קירוי איילון /הדמיה משרד לרמן אדריכלים בע"מ ומחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב
על פי כמות היזמים ובעלי המקצוע הנוהרים אל עבר רובע 4 של תל-אביב (הגובל ברחוב שאול המלך בדרום, פארק הירקון בצפון, אבן גבירול במערב ודרך נמיר במזרח כולל שכונת בבלי), נראה ממבט ראשון כי מחלקים שם זהב בחינם. יש שיאמרו כי מטפורה זו איננה רחוקה כל כך מהמציאות, שכן הזכויות הנרחבות שהקנתה תוכנית הרבעים של תל-אביב לרובע זה מאפשרת להפוך בניינים רעועים וקטנים לארמונות בני 8 קומות, ובמחירים שלא יביישו את תושבי מנהטן. אולם עבור היזמים לפחות לא כל הנוצץ זהב. בפועל, המרוויחים הגדולים מהתוכנית הם בעלי הדירות עצמם, שדירותיהם הישנות הפכו אותם לעשירים על הנייר ומאפשרות להם לברור בין עשרות יזמים שמוכנים למתוח את גבול הרווח עוד ועוד ולהבטיח להם הרים וגבעות.
למרות התכונה הרבה בשוק ואף על פי שבקשות רבות הוגשו לוועדה המקומית על סמך עקרונות תוכנית הרבעים, הלכה למעשה, התוכנית טרם אושרה, כך שאף בולדוזר לא עלה על השטח על מנת להרוס בניין ברובע. לפחות לעת עתה כל התרחישים על העתיד לקרות ברובע נותרו בגדר הבטחה. ועדיין, מדובר בשאלה של זמן, סביר כי בעוד שלושה חודשים עת תאושר סופית תוכנית הרבעים, הרובע הנחשק יחל לשנות את עורו. בעזרת תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז, המתמחה בייזום ובנייה של פרויקטי התחדשות עירונית, ננסה להבין מה עומד לקרות בעיר ביום שלאחר האישור הסופי, מיהם הדיירים והבניינים שייהנו במיוחד מהתוכנית, ומיהם, מנגד, אלו שעלולים לפספס את הרכבת, האם הרובע צפוי לעבור מהפך דמוגרפי בעקבות עליית ההיצע ומה יהיה בגורל מחירי הדיור באזור מיוחד זה ובאזורים סמוכים אליו.
"קשה מאוד היום למצוא בניין ברובע 4 שאינו נמצא בשלב כלשהו של מגעים אל מול יזמים", מספר רייפמן. "למעשה, רוב רובם של הבניינים ברובע בהם אין סכסוכים קשים מדי של הדיירים בינם לבין עצמם ובינם לבין צדדים שלישיים, כבר חתומים או לקראת חתימה על הסכם. כל הבניינים שלא התקדמו בנושא התמ"א 38, על פניו ערכם עלה כיוון שהם בין היחידים שעדיין ניתן להתחרות עליהם, אך בפועל לדעתי היזמים לא ינועו לכיוונם כל כך מהר. הם מבינים שמדובר בבניין עם סכסוכים פנימיים, שהרי חייבת להיות סיבה לכך שלא קידמו שם תוכנית".
- האם דיירים אלו צפויים לשנות דעתם ברגע שהתוכנית תאושר סופית?
"אין לי ספק שברגע שהדיירים בבניינים שטרם קידמו פרויקט, יראו בשטח את המנופים ואת תנופת הבנייה זה ירכך אותם במשהו והם בכל זאת ינסו להגיע להבנות בינם לבין עצמם באשר לקידום עניינים. זאת כיוון שבלאו הכי הרובע אמור להפוך לאתר בנייה אחד גדול אז לפחות שגם להם ייצא משהו מכך. יחד עם זאת, ההמתנה בעוכריהם, עד שהם יגישו תוכנית, הם יאלצו להמתין שנים לאישורה שכן בתור ממתינות כבר תוכניות קיימות רבות של תושבים שהקדימו אותם. כיום אנו לקראת תום שלב 'האיסוף', במהלכו יזמים מוכנים לתת יותר. הוא צפוי להסתיים ברגע שהתוכנית תאושר, ואז ההיצע יתחיל לצוף ולכן היזמים כבר לא יהיו כל כך נדיבים עם דיירים שרק עכשיו נזכרו לקדם פרויקטים".
- האם גם עבור היזמים רובע 4 הוא כה אטרקטיבי?
"זה נראה כך, אך בפועל היום כבר פחות. בשל התחרות הרבה, אני באופן אישי חושש לקחת פרויקטים ברובע 4, נזהר ובודק את עצמי יותר מבכל אזור אחר בו אני פועל. התוכניות העסקיות נסמכות על מחירי מכירה גבוהים במיוחד, שגם הן בשל הנדיבות הרבה לתושבים אינן מותירות רווחים יוצאי דופן ליזם. כאשר המחירים יתמתנו , וזה תסריט די הגיוני, שכן ההיצע ברובע זה רק יעלה, הסיכון של היזם הוא גבוה מאוד. ממחירים של 50 אלף שקל למ"ר יש הרבה מקום ליפול. במקביל, מעצם זה שיש זכויות נרחבות יותר היטל ההשבחה גבוה יותר וזה שיקול נוסף. יזמים הרוויחו בעיקר בחוזים שנחתמו לפני שנתיים או שנה, אז מחירי המכירה והבסיס לחישובי ריווחיות היו שקולים יותר. כיום הרף עלה וזה יוצר סיכון יזמי די גבוה, שלא תמיד אני בתור יזם שקול מוכן לקחת אותו".
- כיצד לדעתך ייראה רובע 4 בעוד עשור?
"אין ספק כי מסה מאוד משמעותית של בניינים חדשים ייבנו, אך לדעתי לא יחולו שינויים קיצוניים במחירי הדירות ובמחירי השכירות. עליית ההיצע תשפיע מצד אחד על המחיר אך מאחר והמוצר הסופי יהיה טוב יותר זה יתקזז ויתאזן עם המחירים של היום. גם בכל הקשור לשכירות, כיום הדירות הן קטנות ומוזנחות, אך מאחר ואין כמעט היצע השוכרים נאלצים לשלם מחירי שכירות גבוהים מאוד. עליית ההיצע בשל החלת התוכנית תייצר לשוכרים מוצרים טובים יותר במחירים דומים לאלו שהם משלמים היום. מאחר ולא יהיה שינוי דרסטי במחיר, ולמרות כל השינויים החיצוניים בנוף האורבני, לדעתי לא יהיו שינויים דמוגרפיים חדים וסוג האוכלוסייה שמתגורר ושוכר כיום ברובע 4 לא ישתנה".
- כיצד תשפיע אישור תוכנית הרבעים על המתרחש ברובע 3?
לא תהיה לכך השפעה ניכרת על המחירים והאוכלוסייה. היצע הדירות ברובע 3 יעלה באופן יותר מתון, שכן רוב הפרויקטים בו ייעשו במסגרת של חיזוק מבנים שם כמות התוספות פחותה, אך מאחר והמוצר הסופי פחות מפנק מדירה חדשה, הרי שיהיה גם שם איזון מסוים במחירים. המיקום הוא הפלוס המרכזי ברובע 3 שאינו מצטיין בדירות מפנקות לתושביו. יכול להיות שחלק מתושבי רובע זה ינדוד אל עבר דירות חדשות ברובע 4, שכן תנאי הדיור העדיפים ינתבו אותם לשם".
לאתר החברה