חוזה-משא ומתן / צילום: שאטרסטוק
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
דבר ידוע הוא כי בתחום ההתחדשות העירונית התהליך מעט יותר איטי ועל מנת להרכיב את פסיפס העסקה, יש להסתמך על הנחות יסוד שלא תמיד מתקיימות. כך כשמדובר בעסקה על תנאי, כזו היוצאת אל הפועל רק כאשר כל תנאי השטח מאפשרים לה להתרחש. כזו שמעצם הגדרתה היא עסקה מותנית, ההופכת לעסקה ממומשת בעת התקיימותם של תנאים מתלים לאורך הדרך. בעזרת עו"ד עמית יושע ממשרד שובל יושע, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נבין מהם אותם תנאים מתלים לאורך התהליך וכיצד מומלץ לערוך הסכם תמ"א 38 או פינוי-בינוי, על מנת לשמור על זכויות הצדדים ולהובילם לעסקה בסוף התהליך.
כעקרון, החוזה והתנאים המתלים שבגינו מחולקים: השלב הראשון עד להשגת רוב חתימות הדיירים, הנדרש על פי הוראות החוק לשם היתכנות הפרויקט. בשלב השני מצרף היזם את חתימתו על החוזה וממועד זה מתחילים להיספר המועדים הקבועים בחוזה עד לקבלת היתר הבנייה. כל אחד משני השלבים הללו מהווה תנאי מתלה לקיום ההסכם. עו"ד יושע מדגיש כי "לא די בכך שכל אחד מהתנאים המתלים מתקיים בסופו של דבר, אלא שעליו להתקיים תוך תקופת זמן שהוגדרה מראש ולכאורה החוזה פוקע גם אם אותו תנאי הושלם מעבר לאותה תקופת זמן שהוגדרה". בהקשר זה הוא מציין כי "לרוב ההסכם מנוסח כך שפקיעתו של החוזה אינה אוטומטית, אלא לצדדים עומדת הזכות לבטלו במידה ותקופת הזמן שהוגדרה לו פגה ובסיומה עומדת הזכות לדיירים, לרוב באמצעות הנציגות, להשתחרר מהחוזה".
שלב 1 - השגת חתימות הרוב הנדרש להתכנות הפרויקט
עו"ד יושע אומר באשר לשלב הראשון של השגת הרוב נדרש לקיום הפרויקט כי "ישנם חוזים בהם מוגדרים מראש שתי תקופות לאורך הדרך, כך למשל נקבע מועד בו על היזם להגיע ל-50% חתימות בקרב הדיירים ובמידה ועמד בו, מתחילה התקופה הנוספת להשלמת החתימות, המספיקות להשגת הרוב עימו ניתן להתקדם לשלב התכנון". גם במקרים כאלו ממליץ עו"ד יושע כי יוגדר זמן כולל להשלמת שני השלבים, כאשר יש לשקול מתן מנדט לנציגות הדיירים להאריכו לאורך הדרך בהתאם לתנאי השטח והבנת מאמץ היזם לאורך התקופה. "מאחר וכל פרויקט שונה ובעל מאפיינים מיוחדים, תקופת הזמן המוגדרת בחוזה להשלמת שלב החתימות משתנה בכפוף למספר הדיירים בבניין ולמאפיינים מבדלים אחרים. אולם הרציונל הוא לקבוע מועד סביר, שמלכתחילה ניתן להשיג בו את הרוב הדרוש, כך שגם אם יאריכו אותו ספק אם ניתן יהיה להגיע לאותו הרוב", מסביר יושע.
שלב 2 - לאחר השגת הרוב הנדרש לפרויקט ועד לקבלת היתר בנייה
גם אם עברנו את תנאי המתלה הראשון - משוכת ההגעה למינימום ההסכמה הנדרשת על מנת שנוכל להתחיל בהכנת ההליך התכנוני, אנו רחוקים עדיין מהמנוחה והנחלה, שכן גם בהליך העוקב מכשולים לא פשוטים. לדברי עו"ד יושע, "נהוג לעיתים לפצל שלב זה לשתי תקופות תחומות בזמנים - האחת עם ההגעה למינימום החתימות הנדרש המסתיימת בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה; השנייה מתחילה מרגע הגשת הבקשה ומסתיימת עם קבלת אותו היתר מיוחל.
"הזמנים נקבעים תוך כדי מתן תשומת לב למאפייני מיקום הפרויקט ולרשות אליה הוא משוייך. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי מאחר ועברנו לעידן ההגשות המקוונות, ההליך כיום שונה ועשוי להיות איטי יותר, ומכאן שיש להתחשב בכך בעת שיקול קביעת הזמנים המחייבים".
התקופה השנייה בשלב זה היא, כאמור, זו שבין מועד הגשת הבקשה להיתר לקבלת היתר הבנייה. בתת שלב זה היזם תלוי באופן מובהק יותר בחסדי הרשויות והגורמים הרגולטורים הנוספים, כך שיש להתחשב בכך בעת קביעת הזמנים לפקיעת אותו תנאי מתלה. עו"ד יושע מדגים, "ניקח למשל את תוכנית הרבעים של תל-אביב, שעל פי כלליה הוצעו התמורות ושאר התנאים בחוזה בין היזם לדיירים, אך מה לעשות שתוכנית זו טרם אושרה, כך שלא ניתן להנפיק מכוחה היתרי בנייה. מכאן שאין היזם האשם בעיכוב מימוש הפרויקט. אותו דבר ניתן לומר באשר לתיקון 3א' לתמ"א 38, שהיה בהליכי חקיקה תקופה ארוכה ומצוי כעת תחת פנייה לבג"צ, כך שלא ניתן לממש פרויקטים לפי תכתיביו".
עוד מציין עו"ד יושע כי "גם בשלב זה של התכנון עד קבלת היתר הבנייה יש לנסח את הסעיף בצורה זהירה, כזו הקובעת שלנציגות או לדיירים עומדת הזכות לבטל את החוזה במידה ותנאי המתלה אינו מתקיים בזמן, כך שהחוזה אינו פג באופן אוטומטי במידה וישנו איחור בלוחות הזמנים". הרציונל מאחורי ניסוח שכזה הוא מניעת מצבים בהם קרובים לקבלת היתר בנייה או שיש עיכובים אובייקטיבים שלא ניתן להתגבר עליהם, ויהיה זה חבל להוריד את הפרויקט לטמיון".
- אם כך, מדוע כדאי בכל זאת להגדיר זמנים כתנאים מתלים להתקיימות החוזה בשלב זה?
"גם אם שלב מסוים פחות תלוי ביזם עצמו הרי שבמידה ולא נקבעים זמנים, קיימת פרצה ולכן חובה לקבוע משך זמן סופי שלאחריו ניתן יהיה לבטל את החוזה. נכון, לעיתים הבירוקרטיה באמת אשמה בעיכוב תכנוני, אך עדיין לדיירים אין את הכלים לדעת מה מקור העיכובים ומבחינתם נכון יהיה שעל היזם תיפול האחריות. כמובן שניתן לקבוע ארכה שתאושר בכפוף לכך שהיזם יוכיח כי פעל מעל ומעבר, אך הזכות לתת אותה היא של הנציגות".
- מה קורה בעסקאות בהן לא הוגדרו זמנים להשגת הרוב הדרוש?
"הפסיקה הבהירה כי גם בחוזים בהם לא הוגדרו זמנים מראש יש לעמוד בתנאים סבירים. יחד עם זאת, מאחר והתחדשות עירונית היא תחום חדש ועדיין אין קווים ברורים להגדרת אותם לוחות זמנים סבירים, הרי שחשוב ביותר להגדירם בחוזה. זאת מפני שאין מדובר על עסקת נדל"ן רגילה ומסורתית שהשוק כבר יודע לאמוד את לוחות הזמנים הסבירים להתקיימותה".
- מה באשר למקרים בהם אישור הבנייה שניתן אינו תואם לזה עליו סוכם בחוזה בין הדיירים ליזם?
"התנאים המסחריים מסוכמים על בסיס תכנון רעיוני שלא קיבל כל לגיטימציה רגולטורית, אלא נרקם לאור הנחות היסוד המקובלות לאותה תקופה. לאחר החתימה יכולים להתרחש אירועים שמשפיעים על התכנון לצד שינויי מדיניות כפי שקרה בתיקון 3א', שבגללו שונו הזכויות בחלק מהפרויקטים. בסיטואציות כאלו על ההסכם לתת פתרונות למקרה בו היזם אינו יכול לעמוד בהיקף הזכויות אותן הבטיח לדיירים שכן הרשויות שינו את כללי המשחק והפחיתו לו את סל הזכויות הכולל. כמו כן במקרים בהם היקף הזכויות אינו משתנה, אך עקב אילוצים של העירייה נדרש לתכנן אחרת את הדירה, קיימות נורמות מקובלות לפיהן סטייה ניכרת מוגדרת כסטייה של 2% ומעלה מהשטח שהובטח ומעבר לכך ניתן לבטל את החוזה. במקרים רבים, הצדדים מסכימים בעת חתימת החוזה, כי גם במידה וחורגים מגבולות אותם 2% לא תהיה זו עילה לאי התקיימותו תנאי מתלה, אלא על היזם יהיה לשלם פיצוי בגובה של X שקל לכל מ"ר, מעבר לאותם 2%".
- מה קורה במקרים בהם לא ברור האם מדובר בסטייה ניכרת המעידה על אי התקיימות תנאי מתלה?
"יש להוסיף בחוזה סעיף בו יסוכם מה יקרה במידה ולא מגיעים להסכמה בשאלה האם מדובר בהתקיימות או אי התקיימות של תנאי מתלה. למשל, קביעת הליך ספציפי לפתרון מחלוקות, על ידי מינוי בורר מוסכם או שמאי מכריע".
לאתר החברה