גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: כיצד ניתן להתמודד מול דייר סרבן?

לכל פרויקט תמ"א 38 קיימים מתנגדים מקרב בדיירים מסיבות שונות ומגוונות ■ אילו סוגי דיירים סרבנים קיימים? מה ניתן לעשות מולם? ואיך מתפתחת הפסיקה בתחום?

שם: הדייר הסרבן/צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
שם: הדייר הסרבן/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

הקמת פרויקט במסגרת של התחדשות עירונית רחוקה שנות אור מאופן הקמת פרויקט נדל"ן קלאסי. זאת מאחר שלצד סוגיות הנדל"ן הטהורות, נחשפים היזמים למערכות יחסים ולדין ודברים גם אל מול הדיירים עצמם. יש האומרים כי בפועל הליך הבנייה והביצוע בתמ"א 38 מהווה את החלק הקל במשוואה. נושא ההתנהלות הבינאישית ומציאת הפתרונות הנקודתיים אל מול הדיירים, שהינם חלק מהתהליך כבר מתחילת הדרך, סבוך הרבה יותר. המודעות כיום לפרויקטים של התחדשות עירונית עולה ללא ספק ועמה גוברת האינפורמציה בקרב הציבור באשר למעלות התוכנית. יחד עם זאת, בכל פרויקט שהוא קיימת גם קבוצת דיירים אשר מקשה על התקדמות הפרויקט - אלו הידועים בכינויים "הדיירים הסרבנים".

את קבוצת הדיירים הסרבנים זו יש לחלק לשתי קטגוריות מרכזיות, אלו המתנגדים להליך מסיבות אובייקטיביות, אשר חלקן יוברר כמוצדק בהמשך הדרך ואלו המתנגדים להליך ממניעים אינטרסנטים וטקטיים שבשפת העם מוגדרים כסחטנות. ברור לכל כי יש להתייחס בכובד ראש לנושא הסרבנות שכן, במידה ולא מגיעים לשיעור הסכמה מינימאלי הקבוע בחוק אצל הדיירים, כוחם של הסרבנים על העליונה ואין כל אפשרות להמשיך ולקדם את הפרויקט. יחד עם זאת, ניתן למזער עד כמה שניתן את כיסי ההתנגדות הן ברמה המשפטית והן ברמה החברתית פסיכולוגית. באמצעות עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי הדין ונוטריונים יוסף סמואל ושות', ננסה ללמוד על התופעה - מהי סרבנות מוצדקת? מיהו הסרבן הקלאסי? כיצד מתפתחת הפסיקה בהתייחסותה לתופעה? ומה צופן העתיד לבוא לאותם סרבנים?

"אנו חיים בתוך עמנו והסיבות לסרבנות כל הזמן משתכללות ככל שהשוק עצמו הולך ומשתכלל", אומרים סמואל ואברהמוב. לדבריהם, "בתי המשפט נוטים בפסיקתם יותר ויותר לאפשר ביצוע פרויקטים ולהקטין את הסיבות המוצדקות לסרבנות אך עדיין, למרות שהמגמה היא ללא ספק להוציא פרויקטים אל הפועל, אין להתעלם מהסרבנים וכל סיבה נבחנת בכובד ראש על יד המפקחת על רישום המקרקעין ובתי המשפט. חשוב מאוד לבחון את התנהלות כל אחד מהצדדים לאורך התהליך ולהסיק האם היזם מצידו פעל כשורה אל מול אותו דייר סרבן כביכול. ומנגד האם התנהלותו של הדייר המדובר מוצדקת או לחילופין מסגירה את מניעיו האינטרסנטיים".

יחד עם זאת לדברי סמואל ואברהמוב, רוב רובם של התיקים והסכסוכים נפתרים מחוץ לכותלי בית המשפט. "עיקר התיקים מסתיימים בפשרות, אך אם בעבר אותו דייר סרבן היה "מסתדר" מול היזם בהבנות אישיות וסודיות ביניהם, הרי שכיום קיימת התפקחות בשוק והנטייה היא לשתף את כלל הדיירים בהסכמות מול הסרבן. ברור ליזם כי הנושא צפוי להתגלות לאורך הדרך וליצור התנגדויות בקרב אלו שכבר הסכימו לתמורות בפרויקט. כאשר הנושא גלוי לכל ויש זרימת מידע ושקיפות מלאה, לרוב הדיירים יסכימו לאותם הבנות ובלבד ששיתפו אותם בהחלטה. בסופו של דבר, המטרה של כולם היא שהפרויקט יתממש", מסבירים סמואל ואברהמוב.

שם: הדייר הסרבן/צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

- מהם המקרים הקלאסיים של סרבנות וכיצד השוק והפסיקה מתמודדים עימם?

"ניקח לדוגמה את המקרה השכיח של דייר מבוגר או ערירי או דייר חולה, אשר מבחינתו פרויקט של תמ"א 38 מהווה פגיעה באיכות חייו ואינו אטרקטיבי כמו לאוכלוסייה צעירה יותר ובריאה. אותו דייר טוען ובצדק כי את התקופה הקצובה שנותר לו לחיות, יעדיף לבלות מבלי להיות נתון לרעשי בנייה ומבלי שיצטרך לעקור לסביבה חדשה אליה יהיה קשה לו להסתגל, ואף סביר כי יזכה ליהנות מהדירה החדשה או המחודשת לפרק זמן מוגבל, אם בכלל. מבחינתו הפרויקט אינו מפצה על אי הנוחות שיחווה לאורך התקופה. המפקחת ובית המשפט מטפלים במקרים שכאלו בכפפות של משי ולמרות שבפועל, בסופו של יום לא יאפשרו מניעת פרויקט בשל סיבה זו, ימליצו בחום ליזם ללכת לקראת אותו דייר על מנת שהאחרון יתרצה. לרוב גם שאר דיירי הבניין יבינו כי דייר זה ראוי למתן הטבות נוספות מעבר למה שהם קיבלו, שכן האלמנט האנושי חברתי פה ברור לכולם והם יתמכו במתן הטבות אלו ובלבד שהפרויקט יתקדם".

- מה באשר למקרי סרבנות שאינם מובנים מאליהם?

"ישנם דיירים מסוימים אשר מסיבות שונות ומשונות חושבים כי מגיע להם יותר ומתנים את הסכמתם בתמורה כלכלית נוספת, שבמקרים רבים שקולה לתשלום כספי נוסף לצד תוספת הבנייה. במקרים שכאלו, ברור ליזם שאם יבחר ללכת להליך משפטי בסופו של יום הוא יזכה, ובית המשפט או המפקחת יכפה על הדייר את הפרויקט. אך התהליך כמובן ארוך וסבוך וקיים חשש כבד לעיכובים בלוחות הזמנים מה גם שההליך דורש מהיזם השקעה של כוח אדם וכסף. כך שעל פניו אולי עדיף יהיה לו להסכים לדרישות אותו סרבן על מנת שהאחרון ייתן לו את הסכמתו להליך - שיקול המלווה את אותו סרבן מלכתחילה להביע את הסתייגותו להליך.

"יחד עם זאת, יזם שמכבד את עצמו, למרות אותם שיקולים קרים, לא יסכים לתגמל את הסרבן מאחר וברור לו כי אם הדבר יוודע לשאר הדיירים הדבר יביא לפיצוץ העסקה. לעיתים יבקש היזם את הסכמתם של הדיירים לתמורה הנוספת לאותו סרבן ובמקרה והדיירים אינם מסכימים ישקול לעיתים בלית ברירה להעניק את אותן הטבות גם להם או לחילופין לפנות בכל זאת להליך המשפטי או לבוררות מוסכמת. לרוב, כאשר יבין הסרבן כי היזם לא נאות לקבל את תנאיו ונוצרת מולו קואליציה אחידה מקרב הדיירים, ייטה לבטל את התנגדותו לאורך הדרך".

- האם ניתן לפלח את סוגי הסרבנים?

"ניתן לומר בכלליות כי ככל שערך הדירה המקורית גבוה יותר כך מקרי הסרבנות שכיחים יותר, שכן הדיירים יודעים שיש להם 'זהב' ביד ולכן יירצו למקסם את תמורתם. זאת לעומת דיירים באזורים בהם שמלכתחילה מחירי הקרקע זולים. מכאן שליזמים תמריץ יחסית נמוך לקדם פרויקט וכל התנגדות עלולה להבריח אותם.

"כמו כן ניתן לפלח את הסרבנים לפי קבוצות גיל, כאמור, התנגדותם של הדיירים המבוגרים מובנת וברורה ואילו מקרב הצעירים היקף הסרבנות הינו מינורי, שכן ברור להם שפרויקט של התחדשות עירונית ישדרג אותם כלכלית וייתן להם דחיפה להמשך הדרך. לעומתם, דיירים בני הגילאים 40-60 אשר חלקם צבר לעצמו הון ואינו תלוי לגמרי בנכס הספציפי, יוצרים לעיתים חומת התנגדות קשה. לכן לעיתים ינסו לעכב באופן טקטי את הפרויקט על מנת לזכות מהיזם בתמורות נוספות".

סמואל ואברהמוב מסכמים ואומרים כי "למרות שהתופעה מצטמצמת, איננו רואים אותה נעלמת מהנוף. יחד עם זאת ככל שהשוק משתכלל וממציא עצמו מחדש, כך גם על הסרבנים להיות 'יצירתיים' יותר ויותר".

לאתר החברה

עוד כתבות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

בית הדין הבינלאומי לצדק בהאג / צילום: Associated Press, Patrick Post

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

פגרת הכנסת כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות