גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תמ"א 38: אילו תנאים מתלים כדאי להכניס לחוזה?

מהם התנאים שרצוי שהתקיימו בפרויקט תמ"א 38, וכיצד מומלץ לערוך הסכם שכזה על מנת לשמור על זכויות הצדדים ולהובילם לעסקה בסוף התהליך?

חוזה-משא ומתן / צילום: שאטרסטוק
חוזה-משא ומתן / צילום: שאטרסטוק

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

דבר ידוע הוא כי בתחום ההתחדשות העירונית התהליך מעט יותר איטי ועל מנת להרכיב את פסיפס העסקה, יש להסתמך על הנחות יסוד שלא תמיד מתקיימות. כך כשמדובר בעסקה על תנאי, כזו היוצאת אל הפועל רק כאשר כל תנאי השטח מאפשרים לה להתרחש. כזו שמעצם הגדרתה היא עסקה מותנית, ההופכת לעסקה ממומשת בעת התקיימותם של תנאים מתלים לאורך הדרך. בעזרת עו"ד עמית יושע ממשרד שובל יושע, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נבין מהם אותם תנאים מתלים לאורך התהליך וכיצד מומלץ לערוך הסכם תמ"א 38 או פינוי-בינוי, על מנת לשמור על זכויות הצדדים ולהובילם לעסקה בסוף התהליך.

כעקרון, החוזה והתנאים המתלים שבגינו מחולקים: השלב הראשון עד להשגת רוב חתימות הדיירים, הנדרש על פי הוראות החוק לשם היתכנות הפרויקט. בשלב השני מצרף היזם את חתימתו על החוזה וממועד זה מתחילים להיספר המועדים הקבועים בחוזה עד לקבלת היתר הבנייה. כל אחד משני השלבים הללו מהווה תנאי מתלה לקיום ההסכם. עו"ד יושע מדגיש כי "לא די בכך שכל אחד מהתנאים המתלים מתקיים בסופו של דבר, אלא שעליו להתקיים תוך תקופת זמן שהוגדרה מראש ולכאורה החוזה פוקע גם אם אותו תנאי הושלם מעבר לאותה תקופת זמן שהוגדרה". בהקשר זה הוא מציין כי "לרוב ההסכם מנוסח כך שפקיעתו של החוזה אינה אוטומטית, אלא לצדדים עומדת הזכות לבטלו במידה ותקופת הזמן שהוגדרה לו פגה ובסיומה עומדת הזכות לדיירים, לרוב באמצעות הנציגות, להשתחרר מהחוזה".

שלב 1 - השגת חתימות הרוב הנדרש להתכנות הפרויקט

עו"ד יושע אומר באשר לשלב הראשון של השגת הרוב נדרש לקיום הפרויקט כי "ישנם חוזים בהם מוגדרים מראש שתי תקופות לאורך הדרך, כך למשל נקבע מועד בו על היזם להגיע ל-50% חתימות בקרב הדיירים ובמידה ועמד בו, מתחילה התקופה הנוספת להשלמת החתימות, המספיקות להשגת הרוב עימו ניתן להתקדם לשלב התכנון". גם במקרים כאלו ממליץ עו"ד יושע כי יוגדר זמן כולל להשלמת שני השלבים, כאשר יש לשקול מתן מנדט לנציגות הדיירים להאריכו לאורך הדרך בהתאם לתנאי השטח והבנת מאמץ היזם לאורך התקופה. "מאחר וכל פרויקט שונה ובעל מאפיינים מיוחדים, תקופת הזמן המוגדרת בחוזה להשלמת שלב החתימות משתנה בכפוף למספר הדיירים בבניין ולמאפיינים מבדלים אחרים. אולם הרציונל הוא לקבוע מועד סביר, שמלכתחילה ניתן להשיג בו את הרוב הדרוש, כך שגם אם יאריכו אותו ספק אם ניתן יהיה להגיע לאותו הרוב", מסביר יושע.

שלב 2 - לאחר השגת הרוב הנדרש לפרויקט ועד לקבלת היתר בנייה

גם אם עברנו את תנאי המתלה הראשון - משוכת ההגעה למינימום ההסכמה הנדרשת על מנת שנוכל להתחיל בהכנת ההליך התכנוני, אנו רחוקים עדיין מהמנוחה והנחלה, שכן גם בהליך העוקב מכשולים לא פשוטים. לדברי עו"ד יושע, "נהוג לעיתים לפצל שלב זה לשתי תקופות תחומות בזמנים - האחת עם ההגעה למינימום החתימות הנדרש המסתיימת בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה; השנייה מתחילה מרגע הגשת הבקשה ומסתיימת עם קבלת אותו היתר מיוחל.

"הזמנים נקבעים תוך כדי מתן תשומת לב למאפייני מיקום הפרויקט ולרשות אליה הוא משוייך. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי מאחר ועברנו לעידן ההגשות המקוונות, ההליך כיום שונה ועשוי להיות איטי יותר, ומכאן שיש להתחשב בכך בעת שיקול קביעת הזמנים המחייבים".

התקופה השנייה בשלב זה היא, כאמור, זו שבין מועד הגשת הבקשה להיתר לקבלת היתר הבנייה. בתת שלב זה היזם תלוי באופן מובהק יותר בחסדי הרשויות והגורמים הרגולטורים הנוספים, כך שיש להתחשב בכך בעת קביעת הזמנים לפקיעת אותו תנאי מתלה. עו"ד יושע מדגים, "ניקח למשל את תוכנית הרבעים של תל-אביב, שעל פי כלליה הוצעו התמורות ושאר התנאים בחוזה בין היזם לדיירים, אך מה לעשות שתוכנית זו טרם אושרה, כך שלא ניתן להנפיק מכוחה היתרי בנייה. מכאן שאין היזם האשם בעיכוב מימוש הפרויקט. אותו דבר ניתן לומר באשר לתיקון 3א' לתמ"א 38, שהיה בהליכי חקיקה תקופה ארוכה ומצוי כעת תחת פנייה לבג"צ, כך שלא ניתן לממש פרויקטים לפי תכתיביו".

עוד מציין עו"ד יושע כי "גם בשלב זה של התכנון עד קבלת היתר הבנייה יש לנסח את הסעיף בצורה זהירה, כזו הקובעת שלנציגות או לדיירים עומדת הזכות לבטל את החוזה במידה ותנאי המתלה אינו מתקיים בזמן, כך שהחוזה אינו פג באופן אוטומטי במידה וישנו איחור בלוחות הזמנים". הרציונל מאחורי ניסוח שכזה הוא מניעת מצבים בהם קרובים לקבלת היתר בנייה או שיש עיכובים אובייקטיבים שלא ניתן להתגבר עליהם, ויהיה זה חבל להוריד את הפרויקט לטמיון".

- אם כך, מדוע כדאי בכל זאת להגדיר זמנים כתנאים מתלים להתקיימות החוזה בשלב זה?

"גם אם שלב מסוים פחות תלוי ביזם עצמו הרי שבמידה ולא נקבעים זמנים, קיימת פרצה ולכן חובה לקבוע משך זמן סופי שלאחריו ניתן יהיה לבטל את החוזה. נכון, לעיתים הבירוקרטיה באמת אשמה בעיכוב תכנוני, אך עדיין לדיירים אין את הכלים לדעת מה מקור העיכובים ומבחינתם נכון יהיה שעל היזם תיפול האחריות. כמובן שניתן לקבוע ארכה שתאושר בכפוף לכך שהיזם יוכיח כי פעל מעל ומעבר, אך הזכות לתת אותה היא של הנציגות". 

- מה קורה בעסקאות בהן לא הוגדרו זמנים להשגת הרוב הדרוש?

"הפסיקה הבהירה כי גם בחוזים בהם לא הוגדרו זמנים מראש יש לעמוד בתנאים סבירים. יחד עם זאת, מאחר והתחדשות עירונית היא תחום חדש ועדיין אין קווים ברורים להגדרת אותם לוחות זמנים סבירים, הרי שחשוב ביותר להגדירם בחוזה. זאת מפני שאין מדובר על עסקת נדל"ן רגילה ומסורתית שהשוק כבר יודע לאמוד את לוחות הזמנים הסבירים להתקיימותה".

- מה באשר למקרים בהם אישור הבנייה שניתן אינו תואם לזה עליו סוכם בחוזה בין הדיירים ליזם?

"התנאים המסחריים מסוכמים על בסיס תכנון רעיוני שלא קיבל כל לגיטימציה רגולטורית, אלא נרקם לאור הנחות היסוד המקובלות לאותה תקופה. לאחר החתימה יכולים להתרחש אירועים שמשפיעים על התכנון לצד שינויי מדיניות כפי שקרה בתיקון 3א', שבגללו שונו הזכויות בחלק מהפרויקטים. בסיטואציות כאלו על ההסכם לתת פתרונות למקרה בו היזם אינו יכול לעמוד בהיקף הזכויות אותן הבטיח לדיירים שכן הרשויות שינו את כללי המשחק והפחיתו לו את סל הזכויות הכולל. כמו כן במקרים בהם היקף הזכויות אינו משתנה, אך עקב אילוצים של העירייה נדרש לתכנן אחרת את הדירה, קיימות נורמות מקובלות לפיהן סטייה ניכרת מוגדרת כסטייה של 2% ומעלה מהשטח שהובטח ומעבר לכך ניתן לבטל את החוזה. במקרים רבים, הצדדים מסכימים בעת חתימת החוזה, כי גם במידה וחורגים מגבולות אותם 2% לא תהיה זו עילה לאי התקיימותו תנאי מתלה, אלא על היזם יהיה לשלם פיצוי בגובה של X שקל לכל מ"ר, מעבר לאותם 2%".

- מה קורה במקרים בהם לא ברור האם מדובר בסטייה ניכרת המעידה על אי התקיימות תנאי מתלה?

"יש להוסיף בחוזה סעיף בו יסוכם מה יקרה במידה ולא מגיעים להסכמה בשאלה האם מדובר בהתקיימות או אי התקיימות של תנאי מתלה. למשל, קביעת הליך ספציפי לפתרון מחלוקות, על ידי מינוי בורר מוסכם או שמאי מכריע".

לאתר החברה

עוד כתבות

יו"ר ועדת הכספים, ח"כ משה גפני / צילום: שמוליק גרוסמן, דוברות הכנסת

ועדת הכספים תדון בביטול הגדלת מס הרכישה למשפרי דיור

הוועדה תדון מחר בההצעה שמבקשת להשיב את המצב לקדמותו ולקבוע כי משפרי דיור יכולים לרכוש דירה חדשה ולהחזיק בישנה במשך שנתיים, מבלי שייחשבו למשקיעים ויוטל עליהם מס גבוה ● שר האוצר לשעבר כחלון קיצר את משך הזמן לשנה וחצי

מה לא לשאול בראיונות

מועמדים לעבודה, אלו השאלות שאתם צריכים לשאול בראיון

מועמדים למשרה? אל תחכו לסוף הראיון כדי לשאול מה שמעניין אתכם ● בראיון עבודה שני הצדדים צריכים לבחון זה את זה, ואלה השאלות שיעזרו למרואיינים להדגיש את החוזקות שלהם ולהבין לאן הם נכנסים ● ניהול וקריירה, מדור חדש

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

בפתאל סוגרים רבעון קשה אך רואים את האור בקצה המנהרה

הפסד נקי של כ-270 מיליון שקל לפתאל ברבעון השלישי ● שחר עקה, דירקטור וסמנכ"ל הכספים בחברה: "נכון למועד פרסום הדוח הכספי בקופת המזומנים של החברה יש כ-1.5 מיליארד שקל שיתמכו בחברה עד לקבלת החיסון"

תמי מוזס / צילום: שלומי יוסף

תמי מוזס לא מוותרת: גלובל כנפיים שיפרה (שוב) את ההצעה לישראייר

גלובל כנפיים מציעה לרכוש את ישראייר בעסקה שתשלב מזומן עם אגרות חוב של עצמה הניתנות להמרה למניות גלובל כנפיים ● גם בי.ג'י.אי, שבשליטת רמי לוי ושלום חיים, הגישה אתמול לנאמן אי.די.בי הצעה משופרת לרכישת ישראייר

השרה גילה גמליאל / צילום: רפי קוץ, לע"מ

ועדת הכלכלה אישרה: חוק הפיקדון ייכנס לתוקף בסוף 2021

הרוחות סערו בדיון ועדת הכלכלה, במהלכו מתנגדי החוק טענו כי יש צורך בזמן היערכות נוסף ● השרה גמליאל השיבה כי לתאגידים היה עשור להיערך לשינוי המציאות, וכי "חוק הפיקדון הוא עובדה מוגמרת, וכדאי להפנים זאת"

שוק ההון + בורסה + מסחר + עליות במסחר + ירידות במסחר + מדדים עולים + מדדים יורדים + מסכים ירוקים + מסכים אדומים / צילום: תמר מצפי

שוק ההון לקח, ואז גם נתן: ענף הביטוח מרוויח בגדול מהגאות בשווקים

2020 מסתמנת כשנה של מאניה-דיפרסיה עבור חברות הביטוח, בצל משבר הקורונה והשפעתו על שוקי ההון ● הודות לרווחי השקעות גדולים רשמו החברות הציבוריות בענף רבעון שלישי חזק - ומראות סימנים לרבעון רביעי חזק אף יותר

בייגלה של מאיר בייגל / צילום: יח"צ

חברת מאיר בייגל עוזבת את ההפצה של דיפלומט לטובת דנשר

החברה עדכנה את רשתות הקמעונאות כי ב-1 בינואר מערך ההפצה שלה יעבור לידי דנשר, וקראה לקמעונאים לסיים את התחשבנות מולה עד לתאריך זה ● בכך מסיימת מאיר בייגל התקשרות של שמונה שנים עם חברת ההפצה והיבוא דיפלומט

ברמן אלון / צילום: איל יצהר

דוח הניידות של אריקסון: עד סוף השנה יהיו בעולם 220 מיליון משתמשי דור חמישי

למרות התפשטות נגיף הקורונה, מגמת הגידול בתעבורת הנתונים רק הולכת וגדלה כל הזמן, ומרביתה היא צפייה בווידאו

קמפיין Gen M בלונדון להגברת  המודעות לגיל המעבר. פסלים שמציגים נשים שקופות / צילום: רויטרס

הבעיה שאי אפשר לנפנף: גיל המעבר משפיע לרעה על תעסוקת נשים

בבריטניה, אחת מתוך ארבע נשים בגיל המעבר שוקלת לעזוב את העבודה, ומעסיקים שם מאמצים בהדרגה תוכניות תמיכה ייעודיות ● בישראל, המודעות לנושא עדיין בחיתולים ● לאחרונה הרימה סודהסטרים את הכפפה והשיקה את תוכנית "מעברים" ● הצטרפו לוובינר מיוחד

בנין חברת ביטוח שירביט, נתניה / צילום: תמר מצפי, גלובס

פריצת המידע בשירביט: חשש לדליפת פרטים אישיים של עובדי מדינה בכירים

רשות שוק ההון ומערך הסייבר פרסמו הודעה חריגה על אירוע דליפת מידע של לקוחות שירביט בעקבות מתקפת סייבר ● לפי ההודעה האירוע טרם הסתיים, והבדיקה ממשיכה במאמץ משותף לרשות ולמערך ● שירביט זכתה במכרז של שירות המדינה, וקיים חשש שדלפו פרטים של בכירים

מאיר אריאל ז"ל / צילום: יוטיוב, לילה גוב

למי שייך הביטוי "עברנו את פרעה, נעבור גם את זה"?

בתו של הזמר מאיר אריאל ז"ל תובעת פיצוי של 100 אלף שקל משותפות נדל"ן שעשתה שימוש בביטוי בתור סלוגן שיווקי, בגין הפרת זכויות יוצרים ● השותפות: ביטוי יהודי עתיק

השופט בדימוס אורי גורן / צילום: שלומי יוסף

"גורן היה מזועזע": החוקר שגרם לשופט בדימוס לעזוב את בוררות המיליארדים

אורי גורן, נשיא המחוזי בדימוס, ששימש כבורר בסכסוך בין משה ומנדי גרטנר לבין המיליארדר דן גרטלר, התפטר לאחרונה מתפקידו • זאת, לאחר שגילה כי משה גרטנר שכר חוקר פרטי, אחיו של אפי נוה, כדי לברר עליו מידע • "גורן נפגע מהטלת הספק ביושרתו ומעצם שכירת החוקר"

שי פלדמן / צילום: אמיר מאירי

לאחר שיצא מהמרוץ לדירקטוריון ישראכרט: שי פלדמן מצטרף לדירקטוריון מנורה מבטחים

מנכ"ל יבואנית הרכב סמלת ובעבר מנכ"ל AIG ישראל יצטרף למנורה מבטחים כדח"צ ●  אייל דבי מלאומי על דוחות החברה: "החברה סגרה כמעט לחלוטין את הפער בינה לבין הפניקס והראל"

ניו יורק - וול סטריט / צילום: תמר מצפי

צפי לעליות בוול סטריט; Airbnb מבקשת לגייס לפי שווי של 35 מיליארד ד'

במסחר בחוזים על מדדי וול סטריט נרשמות עליות של 1% ● שיעור האבטלה בגרמניה ירד ל-6.1% למרות ההגבלות בשל הקורונה ● מדד מנהלי הרכש של מרקיט לסקטור התעשייה בסין הגיע בנובמבר לרמה של 54.9 נק' - הנתון הטוב ביותר בעשור האחרון

בצלאל סמוטריץ’, ימינה / צילום: יצחק קלמן

האם ליברמן בא לכנסת בעיקר כדי להפיל יוזמות של סמוטריץ'?

סמוטריץ' עקץ את ליברמן על הרקורד הפרלמנטרי שלו. על מה הוא מתבסס? ● המשרוקית של גלובס

יורש העצר של איחוד האמירויות מוחמד בן זאיד / צילום: AP

חשש: איראן תנסה לפגוע בישראלים המגיעים לדובאי

זאת כנקמה על חיסולו של מדען הגרעין פח'ריזאדה ● לפי מקור ישראלי, בימים האחרונים היו התייעצויות בין זרועות הביטחון ונבחנו דרכי אבטחה מוגברות לתיירים ואנשי העסקים הישראלים

גארי ברנט / צילום: מצגת החברה

אקסטל: הסכום לתשלום האג"ח בדצמבר כבר נמצא בקופה

לדברי החברה, הסכמי מימון חדשים עם בנק ג'יי.פי מורגן האמריקאי הניבו לה תזרים נטו של 78 מיליון דולר, כשבנוסף הסכים בעל השליטה גארי ברנט להעמיד לחברה הלוואת גישור ללא ריבית של 10 מיליון דולר

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

נעילה שלילית בוול סטריט; הדאו ג'ונס סיכם את החודש הטוב ביותר מאז 1987; מודרנה זינקה ב-20%

מימושים בוול סטריט אחרי הבלאק פריידיי: מדד הנאסד"ק השיל 0.1% ומדד S&P 500 איבד 0.6%, הדאו איבד 0.9% ● ביידן הודיע רשמית על מינויה של ג'נט ילן, נגידת הפד לשעבר, לשרת האוצר ● המסחר באירופה ננעל בירידות ● עסקת הענק של השנה: S&P גלובל רוכשת את HIS Markit ב-44 מיליארד דולר

מסכים במנהטן. לפי אחד התרחישים, בעתיד נוצף עוד יותר במסכים עם תכנים פרסומיים / צילום: Associated Press, John Minchillo

הקרב על תשומת הלב: 4 תרחישים משרטטים איך ישתלבו המסכים בחיינו

ההתפתחויות הטכנולוגיות בתחום התקשורת יצרו שדה קרב חדש: מי ישלוט בתכנים שנצפה בהם, ובאופן שבו נעשה זאת ● דוח חדש משרטט ארבעה תרחישים אפשריים לחיים עם המסכים, ומכולם עולה סוגיה מהותית נוספת: מי יחזיק במידע שלנו, אנחנו או חברות הטכנולוגיה

נשיא סין, שי ג'ינפינג, באזור שיבדונג במהלך סיור באזורים כפריים במדינה ב־2013 / צילום: Associated Press, Wang Ye

המהפכה הסינית החדשה: מעודדת הגירת ענק פנימית - הפעם מהערים לכפרים

במהלך שנועד להילחם בעוני, הנשיא שי רוצה שיזמים וצרכנים יעברו לעיירות כפריות שמפגרות אחרי ערי הענק, ויביאו לשגשוגם