*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
עם ליווי או בלי ליווי? הנושא המימוני הוא חלק בלתי נפרד מפרויקט נדל"ן, לבטח כאשר מדובר בפרויקט מורכב של התחדשות עירונית. לכן על הצדדים, היזם והדיירים, להכריע האם לצרף אליו גם את הבנק. כיום, ככל שהמודעות לתחום גוברת, עולה הדרישה בקרב הדיירים לפרויקטים עם ליווי. אבל עדיין, האם האחרונים יודעים באמת מה, למעשה, מבטיח להם הליווי הבנקאי? בעזרת עו"ד עמית יושע, שותף במשרד עורכי הדין שובל יושע, המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ננסה להבין לעומק מה מעניק הליווי הבנקאי והאם בכל מקרה כדאי לדיירים לדרוש מהיזם לצרף את הבנק לפרויקט.
"פרויקטים של תמ"א 38 מתחלקים לפרויקטים של הריסה ובנייה ולפרויקטים של חיזוק מבנים", אומר עו"ד יושע, "באשר לאחרונים, הדייר נותר בדירתו, לכן במסגרת הפרויקט בעלי הדירות לא מקבלים ערבויות חוק מכר בשווי דירותיהם, כי אם ערבות ביצוע, אשר שווייה תלוי בהסכמות שבין הצדדים במסגרת ניהול המו"מ. לעומת זאת, בפרויקטים של הריסה ובנייה, הבנק מקבל משכנתא מדרגה ראשונה על כל המגרש כולל זכויות הדיירים, ולכן לכאורה הדיירים נותרים ללא זכויות בקרקע, במידה וממומשת המשכנתא. מכאן שערבות חוק המכר הניתנת כנגד המשכנתא, אמורה לכסות את מלוא התמורה לה זכאים הדיירים במסגרת העסקה".
- האם שעבוד הפרויקט לבנק במסגרת ליווי בנקאי אינו פוגע בדיירים?
"אמנם ליווי בנקאי מחייב את הדיירים להעמיד את זכויותיהם בקרקע כבטוחה, אך יחד עם זאת יש בליווי הבנקאי יתרונות רבים מבחינת מנגנוני ההגנה עליהם. כך, למשל, הבנק בודק את היזם, מוודא שמדובר בלווה ראוי ובכך מעניק סוג של תעודת הכשר נוספת. יש לזכור כי בדיקת הבנק נעשית בסמוך לקבלת היתר בנייה שניתן לרוב כשנתיים בממוצע לאחר חתימת ההסכם מול הדיירים, כך שאם חל שינוי לרעה במצבו של היזם במהלך אותה תקופה, הבנק מתריע על כך. בנוסף לבדיקת היזם, הבנק גם בוחן את רווחיות הפרויקט וזאת על ידי שמאי מטעמו ואף מאלץ את היזם להביא מהבית סכום של כ-30% מעלויות הפרויקט כהון עצמי, על מנת לוודא שהוא גם 'נרטב'. עצם בידודו של הפרויקט בליווי בנקאי סגור, מבטיח לדייר כי אינו חשוף לפרויקטים אחרים של אותו יזם, כך שאם ייקלע בהם לקשיים, הדבר לא ישפיע באופן ישיר על הפרויקט הספציפי".
- אחת הטענות של היזמים היא שעלויות הליווי בסופו של דבר גוזלות מתמורות הדיירים?
"בפרויקטים של הריסה ובנייה שהם לרוב גדולים יחסית ובהיקפים של עשרות מיליוני שקלים, עלות הליווי היא שולית באופן יחסי ולכן היזם יעדיף ללכת בדרך זו. בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, בהם היקפי הפרויקט נמוכים יותר, עמלות המינימום שגובה הבנק על פתיחת תיק הליווי מהוות חלק משמעותי יחסית מסך הוצאות הפרויקט, לכן ישנם מקרים בהם כדאי ליזם לחשוב על האלטרנטיבות. במקרים שכאלו ניתן לבחון יציאה לפרויקט ללא ליווי, וזאת אך ורק אם עו"ד הדיירים יודע להגן היטב על לקוחותיו - למשל לדרוש ערבות ביצוע אוטונומית שניתנת למימוש מיידי וכן לדרוש שליטה מסוימת בחשבון הפרויקט. במקביל, יש להגדיר מראש מהו קצב המכירות המותר בפרויקט ולא לאפשר מכירה מוקדמת של כלל הדירות על מנת שהיזם לא יקבל הכנסותיו מראש, ובכך להבטיח את מחויבותו לסיום הפרויקט".
- מה קורה בפרויקט לא מלווה שנתקע?
"בפרויקט ללא ליווי בנקאי פועלים לפי הוראות ההסכם המגדיר מהי הפרה יסודית אשר בגינה ניתן לבטל את ההסכם ולחפש יזם חדש שייכנס בנעליו של היזם המקורי. היזם החדש, בתמורה להשלמת הפרויקט, יזכה לתקבולים בגין הדירות שטרם נמכרו וכן לתשלומים שנותרו עבור הדירות שנמכרו".
- מה באשר פרויקט עם ליווי הנקלע לקשיים?
"בפרויקט של תמ"א 38 חיזוק מבנים כשיש ליווי והפרויקט נתקע, הזכויות לבניית הדירות החדשות משועבדות לטובת הבנק המלווה ולכן הדייר אינו יכול להביא יזם חדש, שהרי הבנק הוא זה שיכול לממש הזכויות ולא הדיירים עצמם. בפועל, האינטרס של הבנק הוא לסיים את הפרויקט, כך שלכאורה עליו לחפש יזם אלטרנטיבי. אבל צריך להבין שאין לבנק כל התחייבות פורמאלית שכזו כלפי הדיירים. למעשה, במסגרת היחסים המשפטיים בין הבנק לדיירים - הבנק אינו מבטיח לסיים את הפרויקט ויש לו את הזכות לקבל כל החלטה. לעיתים ההחלטה היא לנסות ולסיים את הפרויקט בכל זאת עם היזם המקורי שכן החלפתו דורשת הליכים משפטיים מהם הבנק ינסה להימנע, לפחות בשלב הראשוני. לכן חשוב מאוד שלדיירים יהיה 'נשק' משלהם על מנת לגרום לבנק לפעול - ועיקר הכוונה היא לערבות אוטונומית שניתן להפעילה באופן אוטומטי בעת הפרה מהותית מצד היזם.
"בפרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה, לעומת זאת, ישנה ערבות חוק מכר, אשר במסגרתה הבנק התחייב כי במידה ותהיה מניעה ממסירת הדירה החדשה, הוא יעביר לדייר את סכום הערבות, וזאת לפי שיקול דעתו של הבנק. יחד עם זאת, מאחר ומדובר על פרויקטים יחסית גדולים, גובה האשראי של הבנק כלפי הדיירים וכלפי רוכשי הדירות החדשות עומד על עשרות מיליוני שקלים ולכן סביר להניח כי הוא ינסה לסיים את הפרויקט.
"במקרים בהם מחיר הדירה עולה במהלך תקופת הפרויקט, קיים לכאורה לבנק אינטרס כלכלי לשלם את סכומי הערבויות ולמכור את הדירות לרוכשים חדשים במחיר גבוה יותר. אך בפועל הבנק אינו יזם נדל"ן וברור לו שהנושא גם לא יעמוד במבחן המשפטי וההד התקשורתי יהיה שלילי ולכן ימנע מכך, ויעדיף לסיים את הדירות ולמוסרן לדיירים ולרוכשים".
עו"ד יושע מסכם ואומר כי "מצד אחד, כדאי מאוד לגשת לפרויקטים עם ליווי בנקאי כברירת מחדל, אך אין לחשוב כי ליווי בנקאי הוא סוג של קסם המעניק תעודת ביטוח לפרויקט. לכן על הדיירים להבין שבעצם זה שהפרויקט מלווה הוא אינו חף מסיכונים, ועליהם לדעת להגן על עצמם".
