גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: אילו תנאים מתלים כדאי להכניס לחוזה?

מהם התנאים שרצוי שהתקיימו בפרויקט תמ"א 38, וכיצד מומלץ לערוך הסכם שכזה על מנת לשמור על זכויות הצדדים ולהובילם לעסקה בסוף התהליך?

חוזה-משא ומתן / צילום: שאטרסטוק
חוזה-משא ומתן / צילום: שאטרסטוק

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

דבר ידוע הוא כי בתחום ההתחדשות העירונית התהליך מעט יותר איטי ועל מנת להרכיב את פסיפס העסקה, יש להסתמך על הנחות יסוד שלא תמיד מתקיימות. כך כשמדובר בעסקה על תנאי, כזו היוצאת אל הפועל רק כאשר כל תנאי השטח מאפשרים לה להתרחש. כזו שמעצם הגדרתה היא עסקה מותנית, ההופכת לעסקה ממומשת בעת התקיימותם של תנאים מתלים לאורך הדרך. בעזרת עו"ד עמית יושע ממשרד שובל יושע, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נבין מהם אותם תנאים מתלים לאורך התהליך וכיצד מומלץ לערוך הסכם תמ"א 38 או פינוי-בינוי, על מנת לשמור על זכויות הצדדים ולהובילם לעסקה בסוף התהליך.

כעקרון, החוזה והתנאים המתלים שבגינו מחולקים: השלב הראשון עד להשגת רוב חתימות הדיירים, הנדרש על פי הוראות החוק לשם היתכנות הפרויקט. בשלב השני מצרף היזם את חתימתו על החוזה וממועד זה מתחילים להיספר המועדים הקבועים בחוזה עד לקבלת היתר הבנייה. כל אחד משני השלבים הללו מהווה תנאי מתלה לקיום ההסכם. עו"ד יושע מדגיש כי "לא די בכך שכל אחד מהתנאים המתלים מתקיים בסופו של דבר, אלא שעליו להתקיים תוך תקופת זמן שהוגדרה מראש ולכאורה החוזה פוקע גם אם אותו תנאי הושלם מעבר לאותה תקופת זמן שהוגדרה". בהקשר זה הוא מציין כי "לרוב ההסכם מנוסח כך שפקיעתו של החוזה אינה אוטומטית, אלא לצדדים עומדת הזכות לבטלו במידה ותקופת הזמן שהוגדרה לו פגה ובסיומה עומדת הזכות לדיירים, לרוב באמצעות הנציגות, להשתחרר מהחוזה".

שלב 1 - השגת חתימות הרוב הנדרש להתכנות הפרויקט

עו"ד יושע אומר באשר לשלב הראשון של השגת הרוב נדרש לקיום הפרויקט כי "ישנם חוזים בהם מוגדרים מראש שתי תקופות לאורך הדרך, כך למשל נקבע מועד בו על היזם להגיע ל-50% חתימות בקרב הדיירים ובמידה ועמד בו, מתחילה התקופה הנוספת להשלמת החתימות, המספיקות להשגת הרוב עימו ניתן להתקדם לשלב התכנון". גם במקרים כאלו ממליץ עו"ד יושע כי יוגדר זמן כולל להשלמת שני השלבים, כאשר יש לשקול מתן מנדט לנציגות הדיירים להאריכו לאורך הדרך בהתאם לתנאי השטח והבנת מאמץ היזם לאורך התקופה. "מאחר וכל פרויקט שונה ובעל מאפיינים מיוחדים, תקופת הזמן המוגדרת בחוזה להשלמת שלב החתימות משתנה בכפוף למספר הדיירים בבניין ולמאפיינים מבדלים אחרים. אולם הרציונל הוא לקבוע מועד סביר, שמלכתחילה ניתן להשיג בו את הרוב הדרוש, כך שגם אם יאריכו אותו ספק אם ניתן יהיה להגיע לאותו הרוב", מסביר יושע.

שלב 2 - לאחר השגת הרוב הנדרש לפרויקט ועד לקבלת היתר בנייה

גם אם עברנו את תנאי המתלה הראשון - משוכת ההגעה למינימום ההסכמה הנדרשת על מנת שנוכל להתחיל בהכנת ההליך התכנוני, אנו רחוקים עדיין מהמנוחה והנחלה, שכן גם בהליך העוקב מכשולים לא פשוטים. לדברי עו"ד יושע, "נהוג לעיתים לפצל שלב זה לשתי תקופות תחומות בזמנים - האחת עם ההגעה למינימום החתימות הנדרש המסתיימת בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה; השנייה מתחילה מרגע הגשת הבקשה ומסתיימת עם קבלת אותו היתר מיוחל.

"הזמנים נקבעים תוך כדי מתן תשומת לב למאפייני מיקום הפרויקט ולרשות אליה הוא משוייך. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי מאחר ועברנו לעידן ההגשות המקוונות, ההליך כיום שונה ועשוי להיות איטי יותר, ומכאן שיש להתחשב בכך בעת שיקול קביעת הזמנים המחייבים".

התקופה השנייה בשלב זה היא, כאמור, זו שבין מועד הגשת הבקשה להיתר לקבלת היתר הבנייה. בתת שלב זה היזם תלוי באופן מובהק יותר בחסדי הרשויות והגורמים הרגולטורים הנוספים, כך שיש להתחשב בכך בעת קביעת הזמנים לפקיעת אותו תנאי מתלה. עו"ד יושע מדגים, "ניקח למשל את תוכנית הרבעים של תל-אביב, שעל פי כלליה הוצעו התמורות ושאר התנאים בחוזה בין היזם לדיירים, אך מה לעשות שתוכנית זו טרם אושרה, כך שלא ניתן להנפיק מכוחה היתרי בנייה. מכאן שאין היזם האשם בעיכוב מימוש הפרויקט. אותו דבר ניתן לומר באשר לתיקון 3א' לתמ"א 38, שהיה בהליכי חקיקה תקופה ארוכה ומצוי כעת תחת פנייה לבג"צ, כך שלא ניתן לממש פרויקטים לפי תכתיביו".

עוד מציין עו"ד יושע כי "גם בשלב זה של התכנון עד קבלת היתר הבנייה יש לנסח את הסעיף בצורה זהירה, כזו הקובעת שלנציגות או לדיירים עומדת הזכות לבטל את החוזה במידה ותנאי המתלה אינו מתקיים בזמן, כך שהחוזה אינו פג באופן אוטומטי במידה וישנו איחור בלוחות הזמנים". הרציונל מאחורי ניסוח שכזה הוא מניעת מצבים בהם קרובים לקבלת היתר בנייה או שיש עיכובים אובייקטיבים שלא ניתן להתגבר עליהם, ויהיה זה חבל להוריד את הפרויקט לטמיון".

- אם כך, מדוע כדאי בכל זאת להגדיר זמנים כתנאים מתלים להתקיימות החוזה בשלב זה?

"גם אם שלב מסוים פחות תלוי ביזם עצמו הרי שבמידה ולא נקבעים זמנים, קיימת פרצה ולכן חובה לקבוע משך זמן סופי שלאחריו ניתן יהיה לבטל את החוזה. נכון, לעיתים הבירוקרטיה באמת אשמה בעיכוב תכנוני, אך עדיין לדיירים אין את הכלים לדעת מה מקור העיכובים ומבחינתם נכון יהיה שעל היזם תיפול האחריות. כמובן שניתן לקבוע ארכה שתאושר בכפוף לכך שהיזם יוכיח כי פעל מעל ומעבר, אך הזכות לתת אותה היא של הנציגות". 

- מה קורה בעסקאות בהן לא הוגדרו זמנים להשגת הרוב הדרוש?

"הפסיקה הבהירה כי גם בחוזים בהם לא הוגדרו זמנים מראש יש לעמוד בתנאים סבירים. יחד עם זאת, מאחר והתחדשות עירונית היא תחום חדש ועדיין אין קווים ברורים להגדרת אותם לוחות זמנים סבירים, הרי שחשוב ביותר להגדירם בחוזה. זאת מפני שאין מדובר על עסקת נדל"ן רגילה ומסורתית שהשוק כבר יודע לאמוד את לוחות הזמנים הסבירים להתקיימותה".

- מה באשר למקרים בהם אישור הבנייה שניתן אינו תואם לזה עליו סוכם בחוזה בין הדיירים ליזם?

"התנאים המסחריים מסוכמים על בסיס תכנון רעיוני שלא קיבל כל לגיטימציה רגולטורית, אלא נרקם לאור הנחות היסוד המקובלות לאותה תקופה. לאחר החתימה יכולים להתרחש אירועים שמשפיעים על התכנון לצד שינויי מדיניות כפי שקרה בתיקון 3א', שבגללו שונו הזכויות בחלק מהפרויקטים. בסיטואציות כאלו על ההסכם לתת פתרונות למקרה בו היזם אינו יכול לעמוד בהיקף הזכויות אותן הבטיח לדיירים שכן הרשויות שינו את כללי המשחק והפחיתו לו את סל הזכויות הכולל. כמו כן במקרים בהם היקף הזכויות אינו משתנה, אך עקב אילוצים של העירייה נדרש לתכנן אחרת את הדירה, קיימות נורמות מקובלות לפיהן סטייה ניכרת מוגדרת כסטייה של 2% ומעלה מהשטח שהובטח ומעבר לכך ניתן לבטל את החוזה. במקרים רבים, הצדדים מסכימים בעת חתימת החוזה, כי גם במידה וחורגים מגבולות אותם 2% לא תהיה זו עילה לאי התקיימותו תנאי מתלה, אלא על היזם יהיה לשלם פיצוי בגובה של X שקל לכל מ"ר, מעבר לאותם 2%".

- מה קורה במקרים בהם לא ברור האם מדובר בסטייה ניכרת המעידה על אי התקיימות תנאי מתלה?

"יש להוסיף בחוזה סעיף בו יסוכם מה יקרה במידה ולא מגיעים להסכמה בשאלה האם מדובר בהתקיימות או אי התקיימות של תנאי מתלה. למשל, קביעת הליך ספציפי לפתרון מחלוקות, על ידי מינוי בורר מוסכם או שמאי מכריע".

לאתר החברה

עוד כתבות

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

עליות קלות בבורסה בתל אביב; טאואר וקמטק מתחזקות, הביטחוניות נופלות

מדד ת"א 35 עולה בכ-0.2% ● ירידות חדות בת"א נרשמו אתמול על רקע "נאום ספרטה" והתמרון בעזה, בהובלת מדדי הביטוח והפיננסים ● הפדרל ריזרב הוריד אמש את הריבית בארה"ב לרמה של 4.25%, תוך שהוא צופה שתי הורדות נוספות עד סוף השנה ● השקל נחלש מול הדולר ומחירי הנפט ירדו לאחר ימים רצופים של עליות ● וגם: האם הורדת הריבית עלולה דווקא להגדיל את הסיכון בשוק המניות?

גיא ברנשטיין, מנכ''ל פורמולה / צילום: יח''צ

מכונת האקזיטים של פורמולה מאטה: חתכה את מחיר מניית מיכפל ב-17% בהנפקה כדי לעמוד ביעד הגיוס

אחרי סדרת אקזיטים מרשימים, חברת התוכנה פורמולה בניהולו של גיא ברנשטיין נאלצה לדלל את עצמה כדי לעמוד בגודל הגיוס בהנפקת מיכפל שהושלמה הלילה ● מיכפל גייסה 300 מיליון שקל, בדיוק כפי שתכננה לגייס, אך שווייה ירד ל-770 מיליון שקל (לפני הכסף), חלף תכנון מקורי לשווי של 900 מיליון שקל

בלוקסמבורג מנסים להבין: למה המדינה הפרו-פלסטינית נבחרה להנפיק אג"ח ישראליות?

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה ● והפעם: בריטניה צפויה להכריז על הכרה במדינה פלסטינית, בגרמניה מתווכחים על התמיכה בישראל, ובלוקסמבורג מבקרים את ההחלטה לסייע להנפיק אג"ח ישראליות ● כותרות העיתונים בעולם 

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ ויו''ר ה־SEC פול אטקינס / צילום: Reuters, Kevin Lamarque

טראמפ רוצה לבטל את הדיווחים הרבעוניים. וול סטריט לא תיתן לו

נשיא ארה"ב קרא השבוע לבטל את הדוחות הכספיים הרבעוניים וטען: "פעם בשישה חודשים זה אמור להספיק". ברשות ני"ע החלו לקדם את השינוי ● אלא שירידה בדיווחים עלולה להוביל לתנודתיות במחירי המניות וייתכן שחברות ימשיכו בתדירות הנוכחית כדי לזכות באמון השוק

פרויקט &EAST של רבוע כחול נדל''ן / צילום: רבוע כחול נדלן

כפי שנחשף בגלובס: Jfrog תשכור משרדים בעסקה של כ־650 מיליון שקל

על פי ההסכם עם רבוע כחול נדל"ן, תתפוס חברת התוכנה שטח של 15 אלף מ"ר בפרויקט, ותוכל להתרחב עד ל־20 אלף מ"ר • ההכנסות המוערכות לרבוע כחול נדל"ן בגין כל תקופת השכירות, כולל תקופות האופציה הן כ־500 מיליון שקלים

בנייה / צילום: Shutterstock

העדכון ההיסטורי של מדד תשומות הבנייה הפתיע לרעה את הקבלנים

בלמ"ס שינו את הרכב המדד לראשונה זה 14 שנה, ובענף ציפו לקפיצה חדה ● לאחר שנרשמה עלייה של 0.4% בלבד, הקבלנים טוענים: לא משקף את העלויות האמיתיות של שכר העובדים

בשנת 2022 פג הקסם של חברות ההייטק. איך זה קרה? / צילום: Shutterstock, Perfect Wave

האבטלה בהייטק מזנקת, ומספר המשרות הפנויות צונח

מחקר חדש של מרכז טאוב שמתפרסם היום מצביע על עלייה באבטלה בענף ההייטק, ירידה במספר המשרות הפנויות והעמקת פערים מגדריים וגאוגרפיים, זאת לצד איום הולך וגובר של אוטומציה ובינה מלאכותית על שוק העבודה

מימין: נשיאת הנציבות האירופית אורסולה פון דר ליין ושרת מדיניות החוץ של האיחוד האירופי קאיה קאלאס, בריסל / צילום: ap, Geert Vanden Wijngaert

הסנקציות של האיחוד האירופי: השפל ביחסים ומי עדיין תומך בישראל?

הנציבות האירופית הכריזה על תוכנית חסרת תקדים לסנקציות חריפות על ישראל, וחלק מהצעדים כבר יצאו לדרך ● מה יהיו השלבים הבאים, כמה כסף נפסיד ואילו מדינות מובילות את המהלך? ● שאלות ותשובות

פרופ' ליאו ליידרמן / צילום: ענבל מרמרי

התגובה בשווקים, ומה יעשה בנק ישראל? ליאו ליידרמן מנתח את הורדת הריבית של הפד

לאחר תשעה חודשים של המתנה, הפד הוריד את הריבית, והשאלה הגדולה היא מה צפוי בהמשך ● פרופ' ליאו ליידרמן מנתח את ההשפעות הצפויות על הבורסה האמריקאית, מעריך שבנק ישראל יכול לנקוט צעד דומה בסוף החודש, ומתייחס לפער הריביות ההיסטורי שייפתח בין המדינות

אילוסטרציה: Shutterstock

עלייה בהשמנה, בשימוש בתרופות נוגדות דיכאון וברעב אצל ילדים: דוח מדדי האיכות ברפואת קהילה

דוח מדדי האיכות ברפואת קהילה ל-2024: המצב הסוציו-אקונומי והשיוך המגזרי ממשיכים ליצור פערים גבוהים בבריאות הציבור ● הפערים מתבטאים בין היתר ברזון של הילדים בשכבות החלשות ובפערים באיזון הסוכרת ● הציבור נראה חרד יותר ומדוכא יותר

איך להשקיע? / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

המומחים מנתחים: האם הראלי בתל אביב מתקרב לסופו?

הנאום של ראש הממשלה נתניהו הציף חששות של משקיעים רבים מפני בידוד המשק הישראלי ● אומנם תגובת השוק לנאום הייתה זמנית, אך היא מצטרפת לדעיכה של העליות בת"א בתקופה האחרונה ● האם הראלי מתקרב לסיומו, ואילו שינויים כדאי לבצע בתיק ההשקעות כבר עכשיו?

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press

הפד הודיע על הורדת הריבית בארה"ב, צופה עוד שתי הורדות עד סוף השנה

האינפלציה מעל ליעד, אבל שוק עבודה חלש הכריע את הכף ולאחר תשעה חודשים - הריבית ירדה ב-0.25% ל-4.25% ● יו"ר הפד, ג'רום פאוול תיאר את המהלך ככזה שנועד לניהול סיכונים, השוק קיבל את זה באכזבה ● הפד צופה עוד שתי הורדות ריבית עד סוף השנה ● סטיבןן מירן, המינוי של טראמפ לפד, הצביע נגד ודרש הפחתה של 0.5% ● וגם האזהרה של ג’יי.פי.מורגן

מתוך ההגרלה של נגה / צילום: צילום מסך

לוטו גרסת נגה: הדרך החריגה שבה החליטו מי יזכה להתחבר לחשמל

בצל ביקוש אדיר לחיבור לרשת המתח העליון, בקבוצת נגה נאלצו לערוך הגרלה כדי לקבוע אילו פרויקטים יעברו סקירה ● שיכון ובינוי זכו ב־57% מההספק שנכנס לסקירה - כל ארבעת הפרויקטים שהגישו עברו ● אנלייט, שהגישה את ההספק הגדול ביותר, נאלצת להמתין לתורה ● בשוק מותחים ביקורת על חוסר הוגנות בהליך

ראש ממשלת בריטניה קיר סטארמר / צילום: Shutterstock, Alexandros Michailidis

דיווח: בריטניה תכיר במדינה פלסטינית בסוף השבוע

שר הביטחון ישראל כ"ץ: "עם תחילת התמרון הקרקעי, הושמדו בעזה 25 מגדלי טרור" ● ישראל העבירה לסוריה הצעה להסכם ביטחוני חדש בגבול ●  במערכת הביטחון נערכים לניסיון חטיפה של חיילים באזור הלחימה בעיר עזה ● גורמים מדיניים: הסיכוי לעסקה בזמן הקרוב - אפסי ● 48 חטופים - 712 ימים בשבי - עדכונים שוטפים

ג'רי גרינפילד (מימין) ובן כהן, מייסדי בן אנד ג'ריס / צילום: ap, Eric Kayne

מייסד בן אנד ג'ריס מתפטר: "משתיקים את משימתנו החברתית"

ג'רי גרינפילד, אחד משני המייסדים של מותג הגלידות הפופולרי בן אנד ג'ריס, עוזב את החברה בטענה כי היא איבדה את עצמאותה - ומאשים את חברת-האם יוניליוור ב"השתקת משימתה החברתית" ● חלק מהמחלוקות קשורות גם לביקורת על המדיניות של הנשיא טראמפ ויחסו למלחמה בעזה

כבד שומני | אילוסטרציה: shutterstock

חברת ביומד ישראלית שהוקמה ע"י יוצאי טבע נרכשת בעד 3.5 מיליארד דולר

תאגיד רוש ירכוש את חברת 89bio תמורת 2.4 מיליארד דולר מיידית, עם אופציה להכנסות נוספות עד סכום כולל לעסקה של 3.5 מיליארד דולר ● 89bio פועלת בשוק הענק של כבד שומני, אך רוש מתעניינת לא פחות במוצר של החברה לטיפול גם במחלות נוספות

ג'רום פאוול, יו''ר הפדרל ריזרב / צילום: ap, Jacquelyn Martin

תשעה חודשים של ציפייה: האירוע שכל הכלכלה העולמית מחכה לו מגיע

בשוק מעריכים בהסתברות של 96% שהפד יוריד את הריבית הערב ב-0.25% - לראשונה השנה ואחרי חמש החלטות רצופות ללא שינוי ● ב-CNBC סימנו מספר מניות שצפויות להרוויח מהורדת הריבית המסתמנת

מערכת PULS של חברת אלביט / צילום: אלביט מערכות

אחרי ספרד גם יוון מאיימת לבטל עסקת נשק עם ישראל

טורקיה מתקדמת עם פיתוח מטוס הדור החמישי קאאן וצפויה להטיס אב־טיפוס ב־2026 ● הקרבות בעזה מאיימים על עסקה ביטחונית של מאות מיליונים עם יוון ● לוקהיד מרטין ו־BAE מפתחות מל”טים אוטונומיים שילוו מטוסי קרב ● וארה"ב חושפת פצצות ימיות חדשות ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

שלומי ויוסי אמיר, בעלי השליטה ברשת שופרסל / צילום: יונתן בלום

פעם שנייה תוך שנה: שופרסל תיקנס ב-2 מיליון שקל. האם זה מספיק?

הרשות להגנת הצרכן מטילה את הקנס על שופרסל בגין אי-הצגת מחיר והטעיה במחיר המוצר בקופה ● קנסות דומים הוטלו על יוחננוף, קרפור ורמי לוי, אך לא בטוח שהם מצליחים לייצר הרתעה ● הממונה על הרשות להגנת הצרכן: "הכול שיקול כלכלי. אם היו מקבלים קנס של 100 מיליון שקל, היו מעסיקים מאה אנשים שיסמנו מחירים ומשלמים בהתאם"

בית הדין הרבני / צילום: Shutterstock

בית הדין הרבני באמירה תקדימית: ניתן לחייב בעל במזונות אישה גם לאחר הגירושים

באמירה יוצאת דופן, בית הדין הרבני ציין כי במקרה בו יוגש הליך גירושים חדש המבוסס על עילה, קיימת אסמכתא הלכתית להמשך חיוב הבעל במזונות אישה גם לאחר הגירושים, עד לקבלת חלקה ברכוש