גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מדוע תמ"א 2/38 לא תופסת תאוצה בצפון הארץ?

בשונה מאזור המרכז, בו מחיר הקרקע גבוה, וכך גם התמורה המוצעת לדיירים, מחיפה צפונה השוק מתנהג אחרת לתמ"א 38 ■ "גם לאחר עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות ותוספת הזכויות, רוב הפרויקטים הם במסגרת של תמ"א 38 חיזוק מבנים"

 

תמ"38 כל מה שרציתם לדעת על תיקון החוק/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
תמ"38 כל מה שרציתם לדעת על תיקון החוק/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

ההיתכנות הכלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ, כמעט באופן מובהק, ברורה מאליה. העיכובים והבעיות סובבות לרוב סביב עניין התמורות, הסרבנות ואופי הפרויקט. ככל שאנו מתרחקים מטבורה של המדינה, סימן הקריאה סביב ההתחדשות העירונית הופך לסימן שאלה. סימן שאלה זה הופך למובהק צפונית לחיפה. לאור גבולות הגזרה השונים - הן במונחים הגאוגרפיים והן במונחים הכלכליים. באזור זה התייחסותם של כל הגורמים המעורבים, החל מהדיירים, דרך היזמים ואנשי המקצוע ועד לרשויות המוניציפאליות עצמן, שונה מאשר במרכז הארץ.

"בטרם תוקן תיקון 3 א' לתמ"א 38, לא היו בפועל פרויקטים של תמ"א 38 צפונית לחיפה, שכן תוספת הבנייה המותרת לא הספיקה ליזמים על מנת להגיע לריווחיות סבירה", מסבירה עו"ד הילה סלומון מוגילבסקי ממשרד רולף & יונאי עו"ד ונוטוריונים, המתמחים בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות התחדשות עירונית על התפתחות התחום באזור הקריות. "לקראת אישורו של תיקון 3 א', יזמים הבינו כי הזכויות צפויות לגדול בעוד חצי קומה לגובה ויתווספו דירות גם בקומת העמודים, והחלו להחתים את בעלי הדירות בבניינים צפונית לחיפה. כך שבקנה ישנם פרויקטים רבים של תמ"א 38 חיזוק מבנים".

בשונה מאזורים בהם מחירי הקרקע גבוהים ולדיירים ברור כי יקבלו את מלוא התמורה האפשרית, בעיקר בפרויקטים של הריסה ובנייה ולא יחוייבו להשקיע ולו שקל אחד לאורך התהליך, הרי שבעבור תושבי הצפון כללי המשחק שונים. "גם היום, לאחר עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות ותוספת הזכויות, רוב הפרויקטים צפונית לחיפה הם במסגרת של תמ"א 38 חיזוק מבנים, שכן פרויקטים של הריסה ובנייה לרוב אינם כלכליים והתמורות אינן עולות על תוספת של 12 מ"ר ממ"ד פלוס מעלית ומרפסת", מבהירה סלומון מוגילבסקי.

 עו"ד משה יונאי - שותף מייסד רולוף יונאי  קרדיט- צילום: יח"צ

עו"ד משה יונאי, שותף-מייסד במשרד רולוף & יונאי, אף מוסיף כי "בתחילת הדרך דיירים היו מוכנים לשלם מכספם את עלות ההקמה של מרפסת לדירתם, וזאת כדי שהפרוייקט יהיה כדאי ליזם ויצא לפועל. היום השתתפות הדיירים במימון שכזה נדירה, אך לרוב הם עדיין משלמים את שכר טרחת עוה"ד המייצג אותם מול היזם. הוא אומר גם כי נכון להיום "כל גריעה בזכויות האפשריות לפי התמ"א, או כל הוצאה חריגה בביצוע הפרויקט תמנע את ביצועו".

לא רק מתח הרווחים יחסית נמוך בצפון הארץ, רמת הסיכון עולה לאור העובדה שמרבית הפרויקטים מבוצעים ללא ליווי בנקאי, בשונה מהמקובל באזור המרכז. "הבנקים נמנעים מליווי פיננסי של פרויקטים קטנים שהרווח היזמי הצפוי בהם קטן", מסביר עו"ד יונאי. "כיום כמעט כל הפרויקטים צפונית לחיפה מתבצעים ללא ליווי בנקאי, והאשראי לו זקוק היזם מגיע מהון עצמי, ממכירת הדירות החדשות או מקרנות פרטיות המעניקות אשראי והלוואות ליזמים".

בנוסף, גובה הערבויות הבנקאיות אותן מעמיד היזם לטובת הדיירים נמוך מזה המקובל באזור המרכז, כיוון שבמידה והיזמים יידרשו להעמיד ערבויות גבוהות יותר - הפרויקטים יהפכו לבלתי כדאיים. "ערבות הביצוע איננה מכסה את מלוא היקף הפרויקט, אלא באה להעניק לדיירים את האפשרות להשלים חלק מהעבודות בעצמם במקרה של החלפת יזם, ועד לאיתור יזם חדש אשר ייכנס בנעלי הקודם. זאת ועוד, מכיוון שהיזמים מממנים את הפרויקטים מההון עצמי שלהם, הדיירים בוחנים בקפדנות ובודקים אותם בציציות. הדיירים יעדיפו יזם יציב ואמין עם מוניטין והיסטוריה ביצועית על פני מי שמציע כמה מ"ר נוספים לדירה", מסביר עו"ד יונאי.

- האם ישנה איזו קונסטלציה לפיה ניתן יהיה לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה בצפון?

עו"ד סלומון מוגילבסקי: "לאחרונה תוקן תיקון 3א' לתמ"א 38 העוסק בחישוב זכויות הבנייה בעת ביצוע תמ"א 38 הריסה ובנייה. עדיין לא ברור כיצד הוא ישפיע על פרויקטים צפונית לחיפה. אנחנו עדיין לא רואים ניצנים בשטח של פרויקטים מסוג זה באזור. אולם בחיפה עצמה, במספר לא מועט של מקומות, יש כאלה. נראה כי הדרך לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה צפונית לחיפה היא באמצעות מתחמים שלמים, בעיקר בפורמט של פינוי-בינוי".

- אם כך, מדוע איננו רואים פרויקטים של פינוי-בינוי באזור הקריות?

עו"ד יונאי: "ישנן מגבלות נקודתיות רבות. כך למשל, בשל הימצאותו של שדה התעופה של חיפה בסמוך לקריית חיים, קיימת מגבלת גובה חמורה באזורים מסויימים ולכן קשה להגיע לצפיפות שתאפשר היתכנות כלכלית לפרויקטים של פינוי-בינוי. כדי שפרויקט כזה יהיה כדאי - על היזם לבנות מגדלים גבוהים ועל מנת להגיע לכדאיות שכזו בקריות החזקות - קרי במוצקין ובביאליק - זקוקים למכפילים של 5 ו-6 (לפיו במקום כל דירה קיימת - בונים 5 או 6 דירות חדשות) ובמקומות אחרים באזור זקוקים למכפילים גבוהים יותר והדבר לא מתאפשר.

"ישנם בצפון הארץ בניינים רבים שזקוקים לשיקום, ישנן שכונות שלמות בהן ניתנות התראות אודות מבנים מסוכנים בתחומן, אך עדיין יש בהן קושי לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, למרות רצונן הטוב של הרשויות. הממשלה חייבת לתת כתף ולסייע לקידום הפרויקטים. ברגע שתהיה רעידת אדמה וברור שתהיה מתישהו - הדיבורים על גובה, על צפיפות וכו' יחווירו נוכח האסון. הנזקים אשר ייגרמו הן לרכוש והן לנפש מחייבים היערכות מוקדמת וסיוע ממשלתי".

עוד כתבות

בניין הבורסה לניירות ערך בתל אביב / צילום: Baz Ratner , רויטרס

הבורסה בת"א ננעלה בירידות חדות; פתאל צנחה בכ-8%

מחזור המסחר הסתכם בכ-1.03 מיליארד שקל ● מדד הבנקים צנח בכ-2.3% ● בסיכום חמשת חודשי המסחר הראשונים של 2020 מציגה הבורסה ירידה של כ-15% ● אודיוקודס השלימה זינוק של יותר מ-100% מאמצע חודש מרץ האחרון

התרופה פביפירביר / צילום: Issei Kato, רויטרס

רוסיה אישרה תרופה לשפעת לשימוש נגד הקורונה

משרד הבריאות אישר את התרופה פביפירביר לאחר שתוצאות ראשונות הראו שחולים שנטלו אותה התאוששו מהר יותר

מנכ"ל ומייסד טוויטר ג'ק דורסי / צילום: לוקס ג'קסון, רויטרס

החזון של סופטבנק בסכנה והנתון שמראה מי המרוויח הגדול מהקורונה: השבוע בהייטק

מנכ"ל טוויטר ג'ק דורסי יצא לעימות גורלי עם נשיא ארה"ב: למה טראמפ צודק והאם יש סכנה לאינטרנט כפי שאנחנו מכירים אותו ● מה אפשר ללמוד מהטלפון בתקופת השפעת הספרדית, והבכיר בצ'ק פוינט שעוזב לאחר 27 שנה ● השבוע בהייטק

סיטיגרופ / צלם רויטרס / צילום: רויטרס

תחזית פסימית של סיטי: "השוק הקדים בהרבה את המציאות"

"התמחור לא יכול להיות טוב יותר בהרבה מכאן והלאה", אמר מנולו פלקו מבנק ההשקעות ● "השווקים מתמחרים תיקון בצורת V; זה לא הולך להיות כל כך קל"

אייל רביד ויקטורי / צילום: אבי רוקח

משבר הקורונה עשה טוב לויקטורי: המכירות זינקו ב-38% ברבעון

הכנסות רשת המזון הסתכמו ב-566 מיליון שקל ברבעון והזינוק מיוחס להתפרצות נגיף הקורונה, עיתוי חג הפסח וההתרחבות המואצת של החברה ● הרווח הרבעוני זינק פי 5 ועמד על 14.5 מיליון שקל ● ויקטורי תחלק דיבידנד של 10 מיליון שקל

יאיר לפידות ודב ילין/ צילום: איל יצהר

ילין לפידות: קיטון קל ברווח לסך של 38.2 מיליון שקל ודיבידנד בהיקף 42.5 מיליון שקל

בית ההשקעות שבניהול המייסדים יאיר לפידות ודב ילין הציג גידול בהכנסות מפעילויות הליבה ומעבר להפסד השקעה ● היקף הנכסים המנוהל בבית ההשקעות הצטמק ברבעון הראשון ב-15%, אז מאז סופו ועד היום גדל בכ-5%

משרדי חברת הטכנולוגיה נייס ברעננה. צומחת בזכות פעילות הענן
צילום: רויטרס, Ronen Zvulun

הקטר של המשק הישראלי מוביל גם את הבורסה

תיק ההשקעות הטיפוסי של המשקיע הממוצע בבורסת תל אביב עתיר במניות בנקים ונדל"ן ● ואולם, הביצועים של סקטור הטכנולוגיה המקומי, והמגמות בעולם, מעידים כי יש צורך בשינוי

חנויות סגורות בככר המדינה בתל אביב / צילום: איל יצהר, גלובס

מיום רביעי האחרון: 22,089 דיווחים על חזרה לעבודה

במקביל, נרשמו 1,680 דורשי עבודה חדשים ●  מאז החלו ההקלות בסגר לשחרור המשק התקבלו בשירות התעסוקה 224,421 דיווחים על חזרה לעבודה, ומנגד, נרשמו 104,834 דורשי עבודה חדשים.

נורד סטרים 2. צינור הגז של פוטין / צילום: רויטרס

דיווחים: ארה"ב שוקלת להטיל סנקציות נוספות על "צינור הגז של פוטין"

לפי הדיווחים, הסנקציות הקיימות, שנכנסו לתוקף בדצמבר וגרמו לחברה השוויצרית שהניחה כ-93% מתוואי הצינור להפסיק את העבודה עליו שבועות לפני סיומו, עשויות להתרחב לחברות גרמניות או רוסיות שישתפו פעולה עם העבודות להשלמתו

מלט / צילום: שאטרסטוק

ניצחון ליבואנים? מסתמן כי לא יוטל מס גבוה על ייבוא מלט לישראל

בשנה שעברה הוחלט למסות את יבואני המלא ב-0.25 בלבד ● הנושא עלה לדיון מחודש, כאשר הממונה על התחום אף המליץ על מיסוי (היטל היצף) של עד 30% ● כעת נראה שוועדה מייעצת תדחה את ההמלצה

מחאת העצמאים בשדרות רוטשילד, תל אביב / צילום: כדיה לוי, גלובס

"זו תוכנית האין מענק הכי מתוחכמת שייצרו במדינת ישראל"

החוק הכולל תוכנית סיוע בהיקף של 6 מיליארד שקלים לעסקים יובא היום לאישור הממשלה, אולם הביקורת עליו לא שוככת ● ארגוני העצמאים טוענים כי המשמעות של החוק בנוסח הנוכחי הנה פגיעה חמורה דווקא בעסקים החלשים ביותר ● "העסקים הקטנים חשים שהוליכו אותם שולל ובסוף שוב מצאו את עצמם אחרונים בשרשרת המזון"

יגאל דמרי / צילום: כדיה לוי, גלובס

"לא התחתנתי עם כלום": הצצה למסע הקניות של יגאל דמרי

כ-7 חודשים אחרי שנסוג מרכישת אפריקה ישראל ודוניץ, נכנס יגאל דמרי, בעיצומה של הקורונה ובתוך חודש אחד, לסדרת רכישות בהיקף של יותר מחצי מיליארד שקל ● בראיון ל"גלובס" מספר היזם על העצה שקיבל מאביו כשהתמודד על אפריקה, ומסביר מדוע אסור להתאהב בנכס

חללית השיגור של נאס"א וספייסX / צילום: ביל אינגלס, AP

השיגור עבר בהצלחה: החללית "דרגון 2" בדרכה לתחנת החלל הבינלאומית

לאחר שביום רביעי האחרון נדחה השיגור ברגע האחרון בשל תנאי מזג אוויר, הלילה בשעה 22:22 שיגרו נאס"א וחברת SpaceX של אלון מאסק את החללית המאוישת הראשונה שנבנתה על ידי חברה פרטית ● ניסוי שהתקיים היום בדרום-טקסס באחד הטילים האחרים שמפתחת החברה הסתיים בפיצוץ אדיר מסיבה לא ידועה

בית הקפה מתחת לעץ / צילום: שי הנסב

"בחודשים הקרובים נראה עוד סגירות בגלל התזרים"

דור ששון, שותף עם אחיו בבית הקפה "מתחת לעץ", גר בתל אביב, בן 24 ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

גם זכות בקרקע יכולה להיחשב דירת מגורים / איור: גיל ג'יבלי, גלובס

פס"ד: גם זכות בקרקע יכולה להיחשב דירת מגורים

יורשים שקיבלו זכות בקרקע בעסקת קומבינציה התבקשו לשלם עליה מס כמו על דירה שנייה - ולא מס על קרקע, שהוא נמוך יותר ● ביהמ"ש בחר פרשנות נרחבת

יאיר פינס / צילום: איל יצהר, גלובס

הממשלה החליטה שלא להקים מטה דיור חדש; המטה הנוכחי יועבר על עובדיו למשרד השיכון

בראשו יעמוד ככל הנראה מנכ"ל המשרד המיועד, יאיר פינס

בנימין נתניהו / צילום:  Abir Sultan, רויטרס

נתניהו: ישראל כ"ץ יציג היום את התכנית לעידוד עסקים

שר האוצר ישראל כ"ץ אמור לפרט את חלקיה העיקריים של התכנית בישיבת הממשלה ● שר הכלכלה עמיר פרץ, אמר במהלך סוף השבוע כי הוא מתנגד לתכנית כיוון שאינה מתחשבת בעסקים ששמרו על העובדים ללא חל"ת במהלך התקופה

חיפוש עבודה בימי קורונה / צילום: שאטרסטוק

בלי מודעות דרושים והגדרות תפקיד: כך מחפשים עבודה בארבעה שלבים

מכתיבת קורות-חיים שלא יישלחו ועד פגישות עם אנשים שאתם לא מכירים – כדי למצוא עבודה, צריך להשתחרר מקיבעונות ישנים

פרויקט תמ"א 38. הממשלה קבעה יעד: לעלות ל־46% מכלל התחלות הבנייה  / צילום: אייל פישר

מעודדים התחדשות עירונית? לאן נעלמה תמ"א 38

הדוח שכתב הצוות להסרת חסמים בהתחדשות עירונית חסר התייחסות לתוכנית לחיזוק מבנים - למרות שגם היא סובלת מאותם חסמים שתוקעים פרויקטים של פינוי-בינוי

הבורסה בת"א / צילום: שלומי יוסף, גלובס

עם הערת "עסק חי": סייברוואן מנפיקה לפי שווי של 100 מיליון שקל

לפי התשקיף, הרישום למסחר של המניות מותנה, בין היתר, בכך שההון העצמי של החברה לאחר הרישום למסחר לא יפחת מסך של 8 מיליון שקל