קו החוף של בת ים. צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
1. עד כמה תחום הנדל"ן הוא "גמיש", בלשון המעטה, ומאפשר להתעשר בקלות יחסית, לעתים תוך עבירות על החוק לכאורה, אפשר היה לראות השבוע עם מעצרו של יזם הנדל"ן משה אהרוני בחשד לאי-דיווח על הכנסות של עשרות מיליוני שקלים כתוצאה מהרחבת זכויות בנייה בקרקע שרכש בבת ים. מה שתמוה בכל הסיפור הזה הוא התנהלותה של עיריית בת ם, כמו גם של עיריות אחרות, בכל הנושא הזה של "זכויות בנייה" - התנהלות שהיא עומדת מאחוריה עד עצם היום הזה. היא איננה מקרית או חד-פעמית, וכנראה יש לה תרומה לא קטנה למצבה הכספי העגום של העירייה.
2. סיפור שהיה כך היה: לאהרוני יש כמה פרויקטי נדל"ן בבת ים, שהחלו לקרום עור וגידים כבר בתקופת כהונתו של ראש העירייה הקודם שלומי לחיאני. את הפרויקט המפורסם ביותר, "מגדל נוה", הקים אהרוני במשותף עם חברת נוה שבשליטת קבוצת אי.די.בי, ולכן גם המנכ"ל של החברה, ניסים בשן, וסמנכ"ל הכספים שלה, ירון קלזן, נעצרו במסגרת הפרשה. את הקרקע, הסמוכה מאוד לים, מכרה עיריית בת ים בשנת 2006 לאהרוני (שהיה מציע יחיד במכרז) תמורת 8.28 מיליון שקל בלבד, והייתה לכך סיבה: זכויות הבנייה עליה היו קטנות בהרבה מאלה שאושרו מאוחר יותר. כל יזם נדל"ן יודע: מכרה הזהב מצוי בעסקאות לרכישת קרקעות עם זכויות בנייה מוגבלות, שניתן מאוחר יותר להגדיל אותן. הוקוס-פוקס, וזכויות בנייה קטנות הופכות לזכויות בנייה גדולות. הוקוס-פוקס, ומיליונים הופכים לעשרות ולמאות מיליונים בפוטנציה. כך היזם משלם על הקרקע מחיר נמוך, המשקף את שווי הקרקע עם זכויות בנייה מוגבלות בלבד, ולאחר הגדלת זכויות הבנייה, זוכה להכנסות גדולות בהרבה מאלה שהוערכו בעיסקה המקורית. אמנם, וזה צריך להדגיש למען ההגינות, היזם נדרש לשלם לרשות המקומית היטל השבחה בגין הזכויות המוגדלות, אך גם עם תשלום היטל ה השבחה, הרווח הוא ענק, לאור המחיר הנמוך ששולם בעסקה המקורית.
3. השורה התחתונה: זכויות הבנייה על הקרקע שרכש אהרוני גדלו-גבהו לממדים שלא הכירה בת ים לפני כן: מגדל של 42 קומות הכולל 162 דירות. מהדוחות הכספיים של חברת נוה לשנת 2012 עולה כי במסגרת עסקת הקומבינציה עם נוה, אהרוני היה זכאי לקבל 40% מהתמורה בגין מכירת הדירות, ובסך הכול 182 מיליון שקל. המיליונים הפכו למכרה זהב.
כך תיאר והצדיק אהרוני עצמו את העיסקה בריאיון שערכה עמו כתבת הנדל"ן של "גלובס" שלומית צור לפני כשנה: "זה היה פשוט, ניגשתי וזכיתי. ההצעה שלי הייתה ההצעה היחידה במרכז. אחר כך אמרו שקניתי בזול. שכחו שהיו המון בעיות כמו פינוי דיירים, שאת כולם פיניתי דרך בית המשפט, בלי קיצורי דרך והנחות. גם היטל השבחה רציני היה וכולם שוכחים זאת. לא היה קל לשנות את התב"ע באותם ימים. אז זלזלו ביזמים בבת ים, התדמית של העיר הייתה אחרת. בעצם קניתי את הקרקע במחיר הכי גבוה שיכול להיות באותו זמן. מה לעשות שמחירי הקרקעות בבת ים עלו ב-84% מאז?"
4. רשות המסים תבדוק אם אהרוני העלים מס וחזקת החפות כמובן עומדת לו עד אז, אבל שאלת המס איננה היחידה המשמעותית פה. מדוע בעצם מכרה עיריית בת ים קרקע בבעלותה, שאת זכויות הבנייה עליה היא אישרה להכפיל זמן קצר אחרי שמכרה אותה? הרי ברור שאם העירייה הייתה מגדילה את זכויות הבנייה על הקרקע ורק לאחר מכן מוכרת את הקרקע במכרז, התמורה שהייתה מקבלת בגין הקרקע הייתה גבוהה בהרבה מזו שקיבלה בפועל. עיריית בת ים מחזיקה בבעלותה לא מעט מגרשים, רבים מהם בסמוך לחוף הים, שאותם היא מוכרת במכרזים ליזמי נדל"ן פרטיים. אלא שפעם אחרי פעם, מוכרת העירייה את המגרשים עם תוכנית בניין עיר (תב"ע) מיושנת, וברור לכול כי היזם שירכוש את הקרקע יבקש לשנות את התוכנית ולהגדיל את זכויות הבנייה במגרש. התוצאה של ההתנהלות הזאת היא עגומה: במקום שהעירייה תפעל להשביח את המגרשים בבעלותה במטרה למקסם את התמורה שתתקבל בגין מכירתם לטובת הקופה הציבורית, היא זו שמוכרת את המגרשים במצבם בזיל הזול ומאפשרת ליזמי הנדל"ן הפרטיים ליהנות מהגדלת זכויות הבנייה שחלות עליהם.
5. ומה יש לעיריית בת ים לומר להגנתה? "המדיניות שהעירייה נקטה היא מדיניות נכונה, כי היא מאפשרת לעירייה לקבל את הכסף באופן מיידי ולהקצות אותו לצרכים השונים של העיר. אם בכל מגרש נשנה תב"ע ונחכה שנים לאישור של הוועדה המחוזית, מתי נראה את הכסף? לא סתם מחירי הדירות בבת ים עלו ואחוזי הזכאות לבגרות עלו. זה בזכות הכספים האלה, שתרמו לפיתוח העיר". כך אמר יוסי בכר, ראש העירייה, לשלומית צור באוקטובר 2014.
האומנם צ'ופר לציבור תושבי העיר? או שמא צ'ופר ליזמי הנדל"ן של העיר?
eli@globes.co.il