ערן רוט (מימין) ודב קוטלר / צילום: מקס מורון
חברת אינטו (iintoo) של המייסד והמנכ"ל ערן רוט והיו"ר דב קוטלר, הפועלת בתחום המתפתח של מימון המונים לצורך השקעה בנדל"ן בעולם, צפויה לגייס בשבוע הבא כ-17 מיליון שקל (4.5 מיליון דולר) בבורסה בתל אביב לטובת הון עצמי לפרויקט הקמת מעונות סטודנטים במדינת ויסקונסין שבארה"ב.
אינטו (שמקור שמה בצמד המלים invest toghether), המגדירה עצמה כ"רשת חברתית להשקעות בנדל"ן", תנפיק יחידות השתתפות לא סחירות (לפי מחיר של 12,500 דולר ליחידה) במה שעשוי להפוך לטרנד של קבוצות רכישה המגייסות כסף באמצעות הבורסה בתל אביב (בתחילת השנה גייסה קרן הגשמה של אבי כץ כ-32 מיליון שקל במהלך דומה).
לקראת המהלך פרסמה היום אינטו תשקיף המציג את תוכניות הפרויקט, שיוחזק באמצעות שותפות מוגבלת (אינטו אושקוש אנקס). מדובר בקרקע של כ-20.5 אלף מ"ר (כ-220 אלף רגל רבוע) הממוקמת מרחק של כמה מאות מטרים מקמפוס אוניברסיטת ויסקונסין-אושקוש שבעיר אושקוש (Oshkosh), ועליה קיימים כיום כמה מבנים תעשייתיים המיועדים להריסה.
הפרויקט של אינטו כולל את רכישת הקרקע, הריסת המבנים הקיימים, שינוי ייעוד הקרקע (כיום ייעודה שימוש תעשייתי) והקמת מבנה שישמש למעונות עבור סטודנטים הלומדים באוניברסיטה הסמוכה ויושכרו להם. הפרויקט מתוכנן לכלול כ-140 יחידות דיור בגדלים שונים, שיכילו בסך הכל כ-310 מיטות.
יזמית הפרויקט תהיה קבוצת אנקס (Annex), שלפי אינטו, פיתחה פרויקטים בהיקף של כ-2,250 מיטות באזורים שונים בארה"ב, והיא תחזיק בכ-10% מהזכויות בפרויקט. הסכם לרכישת הקרקע נחתם כבר בנובמבר האחרון, תחילת העבודות מתוכננת במהלך הרבעון הרביעי של השנה, והצפי לסיום העבודות הוא באוגוסט 2018.
רווח של 4 מיליון ד' צפוי מהמכירה
אינטו מתכננת למכור את הפרויקט בתוך שלוש שנים לאחר הקמתו, והצפי שלה הוא כי ההכנסות מהמכירה יגיעו לכ-23 מיליון דולר, כשהרווח מהמכירה עשוי להגיע לכ-4 מיליון דולר, לאחר עלויות הקמה המוערכות ב-19 מיליון דולר, על בסיס הערכת שווי של פירמת השמאים האמריקאית קושמן (Cushman). בסך הכל מעריכה אינטו את התשואה השנתית למשקיעים בכ-17% לפני מס.
לגבי שוק הנכסים לדיור של סטודנטים מציינת החברה בתשקיף כי נפח העסקות בענף בארה"ב הגיע ב-2015 לכ-5.3 מיליארד שקל, ורשם שיא חדש בגובה ההון המושקע בו.
עד היום ביצעה אינטו יותר מ-20 עסקות בעולם, בהיקף מצרפי של יותר מ-1 מיליארד שקל, ועבורן גייסה סכום כולל של כ-260 מיליון שקל. בתשקיף מסבירה אינטו כי החברה "עוסקת באיתור הזדמנויות עסקיות וגיוס משקיעים להשקעה באותן הזדמנויות. הליך איתור ההזדמנויות העסקיות נעשה באמצעות מחלקת הפיתוח העסקי".
במסגרת ההליך, אינטו "מקבלת עסקות רבות באמצעות ברוקרים של חברת מרידיאן (Meridian Capital Group), המחזיקה בכ-10% מהונה של אינטו, ולפי אינטו, היא "הגוף הפעיל ביותר בארה"ב לארגון ותיווך הלוואות ליזמים, לגופים מוסדיים ולגופים פרטיים". בדרך כלל העסקות של אינטו כוללות התקשרות עם יזם המחזיק בזכויות לרכישת קרקע, והסכום שמגייסת אינטו הוא עיקר ההון העצמי הנדרש לפרויקט המתוכנן על הקרקע, המגיע עד לכ-25 מיליון דולר לכל השקעה.
בעניין התשואה מציינים באינטו כי מדיניות ההשקעה של החברה בסוגי נדל"ן שונים בארה"ב, במערב אירופה ובישראל מאפשרת למשקיעים "ליהנות מתשואה צפויה של כ-15% (לפחות) בשנה נטו לפני מס, בהשקעה במסלול הון, וריבית צפויה של כ-10% (לפחות) בשנה בהשקעה במסלול חוב, אלא אם הוגדר אחרת". כיום פעילותה של אינטו מתרכזת בארה"ב ובבריטניה.
עוד חושף התשקיף כי תמורת השירותים שיעמיד השותף הכללי לשותפות המונפקת, הכוללים שירותי ניהול ועלויות נלוות לעסקה, הוא זכאי לתשלום שנתי של 2% מתמורת ההנפקה כעמלת הצטרפות ושירותים - כ-90 אלף דולר בשנה, ובסך הכל 6% למשך שלוש השנים עד המימוש. במקרה שבו השותפות תמשיך לפעול מעבר לתקופה זו, היא תמשיך לשלם את הסכום השנתי של עמלת ההצטרפות.
נוסף על כך, יהיה זכאי השותף הכללי להחזר הוצאות, וכן לתשלום חד-פעמי (דמי השקעה) בהיקף של 1.12% מהסך הכולל של ההוצאות הצפויות לרכישת הקרקע וביצוע הפרויקט, המוערכות ב-19 מיליון דולר - המשקף תשלום של כ-200 אלף דולר.
במקרה של מימוש הפרויקט, השותף הכללי יהיה זכאי לקבל 15%-20% מהרווח, במנגנון מדורג (שנקבע ביחס להיקף ההשקעה שיבצע כל מי שיקנה יחידות השתתפות בהנפקה).
"ענף שיש בו הרבה נעלמים"
דב קוטלר, יו"ר אינטו (ולשעבר מנכ"ל ישראכרט), אמר כי "החשיבה של פרסום תשקיף נעשית בעידוד רשות ני"ע, והמטרה היא להגביר את השקיפות למשקיעים כחלק מתהליך של הרחבת בסיס המידע והנגישות, במטרה לעשות סדר בענף שיש בו הרבה מאוד נעלמים. זה עדיין לא אומר שכל עסקה שנבצע תהיה עם תשקיף, אבל זה מעלה אותנו מדרגה ברמת פרישת הנתונים שאנו מציגים".
קוטלר הוסיף כי "העובדה שרמת הידע והגילוי למשקיעים רחבים יותר, נכונה גם למשקיעים וגם לנו. כיום, לפי נתוני בנק ישראל, הציבור בישראל יושב על תיק נזיל בהיקף של 300-350 מיליארד שקל, שנותנים תשואה שולית, ובתמהיל של משקיע סביר, שרוצה לנתב 10%-20% מהתיק שלו לתשואה וסיכון גבוהים יותר, הוא יכול לקבל פה תשואה אלטרנטיבית גבוהה יותר".
אינטו
תחום פעילות: רשת חברתית להשקעות בנדל"ן
מייסד ומנכ"ל: ערן רוט
יו"ר: דב קוטלר
היקף גיוס עד היום: 260 מיליון שקל
היקף השקעות כולל: יותר מ-1 מיליארד שקל
בעלי מניות עיקריים: רוט (45%), קוטלר (10%) מרידיאן קפיטל גרופ (10%), ברוך בלוי (7.5%), קרין גז קיש (5%) ואיל בן דוד (5%)
