גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה עדיף לפרויקט תמ"א 38 - יזם-מבצע או הפרדה בין השניים?

יזמים המשמשים קבלני ביצוע טוענים כי ההתקשרות עימם מקלה על הדיירים בהתנהלות ומשפיעה על התמורות ■ מנגד יזמים שאינם מבצעים מדברים בזכות ההפרדה בשל בעיות תזרימיות העלולות להיווצר בהמשך הדרך ■ האם יש תשובה לשאלה זו?

 

בחירת יזם לתמ"א 38/צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
בחירת יזם לתמ"א 38/צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרדי עורכי דין שובל יושע

קריסתן של חברות ביצוע והבעייתיות המבנית של עולם הקבלנות הישראלי מעלה את השאלה: האם לדיירים בפרויקט התחדשות עירונית כדאי להתקשר עם יזם שהוא גם קבלן מבצע או לחילופין עם יזם שאיננו קבלן. כל סוג של יזם, כזה הבונה בעצמו וכזה השוכר שירותים של קבלנים שונים, מנסה להציג בפני הדיירים את היתרונות בשיטתו, אך בסופו של יום הדייר נותר מבולבל וללא תשובה חד משמעית לגבי שאלה זו.

לעו"ד עמית יושע, שותף במשרד שובל יושע, המתמחה בייצוג דיירים ויזמים בעסקאות של התחדשות עירונית, ניסיון רב בבחינת מערכת היחסים שבין הדיירים ליזמים, בין אם הם קבלנים ובין אם לאו. לדבריו, לא ניתן להגיע לתשובה חד משמעית בסוגיה זו, אך למעשה, התלבטות הדייר צריכה להיות בראש ובראשונה לגבי שאלה אחרת. "הדבר הראשון שהדיירים צריכים לבחור הוא היזם עצמו, ללא כל קשר ליכולות או לאי היכולות שלו בתחום הביצוע, שהרי בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, היזם הוא הגוף החשוב ביותר וזהות המבצע היא שאלה משנית. לכן ברגע שנבחר היזם המתאים, הרי שרמת הסיכון של הדיירים יורדת באופן דרסטי".

יושע מסביר כי "יזם טוב שאינו מבצע עדיף על יזם בינוני שהוא גם הקבלן, בזה אין כל ספק ולכן יש לבחון את יכולות הייזום בטרם נכנסים לשאלת הביצוע. מכאן שיש לברור מתוך המתמודדים את אלו שהוכיחו יכולות ייזום טובות, בהתנתק מיכולות הביצוע".

- ומה אם עומדים בפני הדיירים שני יזמים טובים אשר אחד מהם הוא גם המבצע, מי מביניהם עדיף?

"אין על כך תשובה חד משמעית ויש לבחון אותה בהתאם לסוג הפרויקט, זהות ואופי הדיירים, היקף העבודה וכו'".

- מהם הטיעונים המרכזיים של אותם יזמים מבצעים?

"הטיעון המרכזי שלהם הוא בדבר העובדה שהתקשרות איתם הינה מבחינת ONE STOP SHOP לדיירים, כך שהדייר בטוח בכך שהיזם עימו חתם הוא הגוף היחיד מולו הוא מתנהל ובכך חוסך לעצמו את הצורך לעמוד מול גוף ביצועי אחר. כמו כן, אחת הטענות של יזם-מבצע הוא בכך שמאחר ומדובר עליו בלבד והוא אינו מגלגל את מלוא הרווח הקבלני למבצע אחר, הרי שביכולתו להתגמש אל מול הדיירים ולעיתים קרובות להציע להם תמורות עודפות מאשר במקרים בהם היזם אינו המבצע. יחד עם זאת, יש להתייחס לטענה זו בהסתייגות מסויימת, משום שהעובדה כי לא נערך מכרז קבלנים, עלולה לגרום דווקא להעלאת מחיר הביצוע. בנוסף, ובלי קשר לטעון הקודם, יזם מבצע בעל היסטוריה יכול בקלות רבה יותר להציג הוכחות מהשטח באשר לטיב הבנייה בפרויקטים שהקים".

- ומה טוענים היזמים שאינם מבצעים?

"יזם שאינו מבצע טוען שמאחר ורוב הבעיות בפרויקטים נגרמות בשלב הביצוע, הרי שכדאי להפריד בין פעילות זו לאחרות. עיקר הכוונה היא במקרים בהם הקבלן נכנס לקשיים תזרימיים ותקציביים. במידה ומדובר ביזם-מבצע, מסביר עו"ד יושע, הרי שקשה הרבה יותר להוציא את העגלה מן הבוץ, בעוד שאם מדובר על זהויות שונות, כל מה שהיזם צריך לעשות זה להחליף קבלן, כך שהפרויקט אינו נפגע בצורה משמעותית. מאחר ופרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב, וישנו פער של שנים בין מועד הייזום לבין הביצוע עצמו, הרי שעולה השאלה מדוע על הדיירים להחליט כבר בשלב הייזום בנושא הקבלני. הרי אף אחד לא הבטיח לדיירים שקבלן שנראה איתן בתקופת החתימה הראשונית, יהיה כזה בעת היציאה לבנייה. כאשר הם יגיעו לשעת השין, קרי בסמוך למועד הביצוע, יוכלו הדיירים להיות מעורבים בהליך בחירת הקבלן המבצע. כמו כן, יזם שאינו מבצע משמש גם שכבת פיקוח נוספת על הקבלן".

- האם אופי הפרויקט צריך להשפיע על הבחירה?

"ככל שפרויקט קטן יותר בהיקף הביצוע שלו, כגון פרויקטי תמ"א 38 חיזוק מבנים, וברור שקבלנים בעלי ניסיון ומוניטין לא יתמודדו על ביצועו, נראה כי דווקא עדיף להתקשר עם יזם שהוא גם מבצע, טוען עו"ד יושע. ואכן בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים, ברוב המקרים נבחרים יזמים שהם גם המבצעים. יצירת הוודאות באשר לזהות הקבלן מראש חשובה בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק במיוחד לאור העובדה שקבלנים גדולים ומנוסים אינם לוקחים על עצמם עבודות כאלו. לכן במידה וסוגרים מראש את זהות המבצע נמנעים מהסיכון שלא יימצא קבלן מתאים לזמן העבודות. יחד עם זאת, ישנו הצד השני של המטבע. חלק מהפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק יוצאים אל הפועל ללא ליווי בנקאי ומכאן שרמת הסיכון שלהם מלכתחילה גבוהה יותר. מאחר שקשה יותר להבריא פרויקט בו היזם הוא גם המבצע, הרי שמבחינה זו היתרון הוא דווקא אצל היזמים שאינם מבצעים".

עו"ד יושע מסכם ואומר כי "האמת אינה מוחלטת וכל בחירה נעשית בכובד ראש ואחרי שבוחנים את אופי הפרויקט, היקפיו ומורכבותו, ורק בדיעבד ניתן להבין האם נעשתה הבחירה הנכונה. המפתח הוא, כאמור, למצוא יזמים ראויים ורק לאחר מכן לבחון האם מתוכם לבחור כזה שגם מבצע או שלא".

לאתר החברה

עוד כתבות

הדור שמגיע לו הכול פוגש בשוק פיננסי שאין לו לתת / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

מה קורה כשהדור שמגיע לו הכל פוגש עולם פיננסי שאין לו מה לתת

ילידי שנות ה-70 המאוחרות ואילך נולדו לתקופה של צמיחה כלכלית ושינויים תעשייתיים וטכנולוגיים מרחיקי לכת ●  קל לזנוח את ההתייחסות למה עלול לקרות אם הצמיחה הזו תיעצר או אפילו רק תואט באופן משמעותי

אמבולנס של מגן דוד אדום / צילום: תמר מצפי

חשד לחיסול באור יהודה: גבר בן 37 נהרג מפיצוץ רכב

התקרית אירעה סמוך לכניסה לעיר בכביש 412 ● צוותי מד"א שהגיעו למקום נאלצו לקבוע את מותו של נהג הרכב, תושב העיר המוכר למשטרה וככל הנראה השתייך לארגון הפשיעה של מיכאל מור

מדוזה אורליה במפרץ אילת/ צילום:  גולן רידר רשות הטבע והגנים

מזל דגים: מה הקשר בין לוקוס לסביבה ומה נסראללה עושה פה?

אי ירוק בים - זה נשמע פסטורלי, אבל כשצוללים במים העמוקים רואים שזה לא תמיד ככה ● ביקור בשמורה הימית החדשה באכזיב-ראש הנקרה

ההפצצות הטורקיות בסוריה./ צילום: רויטרס

גרמניה וצרפת משעות מכירת נשק לטורקיה בשל המתקפה בסוריה

עם זאת, ההודעות מתייחסות רק ל"נשק שעלול להיות בשימוש בסוריה", מה שמאפשר את המשך עסקאות הצוללות וכלי השיט בין גרמניה לטורקיה ● מחר יתכנסו בבריסל שרי החוץ של האיחוד לדון בתגובה למתקפה

 עו"ד מיכאל דבורין /צילום: יונתן בלום

"במשרד עורכי דין תל אביבי ממוצע יש 80% שמאלנים ו-20% ימנים וגם הם 'בארון'"

עו"ד מיכאל דבורין, היועץ האסטרטגי-פוליטי לקמפיין של הליכוד, בראיון אישי ● על הילדות בירושלים, על הסכמי אוסלו, על הבחירה במשפטים, על ההתמודדות בבחירות ללשכה, ועל התיקים הפליליים נגד ראש הממשלה

שעוני מים / צילום: תמר מצפי, גלובס

כשהכתובת הייתה על הקיר: המדינה פספסה עם תאגידי המים

חקיקות פופוליסטיות לא ריאליות ומנותקות מהמציאות יש לא מעט ● מעטים המקרים שהדבר מתגלה ונחשף תוך חודשים ספורים ● דעה

סינגפור מראה כללי/צילום:shutterstock אס איי פי קריאייטיב

תיירות ומשבר האקלים: סינגפור מדגימה איך אפשר להפוך לימון סביבתי ללימונדה תיירותית

סינגפור היא אחת המדינות המוטרדות מאוד כבר עכשיו מנזקי האקלים, בעיקר מעליית פני הים ● את הדאגה המוצדקת ניתבה לשורה של פרויקטים סביבתיים, שהפכו גם לאתרי פנאי ולאטרקציות תיירותיות

נעמה יששכר יחד עם אימא יפה / צילום: באדיבות המשפחה

שורת מעשי הונאה: ההאקר הרוסי שסיבך את נעמה יששכר

אלכסיי בורקוב נעצר בישראל לפני כ-4 שנים בנתב"ג, לאחר שבארה"ב הוגש נגדו כתב אישום בגין הונאה בכרטיסי אשראי ● בית המשפט העליון קבע כי אין מניעה להסגירו לארה"ב חרף בקשה דומה מצד רוסיה, בעוד ששם מפעילים לחץ בדמות גזר דין כבד על נעמה יששכר

צב ים עם קשית תקועה בפיו/ צילום:  Shutterstock א.ס.א.פ קריאייטיב

הגיליון הירוק: פרויקט מיוחד על משבר האקלים

הגיע הזמן להודות בכך: למשבר האקלים יש השלכות כלכליות מובהקות והאחריות מוטלת על כולנו ● למה לא באמת מדובר בסוגייה פוליטית, מה ההשלכות של עוד כמה מעלות ואיך עסקים בעולם כבר נערכים עם פתרונות ● מגזין G של "גלובס" הוקדש השבוע כולו לסיקור משבר האקלים. קבלו הצצה

181 מנהלים אמריקאים חותמים "רווחים זה לא הכל" / צילום: רויטרס

הניסיון לטעון שהרווח משרת את כולם הוא מיתמם ומטעה

לא ניתן להתעלם מן ההיבט החברתי, שכן פערים גדולים מדי מייצגים את אחד הסיכונים הכי גדולים לעצם קיומו של המשטר הקפיטליסטי ● מי שימשיך ויתמיד בגישה שהכל טוב, שהרווח הוא הכל, שאין שום רע בפערים כלכליים עמוקים ככל שיהיו, כורה קבר עמוק מאוד לקפיטליזם ● דעה

מלחמת סחר בין ארה"ב לסין / שאטרסטוק

טראמפ אומר שהגיע עם סין להבנות משמעותיות בחלק מסעיפי הסכם הסחר

טראמפ אמר שארה"ב וסין הגיעו להסכם סחר ראשוני וסיימו את "השלב הראשון" בדרך לחתימה על הסכם סופי ● בהסכמות נכללים כמה תחומי מסחר, בהם שירותים כלכליים, קנין רוחני ורכישות של תוצרת חקלאית ● המכס על מוצרים תוצרת סין שהיה אמור להתחיל ביום ג' הקרוב מושהה לעת עתה

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork ומסיושי סאן, מייסד ומנכ"ל סופטבנק / צילומים: Noam Galai, flicker, shutterstock

דיווח: סופטבנק מכינה חבילת מימון להשתלטות על WeWork

על פי דיווחים, הענקית היפנית הכינה חבילת מימון במטרה להשתלט על החברה להשכרת חללים משותפים ● בתחילת החודש ביטלה החברה את ההנפקה הצפויה

יאיר דוכין, ויצמן נגר, אביחי שניר ואפרת טולקובסקי / צילום: שלומי יוסף

"אנחנו לקראת הסופה התחבורתית המושלמת בגוש דן. פקק של יממה"

המחירים בשמים? המשקיעים אשמים במשבר הדיור? הממשלה מגזימה בהתערבות בשוק? חסרות דירות? ● בפאנל "גלובס" כינסנו הפעם 4 חוקרים: ד"ר אפרת טולקובסקי, ד"ר ויצמן נגר, ד"ר יאיר דוכין וד"ר אביחי שניר, שמסכימים כי הדרך לפתור את משבר הדיור חייבת לעבור דרך תשתיות התחבורה

אי הפלסטיק/ צילום:  Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

כתם מוסרי: אי הפלסטיק באוקיינוס השקט זורע הרס וגדל לממדים בלתי נתפסים

הוא זכה לכינוי אי הפלסטיק, אבל למעשה מדובר בכתם עצום בגודלו – משהו בין מדינת טקסס לרוסיה כולה - שהולך ומתפשט באוקיינוס השקט, זורע הרס, ובעיקר לא הולך להיעלם לשום מקום ● האשמים: כולנו

המיליארד והמשקיע קן פישר / צילום: Brendan McDermid, רויטרס

המשקיע קן פישר איבד חוזה בהיקף 600 מיליון דולר בשל הערה סקסיסטית

מדינת מישיגן משכה את קרן הפנסיה שלה מחברת פישר השקעות של המיליארדר ● זאת לאחר שיו"ר ומייסד חברת ההשקעות העיר הערות סקסיסטיות בכנס בשבוע שעבר

הפגנת תמיכה בראש הממשלה נתניהו מול ביתו של מנדלבליט  / צילום: שלומי יוסף

הפגנת תמיכה נוספת בראש הממשלה

תחת הכותרת "מצילים את הדמוקרטיה משומרי הסף" התקיימה במוצ"ש הפגנת תמיכה בנתניהו ● בסמוך לביתו של היועמ"ש התקיימה גם הפגנה נגד השחיתות השלטונית ● המשטרה: 3 עצורים בגין הפרות סדר

עמוס לוזון / צילום: איל יצהר

תביעות ענק ומוניטין בצניחה: דורי בנייה הרימה ידיים. כך זה נראה מאחורי הקלעים

הליך משפטי של חברת אינסטלציה לגביית חוב הוביל את החברה להגשת בקשה להקפאת הליכים ● בדיקת "גלובס" מגלה שהחברה איננה מעורבת בשום פרויקט נדל"ני, וכי לקריסתה "אחראים" פרויקטים שבנתה בעבר ושבגינם היא נתבעת על ליקויים רבים

נפתלי בנט, איילת שקד / צילום: שלומי יוסף, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

מהמעטפות לוועדות - כמה אתם שולטים בחדשות הפוליטיות?

בכמה גדל שיעור ההצבעה במעטפות הכפולות, מי עומד בראש ועדת החוץ והביטחון ומי עוד חבר בסיעה של שקד ובנט?

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

למה יושבים בסוכה, והקשר בין נייר העיתון לעיתונות חזקה

אנחנו יושבים בסוכה לא כדי להיזכר כמה כיף היה להיות במדבר, אלא כמה גרוע זה היה ● לא כדי להעלות על נס את הארעי והטבעי, אלא לחגוג את הבטון והמזגן

סמסונג גלקסי נוט 10 פלוס / צילום: יח"צ

מצלמה משודרגת ופיצ'ר לגיימרים: האם כדאי לקנות את הגלקסי נוט החדש?

עט פונקציונלית יותר, צבעים חיים ופילטרים לאינסטגרם: הנוט 10 פלוס נכנס לקטגוריית המכשירים שבמיינסטרים - אבל זאת בשורה חיובית