עו"ד יוסי שגב / צילום: אלון רון
עסקאות מקרקעין יכולות להיות סבוכות ומסובכות עד מאוד. זה הטעם לכך שצדדים לעסקאות שכאלה נוהגים לפנות לעורך דין שיערוך עבורם את העסקאות ושיסדיר את כל הדרוש הסדרה לשם הבטחת זכויותיהם. ידוע שמרבית תביעות הרשלנות המוגשות נגד עורכי דין קשורות בעסקאות מקרקעין. זה גם הטעם לכך שחברות הביטוח מתייחסות אל תביעות שכאלה באופן שונה משאר תביעות הרשלנות המקצועית ומשיתות על עורכי הדין השתתפות עצמית בסכום נכבד יותר.
זאת ועוד: בעסקאות מקרקעין מסובכות, הכרוכות בתשלומים נכבדים של מיליוני שקלים, עושים הצדדים ועורכי דינם "שמיניות באוויר" על-מנת להפחית ככל האפשר את סכומי המס שבתשלומם הם יחויבו (מס רכישה ומס שבח).
כך, למשל, במקרים רבים נערכים הסדרי נאמנות כאלה ואחרים, שבמסגרתם מחזיק עורך דין את הזכויות במקרקעין בנאמנות ערטילאית כזו או אחרת, על-מנת לאפשר ללקוחותיו להחליט, במהלך הזמן, לרבות בהתאם לשיקולי מס, מי יהיה הנהנה על-פי הנאמנות. רק לאחר מכן מעביר הנאמן את הזכויות על-שם הנהנה.
החוק הישראלי מעניק פטור ממס במקרה של העברת זכויות מהנאמן לנהנה, אך הפטור מותנה במסירת הודעה לרשויות המס בדבר הנאמנות. פתח לאי-הבנות. פתח לצרות. פתח למחלוקות מול רשויות המס.
נראה כי כך בדיוק קרה במסגרת עסקה, שבמסגרתה רכשה החברה היזמית "קדמת עדן" (שנוהלה בידי זיוה כהן) בשנת 1989 מקרקעין בחדרה במטרה להקים עליהם כאלפיים יחידות נופש יוקרתיות.
כ-3 שנים מאוחר יותר ביקשה "קדמת עדן" למכור את המקרקעין. לשם כך הוקמה חברה בשם "עונות חטיבת הפנאי בע"מ" (למטה מכאן נכנה אותה "עונות"). 80% ממניותיה הוחזקו בידי חברת "מריו לזניק", שהייתה מיוצגת בזמנו על-ידי עו"ד יוסי שגב, 15% מהמניות הוחזקו בידי שגב, בנאמנות, עבור "גוף או אדם שזהותו תיקבע על-ידי עו"ד בנימין דדוש", ויתרת ה-5% הוחזקה בידי שגב, כשכר-טרחה ששולם לו על-ידי מריו לזניק.
כך, המקרקעין בחדרה נמכרו מ"קדמת עדן" ל"עונות" תמורת למעלה מ-9 מיליון דולר.
רק כשנתיים מאוחר יותר הודיע עו"ד דדוש לשגב כי הנהנה, שעבורו החזיק שגב בנאמנות 15% מ"עונות", הנו אדם בשם מאיר אלדרשתי, וביקש ששגב ירשום את המניות על-שמו. שגב לא עשה כן.
מספר חודשים מאוחר יותר התגלע סכסוך בין מריו לזניק לבין בעלי מניות המיעוט ב"עונות", ובסופו של הליך בוררות, שארך כ-7 שנים, נכרת הסכם פשרה. ההסכם נכרת בין מריו לזניק לבין שגב, כנאמן עבור חברה בשם "רדי מייד 51 (2001) בע"מ" ("רדי מייד"). רדי מייד הוקמה על-ידי שגב, ומניותיה מוחזקות בשרשור על-ידי עובד משרדו.
חיובי מס במיליוני שקלים יותר מהצפוי
ההסכם הגדיל את חלקה של קבוצת המיעוט ב"עונות", באמצעות רדי מייד, מ-20% ל-33.3%, והעניק לרדי מייד את האופציה להמיר את מניותיה בבעלות רשומה במקרקעין. כנגד חתימת ההסכם האמור, ויתרה קבוצת זיוה כהן (מקדמת עדן) על כל תביעותיה.
מספר חודשים לאחר מכן הודיע שגב לעונות על מימוש האופציה לקבלת שליש מהמקרקעין, וזאת כ"נאמן עבור חברת רדי מייד". שגב דיווח לרשויות המס על מימוש האופציה, וזאת כנאמן של רדי מייד בלבד. הוא לא הזכיר כלל את דבר קיומה של קבוצת זיוה כהן (מקדמת עדן), אף לא את אלדרשתי. בעקבות הדיווח הוצאה שומת מס רכישה רק לרדי מייד, ולא ל"קדמת עדן" או לאלדרשתי.
מסובך? זה רק הולך ומסתבך.
הסכסוכים בין הצדדים לא פסקו, ובשנת 2007 נכרת הסכם פשרה נוסף, שבמסגרתו הוסכם על אופן חלוקת המקרקעין. בכותרת ההסכם נכתב כי שגב הוא נאמן עבור רדי מייד ואחרים (ולא רק עבור רדי מייד). מיד לאחר מכן הורה אלדרשתי לשגב, בכתב, להעביר לנהנים את הזכויות המקרקעין - 60% ל"קדמת עדן" ו-40% לחברת שגב. כך צמח חלקו של שגב במקרקעין מ-5% ללמעלה מ-13%.
בהתאם לכתב ההוראות, דיווח שגב לרשויות המס על הנאמנות לטובת "קדמת עדן" וחברת שגב. בדיווח הוא ציין כי הנאמן, שגב, רכש את הזכויות מעונות בשלהי שנת 2007, הוא יום הסכם הפשרה השני, ולאחר מכן העביר את הזכויות ישירות על-שם הנהנים - "קדמת עדן" וחברת שגב.
מאחר שבמועד מוקדם כלשהו לא דיווח שגב על היותו נאמן עבור "קדמת עדן" או עבור אלדרשתי, אלא רק עבור רדי מייד, דחו רשויות המס קונסטרוקציה זו, וקבעו כי נעשו במקרקעין שתי עסקאות: הראשונה, בשנת 2001, מועד הסכם הפשרה הראשון, במסגרתה פעל שגב כנאמן עבור רדי מייד ורכש את המקרקעין מ"עונות", ומימוש האופציה; השנייה, בשנת 2007, ועל-פיה רדי מייד מכרה את המקרקעין ל"קדמת עדן" ולחברת שגב. כתוצאה מכך הוטלו חיובי מס בשיעור מיליוני שקלים יותר מהצפוי.
"קדמת עדן" ואלדרשתי הגישו תביעה נגד שגב. בתביעתם הם טענו כי שגב התרשל בכך שלא דיווח, במועד מתן האופציה, על יחסי הנאמנות כלפיהם. לטענתם, לאור הנאמנות, אודותיה שגב לא דיווח במועד הנכון לכך, היה מדובר רק בעסקה אחת, בשנת 2007, ולא בשתי עסקאות.
תסבוכת שלא ניתן היה לפתור
תביעתם של "קדמת עדן" ואלדרשתי התקבלה ברובה על-ידי שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, ד"ר דפנה אבניאלי. זו קבעה כי הזכויות ברדי מייד, כאיגוד מקרקעין, הוחזקו בחלקן על-ידי שגב בנאמנות עבור קבוצת זיוה כהן.
אבניאלי קבעה כי לאחר ששגב הבין ששגה בכך שלא דיווח מלכתחילה על הנאמנות, הוא נקט פעולות שלא תיקנו את הדבר.
עוד קבעה אבניאלי כי שגב התעלם ביודעין מזכויותיהם של "קדמת עדן" ושל אלדרשתי במניות ולאחר מכן במקרקעין, וכי בעקבות הדיווח הראשון בדבר נאמנות עבור רדי מייד בלבד, על-פי הסכם הפשרה הראשון, נוצרה תסבוכת שלא ניתן היה לפתור.
אבניאלי הוסיפה וקבעה כי כבר בשנת 2002 ידע שגב כי עמדתו נדחתה על-ידי רשויות המס, אך לא גילה את אוזניהם של אלדרשתי ושל "קדמת עדן" על כך. אליבא דאבניאלי, "הדיווח בשנת 2008, על-פיו הקרקע נרכשה מלכתחילה בנאמנות לטובת 'קדמת עדן', לא היה אלא חלק ממגמת ההסתרה וההכחשה שאפיינו את ההתנהלות מול רשות המיסוי".
לצד קביעות חמורות אלה, אבניאלי קבעה כי בכך ששימש הן כשותף בעסקה והן כנאמן, עבר שגב על כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, האוסרים רכישת טובת הנאה בעניין שבו אדם משמש כנאמן. לדידה, כפל התפקידים יצר אצל שגב טשטוש גבולות.
למרות הדברים האלה, אבניאלי קבעה כי ל"קדמת עדן" ולאלדרשתי יש אשם תורם בשיעור של 30%, וחייבה את שגב לשאת ב-70% מכל תשלום שנדרש על-ידי רשויות המס לצורך רישום העסקה בספרי המקרקעין.
ערעורו של שגב (שיוצג בידי עו"ד עמית עשור) לבית המשפט העליון נדחה עתה. השופט יצחק עמית ראה לפתוח את פסק הדין בהסתייגות מן הקביעה, שלפיה שגב היה שרוי בניגוד עניינים. הטעם להסתייגותו היה נעוץ בכך שעניין זה לא הועלה כלל על-ידי התובעים, אלא רק ביוזמת בית המשפט בפסק הדין. כך לא הייתה לשגב האפשרות להתגונן בנקודה זו.
"השאלה אם העובדה שלעו"ד שגב היה אינטרס אישי בעסקה, פסלה אותו מלשמש נאמן עבור אחרים בעסקה... אינה נקייה מספקות, ונותיר אותה בצריך עיון", קבע עמית והוסיף: "עם זאת, דומה כי 'טשטוש הגבולות' בין כובעו של עו"ד שגב כבעל זכויות לבין כובעו כנאמן, תרם מבחינה עובדתית לתסבוכת המשפטית ובסופו של דבר אף לנזק שנגרם".
עמית ראה עין בעין עם אבניאלי בנוגע לקביעותיה העובדתיות. גם הוא לא ראה הגיון בגרסתו של שגב, שלפיה עובר לחתימת הסכם הפשרה הראשון הוסכם בעל-פה בינו לבין זיוה כהן, כי רדי מייד תהיה חברה משותפת לו, ל"קדמת עדן" ולאלדרשתי, וכי היא לבדה הייתה זכאית להירשם כבעלת הזכויות במקרקעין, ללא יחסי נאמנות עם מי מהם. עמית הרחיק לכת עוד יותר וקבע כי "לא המניות הוחזקו בנאמנות אלא חברת רדי מייד עצמה שימשה כנאמן".
משכך נקבע, הרי גם על-פי עמית, הדיווח של שגב בשנת 2002 אודות מימוש האופציה לקה ברשלנות. מששגב לא דיווח אודות החזקת המניות בנאמנות עבור "קדמת עדן" או עבור אלדרשתי, כך עמית, "ירד לטמיון הפטור מכוח סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין".
"הדיווח על הנאמנות נעשה לראשונה רק בשנת 2008. כתוצאה מכך נוצר החיוב בכפל מס, עקב דרישת רשויות המס כי רדי מייד תשלם מס שבח בגין ההעברה לקדמת עדן, שנדרשה לשלם מס רכישה נוסף".
לא הזהיר את לקוחותיו מפני הסיכון
עמית הוסיף וקבע כי גם אם קבוצת זיוה כהן התעכבה בקביעת זהותו של הנהנה בנאמנות, הרי מששגב דיווח על הסכם הפשרה הראשון ועל מימוש האופציה בשם רדי מייד בלבד, נמנעה מהם האפשרות להחליט, כבר באותו המועד, על מי מקבוצת זיוה כהן לדווח כנהנה, ובהתאם לכך לכלכל את מעשיהם בהמשך.
עמית העלה על נס אף את העובדה ששגב לא הזהיר את לקוחותיו מפני הסיכון הכרוך בכך. "שאם היה עושה כן, ואם היה שואל לדעתם של המשיבים, אין להוציא מכלל אפשרות כי המשיבים היו מחליטים כבר בשנת 2001 לדווח על 'קדמת עדן' כנהנית, או שהיו מדווחים על זיוה כהן כנהנית, ומאחר ש'קדמת עדן' היא חברה שבשליטתה, הרי שההעברה ל'קדמת עדן' בשנת 2008 הייתה פטורה ממס".
"כל בניית העסקה ואופן הדיווח היה באחריותו של המערער (שגב - א'ט') כעורך דינם של המשיבים", קבע עמית בדחותו את ערעורו של שגב, והוסיף וקבע כי היה על שגב לדווח על הנאמנות מייד לאחר שרדי מייד הפכה לאיגוד מקרקעין, עם קבלת האופציה על-פי הסכם הפשרה הראשון.
"אנו שותפים למסקנה העיקרית בפסק הדין, ולפיה התרשל המערער בכך שבדיווח למס שבח בעקבות קבלת האופציה ומימושה על-פי הסכם הפשרה הראשון, צריך היה לדווח כנהנה על אלדרשתי או על מי שאלדרשתי היה מורה לו", התקרב עמית לסיכום. "עו"ד שגב לא פנה ולא בירר מי הנהנה ב'קבוצת זיוה' קודם לדיווח למס שבח, וטענתו כי הוסכם בעל-פה בינו לבין זיוה כהן על פעולה משותפת במסגרת רדי מייד, נדחתה כאמור על-ידי בית המשפט קמא", סתם את הגולל על ערעורו של שגב.
גם ערעורם של "קדמת עדן" ואלדרשתי, שיוצגו בידי עו"ד רון שפירא, על כך שיוחס להם אשם תורם, נדחה, וזאת אף שנקבע כי במסקנותיה של אבניאלי בנוגע לכך היה חוסר עקביות.
משנקבע כי אלמלא התרשלותו של שגב לא היה על "קדמת עדן" ואלדרשתי לשלם את מס הרכישה (1.9 מיליון שקל) בעסקה השנייה, יהיה על הצדדים לשאת בו בחלוקה של 70% לשגב ו-30% ל"קדמת עדן" ולאלדרשתי.
בשולי פסק הדין הוסיף המשנה לנשיאה, השופט אליקים רובינשטיין, דברים מהם עלתה מורת-רוחו הרבה ממערכת היחסים ששררה בין הצדדים בתיק ומהתנהלותם. "קשה לרוות נחת מן התמונה העולה מן הפרשה, ולנאנח יש סיבה טובה", כך רובינשטיין. השופט אורי שהם הצטרף לתוצאה (ע"א 120/16).