היטל השבחה בתמ"א 38 / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין סמואל אברהמוב
הכשרת דרישת הרשויות לשיפוי ולגביית היטל של 25% מכל השבחה שקיבל יזם התחדשות עירונית מעבר ל-2.5 הקומות התמ"איות" (תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה), היכה גלים בשוק ההתחדשות העירונית המקומי. הסעיף, שעבר בקריאה שנייה ושלישת בדיון בחוק בכנסת, למעשה סותר את תיקון 3א' לתמ"א 38 - במסגרתו הוקנו זכויות תמ"איות נוספות, מעבר לאותן 2.5 קומות, לבניינים בעלי 3 קומות ויותר ונקבע כי בעבורן הרשות לא תוכל לגבות השבחה.
אומנם, גובה ההיטל הינו מחצית מהיטל השבחה מלא (25% במקום 50% משיעור ההשבחה), אך עדיין יזמים רבים מזהירים כי הדבר יגרום למספר לא מבוטל של פרויקטים להפוך לבלתי ממומשים, במיוחד באזורים שאינם במוקדי ביקוש קשיח. עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי הדין ונוטוריונים יוסף סמואל ושות', המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות של התחדשות עירונית, מעריכים אף הם כי תהיה לסעיף החדש בחוק השפעה שלילית על השוק. היקף הגבייה הכולל עלול לאיים על פרויקטים מתנדנדים, בהם הכדאיות הכלכלית איננה מובהקת מלכתחילה.
מעבר לסוגיה הכלכלית, סמואל ואברהמוב טוענים כי למעשה אסור לגבות היטלי השבחה על זכויות תמ"א, שכן אילו נועדו לטובת מטרה לאומית של חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ומיגון מפני התקפות טילים ולא לצורך חידוש תשתיות. זאת ועוד, ההיטלים הצפויים להעשיר את קופת הרשויות, לא ינותבו אל עבר המטרה אשר למענה נגבו, קרי טיפול בתשתיות ופיתוח אזור הפרויקט. הסכומים שייגבו לא יאפשרו לרשויות לדאוג לתשתיות ולפיתוח מתחם הפרויקט ומכאן החשש כי הסכומים הללו לא יופנו כלל למטרה זו, אלא ישכבו בקופה הציבורית וינותבו לצרכים שאינם קשורים לעניין. לדבריהם, "מאחר שההיטל נגבה למטרה ספציפית, הרי שיש לפקח כי יועבר לקופה נפרדת שמטרתה פיתוח תשתיות ואזור ההתחדשות העירונית, אך במציאות המוניציפלית של היום קשה להאמין שהדבר ישים".
"עוד תוצר לוואי שסעיף החוק החדש עלול להביא הוא שינוי מדיניות של רשויות שנקטו בגישה המרחיבה בתוכניות ספציפיות שהתוו במיוחד למטרת התחדשות עירונית". סמואל ואברהמוב מסבירים: "ישנן רשויות, שהתירו ליזמים לבנות מעבר לזכויות תמ"א 38 מבלי לגבות היטלי השבחה, מתוך הבנה כי בנייה חדשה מיטיבה עם העיר. כעת, בעקבות החוק החדש, הן עלולות לעשות 'אחורה פנה' ממדיניותן האדיבה ולאפשר בניית אותן זכויות רק לאחר תשלום היטלי ההשבחה".
"כאשר רוצים לקבל משהו צריך לתת משהו בחזרה", אומרים סמואל ואברהמוב, "טענת רשויות לגביית היטל השבחה תהיה מוצדקת רק במידה ויינתנו זכויות עודפות מעבר לאלו שניתנו לדיירים וליזמים עד היום, שהרי זכויות אלו הוקנו לצורך מיגון מפני רעידות אדמה וטילים, ולא למטרות של הקמה וחידוש תשתיות קיימות. אם התיקון מאפשר בניית 3.5 קומות נוספות בבניין מקור בן 3 קומות, הרי שרק במידה והרשות תאפשר ליזמים לבנות מעבר לזכויות אלו, בעבור הזכויות הנוספות נכון שתגבה מיסים. אנו משוכנעים שבמקרה שכזה היזמים ישמחו לשתף פעולה עם הרשויות ולייחס להן חלק מריווחי הפרויקט, שכן הרווח שלהם ושל הדיירים יגדל אף הוא.
הם מוסיפים כי "גם הרשויות, בעצם הקנייתן של זכויות נוספות מעבר לתמ"א, ייהנו מהיטלי השבחה ולכן עליהן לשנות גישה ולנסות למצוא דרכים לקדם פרויקטים שכאלו ובדרך זו להגדיל את קופת המזומנים שלהן וכך לשפר את התשתיות לרווחת הציבור".
- ומה באשר לטענת הרשויות שכל דירה נוספת שלא ניתן לגבות בגינה היטלי השבחה היא גירעונית לעיריה?
אברהמוב: "טרם הופעתה של תמ"א 38, הרשויות נהגו לגבות היטלי השבחה בעבור כל תוספת זכויות בנייה ולכן עדיין קשה להן להתמודד עם המציאות החדשה לפיה לא ניתן לגבות מיסים בעבור זכויות אלו. הרציונל שלהן אומר כי ההשבחה היא בגין הצורך בשיפור התשתיות בעבור תוספת הדירות והתושבים, אך הלכה למעשה בשטח, מעטים מאוד המקרים בהם נדרשים לפתח ולשפר תשתיות בגין תוספת זו. כך שאותן בעיות עליהן הרשויות נסמכות, הן לרוב היפותטיות. קח לדוגמה את רעננה והרצליה, בהן נבנים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ויחד עם זאת לא עלה צורך גורף בשיפור התשתיות ועדיין כל תושבי העיר והרשות עצמה נהנים מערים מודרניות ומתחדשות".
- האם לדעתך על המדינה להשתתף בסבסוד, לפחות חלקי, של היטלי ההשבחה?
אברהמוב: "כן וזאת משום שמטרתה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים ומיגון מפני איום טילים ולכן עליה לסייע לפרויקטים שאינם כלכליים להפוך לכאלו. במידה ומלכתחילה היתה תמ"א 38 מוגדרת כתוכנית של התחדשות עירונית ולא ככזו הדואגת לביטחון הדיירים, הרי שתשובתי היתה הפוכה".