גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן"

עו"ד אלעד אפרגן, בעלי קבוצת ישראל אירופה המתמחה בפינוי-בינוי ותמ"א 38, מסביר מדוע פינוי-בינוי הוא הפתרון המועדף כעת על הרשויות, מה היתרון של חברות קטנות על חברות הענק שגילו את התחום, ומה צריכות לעשות הרשויות כדי לקדם פרויקטים

פרויקט פינוי בינוי ברמת השרון /  צילום: אוראל כהן
פרויקט פינוי בינוי ברמת השרון / צילום: אוראל כהן

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

"הציבור הרחב מחפש כיום פרויקטים למגורים בהם כלל השירותים להם הוא זקוק נמצאים במרחק הליכה מהבית - באופן שחוסך לו את ההתניידות עם הרכב לכל מקום. אנשים לא רוצים לבזבז זמן על נסיעות וחיפוש חנייה ומעוניינים בדירות באזורים שבקרבתם יש בתי ספר איכותיים, מרכזי קניות, בתי קפה, מסעדות ומרכזי תרבות. הדרך היחידה לספק זאת היא אך ורק באמצעות התחדשות עירונית במרכזי הערים, באזורי הביקוש, בעיקר בגלל שבמקומות אלה לא נשארו עתודות קרקע לבנייה", כך אומר עו"ד אלעד אפרגן, בעלי ומנכ"ל קבוצת ישראל אירופה, המתמחה בייזום ובניית פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38.

לדברי עו"ד אפרגן, "תמ"א 38 היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן המקומי והמגמה רק תתחזק בכל שנה. אם מישהו חשב לפני כמה שנים שמדובר בעוד טרנד חולף הוא התבדה. היום כולם מבינים שהשוק, לפחות במרכז הארץ, הולך חזק לכיוון ההתחדשות העירונית".

אלעד אפרגן מנכל ובעלים ישראל אירופה / צילום: יח"צ

- מהו הכיוון העיקרי של השוק - תמ"א 38 או פינוי-בינוי?

"תחום ההתחדשות העירונית הוא דינמי ומתפתח כל העת. כיום אנו רואים נטייה חזקה אצל הרשויות לכיוון של פינוי-בינוי על פני תמ"א 38. מדובר בפרויקטים שבשנים הראשונות מרבית היזמים נמנעו מלגעת בהם לאור הבירוקרטיה הסבוכה והסחבת הארוכה שאפיינה אותם. כאמור, לאחרונה אנו מבחינים בשינוי מגמה מצד הרשויות שמציעות ליזמים לאגד מספר בניינים סמוכים שיועדו לתמ"א 38 (עיבוי-בינוי) ולהגישם במסלול כולל של פינוי-בינוי הכולל שינוי תב"ע ופיתוח סביבתי".

- למה זה קורה לפי דעתך?

"אין ספק שפינוי-בינוי הוא בעל ערך מוסף גבוה יותר עבור הרשות המקומית מאשר פרויקט עיבוי בינוי נקודתי. תמ"א היא תוכנית היתר, כלומר תוכנית העוסקת בגבולות המגרש שבו בנוי הבניין הקיים מבלי שתהיה התייחסות לסביבת הפרויקט. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי-בינוי מטפלים בתוואי שטח גדולים והדבר מעניק צביון חדש לאזורים שלמים, לעיתים ברמה של שכונות. הגורמים הרלוונטיים ברשויות המקומיות מפנימים את הנושא ואני מאמין שהמגמה רק תלך ותגבר".

גמישות תפעולית

לדברי עו"ד אפרגן, אם בתחום קבוצות הרכישה ראינו פילוג בין חברות היזמות המסורתיות אשר טענו ובצדק בחלק מהמקרים, שמתווה העסקאות עלול לגרום לנזקים בשוק, לבין מארגני הקבוצות שטענו כי קבוצות הרכישה הן הדבר הטוב ביותר שקרה לרוכשי הדירות מאז קום המדינה, הרי שבתחום ההתחדשות העירונית קיים קונצנזוס. חברות קטנות וגדולות מנסות לנכס לעצמן מתחמים של התחדשות עירונית ולהפוך לשחקנים משמעותיים בשוק הזה.

בהקשר לכך הוא סבור כי לחברות הגדולות, שהחלו לעסוק בהתחדשות עירונית, אין יתרון על חברות כמו זו שלו, אשר התחילו לפעול בשוק ההתחדשות העירונית בימיו הראשונים: "בניגוד לרכישת קרקעות פנויות, שם מי שמוכן לשלם את המחיר 'זוכה' בקרקע, הרי שבפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט - מעבר לאיתנות הפיננסית, קיים צורך במגע ישיר עם דיירים המתגוררים בבניינים הקיימים. נוכח הניסיון הרב שלנו בתחום ונוכח העובדה כי קיימת אצלנו גמישות תפעולית ומחשבתית, הרי שאנו יכולים לקבל החלטות במהירות יחסית וכך להוביל את הפרויקטים לביצוע, בעוד שהאחרים צריכים להעביר את הדברים במסגרות והליכים נוקשים יותר, דבר שעלול להוביל לאובדן המומנטום במימוש הפרויקט".

- מה הסיבה לדעתך לכניסתן של חברות הבנייה הגדולות לתחום הנישתי הזה?

"ראשית, כבר מזמן לא מדובר בתחום נישתי. האחוז שמהוות הדירות החדשות המוקמות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית מכלל הדירות החדשות שיצאו לשוק עמד ב-2015 על 10% והוא יילך וייגדל. מצד אחד, לחברות הגדולות יש הוצאות תפעוליות מאוד גדולות וצורך 'בתזרים עסקאות' גדול ומצד שני, היצע הקרקעות עליהן הן יכולות להקים פרויקטים חדשים הולך וקטן. זאת כיוון שהן משווקות כיום על ידי המדינה ומיועדות למכרזי מחיר למשתכן, שיעילותם הכלכלית לחברות שזכו במכרזים טרם הוכחה. כך, מוצאות עצמן החברות הגדולות בחיפוש אחר אפיקי הכנסה ומקימות חברות בנות או מחלקות ייעודיות שמתעסקות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

"כמו כן, הרבה פעמים לקחו על עצמן חברות ייזום גדולות פרויקטים של התחדשות עירונית וגילו תוך כדי תנועה, כי אלו פרויקטים מורכבים במיוחד ומתאפיינים בהתמודדות ארוכת שנים עם הדיירים ודרישותיהם הספציפיות. כיוון שהקמת מערך ולימוד השוק עלול לארוך שנים, קיבלנו אנו בשנה האחרונה הצעות משתי חברות יזמיות מהגדולות בשוק לפעול בשותפות ובכך להיכנס לתחום דרך הדלת האחורית".

יוזמים ומבצעים

קבוצת ישראל אירופה נוסדה בשנת 2011 על ידי אפרגן ומשה פרנץ והיא קבוצה יזמית המשלבת ביצוע קבלני בפרויקטים שלה. הקבוצה פועלת מנהריה בצפון דרך הקריות, נתניה ועד תל-אביב והסביבה. היא נמנית על החברות הראשונות שבנו פרויקטים של תמ"א 38 בנתניה וכיום יש לחברה מעל 35 פרויקטים פעילים בעיר.

 

"בימים אלו אנו עמלים על תכנון של פרויקט פינוי-בינוי גדול במיוחד, בנתניה, במסגרתו יפונו 8 בניינים ישנים בעלי 128 יחידות דיור קיימות ובמקומם ייבנו כ-500 יחידות דיור חדשות ומרכז מסחרי ", מספר עו"ד אפרגן ומוסיף כי "העובדה שאנחנו חברה יזמית ומבצעת כאחד, מהווה יתרון גדול עבורנו בשוק ההתחדשות העירונית".

- מדוע?

"אנחנו עדים לכך שהרווחיות בתחום הביצוע הקבלני נשחקה עד דק ומשכך, בתקופה האחרונה לא מעט קבלני ביצוע הפכו חדלי פירעון ולא נותרו הרבה חברות ביצוע גדולות. אלו שכן נותרו, הפכו להיות מבוקשות במיוחד והקשיחו את התנאים והדרישות ולמעשה יצרו מעמסה על חברות העוסקות ביזמות גרידא. יתרה מכך, לנו כחברה שאוחזת בשני הכובעים יש שליטה הרבה יותר גדולה בפרויקטים שלנו מבחינת קצב ואיכות הביצוע. לדעתי, חברות שלא ישכילו לבצע את הפרויקטים בעצמן, בעיקר בתחום של התחדשות עירונית, עלולות למצוא עצמן בבעיה בהמשך".

ועדות מיוחדות לקידום פרויקטים

- לתפיסתך הרשויות המקומיות מבינות את המגמה ומקלות על היזמים?

"אני חושב שיותר ויותר ראשי ערים מבינים את היתרונות בפינוי-בינוי, המעניק רווח גם לעיר וגם לתושבים. דוגמה טובה לכך היא עירית נתניה בה מאז התמנו מהנדס העיר החדש ומנהל מחלקת הרישוי החדש, אשר הביאו עימם ניסיון רב והבנה בסקטור ההתחדשות העירונית, ומשתפים פעולה עם היזמים על מנת לקדם במרץ תוכניות של פינוי-בינוי. אחד הגורמים המקלים על ההתחדשות העירונית שם, הוא המעמד שניתן לוועדה המקומית של העיר כוועדה עצמאית מיוחדת. היא קיבלה סמכויות מיוחדות בדומה כמעט לוועדה מחוזית. בצורה זו הסרבול הבירוקרטי קטן יותר וניתן לזרז את האישורים וההיתרים באופן יעיל יותר".

- מה היית מציע לראשי הערים בישראל לעשות על מנת לקדם את ההתחדשות העירונית בעירם?

"אני חושב שכל רשות מקומית צריכה לשאוף לחקות את התהליך החיובי שנעשה בעיריית הרצליה, בה הוקמה מחלקה ייעודית העוסקת בקידום של פרויקטי תמא 38 ופינוי-בינוי - ולו רק בשל חוסר הוודאות וזמני ההמתנה הארוכים לאישורים בהם נתקלים היזמים בתחום. אם הדבר אכן יקרה, תתאפשר בנייה מואצת של פרויקטים להתחדשות עירונית בכל הארץ, תהיה הצפה של השוק בדירות חדשות במרכזי הערים ומחירי הדיור יירדו".

לאתר החברה

עוד כתבות

כנס חדרה לאנרגיה- שומרי הבית / צילום: ענבל בן יעקב

"התנהלות המדינה סביב אסדת לווייתן ממשיכה להיות תמוהה"

המועצות המקומית זיכרון יעקב, פרדס חנה-כרכור, עמק חפר, ג'סר א-זרקא, מגידו ועמותת "צלול" הגישו עתירה לביטול היתר הפליטה של אסדת לוויתן והן דורשות צו מניעה נגד הפעלת האסדה ● גם עמותת "שומרי הבית" פנתה לבית המשפט, ופעיליה שיבשו את נאומו של השר שטייניץ הבוקר בכנס בחדרה

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: תמר מצפי

ה"לא יהיה כלום כי אין כלום", הפך ל"יהיה הרבה כי יש הרבה"

כתב האישום חושף מציאות עגומה, שבה האיש החזק במדינה מביא כמעט לחורבן של חלקים בתקשורת החופשית ● היום מנדלבליט הוכיח שרוב הביקורת נגדו הייתה חסרת תוקף - מי שתקף אותו בבוטות, חייב לו התנצלות ● פרשנות

קזינו באילת / צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב

אחרי ששוויו הוערך בעבר במיליארד דולר: קזינו לוטרקי ביוון צפוי להימכר ב-15 מיליון אירו

חברת קווינקו, המחזיקה במחצית מהשליטה בקלאב הוטל לוטרקי, צופה רווח של 5.5 מיליון אירו ממכירתה ורווח דומה ממכירת קרקע בקמבודיה

חלק מהמזכרות הנאציות שנמכרו אתמול במינכן / צילום: רויטרס

פריטים נאציים במכירה פומבית: כך הפכו השבוע היטלר והרייך השלישי לעסק משתלם

כמעט 200 פריטים נאציים נמכרו השבוע במכירה פומבית במינכן ● בתי מכירות, אספנים יהודים ומוזיאונים חדשים מתדלקים את המסחר בחפצים שקשורים לשואה, אך קשה למנוע את הגעתם לגורמים ניאו-נאציים

אלוביץ', נתניהו ומוזס / צילום: ברני ארדוב, וואלה ניוז, רויטרס ותמר מצפי, גלובס

הנאשמים מגיבים: "הצגת חלק נקודתי מדברי מוזס בשיחה כהצעת שוחד היא פרשנות שגויה"

היועמ"ש החליט היום להעמיד את נתניהו לדין בעבירות שוחד, מרמה והפרת אמונים וכן להעמיד לדין את נוני מוזס, שאול ואיריס אלוביץ' בעבירות שוחד ● מטעם בני הזוג אלוביץ' נמסר כי "על סמך הראיות בתיק, אנחנו משוכנעים שראוי היה להמנע מהגשת כתב אישום נגד מרשינו"

אביחי מנדלבליט ובנימין נתניהו / צילום: רויטרס ואיל יצהר, גלובס

כך נראו הרגעים הדרמטיים מאחורי הקלעים של ההכרעות בתיקי ראש הממשלה

איך התנהל תהליך קבלת ההחלטות בתיקי 1000, 2000 ו-4000, מי הם עשרות הפרקליטים שהיו מעורבים, איפה התנהלו הדיונים, מה היו טענות ההגנה המרכזיות, ומה היו ההתלבטויות שהובילו להחלטה של היועמ"ש אביחי מנדלבליט • "גלובס" חושף את התהליך המשפטי המורכב והחשוב ביותר שהתקיים בישראל בשנים האחרונות

סגן הנשיא לשעבר, ג'ו ביידן / צילום: REUTERS/Jonathan Ernst

גמול על חקירת האימפיצ'מנט? הסנט יוזם חקירה נגד ג'ו ביידן

מנהלת ענייני רוסיה ואירופה במועצה לביטחון לאומי, בעדות בבית-הנבחרים, מוקיעה את דבקות הרפובליקאים בתיאוריות קונספירציה על מאמץ אוקראיני להכשיל את מסע הבחירות של טראמפ ב-2016 ● "מי שמפיץ את התיאוריות האלה הם שירותי הביטחון של הרוסים"

נוני מוזס / צילום: ברני ארדוב, וואלה! NEWS

נחום ברנע לנוני מוזס: השעה עצמך מעיסוק בתכני ידיעות אחרונות

ברנע כותב בעקבות החלטת מנדלבליט: "נוני מוזס צריך להדיר את עצמו מכל עיסוק בנושא תוכן ב'ידיעות אחרונות" ● "העיתון שלנו הוא עיתון חופשי, הוא היה כך גם כאשר נתניהו ומוזס הציעו זה לזה הצעות מגונות. אבל החופש צריך לא רק להיעשות- גם להיראות"

נפגעי הקורקינטים - 21 בנובמבר 2019

אתמול באיכילוב: 13 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

ישי דוידי / צילום: איל יצהר

קרן פימי נכנסת לביומד: רוכשת 12% ממניות חברת קמהדע תמורת כ-30 מיליון דולר

פימי רוכשת החזקות מקרן ברוש ליאון רקנאטי ויונתן האן ● העסקה נעשתה במחיר שוק המשקף לחברה שווי של כ-240 מיליון דולר

אביחי מנדלבליט, בכנס לשכת עורכי הדין / צילום: ליאב פלד

מנדלבליט מגיב לראשונה על ההחלטה להאשים את נתניהו בשוחד: "קיבלתי את ההחלטה בלב כבד אך בלב שלם"

באופן נדיר נושא הערב היועמ"ש דברים לאחרת ההחלטה להגיש כתב אישום נגד ראש הממשלה נתניהו ● "הוא ניצל את כוחו ומעמדו כדי להיטיב עימו אישית, לכן החלטתי להעמיד את ראש הממשלה לדין בעבירה של הפרת אמונים"

ראש הממשלה בנימין נתניהו והיועהמ"ש אביחי מנדלבליט / צילומים: מארק ישראל סלם, איל יצהר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מדינת ישראל נ' רה"מ: אישום נגד נתניהו בשוחד, מרמה והפרת אמונים

בתיק 4000 (תיק וואלה-בזק) יואשם נתניהו בשוחד, בתיק 2000 (השיחות עם מו"ל ידיעות אחרונות) בקבלת טובות הנאה ובתיק 1000 (תיק המתנות) גם כן בקבלת טובות הנאה ● גם מו"ל ידיעות אחרונות נוני מוזס יואשם בניסיון למתן שוחד ● שאול ואיריס אלוביץ׳ יואשמו במתן שוחד

בני דרייפוס / צילום: כדיה לוי

"הגיע הזמן שמדינת ישראל תמסד את העיקרון של דיור בהישג יד, ולא רק כתגובה למשבר"

מנכ"ל משרד השיכון בני דרייפוס עושה בראיון ל"גלובס" חשבון נפש מקיף על התוכנית הלאומית לסיוע למחוסרי דיור • "מחיר למשתכן הוכיחה שהמדינה יכולה להשפיע אם היא רוצה"

אייל טריבר/צילום: יחצ

מיטרוניקס ממשיכה לצמוח בשיעור דו ספרתי והמניה דוהרת; קיבוץ יזרעאל מחזיק מניות בשווי 2 מיליארד שקל

יצרנית הרובוטים לניקוי בריכות שחייה דיווחה על הכנסות של כ-165 מיליון שקל ברבעון השלישי, צמיחה של 14% לעומת הרבעון המקביל אשתקד ● "העונה בחצי הכדור הצפוני התארכה לתוך הרבעון השלישי, שהתאפיין בהמשך ביקושים חזקים בארה"ב ופתיחה מרשימה של העונה באוסטרליה"

בורסת הונג קונג. / צילום: Shutterstock

וול סטריט סגרה יום שלישי ברציפות של ירידות על רקע מתיחות הסחר

שלושת המדדים המרכזיים איבדו 0.2%, והדאו ג'ונס רשם את רצף הירידות הארוך ביותר מאז אוגוסט ● מגעים למיזוג בתחום הברוקראז' הבינלאומי בין צ'ארלס שוואב לטי.די אמריטרייד ● דיווח: ארה"ב עשויה לדחות את הטלת המכסים שנקבעה ל-15 בדצמבר

אולם בית המשפט העליון./ צילום:ראובן קסטרו

סיר הלחץ של המשבר החוקתי ממשיך להתבשל

הפור נפל השבוע והמועד לדיון בפסילת "חוק יסוד הלאום" נקבע לקיץ ● כעת נותר רק לצפות באסון החוקתי המתרחש למולנו בהילוך איטי ● זה לא חוק יסוד הלאום שמטריד את השופטים ● אלה ההגבלות על כוחם שהם מבקשים למנוע ● ועל הדרך ידרסו את מה שבעבר ראו כקדוש

אביחי מנדלבליט ובנימין נתניהו / צילום: רויטרס ואיל יצהר, גלובס

סערה בזירה הפוליטית לאחר החלטת היועמ"ש להגיש כתב אישום נגד רה"מ

פוליטיקאים וחברי כנסת מגיבים להחלטת היועמ"ש להגיש כתב אישום נגד רה"מ נתניהו בגין עבירות של שוחד, מרמה והפרת אמונים ● ח"כ ניצן הורוביץ: "אסור שנתניהו יכהן ולו רגע אחד נוסף. מדובר בשפל היסטורי" ● ח"כ מיקי זוהר: "עצב גדול. כואב לי על רה"מ, איזו מתנה 'נהדרת' העניקה לו המדינה על כך שנתן את מיטב שנותיו למעננו"

נשיא ארה"ב, דונלד טראמפ, ויו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאואל / צילום: Carlos Barria, רויטרס

הגענו ל"קומה החמישית": האם נמשיך לטפס או שמא ניפול?

לפני 75 שנה פרסם נתן אלתרמן את השיר "הקומה החמישית", ובו התייחס לכך שכאשר מטפסים, הפירוד יכול להפיל מטה במהרה את כל המקטע שטיפסנו ● אמירה זו נכונה גם בהקשר של תוצאות הבחירות בישראל, ולא פחות בהקשר של הכלכלה העולמית

ג'ון בולטון/ צילום: רויטרס Jim Young

היועץ לבטחון לאומי לשעבר בולטון: טראמפ חסם לי את חשבון הטוויטר

בשני ציוצים שכתב בשעה האחרונה, ציין בולטון כי מאז שהתפטר מתפקידו כיועץ לביטחון לאומי לא הצליח להתבטא ברשת הטוויטר בשל חסימת חשבונו ● "למי שחשב שירדתי למחבוא, תתאכזבו"

שרה אהרוני/ צילום: כפיר זיו

"הסיפור ההוא של אמא שלי הפך אותי לסופרת שיושבת מול אמזון הענקית"

הסופרת שרה אהרוני מאוכזבת מההתעלמות של התקשורת מההצלחה הבינלאומית שלה ומספרת על הלקח שלמדה מהעבודה מול אמזון