לאחר שמכר כמחצית ממניותיו בנטו למצסה לפי שווי כפול ממחיר השוק, דיווחה ענקית המזון כי עזרא חדל להיות בעל השליטה בחברה, שהקים אביו לפני כ־80 שנה ● סך התמורות לעזרא בפחות משלוש שנים ממכירת מניות ודיבידנדים - כמעט מיליארד שקל